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1、規劃緣起,隨著杭州灣大橋的開通，我們所佇立的這片土地進入到寧波市重點衛星城鎮開發的運行軌跡中，城鎮經濟進入大開放、大建設、大發展的大橋經濟時代。高速產業化發展為其注入了龐大的資本推動力，我們正在關注的是如何將這時代的推動力切切實實的轉化為一場新城鎮空間的革新。,整體鳥瞰圖,行政文化中心鳥瞰圖,行政文化中心鳥瞰圖,世紀大道效果圖,四、分析：現狀梳理,第二部分：行動策略,技術路線,五、實現：規劃構想,六、展現：城市設計,一、認知：發展背景,三、目標：目標策略,第一部分：問題研究,二、解讀：上位規劃,附錄：控規圖則,一、認知：發展背景,第一部分：問題研究,杭州灣產業經濟集聚帶走向成熟發展，中小城市積2、聚騰飛動力杭州灣空間交通網絡的完善實現觀海衛區域交通職能轉變,1.1 區域發展背景認知1.1.1 杭州灣區域經濟發展戰略優勢,1、認知：發展背景,1.1 區域發展背景認知1.1.2 寧波都市圈城鎮體系發展脈絡,寧波的七大衛星城鎮之一，占據都市經濟圈西北門戶,1、認知：發展背景,觀海衛慈溪東部副中心，城市東部擴延的重要發展方向，未來承載行政文化、辦公、商貿會展等功能,1.1 區域發展背景認知1.1.3 慈溪市城市發展態勢,1、認知：發展背景,歷史軍事要塞緣起下歷史古鎮 觀海衛位于東海之濱，東接北侖港，北倚杭州灣，1200多年的建鎮史和600多年的建衛史，使這里積淀了深厚的歷史文化是全國“四大名衛3、”之一。產業發展推動下粗放型工業集鎮 觀海衛鎮自1996年起就先后被寧波市列為小城鎮建設試點鎮和小城鎮綜合改革聯系鎮；1998年又被列為省小城鎮綜合改革試點鎮。2001年鎮級行政區劃調整以后，城市建設以工業發展為主導，沿329國道形成自然衍生帶型空間擴展。多元發展引擎助推下活力新鎮 產業發展、商貿聚集、城市商業地產開發，多元發展動力助推促使觀海衛中心鎮區打破自然粗放擴張的發展格局，開始尋求有序集約的空間拓展模式。,1.2 社會經濟發展背景認知1.2.1 歷史脈絡,1、認知：發展背景,1.2 社會經濟發展背景認知1.2.2 產業經濟發展條件,錢納里工業化階段與人均GDP關系（按照1998年標準）4、,城市人均GDP與工業化進程,觀海衛鎮2009年人均國內生產總值近36300元，折合5300美元（按2009年平均匯率6.8），1998年美元的匯率為8.28元，人民幣對美元升值了21.2%，按照錢納里的人均收入標準和1998年美元來衡量，觀海衛鎮2009年人均生產總值達到6400美元，已進入工業化中后期階段，未來將快速向工業化后期及發達社會階段轉型。,1、認知：發展背景,以特色制造業為依托，城市發展之資本動力蓄積完成，塊狀經濟、專業特色市場和服務業功能區已成為城鎮發展的重要載體 以輕型加工業為基礎的工業已有一定的經濟總量，初步形成了多元經濟的發展格局，產業發展正不斷催動城市服務功能的提升與完5、善，也為城鎮空間品質重塑蓄積了龐大資本。專業市場、現代商貿、時尚休憩為代表現代服務業的整體提升將成為城鎮空間品質飛躍之主引擎 完善城區內部商貿設施建設，奠定慈溪東部商貿中心的地位，以現代服務業作為觀海衛鎮綜合實力及城市空間品牌提升的重要助力。挖掘地域歷史文化、生態資源優勢成為未來城市功能優化之重要動力 以人文、風景資源為依托，在后工業時代的城市發展進程中大力推進旅游產業，發展真山真水游、自然生態游和歷史文化游，打造上海市等地市民外出休閑的后花園，打造觀海衛城鎮空間特色。,1.2 社會經濟發展背景認知1.2.2 產業經濟發展條件,觀海衛鎮2015三大產業結構預測,觀海衛鎮主導產業項目,1、認知：6、發展背景,二、解讀：上位規劃,第一部分：問題研究,2.1 觀海衛鎮總體規劃2.1.1 城市空間發展格局,城市空間發展軸城市發展核心區生態走廊三大發展帶兩大片區 產業空間規模的擴展、現代服務業結構比重的增加對城市空間發展提出新的要求。