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1、淺談設施農用地利用策略2021年3月以上海市前小桔創意農場建設項目為例【前言】在國家鄉村振興戰略的背景下，最新的上海城市總體規劃提出郊野公園用來實現鄉村振興和生態發展。本項目是位于上海長興島郊野公園內的設施農業用地，通過基地現狀用地研究，并結合郊野公園發展目標，在合理控制規模，細化用地分類，彈性監督管控，復合土地功能等土地利用策略的指導下，開展設施農用地的多元復合利用，提升土地利用效率，以期為設施農業用地的開發利用提供一條可以借鑒的路徑?！驹O施農用地定義】國土資發2014127號根據現代農業生產特點，從有利于支持設施農業和規模化糧食生產發展、規范用地管理出發，將設施農用地具體劃分為生產設施用地2、附屬設施用地以及配套設施用地?！厩靶〗圩鳛樯虾Ｊ修r用 地合理利用示范項目，在 全市鄉村振興、集約用地 方面起到很好的帶頭作用】【前小桔作為上海市創意 農場的科技創新項目，在 全國鄉村地區三農問題解 決、一二三產融合示范上，作用明顯】項目設施農用地利用情況1設施農用地利用普遍存在的問題2項目設施農用地盈利模式C目錄ONTENTS設施農用地利用策略技巧總結3設施農用地相關政策解讀0設施農用地相關政策解讀0設施農用地相關政策解讀2010年以來關于完善設施農用地管理有關問題的通知（國土資發2010155 號）將設施農用地劃分為生產設施用地和附屬設施用地兩類，提出實施分類管理，加強用途管制，建立監管共3、同責任機制，并將設施農用地使用納入土地巡查和衛片執法檢查范圍。關于進一步支持設施農業健康發展的通知（國土資發2014127 號）關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障的通知（國土資規201712 號）將設施農用地細化為生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地三類，同時，改設施農用地審批制為備案制，提出應將設施農用地管理納入日常監管。重點對規范設施農用地類型、改進設施農用地監督管理提出了要求，明確看護類管理房用地為單層、占地小于 15m2，初加工設施用地原則上占地不得超過 400m2，設施農用地應設立標示牌，管理信息納入國土資源綜合信息監管平臺。生產用房l鄉(鎮)土地利用總4、體規劃可以預留少量(不超過5%)規劃建設用地指標，用于零星分散的單獨選址農業設施、鄉村旅游設施等建設。l細化土地用途管制規則，加大土地利用綜合整治力度，引導農田集中連片、建設用地集約緊湊，推進農業農村綠色發展。l蔬菜種植、煙草種植和茶園、橡膠園等農作物種植園的看護類管理房用地(單層、占地小于15平方米)，臨時性烤煙、炒茶、果蔬預冷、葡萄晾干等農產品晾曬、臨時存儲、分揀包裝等初加工設施用地(原則上占地不得超過400平方米)。配套用房附屬用房設施農用地相關政策解讀2014年5月農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知(國土資發2014127號）序號序號設施農用地類型設施農用地類型注意要點注意要點5、1生產設施用地生產設施用地育種育苗場所、簡易的生產看護房（單層，小于15平方米）用地等2附屬設施用地附屬設施用地管理用房、倉庫用地、符合“農村道路”(農用地)規定的場內道路等用地3配套設施用地配套設施用地晾曬場、糧食烘干設施、糧食和農資臨時存放場所、大型農機具臨時存放場所等硬化用地分項分項工廠化作物工廠化作物栽培的栽培的規模化畜禽規?；笄蒺B殖的養殖的規模化養牛、規模化養牛、養羊的養羊的水產養殖的水產養殖的附屬設施用地占總用地比例5%以內7%以內10%以內7%以內附屬設施用地面積最多不超過10畝最多不超過15畝最多不超過15畝最多不超過10畝分類分類從事規?；Z食生產種植面積南方從事規模化糧食6、生產種植面積南方500畝畝和和北方北方1000畝以內的畝以內的1000畝以上的畝以上的配套設施用地占總用地比例-面積可適當擴大配套設施用地面積最多不超過3畝最多不超過10畝附屬設施用地規?？