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1、2019.04 鳥瞰圖 住宅透視圖 用地背景 Background 城市概況 City profile 用地區位 Use location 用地區位 Use location 競品分析 competing products 人流來向 Pedestrian flow 人流量1234 項目愿景 Project concept 城市地標 City Landmark 活力街區 Vitality block 文化展廳 Cultural exhibition 案例參考 Case analysis 徐州蘇寧廣場 XuZhou 開發商：蘇寧置業 面積：48萬平方米 主題：EXPO旗艦店、頂級購物中心 業態：主2、力百貨、蘇寧電器零售旗艦店、餐飲及休閑娛樂品牌，打造成時尚潮流購物新地標。IAPM ShangHai 開發商：新鴻基地產 面積：12萬平方米 主題：夜行消費 業態：國際級零售、餐飲及休閑娛樂品牌，配合藝術表演及推廣活動，打造成時尚潮流購物新地標。規劃要點：地塊一 規劃凈用地面積為：78488 計容面積：172673 容積率：2.2 建筑密度：25%綠地率：35%地塊二 規劃凈用地面積為：41460 計容面積：82920 容積率：2.0 建筑密度：25%綠地率：35%上海大悅城 JOY CITY ShangHai 開發商：中糧 目標：時尚年輕女性 主題：建造潮流、時尚、性感的生活購物中心。深圳萬3、象城 THE MIXC SHENZHEN 開發商：華潤 面積：18.8萬平方米 業態：百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場、奧運標準室內溜冰場、大型動感游樂天地、多廳電影院等 設計方案 Project design 規劃要點：地塊一 規劃凈用地面積為：78488 計容面積：172673 容積率：2.2 建筑密度：25%綠地率：35%地塊二 規劃凈用地面積為：41460 計容面積：82920 容積率：2.0 建筑密度：25%綠地率：35%退界說明 依據江蘇省城市規劃管理技術規定（2011年版），海安縣住房和城鄉建設局建設用地規劃條件 地塊一 地塊二 用地紅線 地下車庫范圍線 多層退界線4、 高層退界線 用地紅線 地下車庫范圍線 多層退界線 高層退界線 規劃條件 Planning conditions 基地分析 SITE STUDY 外部限制條件 日照要求 據江蘇省城市規劃管理技術規定（2011版）根據周邊現有資料測算，兩地塊均有不滿足3小時日照的住宅建筑存在。根據要求，不滿足日照要求的舊區住宅，新建住宅不得使其情況惡化。基地分析 SITE STUDY 日照解決方式 地塊一基地可建建筑高度范圍 舊居避讓新建住宅主體計算范圍，可不參與日照計算。被遮擋建筑的計算范圍：擬建高層建筑以北，建筑高度1.5倍的扇形陰影范圍，最大不超過150米范圍內的現狀、在建或規劃的建筑.100M 90M 5、80M 70M 建筑高度 影響范圍 60M 基地分析 SITE STUDY 100M范圍區域 90M范圍區域 80M范圍區域 90M范圍區域 避讓客體建筑 避讓客體建筑 該處自身日照已不滿 足，紅線夾角范圍內 不能有光線被遮擋 地塊二基地可建建筑高度范圍 舊居避讓新建住宅主體計算范圍，可不參與日照計算。被遮擋建筑的計算范圍：擬建高層建筑以北，建筑高度1.5倍的扇形陰影范圍，最大不超過150米范圍內的現狀、在建或規劃的建筑.日照解決方式 基地分析 SITE STUDY 幼兒園用地范圍 住宅用地范圍 商業用地范圍 幼兒園選址 地塊一西北角處基地形狀較為不規則，布置住宅樓棟不經濟；該位置日照條件較好6、，適宜布置幼兒園。幼兒園限制條件 避免幼兒園對周邊建筑日照影響 建筑高度10米范圍 建筑高度20米范圍 基地分析 SITE STUDY 地塊一 地塊二 缺少該地塊總圖戶型，如有舊住宅建筑，新建住宅需考慮對其日照影響；缺少該地塊總圖戶型，如有舊住宅建筑，新建住宅將受其遮擋 風險一：風險二：該位建筑性質不明確，如是住宅建筑，地塊一新建住宅需考慮對其日照影響 風險三：規劃要求：在日照影響分析計算范圍內，對項目用地紅線外受影響的住宅建筑使用日照分析時，日照標準在2011年版江蘇省城市規劃管理技術規定要求的基礎上提高30%風險五：缺少該地塊總圖戶型，如是高層建筑，需考慮對地塊一幼兒園和住宅日照影響 風險7、四：規劃要求待明確 基地分析 SITE STUDY 商業綜合體選址策略 MALL置于地塊一 不推薦 MALL置于地塊二 推薦 1.