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1、如何做工程質量風險管理,目錄,01,開工前風險預控,02,過程風險管理前置,03,交付風險前置,一、開工前風險預控,一、開工前風險預控,工程質量管理，前期預防重于后期修復。這一點目前已經得到房企的普遍認同。金茂就認為，前期控制對項目質量成果起到50%的影響，而過程控制的作用僅占到40%，另外還有10%取決于事后糾偏。施工前控制是質量控制的根源，工程管理人員應事先對影響質量的各種因素加以控制，而不是等到出現質量問題再來處理，那就本末倒置了。開工前，確立一套質量管控體系前期充分研討，落標準排風險依據質量要求選擇合適的供方,1、開工前，確立一套質量管控體系,手工時代，每個手藝人制作的產品都會有差異，2、甚至制作者的心情好壞都能影響最終成果；工業化時代，流水線生產卻能保證每個模型水平相當。過程標準化是對最終質量目標的拆解，將建造過程模擬成制造業流水線，只不過這種流水線的流動的不是產品，而是工人。通過將一道道工序固定化、流程化，讓最終成果可控。一個完整的質量管理體系，包括標準、工具、指引、制度。標準告訴員工做成什么樣；工具告訴員工用什么做；指引告訴員工怎么做；而制度則是用來規范員工的行為。以招商地產的技術標準為例，該標準對各分部分項工程的工藝流程、控制標準、細部節點處理、檢查驗收標準、觀感質量要求、安裝要求、標準做法、禁止做法進行了統一，避免各方理解的偏差或標準不一致而埋下質量隱患。,1、開工前3、，確立一套質量管控體系,該標準中，對工程梳理了各分項工程常發的質量缺陷、對應的材料及檢驗要求、質量控制點、處理方式以及驗收標準都做了規范。以防水為例，以下為質量控制點及驗收方法的規定：,2、前期充分研討，落標準排風險,目前，出于周轉速度的考慮，很多項目追求拿地后快速開工，嚴重壓縮了項目前期準備時間。這對風險預控顯然是不利的。特別是圖紙方面，設計周期短、審圖潦草，圖紙錯、漏、亂等問題普遍存在，給后期造成了不必要的變更或整改風險。明源君認為，最好的風控是開工前，這個階段的工作一定要做精做細做準。而這是需要投入時間和精力的。比如龍湖地產，從拿地到施工圖設計完成要花5個月，前期充分研討，后期減少反復。4、拿地后有兩次啟動會，分別以“定指標、落標準”和“排風險、重推演”為原則做好項目目標及風險控制。,現在大部分地產商都建立了自己的供應商庫，項目招標階段，會優先選擇長期合作伙伴。明源君認為，每家供應商各有強弱項，考慮供應商時，除了常規考核要素外，也要考慮項目質量要求和工藝要求。以施工單位為例，施工單位是項目的實際建造者，他們的技術水平對項目質量有直接影響。某房企的工程總曾告訴明源君，項目采用PC技術未必能為進度提速，還可能導致施工質量下降。因為目前很多施工隊缺乏構件安裝經驗，現場拼裝老出問題。裝配率高的項目，在選擇施工方時，就有必要將對方的裝配式施工能力考慮進去。為加強施工方招標考核，一些房企會讓5、工程部門參與到施工方篩選環節。西南綠地的工程部就會參與施工方招標，在前期先與各個隊伍負責人進行充分溝通，把施工方面的困難先講清楚，協助隊伍選擇。另外，施工方項目經理的管理水平高低，對工程風險控制有重要作用。從供方預審階段就應重點考察項目經理的技術水平、管理能力和履約能力，要求投標單位從一開始就有項目經理參加，并確認他已對合同條款及甲方質量要求完全理解。,3、依據質量要求選擇合適的供方,二、過程風險管理前置,二、過程風險管理前置,在前期標準確立的基礎上，施工過程便是將工程質量目標及標準落地。在施工單位是工程實施者，一線地產工程師是管理者，工程標準要落地，首先要讓施工單位理解標準，執行到位；其次，6、施工過程分階段、分層次驗收、及時發現問題并修整，避免質量缺陷被掩蓋，問題擴大化。