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1、1項 目 理 解項 目 理 解P R O J E C TU N D E R S TA N D I N G價 值 使 命市 場 機 遇場 地 認 知議 題 思 考習近平總書記多次強調長江經濟帶發展中“生態優先”的原則“我強調長江經濟帶建設要共抓大保護、不搞大開發，不是說不要大的發展，而是首先立個規矩，把長江生態修復放在首位，保護好中華民族的母親河，不能搞破壞性開發。通過立規矩，倒逼產業轉型升級，在堅持生態保護的前提下，發展適合的產業，實現科學發展、有序發展、高質量發展”2018年4月24日 習近平在興發集團新材料產業園考察時強調“正確把握生態環境保護和經濟發展的關系，探索協同推進生態優先和綠色發2、展新路子。推動長江經濟帶綠色發展，關鍵是要處理好綠水青山和金山銀山的關系。這不僅是實現可持續發展的內在要求，而且是推進現代化建設的重大原則”2018年4月26日 習近平在主持召開深入推動長江經濟帶發展座談會上的講話10項 目 理 解價值使命 宏觀政策鄉村振興產業興旺生態宜居鄉風文明治理有效生活富裕健康中國全方位全周期保 障 人 民 健 康生態文明綠水青山就 是 金 山 銀 山11項 目 理 解價值使命 時代命題時代命題 鄉村振興鄉村振興戰略構建現代農業產業體系、生產體系、經營體系，完善農業支持保護制度，發展多種形式適度規模經營，培育新型農業經營主體，健全農業社會化服務體系，實現小農戶和現代農業3、發展有機銜接。實施鄉村振興三步走時間表1、到2020年，鄉村振興取得重要進展，制度框架和政策體系基本形成；2、到2035年，鄉村振興取得決定性進展，農業農村現代化基本實現；3、到2050年，鄉村全面振興，農業強、農村美、農民富全面實現十九大提出實施鄉村振興戰略，亟需優化提升鄉村產業體系和生活質量總體要求生態宜居鄉村文明產業興旺生活富裕治理有效13項 目 理 解普及健康生活加強健康教育，組早自主自律的健康行為，提高全民身體素質。優化健康服務強化覆蓋全民的公共衛生服務，提供優質高效的醫療服務，充分發揮中醫藥獨特優勢,加強重點人群健康服務。完善健康保障健全醫療保障體系，完善藥品供應保障體系。建設健康4、環境深入開展愛國衛生運動（加強城鄉環境衛生綜合整治，建設健康城市和健康村鎮），加強影響健康的環境問題治理（深入開展大氣、水、土壤、污染防治），保障食品藥品安全，完善公共安全體系。發展健康產業優化多遠辦醫格局，發展健康服務新業態，積極發展健身休閑運動產業（互聯網健康服務、健康文化產業、健康醫療旅游行業、中醫藥健康旅游，健康服務產業集群，專業診療中心等），促進醫藥產業發展。142030年具體實現目標：時代命題 健康中國項 目 理 解十九大明確建設健康中國2030規劃路線圖，健康產業發展勢頭澎湃21場地認知 現狀條件項 目 理 解經過近6年發展，榮鴻基地成功保育了豐富良好的苗木種植基地，具備生態優勢5、。2223場地認知 地質地貌項 目 理 解自然條件優越，農業發展和建設基礎良好場地認知 氣候條件項 目 理 解自然氣候日照條件好，基本滿足一年兩熟和雙季連作水稻成長需求2425場地認知 農業基礎項 目 理 解農業文化悠久，農業傳統保護較好26依據區內自然特性，選擇喜溫喜鐵植物及本地濕地植物進行植物配置場地認知 生態修復項 目 理 解28場地認知 生態修復項 目 理 解經過近6年發展，生態保育成果顯著，農田、苗圃、濕地等景觀特色突顯2樸 門 理 念樸 門 理 念PUMANCULTURE樸 門 研 判樸 門 原 則規 劃 理 念理 念 演 繹31具有國際影響力的資深樸門永續老師邱奕儒先生和顏嘉誠先6、生1970年代，澳洲生態學家Bill 和David 為回應快速擴張的化工農業對于生物多樣性系統的破壞，構思出一套穩固的生態農業系統，開創了“樸門永續生態設計”，至80年代中期，“樸門永續”已經從農業系統，拓展到全面永續的人類居住系統。大約在10年前，“樸門永續”從臺灣傳入大陸，2014年經林澗先生邀請，臺灣資深樸門永續老師邱奕儒先生在清華大學建筑學院首次演講。2019年6月至7月，華語地區最受歡迎的樸門永續老師邱奕儒先生和顏嘉誠先生來到滁州榮鴻基地考察并舉辦講座。