觀海衛鎮的城市空間由原來的粗放線型發展轉變為中心聚合、功能組團化發展。南北向城市功能廊道規劃加強，組團內部功能空間將面臨結構性調整。核心功能區域將從原有的單軸聯系結構轉向多個緯度網絡化空間結構組織,2、解讀：上位規劃,2.1 觀海衛鎮總體規劃2.1.2 規劃引導要素,杭州灣大橋聯系高速 杭州灣跨海高速系統網絡的建設，催速觀海衛鎮城市功能轉型，也將規劃基地推到了統領鎮7、區城市空間、城市品牌門戶的高度。329國道 329國道作為城市空間結構主脊，直接影響規劃基地內公共空間布局決策，基地南部應當成為整個規劃區域核心價值高地。新舊中心城區空間聯系 舊城區毗鄰規劃基地西側，新舊城區之間功能聯系、路網銜接、城市風貌統一、公共廊道對接是城市空間設計的關鍵。傳統空間歷史脈絡的延承將成為規劃設計的亮點。,2、解讀：上位規劃,產業片區,旅游度假區,世紀大道,三、目標：目標策略,第一部分：問題研究,城市功能與公共空間、城市意象與界面特征、城市文化與人文精神,城市規劃建設的理想境界,好看：整潔、有序、綠化多,好用：熱鬧、自由、人氣旺,新加坡：非常優美但活力稍遜,香港：富于活力但稍8、顯凌亂,3、目標：目標策略,功能定位,立足慈溪、面向杭州灣，以生產性服務為基礎，復合商業娛樂、商務休閑、行政服務、生態居住等功能，打造杭州灣南岸未來都市旅居、現代服務的生態新城區,現代都心 復合型現代服務中心魅力衛域 創新型商娛活力區宜居新城 和諧宜居品質新城,3、目標：目標策略,我們不僅是要建設一座杭州灣地區創新型衛星城市典范我們更是要營造一個復合新衛都；悠享公園城,發展目標,一座宜居、宜游、宜業的新城一座充滿文化魅力和城市活力的新城一座順利建成、并且高度可持續發展的新城一個杭州灣地區創新性城區發展的典范,3、目標：目標策略,廣州珠江新城動工建設10年后，曾仍是一座大面積拋荒的新城,上海松江9、新城順利建成，但目前只是一座非常漂亮的空城,英國 MK 新城號稱歐洲最成功的新城，但仍被批評為乏味的新城,香港沙田新市鎮順利建成并成功導入大量人口，但只是一座安靜的臥城,吸引投資如何吸引投資把新城區建起來？,積聚人氣如何吸引人氣讓新城區活起來？,培育活力如何配置功能讓新城區有活力？,營造特色如何營造特色使新城區有魅力？,從規劃實施的角度、從開發建設的角度看，國內外新城區建設均面臨四大主要挑戰,18歲,37歲,10歲,43歲,實施開發挑戰,3、目標：目標策略,1-行政中心先導2-大盤項目支撐3-旅游地產帶動4-歷史文化利用5-家庭旅游側重6-品牌再造營銷7-時尚花園新城8-宜居宜游宜工,1-通過10、行政中心先導開發，樹立地區開發信心2-早期開發時需要引入有經驗有實力的大型投資開發商，以做好交通配套、生活服務配套等，方便人們入住生活，支撐新城發展。其項目營銷也有助于帶旺整個地區。3-將旅游開發與房地產開發結合，以協調短期和長期投資回報的現金流，帶動新城城市發展和旅游業發展。4-通過與老城的聯動，挖掘歷史文化，吸引市民和游客。5-家庭旅游是發展趨勢。利用區位優勢，通過游樂設施、品牌度假設施、室外項目室內化旅游設施等，吸引家庭游客來新城旅游和短時度假。6-塑造“水綠新城”的品牌，淡化其衛星城郊區的形象。7-營造生態宜居的優美環境和時尚優雅的新城氛圍。8-提供或預留商務辦公、創意產業、遠程辦公等11、工作空間,觀海衛新城發展八大策略,3、目標：目標策略,3、目標：目標策略,橋頭片區規劃人口：3.7萬人規劃建設用地：4.0平方公里,附海片區規劃人口：3.2萬人規劃建設用地：3.5平方公里,掌起片區規劃人口：8.7萬人規劃建設用地：9.5平方公里,觀海衛片區規劃人口：16.5萬人規劃建設用地：18平方公里其中：觀海衛新城區規劃人口：5.6萬人規劃建設用地：5.08平方公里,開發規模,觀海衛鎮新城區規劃人口測算：,方法一：規劃2020年觀海衛新城區規劃建設用地約占片區規劃總建設用地的30%，去除4.5平方公里的工業用地，規劃片區占總生活區用地約35%，按比例推算規劃人口約為5.6萬人。