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1、中國灃河灃濱水鎮住宅項目,規劃方案,【禮制規城】,城市公園打造都市綠帶、強化生態界面,林蔭大道寧靜氛圍、塑造私密體驗,曲徑通幽組團小徑,入戶庭院,庭院深深私家花園,府園平邸經典大氣,入戶大堂典雅簡潔,庭院精致舒適,商業庭院休閑雅致,3.規劃方案PLANNING ONE大區方案總圖指標方案分析DK-1方案示范區設計,5.平面設計 GRAPHIC DESIGN合院戶型小高層戶型底商標準段平面,CONTENTS,目錄,2.設計策略DESIGN CONCEPT目標客戶產品設計強排邏輯,6.造型設計 FACADE DESIGN概念造型成果,【經之】,【營之】,【攻之】,【成之】,4.規劃方案PLANNI2、NG TWO大區方案總圖指標方案分析DK-1方案,1.基地分析BASE ANALYSIS上位規劃解讀周邊影響因素地塊價值,SECTION ONE,鎬京遺址公園,灃河濕地公園,上位規劃解讀,SITE ANLYSIS,景觀軸線,圖例 Legend,5號地鐵線,文化通廊軸線,主要地鐵站點,16號地鐵線,地鐵5號線 距離基地東北側有一站點，可聚集人流導向。16號線 距離基地中東側和東南側各有一站點，也可聚集人流導向。文化景觀通廊場地中部形成連接 灃河濕地公園 與 鎬京遺址公園 的景觀通廊昆明池基地南側 與 昆明池遙相呼應（建議設置辦公用地形成地標）,昆明池,目標客戶,產品設計,強排邏輯,客群對比需求分3、析,競品調研產品壓制,去化溢價理性推導,DESIGN CONCEPT,設計策略,目標客戶,客群定位,行業翹楚,社會地位高，注重生態自然的居住環境家庭觀念重，好天倫之樂,花甲工程搜集陜西區域的離退休專家信息，高薪聘請專家，邀其闔家進入項目,專家別墅,業內精英,注重精致生活，要求配套齊全，講究品質多非單身，對家庭相關配套要求較高,精英計劃加大在海內外高新區的針對中高端人才的宣傳，與獵頭合作吸引人才,高層大戶型住宅,幸福之家,高新區溢出的家有兒女的年輕家庭，注重家庭生活品質關注教育、兒童娛樂等相關配套,通過承接高新區的產業溢出，針對相關人才，提供優惠購房政策，吸引高新區人才隨產業遷移,高層大戶型住宅4、,后起之秀,單身青年，講究生活的便利性愛熱鬧愛交際，傾向于同齡人集聚,畢業直通車與西安交大等知名院校合作，打造專業化的實習基地，擇優解決就業,小戶型人才公寓,需求特征,吸引策略,定制產品,DESIGN CONCEPT,產品設計,產品面積段90-350,小高層90-180,別墅250 350,優于競爭對手的對標產品,市場分析總結,DESIGN CONCEPT,對標策略,90戶型,120戶型,180戶型,140戶型,競品,我們的產品,產品策略,3面寬壓制2面寬，3房2衛壓制兩房1衛,3面寬壓制2面寬，雙南臥壓制單南臥,3.5面寬壓制3房，通透洄游空間,4套房升級，壓制2套房，活動空間更舒適，通透洄5、游空間,250/350戶型,高層,別墅,小面積段，低總價，贈送多，多重院落/大面寬陽光別墅/類獨棟及獨棟私享別墅,優于競爭對手的對標產品,DESIGN CONCEPT,強排邏輯,STEP1.輸入規劃條件,規劃條件,DESIGN CONCEPT,容積率：1.5建筑限高：50m建筑密度：31%綠地率：35%總用地面積：226670.5幼兒園用地面積：約6000,從五個地塊中，選取DK1地塊為例：,DK2,DK3,DK4,DK5,DK1,任務書條件輸入,平均層數=容積率/建筑密度,平均層數=1.5/0.31=5層,地塊限高為50m,如何用足覆蓋率，使土地資源利用最大化，成為我們的設計準則,1.如何用6、足覆蓋率，令貨值最大化？