刂票砼涮自O施用地規模控制表經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。必須按建設用地進行管理的在第三次全國土地調查中全面應用土地利用現狀分類（GB/T 21010-2017）土地利用類型分為耕地、園地、林地、草地等12個一級類、72個二級類一級類一級類二級類二7、級類三大地類三大地類編碼編碼名稱名稱編碼編碼名稱名稱11水域及水利設施用地1101河流水面未利用地1102湖泊水面1103水庫水面農用地1104坑塘水面1105沿海灘涂未利用地1106內陸灘涂1107溝渠農用地1108沼澤地未利用地1109水工建筑用地建設用地1110冰川及永久積雪未利用地12其他土地1201空閑地建設用地12021202設施農用地設施農用地農用地1203田坎1204鹽堿地未利用地1205沙地1206裸土地1207裸巖石礫地設施農用地相關政策解讀2017年11月設施農用地相關政策解讀2019年12月關于設施農業用地管理有關問題的通知(自然資規20194號）一、設施農業用地包括農8、業生產中直接用于作物種植和畜禽水產養殖的設施用地。其中，作物種植設施用地包括作物生產和為生產服務的看護房、農資農機具存放場所等，以及與生產直接關聯的烘干晾曬、分揀包裝、保鮮存儲等設施用地；畜禽水產養殖設施用地包括養殖生產及直接關聯的糞污處置、檢驗檢疫等設施用地，不包括屠宰和肉類加工場所用地等。二、設施農業屬于農業內部結構調整，可以使用一般耕地，不需落實占補平衡。種植設施不破壞耕地耕作層的，可以使用永久基本農田，不需補劃；破壞耕地耕作層，但由于位置關系難以避讓永久基本農田的，允許使用永久基本農田但必須補劃。養殖設施原則上不得使用永久基本農田，涉及少量永久基本農田確實難以避讓的，允許使用但必須補劃9、。設施農業用地不再使用的，必須恢復原用途。設施農業用地被非農建設占用的，應依法辦理建設用地審批手續，原地類為耕地的，應落實占補平衡。三、各類設施農業用地規模由各?。▍^、市）自然資源主管部門會同農業農村主管部門根據生產規模和建設標準合理確定。其中，看護房執行“大棚房”問題專項清理整治整改標準，養殖設施允許建設多層建筑。四、市、縣自然資源主管部門會同農業農村主管部門負責設施農業用地日常管理。國家、省級自然資源主管部門和農業農村主管部門負責通過各種技術手段進行設施農業用地監管。設施農業用地由農村集體經濟組織或經營者向鄉鎮政府備案，鄉鎮政府定期匯總情況后匯交至縣級自然資源主管部門。涉及補劃永久基本農田10、的，須經縣級自然資源主管部門同意后方可動工建設。各?。▍^、市）自然資源主管部門會同農業農村主管部門制定具體實施辦法，并報自然資源部備案。項目設施農用地利用情況1一.項目設施農用地利用情況區位交通長興島正處于發展的起步階段，產業化快于城市化，大規模的項目開發對于帶動區域發展有重要的示范與帶頭作用。區位特征：上海東北向門戶節點長興島是三島中距市區最近的一個，是上海通往崇明、橫沙的樞紐島，是上海向北輻射蘇北腹地通道上的重要節點，是上海東北地區的門戶。發展階段：產業起步階段交通規劃：迅速發展崇明橫沙長興島l 公路：潘圓公路、長江隧橋、申崇四線、申崇五線l 地鐵：十三五規劃19號線鏈接長興、崇明l 輪渡11、：需半小時航程注：https:/ 注：馬陸葡萄、南匯水蜜桃、崇明柑橘是上海水果三大品牌。一.項目設施農用地利用情況市場機會打造本土柑橘品牌柑橘科技創新和產業轉型-市場機遇中國成為澳大利亞柑橘最大進口國；上海柑橘產業卻逐年下滑國內柑橘零售價低廉同比日本和澳洲的柑橘具有巨大的上升空間上海擁有3000萬人口休閑農業市場同緯度地區日本/韓國柑橘高價格高附加值極大的上升空間崇明柑橘是上海地區唯一出口的產地果品。崇明的柑橘產業已經得到本市多個政策支持一.