方法二：觀12、海衛片區2020年規劃人均城市建設用地為109.06平方米/人。規劃新城區為城市中心區故人均城市建設用地小于平均值約為90平方米/人。測算出新城區規劃人口約為5.6萬人。,四、分析：現狀梳理,第一部分：問題研究,4.1 現狀用地梳理,城鎮建成區邊緣，用地布局零落 規劃基地位于舊城區東部，臨近區域高速公路，現狀城市建成用地集中于基地西側，以居住用地為主體，基地東側為大量農田。河道縱橫，水鄉風貌 基地內河道縱橫，方家浦、翁家浦、后界河貫穿基地，構成主水系脈絡。城市建設落后，基地腹地交通可達性弱 基地內以低層建筑為主體，建設風貌落后，道路未成網絡體系，用地布局缺乏整體性。,行政辦公用地居住用地工業用13、地道路用地水域山體林地農田,圖 例,4、分析：現狀梳理,現狀居民的拆遷對基地開發時序及建設成本的影響 基地西側集中大量居住用地，其拆遷安置的土地成本與動遷時序直接影響基地西側用地更新開發。329國道沿線城鎮門戶節點區域所具有的巨大土地價值與時間價值挖掘時序成為基地規劃的一個關鍵因子。基地內部已批待建用地對用地結構的影響 現狀已批待建用地位于基地內部核心價值區域，對區域用地造成一定的空間分割，如何協調待建用地與其它用地之間的關系格局成為基地規劃的重要挑戰。桃園北路及高壓廊道的空間阻隔 在建桃園路及現狀高壓廊道形成空間分割，對用地功能、景觀系統規劃提出挑戰。現狀河道的有機梳理，以保證功能空間的完整14、性 河道在構筑空間景觀廊道的同時，對城市用地形成空間限定。如何通過河道走向的合理規劃實現空間用地效能的最大化是基地規劃的技術關鍵。,1,2,2,3,4,規劃道路水域現狀建設用地已批待建用地擬批用地,圖 例,2,4.3 規劃限制因子,4、分析：現狀梳理,4.4 基地發展條件分析4.4.2 SWOT分析,S,W,O,T,區位:毗鄰舊城中心區，城鎮生活區東部門戶位置交通:主要道路交通通達性較好，臨近高速公路下匝口，同時處于規劃的市域軌道交通站點的輻射范圍內生態:水系豐富、景觀環境條件優越周邊:緊鄰商業配套比較成熟的舊城區，東部為主要產業基地,人氣：城市發展沿國道兩側展開，新城腹地開發尚未形成規模，東15、北部房地產市場仍欠缺人氣區位：基地屬于城郊結合部，缺乏配套基礎設施建設，市民對本區域的認知程度較低拆遷：目前地塊西側以城郊鄉鎮及部分小型廠房為主，地塊土地權屬主體多，層次復雜，未來拆遷量巨大,上層規劃：觀海衛鎮被納入寧波衛星城鎮建設試點，將成為寧波市的西部門戶，規劃基地為新鎮中心區產業發展：觀海衛鎮產業發展重心將逐步往現代服務業轉移，產業的轉移同時也將帶來大量的人口，對于提升本區域的人氣具有重要的作用行政中心：行政中心建設將加快本區域現代化新鎮建設，從本質上提升了區域價值,資金投入：拆遷量巨大，且建設工期緊張，如何實現高現金流項目與長期回報項目的平衡門戶品牌：鎮區城市建水平落后，缺乏城市空間亮16、點，如何形成本片區的獨特城市性格，樹立城鎮品牌，積累城市發展戰略經驗人氣：如何定位才能集聚人氣，迅速形成中心城區的開發熱點,4、分析：現狀梳理,4.4 基地發展條件分析4.4.3 規劃關鍵問題,4、分析：現狀梳理,規劃片區本論規劃應當解決以下問題,明確片區規劃目標與功能定位，通過片區規劃實現城市商務金融、商業服務等公共職能的空間整合，提升城市品牌形象承接總體規劃內容與要求，優化用地空間布局及各分系統設計，合理配置中心區各項用地構成比例依據功能定位、人口及用地規模，完善相應公共服務及市政配套設施挖掘與傳承地方歷史文化特色，從城市設計角度，塑造特色空間形態，落實開發項目，提出控制要點,五、實現：規17、劃構想,第二部分：行動策略,5.1 規劃理念,“有機聚合”遵循城市的可持續發展思想，針對新城中心區開發與生態環境保護的要求，該理念通過以下四個方面加以解讀：1.