,方式一：全6F洋房：滿鋪低層產品，無法做足容積率，貨值較低,方式二：11F+多低層：全面提升產品舒適度，提升附加值,方式三：16F+多低層：增加高溢價產品，達到最大附加值,經上述驗算：16F+多低層組合，最出貨值！,貨值：25.55億,貨值：26.67億,貨值：27.45億,做足覆蓋率,低層住宅高溢價不出量，產品總量最大化,高層住宅低溢價出量，產品總量最小化,低層建筑面積*低層棟數+高層建筑面積*高層棟數=總建筑面積（用地面積*容積率）,低層占地面積*低層棟數+高層占地面積*高層棟數總占地面積（用地面積*建筑密度）,推導公式,S低*X+S高*Y=S住,M低*X+M高*7、Y M住,經測算：16F的產品最少做20.3-20.8w，否則覆蓋率會超,2.如何最大化利用景觀資源？,DK-1,景觀資源利用分析,”南北分”布局,”7”型布局,高區北側高層景觀資源差,低區感受差,高區景觀資源較好,低區感受較好,N,”東西分”布局,高區景觀資源一般,低區感受好,結論：東西兩面為景觀最佳面,反”U”型布局,高區景觀資源最好,低區感受一般,3.嘗試各種組合方式,最終，我們確定兩個方向,STEP2.通過競品反推產品,通過分析競品得到產品面積段,競品樓盤,90緊湊型三房,中小型產品,180四房大平層,大戶型套房,250-3503F別墅,外溢改善,浐灞 半島,90143,122145,8、120-140改善型三房,首改善產品,上實城開自然界云棲,金地湖城大境地,同位優化,稀缺產品,創新產品,350460,STEP3.強排結果推算低層產品類型,覆蓋率：29.5%總貨值：28.992億,覆蓋率：30.2%總貨值：29.786億,覆蓋率：28.8%總貨值：29.243億,貨值基本設定,小高 0.8w/,聯排 1.25w/,合院 1.35w/,類獨棟 1.45w/,覆蓋率：29.1%總貨值：28.485億,覆蓋率：29.8%總貨值：29.189億,覆蓋率：28.38%總貨值：28.70億,方案一：“中間”型分布,方案二：“7”字型分布,16F小高+合院+類獨棟,16F小高+合院+類獨棟9、,覆蓋率：29.15%總貨值：28.94億,覆蓋率：29.52%總貨值：29.48億,合院別墅產品最出貨值，宏觀上類獨棟產品可以與之替換。,STEP4.規劃方案,覆蓋率：30.2%總貨值：29.786億,方案一：禮制規城,方案二：在水一方,覆蓋率：29.8%總貨值：29.189億,禮制規城,大區方案DK-1方案,五重概念,PLANNING SCHEME,壹尊重歷史突出鎬京公園和灃河濕地公園的文化歷史價值，需高度上進行尊重高層在中間,伍海綿城市,貳禮制傳承 中軸南北生態景觀軸東西文化景觀軸空間多重序列,叁鎬京城市肌理九經九緯,肆新城市主義 小格網布局;,鎬京板塊,灃河濕地公園,圖例 Legend10、,中小學、幼兒園,蔽芾甘棠生態走廊,文創產業預留地塊,主入口,主入口,主入口,主入口,用地紅線,建筑控制線（19層以上）,建筑控制線（10-18層）,建筑控制線（7-9層）,建筑控制線（1-6層）,富,裕,路,昆,明,三,路,昆,明,四,路,昆,明,五,路,昆,明,六,路,灃,明,七,路,陳,之,路,河,東,路,灃,涇,大,道,昆,鎬京遺址公園,灃河濕地公園,功能分析,PLANNING SCHEME,鎬京遺址公園,灃河濕地公園,昆明池板塊,(地鐵站建議位置),一心（生態走廊）兩區（高低層住宅區）六板塊（文創配套板塊）,交通分析,PLANNING SCHEME,人車分流六橫（東西城市干道）兩縱（11、南北城市干道）,景觀分析,PLANNING SCHEME,三縱（生態景觀軸）六橫（文化景觀軸）六節點（主要景觀節點）,日照計算滿足西安市日照要求,日照分析,PLANNING SCHEME,DK-1地塊日照分析,DK-2地塊日照分析,DK-3地塊日照分析,DK-4地塊日照分析,DK-5地塊日照分析,方案一總圖指標,PLANNING SCHEME,總平面圖,PLANNING SCHEME,DK-1戶型分布及指標,PLANNING SCHEME,規劃溢價策略四部曲,1.