37樸門永續理念與實踐樸 門 理 念2019年6月-7月邱奕儒老師和顏嘉誠老師考察滁州榮鴻基地。2019年6月30日吳道榮先生邀請邱7、奕儒老師在滁州榮鴻基地講授樸門永續原理。38樸門永續理念與實踐樸 門 理 念3項 目 定 位項 目 定 位P R O J E C TP O S I T I O N I N G客 群 錨 定項 目 定 位社 群 主 張發 展 愿 景案 例 分 析45南京熟年/第二人生新價值項 目 定 位客群錨定 趨勢觀察150+白金熟年/人生新主張55%收入來源多樣31%社保/退休金工資4141%其他收入16%子女補貼11%兼職、做生意或創業的收入8%商業養老保險7%財產性收入（如房產租金等）懂得投資理財4444%家中有購買投資理財產品花錢多于存錢87%用于支出13%存錢或理財支出的三分之二用于自己和配偶67%8、7 7%8 8%1818%自己與老伴自己與老伴子女孫輩其他數碼設備日使用率智能手機臺式電腦平板電腦筆記本電腦9696%16%13%11%擁有的科技產品4242%水凈化產品2929%專業相機2727%空氣凈化器1919%可穿戴設備1010%智能馬桶（蓋）8 8%掃地機器人收入殷實 82918291平均家庭收入 35933593平均個人收入2018年城鎮居民人均可支配收入月均3271*數據源于 Wavemaker 2019重新遇見中國的老齡化群體48項 目 定 位客群錨定 趨勢觀察249弱水三千 取一瓢飲項 目 定 位客群錨定產業融合Mokumoku農場商業模式一產到二產完成了研發、生產、加工、銷9、售。整個農業工業化讓其具備了。強大的產品供應能力加入觀光旅游業態，科普教育業，博覽會展，美食餐飲，休閑體驗，購物商貿，度假旅游。第三產業反哺第一產業循環生態商業模式第1產業 農業第2產業 工業第3產業 服務業產業劃分|產業類別|主導產業|產品載體農場種植業牧場養殖業啤酒研發農副食品加工業食品制造業批發零售業商業服務業住宿和餐飲教育業、娛樂業蘑菇農園牛牧場啤酒廠面包糕點坊小悠學習牧場麥芽工坊豬主題館叉燒主題館香腸主題館Papa純天然餐廳鄉村料理店咖啡店迷你小豬屋手工體驗館蔬菜交易市場商店露天溫泉度假村立足農業，將其各個環節與第二、三產業進行巧妙結合，延伸了農業產業鏈，提升了農業價值鏈62收入來源10、：觀光農業、直營餐廳實體店，農副產品銷售，總共51億日元（人民幣3億多）開發運營盈利構成手工制作火腿香腸工坊地方啤酒工坊大豆和豆腐工坊澤西島牛奶工坊小手工果醬工坊麥芽工坊面包點心工坊體驗學習手工體驗教室 A手工體驗教室 B手工體驗教室 C度假休閑露天溫泉度假村迷你小豬屋神社商業購物購物商店蔬食市場叉燒主題館豬主題館香腸主題館餐飲美食純天然餐廳燒烤屋咖啡店鄉村料理店刨冰店產地對接市場，提升農產品經濟價值先進的共享機制：社區居民作為參與者共同分擔風險和成本，共同盈利復合的盈利模式核心競爭優勢循環的產品模式客源導入帶動銷量原料輸送政府、相關協會的大力扶持，輕資產、重運營、自建渠道、會員制等多重模式運11、營丨投資：政府、社會協會共捐助80%（不需返還，不占股份），原始創始人20%，共投資35億日元丨經營主體：農戶組成的經營聯合體，農場大部分股份為員工共享6365674總 體 規 劃總 體 規 劃M A S T E RP L A N N I N G規 劃 策 略功 能 布 局用 地 規 劃交 通 體 系景 觀 風 貌71現狀水系密布，水庫、池塘和水渠，點線面結合布局，生態資源良好。上游上石壩水庫、黃洼水庫是項目區域的主要水源，規劃建議建立水源保護區，通過污染源防控，生態農業發展、水系治理等措施保護改善水質，構建水源地生態安全屏障。高程分析74總 體 規 劃規劃策略 生態水系控制水環境、構建生態安12、全屏障自然的生發與供給當食物森林成居所的標配總 體 規 劃規劃策略公園區田園區食物森林帶森林區保育區建設區81尊重自然才能被自然保護外圍防護林地，抵擋四季強風，守護生態小氣候遵照樸門理念依據人與自然的序列依次布局建設區、田園區、森林區、生態保育區構建生態宜居濕地環境。