高效緊縮基于“緊縮城市”理論，以低碳化發展為目的，通過更密集化的土地利用方式、集中化的生活方式實現城市的高效運營。強調集中與遏制、公交與步行。以分散化的集中模式實現城市集約性與環境舒適性之間的平衡。2.多元和諧基于“新都市主義”理論，在社區組織和建構上注重各種功能活動的多元均衡混合，強調公交與步行。增加社區活力，緩解城市交通壓力，解決社會分異帶來的負面影響。3.生態網格基于“生態基礎設施”理論，強調生態基礎設施對城市擴張和土地開發利用不18、可觸犯的剛性限制。通過將不同規模的生態廊道層次化、網格化，按照層級結構構成生態網格。為城市的持續生存發展提供基礎性的支持功能的資源和服務。4.時空交融基于“拼貼城市”理論，以塑造理想城市為目標，通過多元“拼貼”，將地方文化記憶，未來城市的科學幻想，融合在當代城市景觀的塑造中，實現城市歷史延續性。,5、實現：規劃構想,5.2 方案推演,329國道,老鎮,轉接,規劃區域不僅僅是空間意義上的轉接點,更承載了城市景觀形象轉變的重任;將U型生態構架作為城市空間聯系的轉軸與支點，實現規劃區域與老鎮及城市各功能區域的串聯。,規劃區域,升華,打破城市空間的均質性，確立城市空間職能與景觀核心區域，提升品牌價值；19、城市景觀核心與公共服務職能核心綜合開發，形成完整功能聚核。,突出空間拓展脈絡構架；整合城市功能用地;明確城市發展職能核心區域；完善功能、景觀聯系廊道；填充城市輔助發展空間；從而實現規劃區域城市空間品質的整體飛躍,5、實現：規劃構想,5.3 規劃結構,一帶三軸，三心三片,內部水綠公園帶行政文化中軸、桃園路發展聯系軸、世紀大道發展聯系軸行政中心、澤山公園綜合體、人工湖生態公園商務商業綜合片、行政文體綜合片、新城居住集中片,5、實現：規劃構想,規劃結構圖,整合周邊資源：整合周邊公共服務、醫療衛生、科教文化等資源，形成區域級綜合性服務核心形成三大板塊：圍繞主要道路及水綠公園帶分別形成市民廣場區、商務服20、務區和商住綜合區,5.3 規劃結構,5、實現：規劃構想,用地規劃圖,5.4 用地規劃,充分利用新城建設對地區發展帶來的機遇，整合優勢資源，實現城市核心功能區域、生態景觀核心資源緊密聯系，實現土地價值的最大化。在基本分區的基礎上，強調用地功能多樣性混合，不提倡過于清晰的功能分區，增添地區發展活力，由此創造一個富有特色和吸引力的目的地。對基地內現有水系資源的充分發掘利用，從營造片區特色出發，將分散的水體溝通聯系，生成網絡化的水系，并創造以水為主題的核心景觀，強調水系景觀對周邊地塊的服務功能，全面提升土地的價值和環境品質。,用地規劃平衡表,5、實現：規劃構想,規劃總平面,醫院待建用地,安置待建用地,21、交警隊待建用地,安置待建用地,安置待建用地,規劃總平面,5、實現：規劃構想,老鎮,329國道,沈海高速,中橫線,5.5 觀海衛中心區空間肌理,整體鳥瞰圖,土地建設強度規劃,開發強度的控制以體現新城中心區域土地價值并塑造有富有特色的城市景觀為原則，充分結合用地性質和土地開發實際。容積率分區控制原則是依托U型生態廊道形成城市開放空間谷地，圍繞澤山、市民廣場形成高強度開發區，開發強度向外圍用地遞減。行政中心、前廣場綠地及兩側文體中心構規劃基地中央開放空間核心，其控制原則是低容積率、低建筑密度、低建筑高度。外圍布置規模化的商業商務用地。圍繞基地西側澤山開放核心規劃城市大型商業商務中心，以及城市綜合體，22、其控制原則是高容積率、建筑高度在規劃基地內最高，形成城市的標志性景觀，營造城市門戶意向。居住區開發強度以高容積率、低建筑密度為開發控制原則，并于基地東側結合開放景觀核心適量布置低密度品質住區。