多重軸線與多重院落2.尺度宜人的空間氛圍3.充分利用周邊景觀資源4.細致入微的回家流線,多重軸線與多重院落,規劃亮點 1,PLANN12、ING SCHEME,尺度宜人的空間氛圍,規劃亮點 2,PLANNING SCHEME,充分利用周邊景觀資源,規劃亮點 3,超大景觀軸,鎬京文化遺址,灃河濕地景觀,讓更多的業主分享更好的景觀空間,高層,合院組團綠地,合院組團綠地,鎬京文化遺址,灃河濕地景觀,PLANNING SCHEME,細致入微的回家流線,規劃亮點 4,1,2,柏悅落客,地庫出入口,地庫出入口,地庫出入口,地庫出入口,3,4,5,6,中心廣場,山水園林,景觀長廊,私家花園,私家庭院,6,5,4,3,2,1,PLANNING SCHEME,地庫設計,PLANNING SCHEME,地下停車指標：1.合院所需地下停車數：123713、輛地下停車面積：491912.高層所需地下停車數：2221輛地下停車面積：2242,圖例：,綠道,建筑,車道,停車位,PLANNING SCHEME,引入海綿城市的理念Introduction Of The Concept Of Sponge City,一個綠意盎然的生態住區,ITs Ecological Residential District.,自然積存Natural Accumulation,自然滲透Natural Infiltration,自然凈化Natural Purification,分期開發分析,PLANNING SCHEME,產品類型：別墅為主，部分高層開發時間：2017年,產14、品類型：別墅為主，部分高層開發時間：2019年,產品類型：高層為主，部分別墅開發時間：2018年,高壓塔,高壓線,示范區,DK-1地塊指標,PLANNING SCHEME,示范區,VILLA ANALYSIS,1,2,3,圖例：,樣板房,售樓處,生態停車,5,1,柏悅落客,2,售樓處（后期作為合院出售）,3,曲徑通幽,4,入戶庭院,5,疊水景園,山水園林,6,4,6,高層樣板房,柏悅落客繼承寧靜氛圍、塑造私密體驗,1,售樓處（后期作為別墅售賣）,2,曲徑通幽,5,低層樣板房入戶庭院,4,疊水景園,5,6,高層樣板房,在水一方,大區方案DK-1方案,三個主旨,PLANNING SCHEME,壹尊15、重歷史和傳統鎬京的禮制、灃水的浪漫對應高層的理性和低層的靈動強調空間的序列和儀式感,叁生態景觀軸 貫穿 五地塊文化景觀軸 聯系 鎬京 公園和 灃河 公園,貳高度上突出濱水特點向灃河跌落,鎬京板塊,灃河濕地公園,大區方案鳥瞰圖,PLANNING SCHEME,圖例 Legend,中小學、幼兒園,文創產業預留地塊,出入口,出入口,出入口,出入口,用地紅線,建筑控制線（19層以上）,建筑控制線（10-18層）,建筑控制線（7-9層）,建筑控制線（1-6層）,富,裕,路,昆,明,三,路,昆,明,四,路,昆,明,五,路,昆,明,六,路,灃,明,七,路,陳,之,路,河,東,路,灃,涇,大,道,昆,鎬京遺址16、公園,灃河濕地公園,蔽芾甘棠生態走廊,功能分析,PLANNING SCHEME,鎬京遺址公園,灃河濕地公園,昆明池板塊,一心（生態走廊）兩區（高低層住宅區）六板塊（文創配套板塊）,交通分析,PLANNING SCHEME,人車分流六橫（東西城市干道）兩縱（南北城市干道）,景觀分析,PLANNING SCHEME,一縱（生態景觀軸）五橫（文化景觀軸）五節點（主要景觀節點）,方案二總圖指標,PLANNING SCHEME,DK-1總平面圖,PLANNING SCHEME,DK-1地塊戶型分布及指標,PLANNING SCHEME,規劃亮點|PLAN