82總 體 規 劃規劃策略公園區田園區食物森林帶森林區保育區建設區規劃范圍面積：21786畝總建設用地面積：3300畝水域面積：生態綠地面積：2010畝15943.5畝220公頃134公頃1062.9公頃區域道路面積：532.5畝35.5公頃1452.4公頃87總 體 規 劃用地規劃圖例：A2 文化用地A3 教育科研A5 醫療用地13、B1 商業用地B2 商務用地B3 康體用地R2 居住用地M1 一類工業S1 道路用地E1 生態水域E2 生態綠地G1 公園綠地二縱路總建設用地面積：3300畝220公頃商業用地65%22%13%2160畝144公頃居住用地720畝48公頃其它用地420畝28公頃小鎮范圍 6487.5畝一期范圍 468畝首開區范圍 177畝總 體 規 劃用地規劃圖例：A2 文化用地A3 教育科研A5 醫療用地B1 商業用地B2 商務用地B3 康體用地R2 居住用地M1 一類工業S1 道路用地E1 生態水域E2 生態綠地G1 公園綠地二縱路88規劃范圍內平均開發強度0.5FARFAR0.3 FAR：0.8總 體 14、規 劃開發強度二縱路0.80.5 FARFAR1.00.8 FARFAR 1.0FARFAR依據用地類型、區位分為四個開發強度等級89總 體 規 劃建筑高度二縱路規劃范圍內建筑高度總控制18 m高度高度12 建筑限高 18 m12 m9 高度高度9 m6 高度高度建筑高度反應開發強度，依據用地類型、區位分為四個建筑限高等級6 m高度高度90二縱路道路紅線寬 20m：一橫路道路紅線寬 20m：西環高速路道路紅線寬 50m：4075m306畝/20.4公頃范圍內次級路道路紅線寬 7.5m：長度面積3352m100.5畝/6.7公頃長度面積4190m124畝/8.3公頃長度面積17748m202畝/15、13.5公頃長度面積規劃范圍內道路規模總 體 規 劃交通體系 車行交通9195圖例：大公園大田園大森林水道水庫水塘水體濕地公園田園林地總 體 規 劃景觀風貌藍綠交織、生態環抱構建“大公園、大田園、大森林”的宜人便民綠地公園體系，實現藍綠交織、田林環繞、濕地穿鎮。鎮在公園中，50米進綠地，100米入林帶，街道100%林蔭化、整體藍綠占比高達80%。藍綠占比80%5分 區 規 劃分 區 規 劃Z O N I N GP L A N N I N G樸 門 樂 活 板 塊樸 門 原 鄉 板 塊樸 門 公 社 板 塊樸 門 康 養 板 塊首 開 區 建 筑 風 貌98104分 區 規 劃樸門樂活 樸門田野16、自然科教館122160窄巷、廣場 空間變化豐富坡向、大小不一的屋頂161分 區 規 劃首開區建筑風貌 戶型研究縱坡橫坡圍合外部封閉利于空間組合不同屋頂形成自然機理162分 區 規 劃首開區建筑風貌 戶型研究單體組團聚落東西入戶為主163分 區 規 劃首開區建筑風貌 空間組合164分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向165分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向166分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向167分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向168分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向169分 區 規 劃首開區建筑風貌 整體意向6運 營 策 略運 營 策 略O P E R A T I O 17、NS T R A T E G Y產業模式平臺架構規模預測經 濟 技 術 指 標開 發 時 許 建 議170生態農業教育，旅游康養，商務過程即是體驗，體驗即有服務 不只以農產品作為變現的渠道。把服務和增值的部分作為主要的利潤點。生產的每一個階段都是可體驗的。以生態農業為基礎，從教育切入。體驗可帶動住宿和餐飲及更多消費。