地塊一業態混雜，住宅易受南側mall的不利影響，降低住宅品質 2.地塊一住宅受日照限制嚴重，無法出量（9.5W），而MALL占用日照有利區域，資源錯配 3.地塊一總圖間距及其緊張（僅能兵營式排布），地塊二總圖間距及其寬松（大花園），產品分布不合理，過于懸殊 4.地塊一僅可東南兩側接臨道路，打造商業條件弱于地塊二 1.地塊一、二完全分離，各自成區，干擾小 2.住宅和商業均可滿足總量要求，河景利用充分 3.住宅間距舒適，組團感好 4.地塊二可實現MALL+商業街的組合，8、形象更好，對周邊資源利用更充分 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 18F 18F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 33F 33F 18F 18F 33F 33F 33F 33F 日照有利區域 總平面圖 Master plan 地塊一 總用地面積：78488 地上總建筑面積：188455 商鋪面積：13850 住宅面積：169265 容積率：2.40 地塊二 總用地面積：41460 地上總建筑面積：103663.3 集中商業面積：79720.1 商鋪面積：23943.2 容積率：2.459、 方案嘗試一：中心花園方案（地塊一）面積段：118+138+168+180 總平面圖 Master plan 地塊一 總用地面積：78488 地上總建筑面積：188306 商鋪面積：13850 住宅面積：169116 容積率：2.40 地塊二 總用地面積：41460 地上總建筑面積：103663.3 集中商業面積：79720.1 商鋪面積：23943.2 容積率：2.45 方案嘗試二：集約化排布 面積段：115+135+163+180 總平面圖 Master plan 地塊一 總用地面積：78488 地上總建筑面積：188150 商鋪面積：13850 住宅面積：168960 容積率：2.40 10、地塊二 總用地面積：41460 地上總建筑面積：103663.3 集中商業面積：79720.1 商鋪面積：23943.2 容積率：2.45 方案嘗試三：洋房最大化排布 面積段：118+138+168+180 總平面圖 Master plan 方案一：中心花園方案 1.總圖規劃形態良好 2.中心花園完整性較好 3.戶型面積段（118、138、168、180）4.臨道路城市界面完整性較好 方案二：集約化排布方案 1.總圖規劃形態良好 2.中心花園略小 3.戶型面積段（115、135、163、180）4.臨道路城市界面完整性較好 方案三：洋房最大化方案 1.總圖分區不夠明確，東側洋房不夠舒適 2.中11、心花園完整性較好 3.戶型面積段（118、138、168、180）4.臨道路城市界面完整性一般 推薦 不推薦 不推薦 鳥瞰圖 商業街鳥瞰圖 商業綜合體透視圖 住宅透視圖 地塊一說明 Block 1 Explanation 地塊一方案 Product distribution 經濟技術指標：總用地面積：78488 地上總建筑面積：188455 商鋪面積：13850 住宅面積：169265 容積率：2.40 項目數據單位總用地面積總建筑面積地上總建筑面積其中沿街商鋪住宅配套用房其中物業用房社區養老其它幼兒園安置房地上不計容積率建筑面積容積率建筑占地面積建筑密度綠地率總戶數戶產品分布圖 Produc12、t distribution 交通分析圖 Traffic analysis 地塊二說明 Block 2 Explanation 經濟技術指標：總用地面積：41460 地上總建筑面積：103663.3 集中商業面積：79720.1 商鋪面積：23943.2 容積率：2.45 地塊二方案一 Product distribution 海安首席020智慧商業綜合體 建筑 運營 產品 精品 作品 線上線下融合 科技 前沿 智慧 體驗 大數據 會員 優勢 金融 定位 4 產業定位 Product plan 互聯網020體 驗式智慧商業 智慧科技社區 集互聯網020體驗式智慧商業綜合體、智慧科技社區四兩大主13、題的城市綜合體項目 