項目設施農用地利用情況設施農用地現狀現狀用地平衡表用地面積（m）用地面積（畝）比例（%）設施農用地2124531.98.9 農業配套設施用地66019.912、2.8 水域2523237.89.5 農林用地173895260.873.5 道路用地1302719.55.4 合計240000360.0100.0 柑橘文化展示中心位置索引圖n 柑橘文化展示中心一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發柑橘文化展示中心各項功能面積統計表項目建筑面（m2）中國柑橘分布展示（老橘樹景觀）10前衛柑橘歷史戰略名人展示10門廳、咨詢信息臺10長三角柑橘種植實景展示80柑橘農耕文化展示50桔品創意體驗區100柑橘產業/技術展示50柑橘技術開放性研討區100特種盆栽桔產品展示售賣區50柑橘前沿科技展示50柑橘加工產品展銷區50世界柑橘文化（五大洲）50兒童樂園15013、書籍售賣區50中西部柑橘實景展示50商務區140總計1000一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發“種子萌芽”“開枝散葉”“開花結果”“文化之根，創新之樹”以自然界植物生命結構的完整生長特征來塑造整體空間意境，種子的萌芽，到開枝散葉，開花結果，不僅詮釋著自然生命的奧妙，同時生動形象的反映綠色生態、蓬勃生機的基地形象，預示著老橘樹農場未來蓬勃發展。規劃以前衛柑橘歷史文化為根本，通過柑橘產業、產品的科技創新，14、讓前衛柑橘品牌枝繁葉茂，振興前衛柑橘品牌和上海柑橘產業。從現狀柑橘大棚倉庫抽象出主題演繹從現狀柑橘大棚倉庫抽象出主題演繹一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況 上海市首批“博士農場”2016上海市優質柑橘評選活動金獎 2017上海市農業雙創大賽一等獎 同濟大學實習基地 同濟大學風景園林本科教學基地 四葉草堂自然教育機構合作基地從現狀設施農用地出發同濟大學建筑與規劃學院黨委書記彭震偉老師前小桔留言一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現狀設施農用地出發一.項目設施農用地利用情況從現15、狀設施農用地出發前小桔大規劃總用地面積2700畝地其中一期360畝設施農用地利用普遍存在的問題2二.設施農用地利用普遍存在的問題全國層面行政單位2016年末設施農用地面積（h）設施農用地占全國總量比（%）行政單位2016年末設施農用地面積（h）設施農用地占全國總量比（%）行政單位2016年末設施農用地面積（h）設施農用地占全國總量比（%）山東182077.3219.128山西27391.882.878寧夏11091.161.165河北87669.039.21安徽27374.382.876浙江10529.871.106內蒙古75081.487.888湖北25511.722.682天津8485.216、20.892新疆59200.36.219陜西20310.312.134湖南8007.010.841河南57034.125.992廣西18406.421.934貴州6166.360.648江蘇46124.324.846海南16393.621.722重慶4116.390.432甘肅42943.944.511四川16305.961.713西藏3888.590.408廣東38184.394.011北京15765.471.656上海3773.510.396黑龍江35865.373.768吉林15392.431.617青海3518.040.37福建30939.043.25江西15307.791.608全國17、951891.28h100遼寧27740.092.914云南11295.031.187 0.144億畝注：劉崴.設施農用地管理中的問題及對策研究J.國土資源,2016(5):42-43.隨著鄉村振興政策的深入貫徹實施，我國設施農用地增減變化明顯且總面積持續增加，截止到2016年年末全國設施農用地總面積為95.2萬公頃，較2009 年增加了26.9萬公頃，平均每年增加3.8萬公頃，表現出我國設施農用地未來的發展潛力巨大，同時如何高效利用設施農用地也成為了當前緊迫的研究方向，具有重大的現實意義。二.設施農用地利用普遍存在的問題全國層面120億畝，83%6億畝，4.17%18億畝12.5%全國土地三18、大類構成 單位（億畝）960萬KM2=144億畝建設用地全國耕地其他用地注：以上內容摘自全國土地利用總體規劃綱要（20062020年）調整方案0.1440.144億畝億畝設施農用地設施農用地2016年6月28日，國土資源部編制的全國土地利用總體規劃綱要（20062020年）調整方案印發實施。