174運 營 策 略產業模式 運營邏輯175 生產（以銷售、加工農產品為主）生態餐廳（從農場到餐桌）觀光體驗（采摘，農耕體驗，手作等）共享菜園（領養土地，農耕培訓）教育基地（自然體驗，自然教育，樸門培訓等）眾創空間（共享辦公，扶持創業）度假養老（提供高品質的食宿和環境）生態農場運營18、模塊運 營 策 略產業模式 運營導入樸門合伙人鄉村振興社社區營造社一個社區活力的創意策動平臺一個社區進化的資源加持計劃一個未來鄉村的產業孵化引擎種子合作社The Sapling Foundation匯聚多領域能量，激活全區域價值社區活動扶持社區產業扶持在地就業扶持176運 營 策 略平臺構架1-2.節慶活動大 地 藝 術 季田 園 音 樂 節水 秀 表 演T E D 分 享178運 營 策 略平臺構架 社區營造507.00 620.00 868.00 1,103.00 1,272.00 1,446.00 1,697.00 2,009.00 2,387.00 2,757.00 7.80%22.219、9%40.00%27.07%15.32%13.68%17.36%18.39%18.82%15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年接待人次（萬人次）增長率快速增長期穩定增長期 2009-2018十年間，游客接待人次呈現兩個階段發展 2009-2018年，滁州市游客接待量年均復合增長率為28%，近五年來年均復合增長20、率約15-18%滁州市總游客接待量：近3年穩定在1518%左右，突破2700萬滁州市旅游接待人次（2009-2018）187運 營 策 略規模預測 游客規模未來5年平均增速12%2023年滁州總接待游客量4860萬本項目占滁州全區項目游客量的1/202023年項目總游客量240萬旅游地生命周期增長理論本項目游客接待量預測邏輯至2023年，本項目的游客接待量預測為240 萬人次本項目游客接待量預測前提和邏輯 未來5年，若無其重點項目推進，根據旅游地生命周期增長率，滁州市游客增長率將回歸十年平均水平，以12%為參考 本項目是滁州市的重點文化旅游項目 截至2018年末，滁州市共有36個A級景區，本項21、目落成后，預計可占滁州全域旅游5%的市場份額188運 營 策 略規模預測 游客規模190運 營 策 略經濟技術指標 用地編碼191樸門樂活板塊樸門樂活板塊地塊編號地塊編號用地代碼用地代碼用地性質用地性質占地面積占地面積haha占地畝數占地畝數容積率容積率建筑面積建筑面積(萬方）萬方）A A-0101M1M1一類工業用地2.60 39.00 0.60 1.56 A A-0202M2M2一類工業用地2.40 36.00 0.60 1.44 A A-0303B1B1商業用地1.50 22.50 0.60 0.90 A A-0404B1B1商業用地5.60 84.00 0.40 2.24 A A-0522、05B1B1商業用地3.50 52.50 0.40 1.40 A A-0606B1B1商業用地2.70 40.50 0.40 1.08 A A-0707B1B1商業用地3.20 48.00 0.40 1.28 A A-0808B1B1商業用地(已建）0.80 12.00 0.80 0.64 A A-0909B1B1商業用地(已建）1.10 16.50 0.80 0.88 A A-1010B1B1商業用地(已建）1.60 24.00 0.60 0.96 A A-11 11B3B3康體用地1.00 15.00 0.60 0.60 A A-1212B1B1商業用地4.10 61.50 0.80 3.23、28 A A-1313B1B1商業用地3.10 46.50 0.80 2.48 A A-1414B1B1商業用地2.70 40.50 0.80 2.16 A A-1515B1B1商業用地1.70 25.50 0.80 1.36 A A-1616B2B2商務用地3.70 55.50 0.80 2.96 A A-1717B2B2商務用地3.60 54.00 0.80 2.88 A A-1818G1G1公園綠地8.36 125.40 0.00 0.00 A A-1919B1B1商業用地2.00 30.00 0.60 1.20 A A-2020A2A2文化用地1.00 15.00 0.80 0.80 24、A A-2121B1B1商業用地1.00 15.00 0.50 0.50 A