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1、成都SOHO客戶產品需求研究 8月 Contents 研究背景與目的研究背景與目的 1 產品需求（建筑、精裝、機電和社區配置）產品需求（建筑、精裝、機電和社區配置） 3 2 客群特征及決策模式客群特征及決策模式 營銷定價與產品溢價營銷定價與產品溢價 4 研究背景與目的 研究背景研究背景 據統計，成都已開工或將要開工的商業地產面積達到1500萬平米，其中SOHO類產品的體量將占據其中 的40%，約700萬平米左右。如此大的體量，SOHO產品在全城開花已是不爭的事實；成都公司貨值儲備中SOHO 產品亦占到較大比重。在這樣的形勢下，對SOHO/LOFT產品的客群進行特征分析及需求研究顯得尤為必要和緊2、迫； 研究目的研究目的 選擇SOHO/LOFT的看重要素、決策模式； 研究不同客群對SOHO/LOFT產品配置（基本配置、精裝修、機電等）需求點； 尋找不同客群在SOHO/LOFT產品的溢價可能及溢價空間。 樣本說明樣本說明 共訪談33人 SOHOSOHO LOFTLOFT SOHO投資 SOHO自住 SOHO辦公 SOHO酒店經營 LOFT投資 LOFT自住 主要結論（一）主要結論（一） 投資投資 自住自住 經營經營 SOHO投資投資 LOFT投資投資 SOHO自住自住 LOFT自住自住 SOHO辦公辦公 SOHO酒店經營酒店經營 客群特征客群特征 27-36歲之間，小公司老板或初級管理者，3、處于事業上 升期，有一定經濟能力 偏年輕，27-32歲，處于 事業奮斗期，經濟能力不 強，單身或兩口之家為主 25-36歲之間，一般為小 兩口沒有小孩，追求年輕 時尚 辦公人少的小公司、辦事 處，年輕時尚相關行業的 工作坊（如攝影工作室等） 直營或連鎖的經濟型酒店 決策模式決策模式 1-價格及投資回報價格及投資回報 總價在預算范圍內（60萬以內），偏好小戶型，LOFT 投資客可接受更高總價，80萬以內。 雖有投資回報概念，但更看重房產增值，對租金不會認 真計算。早期投資客戶投資回報預期在10%左右，近兩 年新入場投資客戶投資回報預期超過銀行利率為底線， 5-7% 2-地段地段：有過購買經歷的選擇成熟地段（三環內），寧 可高房價，好租，投資回報率高；沒有過購買經歷的可 以接受待發展的新區域，如高新等。 3-周邊配套周邊配套：商業配套如大中型商場、教育配套，日常 就餐場所