FEATURES,“雙軸+一環”的規劃結構統籌整17、塊場地,全院落式布局,公共庭院PUBLIC YARD,組團庭院GROUP YARD,私家園林PRIVATE YARD,園林軸GARDEN AXIS,人文軸HUMANITY AXIS,生態環ECOLOGY CIRCLE,多重軸線與多重院落,規劃亮點 1,PLANNING SCHEME,借鑒古典園林造園手法，直露中要有迂回，舒緩處要有起伏，提取古典園林抑揚手法，中心花園大面水池，亭臺樓榭，豁然開朗，再而通過狹窄巷道過渡，最后呈現曲徑通幽、別有洞天的氛圍。,空間序列,抑：狹窄巷道,揚：入口庭院（儀式區),揚：開闊水面（中央水景區）,揚：臨水軒榭,借鑒江南園林手法,1,2,3,4,意向圖,中心水景區-18、山水寫意,規劃亮點 2,PLANNING SCHEME,1200mm,1000mm,500mm,一個綠意盎然的生態住區,ITs Ecological Residential District.,1000mm,500mm,步道親水,春園休憩長椅,平臺觀景,鄰里活動廣場,夏苑靜態活動場所,秋庭兒童活動場所,冬院假山對景,生態環,規劃亮點 3,PLANNING SCHEME,DK-1地塊指標,PLANNING SCHEME,科技型住宅,人性化住宅,提升溢價的新思路,全周期型住宅,科技型住宅,人性化住宅,高贈送住宅,全周期型住宅,全周期住宅及全壽命周期住宅。在建筑的使用壽命內，人們對住宅的使用功能，布19、局方式的要求會隨著時代的發展、時間的推進、個性的變化而有所不同。在相同的年齡，不同人群由于生活環境的不同，對于住宅的需求亦會有所不同。全壽命周期住宅設計以一種動態的視角關注住戶的整個生命周期，并對其進行定制化的修改，以滿足其對于住宅的使用需求。,全周期型住宅,PRODUCTS DESIGN,科技型住宅,空氣環境,空氣環境,溫度環境,濕度環境,光環境,聲環境,科技宅五大要素,科技型住宅,PRODUCTS DESIGN,新風循環系統過濾PM2.5裝置底部送風，上部排風無吹風感的健康新風整室換氣2小時/次,遮陽百葉系統內外遮陽系統柔和泛光設計,科技型住宅,降音降噪系統嚴密的圍護結構無空調設備噪音同層20、排水系統降低社區微環境噪音,PRODUCTS DESIGN,人性化住宅,方便放置，取鑰匙開啟房門,入戶掛鉤,根據鞋子高度調節層板,鞋柜可調板,入戶自動除塵,鞋柜下空基座,底部設通風孔，通風換氣，延長皮鞋壽命,鞋柜通風孔,節約時間精力，快速找到物件,鑰匙掛鉤,放置短靴的需求和方便打掃衛生,開門的一剎那，燈亮了,入戶感應開關,可以使家里所有燈具照明一同斷電,一鍵開關,方便整理出門儀容,玄關鏡,回家立即給手機充電寶充電,USB插座,門底加自動防塵條處理，保護室內清新氛圍,烹飪也可以如此涼爽,涼霸,方便拿取物體,升降式吊柜,充分利用空間,轉角抽屜,下部止水線,防水線無死角,人性化住宅,八大板塊-二十八21、處細節,PRODUCTS DESIGN,使柜塵內沒有死角，更容易清潔,更美觀,水晶防塵角,O型防水圈,防止老人摔倒,衛生間扶手,防水鋁箔,衛生間防霧鏡,閱讀燈,鏡柜收納,出水口在內側,防水、防潮、防霉,防止老人摔倒,趕走霧氣，還你一個,保險柜放置區,調節色溫，防止疲勞,增加收納空間,格子抽屜設計，合理利用空間,增加臺盆柜收納空間,快速干衣,彎頭處理防止水的溢出,雙層過濾,放置保險柜,書房,閱讀,上網,抽屜臺盆柜,人性化住宅,八大板塊-二十八處細節,PRODUCTS DESIGN,人性化住宅,智能化設計,PRODUCTS DESIGN,DESIGN CONCEPT,120面積段,高贈送住宅,PR22、ODUCTS DESIGN,贈送面積相關規范整理,有贈送空間的現行規定,3021 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積,西安市房產測繪實施細則4.5.5 陽臺頂蓋高度問題的處理：未封閉陽臺的頂蓋不論高度，都應與其所附屬房間的頂蓋相對應；若頂蓋與其他層房間的頂蓋相對應時，則視該“陽臺”為無頂蓋之露臺,陽臺,飄窗,露臺,操作平臺,3013 窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積,3013下列項目不應計算建筑面積：4 露臺、露天游泳池、花架、屋23、頂的水箱及裝飾性結構構件。