崗前培訓及樣板引路，將要求傳達到位可視化交底，工藝工法隨時可查分層次檢查驗收，局部問題及時修復,1、崗前培訓及樣板引路，將要求傳達到位,房企制定的標準，無論是技術標準，還是驗收標準，亦或者其他管理標準，最終都要落實到供方頭上。前期培訓和交底不到位，現場一不留神就要出亂子。,質量標準要培訓到位。例如，旭輝制定了5998管理體系，5998是指五大制度，九大指引，九大流程，八大標準。不僅在公司內部鋪展培訓，同時也將其作為施工方、監理方工作開展的核心標準，要求熟悉鞏固。,除培訓外，樣板引路也是目前目前運用廣，且效果明顯的手7、段。雖然操作起來比口頭交底要繁瑣了點，實施效果卻比口頭和文字交底好很多。,在工程大面積施工前，制作實物質量樣板，同時附上現場照片、文字說明等必要標識。施工人員的技術交底以及崗前培訓更加簡潔明了，也便于工人掌握，保證了后續施工的精確性，同時也為現場質量驗收和檢查提供了統一的判斷標準。,2、可視化交底，工藝工法隨時可查,每個分項工程開工之前，由項目總工程師對全體施工人員進行書面交底，明確本項工程的設計要求、技術標準、定位方法、幾何尺寸、功能作用，施工方法以及注意事項。在此基礎上，可以進一步拓寬交底渠道，比如，有房企采用二維碼交底的方法，來鞏固交底效果。,藍光長島國際社區將二維碼技術應用到項目工程技8、術交底、質量實測實量交底等，覆蓋放線技術、防水技術、吊頂技術（吊頂面、窗簾盒、空調出風口等）、木地板施工技術、戶內門窗安裝施工等幾十項技術交底方案，施工及管理人員只要掃描二維碼，就能隨時隨地了解操作標準，規范現場人員的行為。,另外，還有房企在嘗試實行三維可視化節點管理，利用BIM技術，將重要節點的圖紙轉化成三維模型，讓現場人員一看即懂。未來，再也不存在現場工程師或施工單位看不懂圖的問題，圖紙與實體不一致的情況也會大大減少。,3、分層次檢查驗收，局部問題及時修復,分項分部驗收，驗收動作覆蓋各工序分層次驗收可分為以下三種形式，將各項工序全覆蓋。分項驗收：對于關鍵的分項工程，應該根據合同中有關質量評9、級標準的要求，并結合項目施工的實際狀況，按照質量等級要求檢查，并測算出檢驗項目的合格率，確定分項工程的質量等級，以確定是否通過驗收。分部驗收：在分項工程的驗收完成之后，按照分項工程的質量合格率，依據分部工程質量等級要求，可以確定是否可以驗收。完工驗收：在前兩步的完成的基礎上，對前兩步的驗收進行統計整合，并且參考其他的質量評判措施作為參考，檢驗工程是否合理安全，各項功能在質量達標的基礎上能否配備齊全，以確認該工程的質量是否達到預期，完成驗收的最后一步。,KINGSOFT,3、分層次檢查驗收，局部問題及時修復,這種驗收方式，在前后兩個工序間設置了一個停止點，驗收通過再移交下一道工序，防止帶病移交。10、停止點設在哪，涉及哪些驗收內容，如何驗收，都應有明確標準。,以旭輝為例，旭輝內部形成了“6829”全程檢查體系，這一體系，通過樣板引路，禁止做法以及停止點三個手段進行質量風險控制。,其中，“6”是指大樣板引路；“82”是指82項禁止做法；“9”則是9大停止檢查點。為了防止分享工程“徒有其表”，在防水層等工程上設置強制性的停止檢查點，本環節的工程質量過關才能進入下一環節。,萬科對各階段停歇驗收的內容，也有明確的規定。如下就是其在濕作業階段部分的停歇驗收內容：,3、分層次檢查驗收，局部問題及時修復,自查抽查及第三方評估，檢查動作多管齊下很多頭部房企都搭建了三級檢查驗收歐體系，分別為集團對地區公司工11、程抽查、地區公司工程職能對本公司項目的檢查、項目團隊的停止點檢查和日常檢查驗收，強化工程實施全過程管理。為了保障過程檢查公平公正，很多房企還引入了第三方來做過程評估，并將第三方的評估分數納入項目人員年度考核中，形成約束力。以萬科北方區域的飛檢制度為例，飛檢制度以季度為周期，對單個項目一年共有四次飛行檢查。