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1、中信塘廈項目定位策劃報告 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 2011.7.7 項目認知： 項目位于塘廈鎮(zhèn)，南靠蛟坪大道，內(nèi)有觀瀾河穿過，距觀瀾 和塘廈鎮(zhèn)中心均10分鐘距離車程 觀瀾河觀瀾河 觀瀾湖高爾夫球會觀瀾湖高爾夫球會 莞莞 深深 高高 速速 A地塊地塊 蛟乙塘商蛟乙塘商 業(yè)大道北業(yè)大道北 科苑城科苑城 項目認知： 深圳市區(qū)深圳市區(qū) 梅林關(guān)口梅林關(guān)口 梅觀高速梅觀高速 蛟坪大道蛟坪大道 東莞市區(qū)東莞市區(qū) 深圳寶深圳寶 安機場安機場 觀瀾鎮(zhèn)觀瀾鎮(zhèn) 項目地塊項目地塊 項目距離深圳市區(qū)40分鐘車程范圍位于塘廈與觀 瀾交界處，融入大深圳發(fā)展輻射圈 塘廈鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn) 百萬平米大盤：百萬平米大盤： 四地塊總體量為100萬2、平米大盤觀瀾河穿過地塊 但無強勢資源周邊存在村民自建房導(dǎo)致形象一般 項目認知： A A地塊指標(biāo)地塊指標(biāo) 占地面積占地面積 7.76萬m 總建筑面積總建筑面積 19.4萬m 容積率容積率 2.5 戶型比戶型比 90/70政策 商業(yè)面積商業(yè)面積 不超過計容建筑 面積5% 建筑高度建筑高度 70m（可突破） A地塊地塊 蛟坪大道蛟坪大道 報告目錄：報告目錄： 本次報告基于前期與開發(fā)商溝通，研究問題側(cè)重定位側(cè)重定位，主要從市場 與客戶角度建議項目整體作為百萬大盤的發(fā)展方向，以及A區(qū)的產(chǎn)品策略。 必須思考的3個問題 問題1：項目的發(fā)展方向 問題3：啟動區(qū)產(chǎn)品建議 問題2：項目核心驅(qū)動力 項目的發(fā)展方向項3、目的發(fā)展方向 問題二：客戶是誰？客戶關(guān)注什么？ 問題一：第一居所or第二居所的發(fā)展方向 長銀長銀東郡東郡 花園花園1 1號號 麗駿豪庭麗駿豪庭 銀湖山莊銀湖山莊 金地博登湖金地博登湖 水岸豪門水岸豪門 隆福花園隆福花園 德州丹緹軒德州丹緹軒 萬科萬科棠樾棠樾 三正世紀豪庭三正世紀豪庭 售罄項目售罄項目 在售項目在售項目 錦繡城市花園錦繡城市花園 城蕊首府城蕊首府 觀瀾湖觀瀾湖 御庭苑御庭苑 老城區(qū)：均價老城區(qū)：均價5500左右左右 人流量大，商業(yè)較發(fā)達，為鎮(zhèn)區(qū)的核心地帶； 可供開發(fā)的土地有限 新城區(qū)：均價新城區(qū)：均價7000左右左右 區(qū)內(nèi)資源良好，尤以塘坑水庫附近為最，片區(qū) 規(guī)劃利好，區(qū)域居住氛圍初步形成，為未來居 住區(qū)發(fā)展重點； 目前供應(yīng)量最大的片區(qū)，集中供應(yīng)中高檔住宅， 以自住為主 觀瀾區(qū)（近深圳郊區(qū)）：觀瀾區(qū)（近深圳郊區(qū)）：11.5萬萬/平平 臨近深圳觀瀾，山水資源豐富，住宅高爾夫定