p 到2020年，全國耕地保有量為18.65億畝以上，基本農田保護面積為15.46億畝以上，建設用地總規模控制在6億畝之內。p 積極推進新型城鎮化建設，嚴格控制超大城市、特大城市用地規模，合理安排大中小城市用地。p 確保耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地規模等符合要求，做到圖、數和實地相一致，保持規劃數19、據庫的現勢性。注注1 1：以上依據中華人民共和國憲法中華人民共和國土地管理法進行的學術分類。注注2 2：集體經營性建設用地是指“兩規”確定為工礦倉儲、商服、旅游等經營性用途的集體土地。土地分類土地權屬土地用途集體所有土地國有土地建設用地農用地未利用土地 國有農用地國有建設用地鄉村集體未利用土地 國有未利用地鄉村集體建設用地鄉村集體農用地公益性公共設施用地宅基地經營性用地二.設施農用地利用普遍存在的問題全國層面設施農用地作為鄉村振興當中的重要抓手，現狀問題主要包括以下內容。（1）缺乏統籌規劃設施農業近年來發展勢頭迅猛，但許多地方的相關專項規劃缺失，對設施農用地的統籌和管理相對滯后，設施農業項目當20、前自發性和隨意性較強。（2）違規和違法用地現象較多具體表現為審批與使用脫節，包括使用面積比審批面積多，隨意改變土地用途用于其他經營性項目以及建設永久性建筑等。（3）概念界定依舊模糊（4）政策資金扶持力度不夠二.設施農用地利用普遍存在的問題上海市層面p國土資發2014127 號：臨時存儲用地的判定。依據文件，“農產品臨時存儲、分揀包裝場所用地”應該按照附屬設施用地管理，但文件同時提到“糧食和農資臨時存放場所、大型農機具臨時存放場所”按照配套設施管理，“經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所”按照建設用地管理。一方面，糧食屬于農產品；另一方面，是否“經營性”糧食存儲，缺乏認定主體和判定依據，21、而在現狀表現上，三者幾乎一致。在監管執法過程中，究竟參照附屬設施用地、配套設施用地還是建設用地標準，難以界定。滬國土房管2014799 號結合現代農業生產特點，將之前設施農用地兩大類細化為生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地三大類 18 小類，明確各類設施農用地的劃分邊界。二.設施農用地利用普遍存在的問題設施農用地研究的意義4套合院樣板房藍城嵊州越劇小鎮設施農用地是目前鄉村自然資源當中，最早一批嘗試對外租賃、對外經營的構筑物。藍城嵊州越劇小鎮一層架空3.9米留出農藝空間；造房子不占用耕地面積。二.設施農用地利用普遍存在的問題設施農用地研究的意義設施農用地利用策略技巧總結3三.設施農用地利用22、策略技巧總結規范化流轉、申報建設用地土地取得：分類管理、差別供地所有權承包權經營權征收流轉租賃國有建設地國有農用地集體農用地集體農用地按照“建多少、轉多少”的原則，將試點項目區范圍內的建設占用的土地，辦理農用地轉用和土地征收手續，按建設用地實施管理。按照“用多少、征多少”的原則，將試點項目區內建設占用的和用于綠化景觀的生態保留用地，辦理征收手續。其中，生態保留用地辦理征收手續后，仍按原土地用途進行管理。一般為40年流轉時默認為農民承包經營權的時限有時限的轉讓經營權原則上按照項目現有整體范圍簽訂租賃協議的全部土地進行劃定。承包權經營權經營權設施農用地1、開發邊界外鎮總體規劃明確邊界范圍的用地2、23、開發邊界外鎮總體規劃未明確邊界范圍的用地通過編制控制性詳細規劃作為建設項目審批的規劃依據編制郊野單元（村莊）規劃或專項規劃（詳細規劃層次）明確用地規劃條件，作為建設項目審批的規劃依據關于推進本市鄉村振興做好規劃土地管理工作的實施細則（試行）（滬府辦規201830號）三.設施農用地利用策略技巧總結規范化流轉、申報例如：崇明區長興鎮郊野單元（村莊）規劃（2017-2035年）三.