在現場，隨機任意抽選5層（別墅為對應5棟樓）進行質量風險檢查。萬科最新的質量風險檢查體系包含7個大項，19個小項，共727個檢查點，合計267分。分值分布如下：,KINGSOFT,3、分層次檢查驗收，局部問題及時修復,在這個檢查體系中，住宅質量通病尤其是滲漏問題被作為檢查重點，注重結構防滲漏性12、能檢查，對主題結構反坎高度及防滲漏性能的檢查要求也比以前嚴格。,對主體工程在5層以上的項目，飛檢的重點放在樓內實測實量。萬科的實測實量包括了尺寸控制（混凝土、砌筑、抹灰）、定尺加工（砌筑、抹灰）、觀感質量（設備安裝、抹灰、涂飾、墻磚、地磚、室內門安裝、鋁合金門窗安裝、木地板安裝工程）、防滲漏、空鼓、開裂等等。,飛檢排在最后幾名的，就要“拉閘”，即停工處罰。這就敦促項目管理人員平時加強控制，及時查漏補缺，將風險控制融入到日常工作中去。,三、交付風險前置,交房是影響客戶滿意度最關鍵的一環。到了這個階段，項目工程已基本完成，余下的都是一些修修補補工作。值得注意的是，交付階段不止要做單個項目的風險前置13、，更要為地區公司，乃至區域公司或集團沉淀缺陷數據，完成風險管理的閉環。交付前多方查驗，消除典型問題項質量數據沉淀，反饋到前端完善風控制度,三、交付風險前置,1、交付前多方查驗，消除典型問題項,為了將交付風險降到最低，目前業內都非常重視交付風險前置，利用分戶驗收、模擬驗房、聯合驗房、預驗房等多種手段，通過發現缺陷-跟蹤整改-銷項的流程形成整改閉環。以模擬驗收為例，模擬驗收相當于產品的出廠檢查，在將產品交給客戶之前，把問題查出并處理。模擬驗收的內容，包括房屋質量、設計及使用功能功能缺陷、交樓標準與合同附圖核對、部品部件使用狀態等。目前，模擬驗收一般有兩到三輪。以精裝房模擬驗房為例：第一輪主要是排查14、缺陷及條數；第二輪則復驗第一輪的查驗整改情況，同時進行裝修效果全面普查及水電測試；第三輪再次查驗整改情況，并做細節排查，如細部收邊收口全面普查，衛生觀感等。,通過排查問題、整改、銷項，一步步解決問題，提高整改關閉率，達到聯合驗收的條件。比如綠地要求，模擬驗房在第三輪之后達標率要達到98%。目前，也有房企將交付風險前置到建造全過程，以工地開放的方式，邀請客戶和準客戶走進工地參觀“找茬”，及時反饋意見建議。例如碧桂園就有客戶見面會、工地開放、客戶預驗收三種工地開放形式：萬科每個月都有工地開放活動，邀請業主監督整個施工過程；旭輝正在落地推行常態化工地開放，讓客戶隨時走進工地。綠城旗下的所有項目，每年15、也都會定期向客戶開放參觀。這種方式，一來讓客戶意見及時傳達給房企，二來也對施工過程起到督促作用，倒逼工程管理人員及施工方規范作業，提高施工質量。,1、交付前多方查驗，消除典型問題項,2、質量數據沉淀，反饋到前端完善風控制度,可通過搭建質量數據庫，對每個項目中出現的質量問題進行歸納總結，并尋找問題優化方法，用于后期項目的風險防范。,每個項目交付之后，或多或少有一些缺陷和返工，這些問題如果沒有反饋到工程管理上，下一個項目可能還要重蹈上一個項目的覆轍。反過來，這些數據如果能沉淀下來，納入到前端的設計及工程管理標準里面，質量缺陷清單將不斷完善，下一個項目就可以進一步規避問題，減少錯漏和返工。,2、質量數據沉淀，反饋到前端完善風控制度,舉個例子，招商地產為解決滲漏、空鼓、開裂、觀感等四大質量通病，根據工程建造過程的抽檢分數及交付評估分數進行排名，對低分指標進行分類，用排除法，先剔除掉對后期影響不大的問題項、無法用新工藝提升的問題項，進而篩選出可以進行工藝提升的問題項，并針對性進行工藝革新。,以防空鼓開裂的措施優化為例，根據過往的缺陷提出了一系列的工藝改進，如砌體墻使用專用砌體管槽切槽機；抹灰墻使用新工藝粉刷石膏砂漿或輕質砂漿降低空鼓/開裂風險；墻地磚使用陶瓷振動器或者掛貼法工藝等等。,