輕奢、快時尚零售品牌 互聯網020科技消費體驗 蘇寧體育及官方衍生品店 SU FRESH蘇鮮生精品超市 蘇寧紅孩子親子體驗中心 蘇寧影院 蘇寧智能家居系統 智能家庭家電管家 智能家庭照明專家 智能家庭安全專家 智能家庭生活管家 智能家庭影音專家 產業定位 Product plan 業態分析圖 Format analysis 業態分布圖 國際快銷 汽車超市 蘇寧極物 生鮮 紅孩子 電器 電玩 體育 健身 美食 餐飲 蘇寧影院 餐飲 體育 餐飲 蘇寧3C 業態分析圖 Format analysis 9.8-12.5M 流線分析圖 Streamline analysis 業態分析14、圖 Format analysis 入駐商家示意：2400 16.8M 56M 21M 一層業態分布 意向商家簡介 Product plan 蘇寧采用“自營直采+平臺海外招商”模式，以母嬰美妝、食品保健、電子電器、服裝鞋帽等四大品類為主。依托在香港、日本、韓國、美國、歐洲等地的自采團隊和供應鏈，蘇寧將線上海外品牌館落地實體店。海外購體驗館 依托蘇寧智慧零售模式，打造全球領先的汽車零售平臺。蘇寧汽車超市 通過智能產品、極物家居、3C產品，精選新奇特的獨家商品來建立年輕時尚陣地。蘇寧極物 業態分析圖 Format analysis 入駐商家示意：二層業態分布 16.8M 56M 21M 意向商家簡15、介 Product plan 項目打造南通最豐富的一站式親子生活體驗中心，除了母嬰零售外，還包括兒童教育、產后恢復、嬰兒游泳、兒童主題餐廳、兒童游樂、親子烘培、兒童角色扮演、兒童理發等兒童母嬰主題業態，加大兒童母嬰業態比例，迎合兒童母嬰市場需求趨勢。蘇寧紅孩子 一站式親子生活體驗中心 蘇鮮生是蘇寧超市線下門店的延伸,其理念將“生鮮+美食+配送”進行結合，打造O2O的生鮮超市。SU FRESH蘇鮮生 O2O 生鮮超市+南通中華特色館 蘇寧財富中心是蘇寧金融集團的基層機構，包括易付寶專區、消費金融專區、理財專區、小微金融專區、眾籌專區以及咖啡休閑區等六大功能區域。其領先的O2O金融模式榮獲江蘇省互16、聯網金融十大創新獎。蘇寧財富中心 業態分析圖 Format analysis 16.8M 56M 21M 入駐商家示意：三層業態分布 意向商家簡介 Product plan 網羅最前沿的新奇特科技產品，從引領科技前沿的VR、機器人、無人機，到以智能夜燈、智能睡枕為代表的智能實用小電器。蘇寧 YOUQU 優趣 前沿的新奇特體驗區 從客廳到廚房、從臥室到衛生間，蘇寧智能家居就在你的身邊！智慧科技社區及智能家居 使用Virtual Reality（虛擬現實）技術，生成三維購物環境，將突破時間和空間的限制，真正實現全球各地商場隨便逛，各類商品隨便試。VR體驗館 業態分析圖 Format analysi17、s 16.8M 56M 21M 入駐商家示意：四層業態分布 意向商家簡介 Product plan 引入飛翔風洞、激光模擬射擊、射箭、保齡球、虛擬高爾夫、電子競技等新奇體驗業態。全球最前沿的體驗業態 引入飛翔風洞、激光模擬射擊、射箭、保齡球、虛擬高爾夫、電子競技等新奇體驗業態。全球最前沿的體驗業態 一兆韋德健身為國內著名的健身連鎖品牌之一。累積服務超過100萬會員、每天服務人次超過50000次，是當之無愧的行業領跑者。健身業態 一兆韋德 H&M 業態分析圖 Format analysis 16.8M 4.5M 21M 入駐商家示意：五層業態分布 業態分析圖 Format analysis 3018、M 45M 21M 體驗廣場 入駐商家示意：六層業態分布 意向商家簡介 Product plan 蘇寧影城“同步觀影VIP包間”打造城市觀影頭等艙 除了傳統大廳觀影，蘇寧影城還推出“同步觀影VIP包間”，打造城市觀影頭等艙，提供“同步大片、管家服務、訂制聚會、私享空間”等四大尊享服務。此外，蘇寧影城還提供訂制聚會服務，比如生日派對、情侶約會、結婚紀念、家庭聚會、親子互動、賽事直播、商務會談、小型沙龍聯誼等活動。業態分析圖 Format analysis 21M 入駐商家示意：七層業態分布 意向商家簡介 Product plan 蘇寧體育及官方衍生品店 結合屋頂花園打造，規劃蘇寧足球體育青訓場地19、，引入蘇寧足球青訓俱樂部，提供專業青少年足球培訓課程及相關比賽活動，提升兒童的足球興趣。