,5.6 建設規模與功能量化,5、實現：規劃構想,觀海衛新城未來居住功能體量為360萬平方米,未來新城導入6萬人，按人均60平方米/人計算，共需要360萬平方米的居住規模,5.6 建設規模與功能量化,合理配比拆遷安置及保障性住房的開發規模,5、實現：規劃構想,觀海衛新城未來商務辦公（包含金融/研發功能)體量為36.9-49.2萬平方米,慈溪市未來生產性服務業存在149.43億供需缺口，慈溪市生產服務業所需23、要的就業人口：1916.53億元15.2萬元/人=9.83萬人。觀海衛作為慈溪市副中心之一，第三產業人數約占慈溪市1/4左右，為2.46萬人,觀海衛新城未來商業休閑娛樂業建筑規模為26-30萬平方米,根據上位商業規模及未來新城商業需求，2020年觀海衛鎮的商業總需求量為52-53.6萬平方米本片區新城所承載的觀海衛商業規模缺口為13-15萬平方米，則商業建筑面積為26-30萬平方米,觀海衛新城未來承載的酒店規模（商務需求與旅游需求之和）為9.6-12.2萬平方米,國際經驗數據；上位規劃指引旅游業拉動；現有規模不足,5.7 道路交通系統規劃5.7.1 道路系統規劃,交通性城市主干路網三條城市主干24、道沿新城外圍分布，加強新城與外圍區域的交通聯系。桃園路與世紀大道兩條城市主干道貫穿新城，加強新城商業行政中心區域，產業發展區域內部的聯系，并強調與老城等外圍區域的連接。生活性城市次干路網加強行政中心、文娛設施與居住區域的次干路系統，快速疏散區域交通流，倡導連續商業界面開發，方便居民出行。暢通微循環城市支路網結合地塊使用功能，合理布局城市支路網密度，保障街區內部交通流迅速疏散。引入彈性路網概念，靈活建設城市道路微循環體系。,5、實現：規劃構想,5.7 道路交通系統規劃5.7.2 生態交通發展策略,生態停車場地規劃，避免形成大規模裸露地面，增加綠化覆蓋率,推廣新能源交通工具，例如清潔能源公交、燃料25、電池車等。,提倡步行或自行車作為短距離主要出行工具，設置安全便捷的步行、自行車交通系統,5、實現：規劃構想,5.8 生態景觀系統規劃5.8.1 生態綠地水系規劃,綠地系統結合自然山體、行政中心前市民廣場、居住區公共服務節點布置大面積生態綠地，形成核心區標志性開放空間并創造良好的景觀環境。連接公共開放綠地，結合水系形成連貫、合理的“U型”開放空間廊道，將各種變化的綠色空間網絡聯系起來。實現城市公園綠地500m服務范圍對規劃區域的基本覆蓋。梯級規劃生態滲透網絡：“核心生態公園+U型廊道”區域滲透綠帶 街區內部綠廊 三級生態網絡系統河道水系設計將基地內主要河道進行溝通，使得水岸成為公共活動、生活居住26、平臺。設計在基地東側利用原有河道水系，放大成一處湖面，形成規劃基地內核心景觀，利用其景觀價值規劃生態化的低密度居住社區。,5、實現：規劃構想,5.8 生態景觀系統規劃5.8.2 開放景觀系統規劃,自然山體、行政中心前市民廣場、景觀水體，城市干路形成U型延展的生態景觀廊道，延續老鎮景觀脈絡，展現城市生態文化主題特色。區域景觀節點網絡化設計，完善放射型二級景觀滲透廊道系統，形成極具張力的景觀通廊，提升區域景觀認知度。實現各個功能區域的空間整合，強化不同功能街區城市界面的特色化處理。,5、實現：規劃構想,5.8 生態景觀系統規劃5.8.3 生態景觀設計策略,多元生態景觀設計，倡導地方植被種植注重綠化27、種植與護養，保護生態系統的完整性和動植物的多樣性，加強生態環境的自我平衡與調節，著重考慮綠地與城市用地開發功能之間的聯系性，保持景觀性與實用性的統一，協調城市景觀整體。植物選取上原則上以本地樹種為主，在交通量較大的路段以常綠樹種為主體，并設置連續的灌木樹籬為緩沖地帶。公園引入豐富的其植物和花卉，創造美的享受，促進整個生態環境效益的最大化。,5、實現：規劃構想,5.8 生態景觀系統規劃5.8.4 生態保護策略,強調低碳技術運用，促進生態環境效益的最大化城市開放綠地系統以自然地形和水面為主體，硬質地面采用滲水鋪地，強化地區地表對雨水吸收能力。,綠地景觀構筑材料本地化，積極推廣快速可再生建材材料選擇28、考慮節省資源，減少對收獲、生產、運輸的影響，鼓勵使用回收建材、本地化建材、快速可再生建材等；材料選擇提高建筑節能性，提高使用者的健康和舒適感。