A-2222B1B1商業用地1.60 24.00 1.00 1.60 A A-2323B1B1商業用地2.92 43.80 0.80 2.34 A A-2424G1G1公園綠地10.00 150.00 0.00 0.00 A A-2525B1B1商業用地2.69 40.35 0.60 1.61 A A-2626B1B1商業用地3.11 46.65 0.70 2.18 A A-2727B1B1商業用地3.32 49.80 0.70 2.32 A A-2828A2A2文化用地0.59 8.85 0.80 0.47 A A25、-2929B1B1商業用地5.08 76.20 1.50 7.62 A A-3030B1B1商業用地5.10 76.50 1.50 7.65 總計總計91.67 1375.05 56.39 樸門原鄉板塊樸門原鄉板塊地塊編號地塊編號用地代碼用地代碼用地性質用地性質占地面積占地面積 haha占地畝數占地畝數容積率容積率建筑面積建筑面積(萬方）萬方）B B-0101B2B2商務用地1.33 19.95 0.80 1.06 B B-0202B1B1商業用地2.00 30.00 0.60 1.20 B B-0303B1B1商業用地1.11 16.65 0.60 0.67 B B-0404B1B1商業用地26、4.69 70.35 0.60 2.81 B B-0505B1B1商業用地3.96 59.40 0.60 2.38 B B-0606B1B1商業用地0.85 12.75 0.60 0.51 B B-0707B1B1商業用地4.27 64.05 0.60 2.56 B B-0808B1B1商業用地1.00 15.00 0.60 0.60 B B-0909B1B1商業用地6.19 92.85 0.60 3.71 B B-1010B1B1商業用地1.60 24.00 0.60 0.96 B B-11 11B1B1商業用地6.99 104.85 0.60 4.19 總計總計33.99 509.85 227、0.66 樸門公社板塊樸門公社板塊地塊編號地塊編號用地代碼用地代碼用地性質用地性質占地面積占地面積 haha占地畝數占地畝數容積率容積率建筑面積建筑面積(萬方）萬方）C C-0101B1B1商業用地3.06 45.90 0.80 2.45 C C-0202B1B1商業用地3.63 54.45 0.80 2.90 C C-0303B1B1商業用地4.80 72.00 0.80 3.84 C C-0404B1B1商業用地2.66 39.90 0.80 2.13 C C-0505B1B1商業用地5.67 85.05 0.80 4.54 C C-0606B2B2商務用地5.76 86.40 0.80 28、4.61 C C-0707B1B1商業用地3.36 50.40 0.80 2.69 C C-0808B1B1商業用地10.53 157.95 0.80 8.42 總計總計39.47 592.05 31.58 樸門康養板塊樸門康養板塊地塊編號地塊編號用地代碼用地代碼用地性質用地性質占地面積占地面積 haha占地畝數占地畝數容積率容積率建筑面積建筑面積(萬方）萬方）D D-0101A3A3教育科研用地3.30 49.50 0.80 2.64 D D-0202R2R2居住用地4.92 73.80 1.20 5.90 D D-0303R2R2居住用地5.46 81.90 1.20 6.55 D D-029、404R2R2居住用地13.76 206.40 1.20 16.51 D D-0505R2R2居住用地6.28 94.20 1.20 7.54 D D-0606B1B1商業用地1.00 15.00 1.20 1.20 D D-0707A5A5醫療用地2.50 37.50 1.20 3.00 D D-0808R2R2居住用地6.14 92.10 1.20 7.37 D D-0909R2R2居住用地5.23 78.45 1.20 6.28 D D-1010R2R2居住用地6.19 92.85 1.20 7.43 總計總計54.78 821.70 64.42 運 營 策 略經濟技術指標 地塊指標建議T H A N K Y O U