,3013下列項目不應計算建筑面積：5 建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺,設置符合規范要求的陽臺，陽臺計一半面積,挑高陽臺不計面積（需征詢）,設置符合規范要求的飄窗不計面積,鋪設隔板墻，增加房間的使用面積（需征詢）,通過外墻設置多功能房間，操作平臺的大小以規劃局認定為主,贈送手法,圖示說明,以下現行規范主要參考國家標準建筑工程建筑面積計算規范GB/T50353-2013,PRODUCTS DESIGN,戶型贈送面積方法,類型,戶型平面,建筑面積,贈送面積,贈送方法,250戶型,（用于別墅）,180戶型,（用于高層）,140戶型,120戶型,（用于T2）24、,120戶型,（用于T4）,90戶型,250,190,1、內部挑空，改造后為套內電梯2、起居上空，改造后為居室空間3、露臺，改造后衣帽間4、最大化贈送地下空間,183,26,1、設備平臺、改造后為衛生間2、陽臺，改造后為居室空間3、飄窗，改造后廚房,139,16,1、設備平臺、改造后為衛生間2、陽臺，改造后為居室空間3、飄窗，擴大南向居室空間,119,14,1、設備平臺、改造后為書房2、陽臺，改造后為居室空間3、飄窗，擴大南向居室空間,119,13,1、設備平臺、改造后為居室空間2、飄窗，擴大南向居室空間,86,11,1、設備平臺、改造后為書房2、飄窗，擴大南向居室空間,PRODUCTS DE25、SIGN,內部挑空,報規圖紙為挑空，改造后為套內電梯,產品附加值策略,報規圖紙為挑空，改造后為居室空間,設備平臺,一層平面,二層平面,報規圖紙為設備平臺，改造后為居室空間,報規圖紙為設備平臺，改造后為衛生間,注：以上策略需與相關部門進一步溝通，方可實施,PRODUCTS DESIGN,陽臺,報規圖紙為陽臺，改造后為居室空間,產品附加值策略,報規圖紙為挑空，改造后為廚房空間,地下空間,最大化贈送地下空間,報規圖紙為露臺，改造后為衣帽間,注：以上策略需與相關部門進一步溝通，方可實施,飄窗,露臺,合院戶型,府園大宅，多重院落,層層遞進，三進庭院,東方傳統居住文化的核心天人合一的居住理念,東方居住文化26、核心載體院落,江南園林留園,江南園林藝圃,江南園林網師園,設計理念,START POINT,中國四大名園之一留園,東方傳統居住空間序列研究前庭主園側院后院外園,設計理念,START POINT,隱逸,會客,畫意,結廬在人境，而無車馬喧寄托返璞歸真、不流世俗的情思,融合“出世”與“入世”“兼濟”與“獨善”的生活方式,一峰則太華千尋，一勺則江湖萬里。園林的境界：生境、畫境、意境,私家園林特質,PRIVATE TRAITS,1.繼承并弘揚傳統建筑里豐富的空間層次，注入現代開放型 生活方式。體現四季室內外空間的互動 Integration of western and Chinese culture227、.序曲-含蓄而緊湊的前院，回家的感覺 Compact and indirect front yard3.高潮-作為靈魂的內院，家庭生活的核心，Inner courtyard as the heart of the family4.余韻-詩意而延伸的后院，與自然的滲透 Comfortable and peaceful back yard5.