,5、實現：規劃構想,5.9 建筑色彩及風貌控制規劃5.9.1 建筑風貌控制分區,建筑風貌控制與城市功能區域規劃相協調，融入地方文化特色的同時，展現新城時代特色和時尚魅力。規劃區西部地區建筑風貌設計應與老城區建筑風貌相協調，形成現代中式都市商貿區和地域特色居住區兩大控制騙取。規劃區中部突出行政辦公風貌區，外圍形成現代都市居住風貌區，建筑設計應展現現代小鎮中心區形象。規劃區東部地區為相對獨立的高端居住社區，以英倫主題風貌設計為主體。規劃世紀大道南部為產業服29、務建筑風貌區，建筑設計與南部產業區域相協調。,5、實現：規劃構想,5.9 建筑色彩及風貌控制規劃5.9.2 現代都市建筑風貌控制,地塊索引圖,5、實現：規劃構想,建筑細部色彩控制,屋頂色彩,建筑基底色彩控制,標志色,地塊索引圖,5.9 建筑色彩及風貌控制規劃5.9.3 地域特色建筑風貌控制,5、實現：規劃構想,建筑細部色彩控制,屋頂色彩,建筑基底色彩控制,標志色,地塊索引圖,5.9 建筑色彩及風貌控制規劃5.9.4 英倫風貌居住建筑風貌控制,建筑細部色彩控制,屋頂色彩,建筑基底色彩控制,標志色,5、實現：規劃構想,地塊索引圖,5.9 建筑色彩及風貌控制規劃5.9.5 產業服務區建筑風貌控制,建30、筑細部色彩控制,屋頂色彩,建筑基底色彩控制,標志色,5、實現：規劃構想,5.10 開發高度規劃,開發高度的控制以體現片區富有特色的城市景觀為原則，充分結合用地性質和土地開發實際，提升地區土地價值。建筑高度分區控制原則是以 U 型生態廊道為規劃基地內低建筑高度開放空間核心，結合高層建筑界面，實現空間層次的豐富及天際線的韻律變化。329國道、世紀大道交口處地塊確立地區的建筑制高點，突出其西南部門戶形象塑造。重點強化329國道、世紀大道、桃園路的天際線設計，確立鮮明的高層地標建筑，服務于空間景觀層次的塑造，形成韻律感強烈的城市天際線，體現時代信息感。,5、實現：規劃構想,天際輪廓線設計,世紀大道北立31、面城市天際線,翁家浦北立面城市天際線,后界河西立面城市天際線,世紀大道南立面城市天際線,5、實現：規劃構想,5.11 公共設施布局規劃,公共服務設施：金融點、體育活動場地、社區醫療、社區中心、中小學、幼兒園、郵電服務設施、加油站、公交首末站點以及街道警署按照千人指標及用地布局的要求分布。,5、實現：規劃構想,5.12 地下公共空間開發,公共服務設施：金融點、體育活動場地、社區醫療、社區中心、中小學、幼兒園、郵電服務設施、加油站、公交首末站點以及街道警署按照千人指標及用地布局的要求分布。,5、實現：規劃構想,地下一層,地下二層,高效集約利用城市用地空間，實現土地立體化開發，加強對規劃片區地下空間32、利用；規劃片區地下公共空間主要集中在片區中部行政文化中心及片區西南部商務核心區域；實現地下空間功能多元開發，結合大型商業、公共服務設施配套發展地下商業及地下公共停車庫；地下空間利用實現民防結合。,六、展現：城市設計,第二 部分：行動策略,22,六、展現：城市設計,行政中心大樓市民廣場行政中軸體育中心文化中心體育公園配套辦公商務酒店,1,2,3,4,5,6,7,7,8,功能區塊索引圖,6.1 行政文化中心6.1.1 城市設計意象建筑與開放空間的整體過渡，親切、富有活力的城市形象,行政文化中心意向圖,6.1 行政文化中心6.1.3 行政文化中心區的低碳運用,朝陽建筑立面安裝構件式太陽能光電板，為樓33、宇提供部分能源支持，樓內安裝中水回用系統以及其他綜合措施,加強建筑與環境的相互滲透，建筑采用低密度園林設計，行政主樓飽覽公園美景，與環境融為一體,主樓采用空中花園設計，加強屋頂及中庭綠化，為樓內辦公人員提供接觸自然環境的機會，并提供大面積自然天光，減低能耗,6、展現：城市設計,6.2 商業核心區開發6.2.1 城市設計意象建筑設體現時代張力，強化門戶地標形象,6、展現：城市設計,地塊索引圖,城市綜合體總部基地大型商業休閑廣場商務金融廣場綜合性酒店公寓生態公園,1,2,4,5,6,6,6,7,3,核心商業區鳥瞰圖,6.2 商業核心區開發6.2.3 商業商務建筑的低碳運用,商務主樓及商場中庭采用多34、層空中花園設計，調節樓內環境氣候，融合室內環境色彩，強化生態樓宇景觀意象,市政及建筑照明采用新型LED節能燈具，降低能耗。