設施農用地利用策略技巧總結設施農用地功能復合利用圖例用地性質商業建設用地農業配套建設用地農業生產大棚用地發展建設用地水域種植用地規劃范圍規劃用地平衡表分項用地面積（m）用地面積（畝）比例（%）商業建設用地43586.51.24、8農業配套設施用地37965.71.6設施農用地2882243.212.0水域2523237.810.5農林用地164765247.168.7道路用地面積1302719.55.4合計240000360.0100.0產教創學研游產業融合l 廠房改造的民宿前小桔在不改變原有廠房車間外結構的基礎上，內部重新設計規劃，為游客提供18個精品度假盒子酒店三.設施農用地利用策略技巧總結l 大棚改造的課堂大棚是柑橘種植技術討論，外來專家學者授課的地方設施農用地功能復合利用三.設施農用地利用策略技巧總結設施農用地功能復合利用卉園咖啡廳爸爸燒烤園固定教學區三.設施農用地利用策略技巧總結設施農用地功能復合利用地域農25、業展覽市集三.設施農用地利用策略技巧總結設施農用地占比彈性管控西北地區農業發展缺水問題2018年11月15日，“中以部長級會議”在南京召開設施農用地利用策略總結三.設施農用地利用策略技巧總結1進一步明確設施農用地的概念和劃分邊界，針對。2科學配置郊野公園中設施農用地規模，集約利用設施農用地。積極使用科技手段提高設施農用地的利用水平，復核設施農用地大力發展復合鄉村旅游、郊野休閑、三農教育、農事體驗、研究服務等功能，保證農用地的高效可持續利用。對于高標準、規模型農用地應允許其擴大設施農用地占比，從而實現彈性管控，杜絕一刀切。附屬設施用地占比額可從提升為配套設施用地占比額可根據項目需求提高建議參照上26、海做法，實行設施農用地監管屬地責任制，責任主體是區縣政府，監管主體是鄉鎮政府。將設施農用地使用和管理情況納入區縣、鄉鎮政府年度耕地保護責任目標考核內容。按照“一鎮一村一冊，一宗一戶一檔”原則，對所有設施農用地逐一建檔立卡，建立檔案臺賬，并將有關信息納入監測監管平臺，切實做到可操作、可落實、可追溯、可督查。項目設施農用地盈利模式4四.項目設施農用地盈利模式盈利板塊一、活動與體驗l科普類：日常類科教活動（自然樂學課程、夏令營）、季節性農業播種、采摘活動l娛樂類：節假日活動（運動嘉年華、音樂節、復活節、市民綠化節）、其他主題活動（生日派對）營銷渠道：線上推廣、線下校企合作價格：活動與體驗類可收費較高27、，作為農場收費的主要贏利點之一，如國際夏令營中人均收費可達7000元左右/人三、衍生產業帶動l品牌文化開發：書籍、卡通人物、自然認知；高科技互動影視、動漫影視劇等l旅游配套：住宿、餐飲、休閑設施特點：優質的文化IP是現代主題旅游發展的特點，在成熟的游樂景區中，IP衍生品收入中占據營收的絕大多數份額?？头考安蛷d面積較小，對客流承載能力較弱，主推生態體驗活動。二、產品銷售產品：有機五谷、蔬菜、瓜果、蛋禽、飲品，衍生產品如永生花、桔皂、香氛。銷售渠道：線上商城、線下采摘體驗、廠商合作價格：高于一般農產品價格25倍。主要盈利點序號盈利點主要盈利形式所在功能區1體驗活動收入果蔬采摘、垂釣、燒烤、手工作坊28、植樹活動、親子活動等如桔林采摘區、五谷園、迷你果園、果蔬大棚2住宿與餐飲收入酒店客房、會議、餐飲收入前小桔之家、桔林上酒店、小桔餐廳3戶外活動收入露營、休閑娛樂收入卉園、露營地4產品銷售收入菜地出租收入農夫田園果蔬產品銷售收入線上、線下同步開展衍生產品銷售收入柑普茶系列、柑橘飲品系列、柑橘休閑食品等種苗及成材銷售收入柑桔種植化標準區、限根籬壁式栽培、新技術與材料實驗區5其他產學研科研收入新技術與材料實驗區創意節慶與活動、定制活動收入IP運營收入前小桔IP：動漫影視劇、VR/AR產品開發四.項目設施農用地盈利模式成本控制創收措施創收與成本控制四.項目設施農用地盈利模式主要客群根據前小桔的生態創意主題，主要針對吸引兒童、青少年、家庭團體，參與形式包括團體和散客，可以進行辦理年卡和一次性旅游體驗寶迪思上海團隊前小桔團建活動寶迪思上海團隊前小桔團建活動浦東海富幼兒園春游活動浦東海富幼兒園春游活動單位單位團團建建學校團體學校團體哈薩克斯坦國際友人參哈薩克斯坦國際友人參訪訪訪問訪問交流交流家庭團體家庭團體四.項目設施農用地盈利模式THANK 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