所有臥室都有面向內院，獨立的露臺并以套間的形式布局 All bedroom facing garden6.最大限度的利用自然通風和采光，節省能耗，收集雨水并調節微氣候的水池 Pool for microclimate and water collection,28、改進多進式院落“向內看”的居住方式,傳統改進,IMPROVEMENT,由古典私家園林首層平面院落，改進為多層院落，與現代功能相適應，保證每層都有較充足光線進入。,院落,下沉院,多層庭院系統MULTI-LEVEL YARDS,入口前院ENTRANCE YARD,流線與院落YARDS,景觀后院BACK YARD,服務院LOGISTIC YARD,高低形成平臺TERRACE,宅基地 SITE,1,2,3,5,6,7,中央內院PRIVATE YARD,細節深化DETAIL,4,8,父母庭院,后院,入口,起居庭院,組團路,私密,前院,住宅生成,VILLA ANALYSIS,屋頂綠化ROOF GARDEN29、,自然通風NATURAL VENTILATION,自然采光USE OF DAYLIGHT,區域供冷/供熱DISTRICT COOLING/HEATING,感應裝置SENSOR CONTROL,減少頂層的制冷負荷,減少使用空調，使室內更舒適更健康,減少燈光照明能耗,采用區域聯合供冷供熱系統，增加制冷制熱效率，優化設備的使用,使用日光感應調節、人員傳感器等裝置，控制室內燈光,地源熱泵ROOF GARDEN,采用地源熱泵系統，利用地下儲存的“熱”“冷”，增加排熱和采暖效率，減少能耗。,4,1,1,2,2,3,3,4,5,6,5,6,中央庭院,二層院落,被動式節能,START POINT,合院250戶30、型,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,報規圖紙此處為挑空,報規圖紙此處為挑空,報規圖紙此處為露臺,露臺贈送全面積,報規圖紙此處為起居室上空,露臺贈送全面積,報規圖紙此處為挑空,地下空間贈送全面積,地下一層平面,一層平面,二層平面,三層平面,小高層戶型,90戶型,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為設備平臺,120戶型（用于T4戶型）,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,飄窗贈送全面積,陽臺贈送一半面積,報規圖紙此處為設備平臺,120戶型（用于T2戶型）,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,飄窗贈送全面積,報31、規圖紙此處為陽臺,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為設備平臺,140戶型,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為陽臺,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為設備平臺,180戶型（用于大平層戶型）,PRODUCTS DESIGN,陽臺贈送一半面積,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為陽臺,飄窗贈送全面積,飄窗贈送全面積,報規圖紙此處為飄窗,報規圖紙此處為設備平臺,報規圖紙此處為陽臺,底商標準段平面,商業標準段平面,PRODUCTS DESIGN,商業標準段二層平面圖,商業標準段首層平面圖,傳統啟發 造型設計,Traditional inspiration,坡頂,窗欞,片檐,坡頂,窗欞,片檐,高層造型方案,入戶大堂,庭院,商業造型方案,【禮制規城 詩經之城】,謝謝！,THANKS,