,安裝可調節角度的外墻遮陽裝置，調節室內光線強弱，降低能耗。,建筑采用LOW-E中空玻璃，形成有效的隔熱保溫層。系統化設計建筑內部自然通風系統，形成生態環境良性利導效益。,6、展現：城市設計,6.2 商業核心區開發6.2.4 城市綜合體項目 項目選址研究,交通與區位價值判斷 城市綜合體往往具備土地價值高地與城市空間形象高地雙重屬性；因此城市綜合體項目選址首先考慮的就應當是良好交通區位用地所具備的土地級差地租效益及空間標識優勢。,空間與景觀資源利用 良好的空間景觀資源不僅提升35、城市綜合體的品牌形象，更能有效擴展其土地價值提升的收益輻射界面；基地西南側的自然山體及交匯的河道正是將城市綜合體景觀資源效益樹立并對外輻射的關鍵要素。,經濟效益與開發時序權衡 城市綜合體作為城市空間發展的高階段產物，需要商業人氣、城市基礎服務功能、地產經濟等多要素的強力支撐，適宜為新城開發后期核心項目；西南部建成區用地受拆遷進程影響，適宜于成為后期項目開發儲備用地。,6、展現：城市設計,6.2 商業核心區開發6.2.4 城市綜合體項目 空間設計意象,城市綜合體發展研究,根據國際上通行的定義，城市綜合體主要集酒店、寫字樓、購物中心、會展中心和公寓等多功能、多業態的大型建筑體。從某種意義上說，未來36、中國城市核心區的開發競爭也是綜合體的開發競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市微縮體。,城市綜合體(HOPSCA),酒店(HOTEL),辦公(OFFICE),公園(PARK),商業(SHOPPING MALL),展覽(CONVENTION),居住(APPARTMENT),有機系統,優化組合,6、展現：城市設計,博多水城內部分為5大主題區域星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。包括福岡悅大飯店、“福岡城市劇場”、匯集13個電影院、日本最大規模的“AMC運河城13”、高科技游藝主題公園等。值得借鑒的設計驗：建筑物造型新穎別致、色彩鮮艷庭中人工運河，可稱為未來城市的模型37、特有拱廊可往返運河兩岸,以多樣化復合功能整合優勢資源，形成功能聯動、主題一致的特色空間城市文化內涵與新興商業文明相融合，成為城市魅力的代表，都市文化的名片,6.2 商業核心區開發6.2.4 城市綜合體項目 案例研究1：空間與景觀的高度契合日本博多水城,6、展現：城市設計,大寧國際商業廣場是一個多功能綜合型的社區商業物業項目，具有8大功能：商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等。值得借鑒的設計經驗：豐富多彩的步行商業空間開放、現代、富有文化氣息步行商業與酒店、商務辦公整合一體,6.2 商業核心區開發6.2.4 城市綜合體項目 案例研究2：多元化的功能布局上海大寧國際商38、業廣場,6、展現：城市設計,6.3 生態居住區6.3.1 城市設計意象,地塊索引圖,住宅用地總開發技術指標居住用地規模：132.05h；居住用地住宅建設總量：228.1萬；平均容積率：1.57；商住綜合用地規模：74.03h；商住綜合用地住宅建設總量：136.5萬；住宅規劃標準：一般商品住宅人均60；低碳示范社區人均80；規劃居住人口：5.6萬人。