蘇寧足球青訓俱樂部 業態分析圖 Format analysis 商業街業態分布 意向商家簡介 Product plan 零售業態 藝術空間、創意集市 “互聯網+”是創新2.0下的互聯網發展的新業態，是知識社會創新2.0推動下的互聯網形態演進及其催生的經濟社會發展新形態。互聯網+體驗店 藝術空間、創意集市是為現代都市青年人開放、多元的創作渴望而打造的，融合了青年人的無限創意。核心型核心型8萬萬4F適用條件適用條件 地塊長寬比 1.42:11.5:1 沿街面條件 兩面沿街（長邊+短邊）建筑密度 50%-55%容20、積率 2.1 商業建筑面積（地上地下）地上地下8萬 建筑高度 24m 是否有塔樓 否 是否有銷售物業 否 綠地率 5%10%場地高差2m 是 是否含有街區商業 否 是否含有停車樓或其他政府要求的配建 否 核心型核心型8萬萬6F適用條件適用條件 地塊長寬比 1.85:11.96:1 沿街面條件 兩面沿街（長邊+短邊）建筑密度 50%-55%容積率 3.0 商業建筑面積（地上地下）地上地下8萬 建筑高度 24m 是否有塔樓 否 是否有銷售物業 否 綠地率 5%10%場地高差2m 是 是否含有街區商業 否 是否含有停車樓或其他政府要求的配建 否 核心型核心型6萬萬4F適用條件適用條件 地塊長寬比 121、.4:11.55:1 沿街面條件 兩面沿街（長邊+短邊）建筑密度 50%-55%容積率 2.1 商業建筑面積（地上地下）6萬 建筑高度 24m 是否有塔樓 否 是否有銷售物業 否 綠地率 5%10%場地高差2m 是 是否含有街區商業 否 是否含有停車樓或其他政府要求的配建 否 核心型核心型6萬萬6F適用條件適用條件 地塊長寬比 1.56:11.7:1 沿街面條件 兩面沿街（長邊+短邊）建筑密度 50%-55%容積率 3.2 商業建筑面積（地上地下）6萬 建筑高度 24m 是否有塔樓 否 是否有銷售物業 否 綠地率 5%10%場地高差2m 是 是否含有街區商業 否 是否含有停車樓或其他政府要求的22、配建 否 本案適用核心型8萬6F產品類型 分類 核心型（6F）縣級型（4F）6萬 8萬 6萬 8萬 動線類型 一字形 U字形 L形 環形 產品選型：蘇寧經驗 蘇寧標準化產品參考 Suning Product plan 蘇寧標準化產品參考 Suning Product REF 商鋪 蘇寧超市 設備用房 垃圾房 庫房 負一層平面圖 本層建筑面積19544 商鋪 蘇寧3C 蘇寧極物 國際快銷 次主力店 一層平面圖 本層建筑面積13195 次主力店 蘇寧3C 蘇寧極物 國際快銷 蘇寧超市 商鋪 商鋪 次主力店 蘇寧電器 蘇寧紅孩子 設備 二層平面圖 本層建筑面積12344.85 商鋪 蘇寧電器 電玩 23、蘇寧體育 三層平面圖 本層建筑面積12558.6 蘇寧標準化產品參考 Suning Product REF 蘇寧電器 電玩 蘇寧體育 蘇寧紅孩子 蘇寧電器 次主力店 蘇寧標準化產品參考 Suning Product REF 商鋪 次主力店 健身 四層平面圖 本層建筑面積12558.6 餐飲 美食制作 美食廣場 五層平面圖 本層建筑面積12558.6 美食廣場 餐飲 健身 次主力店 商鋪 餐飲 影院 影院 六層平面圖 本層建筑面積12558.6 蘇寧標準化產品參考 Suning Product REF 剖面圖 特色餐飲 美食廣場 健身 電玩 蘇寧電器 蘇寧紅孩子 國際快銷 蘇寧超市 蘇寧3C 汽24、車超市 影院 特色餐飲 餐飲 業態配置標準 Format configuration 往期建成業績 Past performance 蕪湖蘇寧廣場 Wuhu Suning Square 汕頭蘇寧廣場 SanTou Suning Square 東臺商業綜合體 Dongtai Commercial complex 東臺商業綜合體 Dongtai Commercial complex 揚州昌建 Yangzhou changjian square 揚州昌建于2014年開始動工，總建筑面積67萬平方米，至2016年，一期商業部分已主體竣工，完成建筑體量約22萬平米。物業類型包含公寓、酒店、商業街區、MALL、5A寫字樓、住宅等。2016年實現年銷售額12億，成為揚州最為暢銷的商業項目。目前二期酒店寫字樓，三期住宅正穩步推進中。漯河昌建 Luo he changjian square 泰興昌建 Tai xing changjian square