基礎教育配建：1所中心幼兒園；3所社區幼兒園；1所九年制學校；1所小學,6、展現：城市設計,6.3 生態居住區6.3.2 低碳示范社區,低碳示范社區項目位于規劃基地東北部，圍繞生態水景公園形成一個開發規模為0.5k的低密度、低碳化、獨立主題社區。社區39、內部規劃相對獨立的社區商業配套設施及幼兒園建設用地規模：39.1h；住宅建設總量：46.9萬；集中商業開發：1.0萬；住宅規劃標準：人均80；規劃居住人口：5410人。,地塊索引圖,6、展現：城市設計,生態設計策略,以營造生態、健康舒適的居住和工作環境、節約能源和資源、減少對自然環境的干擾和污染、促進社區的可持續發展為目標。在城市設計控制主要包括以下要素：1.場地設計 通過合理的建筑群體組織與外部環境布局、保護自然生態要素和營造微氣候環境等手段，達成維持場地生態承載力、保護生物多樣性、改善生活質量、減少對自然環境的沖擊和降低能耗的目標。2.建筑節能 對于建筑單體的節能設計控制以提高能源效率為目40、標，強調通過合理的建筑設計，而非采用昂貴的設備來提高建筑能效，并提倡生態節能技術與建筑的一體化設計來實現生態技術風貌化。3.清潔能源 引導對太陽能、風能等多種清潔能源的積極利用，包括：1）提高清潔能源利用率；2）在公共區域采用清潔能源照明系統；3）使用清潔能源型公共交通工具。4.水環境系統 從水資源綜合利用的角度進行規劃引導，包括：1）節水型設施；2）雨水收集利用系統；3）人工濕地系統。5.綠色建材與垃圾分類收集 綠色建材與垃圾分類收集方面，按照“少用、再用、回用”的3R原則。1）提高環保型、可再生性建筑材料采用率；2）推廣新技術和新材料的運用；3）廢舊建筑拆除及循環再利用；4）垃圾分類收集系41、統。,水環境系統收集的雨水作為非飲用水利用，如景觀澆灌、廁所沖洗；進行土壤/氣候分析，設計選擇合適的景觀綠化類型，采用地方植物；選擇節水器具等。,場地環境設計在建筑表面和中間的開敞空間中進行綠化；創造通風條件加強室內空氣對流，降低由日曬引起的升溫；屋頂花園；外遮陽系統；外墻保溫隔熱等；景觀設計注重理水、綠化、遮陽等設計；場地設計采用過濾措施保持自然的地面雨水；,6.3 生態居住區,6、展現：城市設計,6.4 生態景觀廊道設計6.4.1 空間景觀設計帶型中央生態廊道為主體的城市生態廊道確立空間景觀主構架；擴展生態景觀受益界面；形成城市公共活動休閑帶。依托城市河道，打造岸線兩側生態濕地景觀，同時注42、入低密度公共服務產業功能，營造城市活力。,地塊索引圖,6、展現：城市設計,6.4 生態景觀廊道設計6.4.2 產品項目規劃,社區體育公園,行政文化步行中軸,童趣園,濕地休閑公園,游憩森林,文體中心公園,休閑樂活園,山地公園,6、展現：城市設計,6.4 生態景觀廊道設計6.4.3 濱水岸線規劃,生態濕地型岸線運用濕地水生植物，強化岸線水體自凈作用，優化河道生態環境,自然坡地型岸線運用地表植被保持水體，減少水體泥沙淤積，增強河道景觀親水性,人工硬質岸線采用碎石、卵石、沙礫等地方性建筑材質砌筑河道岸線，適宜地區設置觀景平臺，注重安全性,親水人工岸線用通過親水步道、梯臺、戲水平臺等設計元素，打造岸線趣43、味性,人工硬質岸線,親水人工岸線,人工硬質岸線,生態濕地型岸線,人工硬質岸線,自然坡地岸線,親水人工岸線,自然坡地岸線,自然坡地岸線,6、展現：城市設計,附件 控規圖則,28,控制圖則,控規單元編制依據用地功能布局及道路系統規劃，本次規劃共編制9個控規單元。地塊編碼采用編制區控制單元地塊三級代碼形式。每個控制單元的控制圖則分為二個板塊：法定控制單元圖則城市設計引導圖則,控制單元編碼圖,控制性詳細規劃的控制單元（以下簡稱控制單元）是為了確定規劃容量和設施配套，而在規劃編制區內劃定的功能結構單元。控制單元應結合基層社區的界限，有明確的四至范圍，用地規模適度，功能上具有內在的關聯性。,用地編碼圖,控制圖則,匯 報 結 束 謝謝！,CCDI中建國際設計 城市規劃事業部2011.05,老鎮,329國道,沈海高速,中橫線,