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1、卓越嘉興”月蘆文杉“概念方案,2020-01-15,PART 1 原策劃定位,1.1地塊區(qū)位,江南運河嘉興段北起王江涇鎮(zhèn)，南到桐鄉(xiāng)崇福鎮(zhèn)，流經(jīng)秀洲區(qū)、南湖區(qū)、桐鄉(xiāng)市境內(nèi)，全長81.22公里。,文化遺產(chǎn)分別有長虹橋，文生修道院，落帆亭，月河歷史街區(qū)，三塔，其黃色部分都位于地塊內(nèi),嘉興市,中心城區(qū),長虹橋：是大運河上罕見的三孔實腹石拱大橋,文生修道院：1902年由法國神父步師加創(chuàng)辦,杉青閘遺址：為運河入浙第一閘,落帆亭：1068年重建于杉青閘官舍旁，為當時官吏商賈的游憩之處,月河街：舊時是嘉興工業(yè)、商貿(mào)最為繁盛之地,三塔：三塔面河背城，舊時舟子遙見三塔，遂謹慎行駛，塔實起航標作用,項目用地,京杭大2、運河,1.2月蘆文杉總體規(guī)劃,“月蘆文杉”版塊以保護世界遺產(chǎn)，傳承歷史文脈，利用文化資源為原則，打造 文化休閑、生活居住、商務(wù)社交 為一體的大運河文化活力區(qū)。,月河印巷,月河街鳥瞰圖,1.3原策劃主題定位,1.3原策劃主題定位,1.4政府部門反饋,杉青閘地塊營造低密度江南水鄉(xiāng)院落文生修道院地塊引入度假酒店品牌雙魁巷、杉青閘等功能業(yè)態(tài)需進一步考慮結(jié)合考慮周邊板塊及交通條件，形成區(qū)域整體聯(lián)動,文,杉,1.5定位修改與提升緊扣運河主題,運河文化的內(nèi)涵包括了技術(shù)文化即節(jié)制工程、穿越工程、跨江河工程、閘壩工程等、制度文化即漕運及運河治理、社會文化涉及商貿(mào)文化、行旅文化、建筑文化等多種門類。,運河文化,13、.5定位修改與提升緊扣運河主題,1.5定位修改與提升助力城市更新,嘉興老城,嘉興建制始于秦，有兩千多年人文歷史，自古為繁華富庶之地，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”美譽，是一座具有典型江南水鄉(xiāng)風情的國家歷史文化名城,PART 2 背景分析,東南片區(qū)依托高鐵南站樞紐，向東南方向擴展西部以秀洲國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為發(fā)展動力，向西延伸西南部以空港、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西部先進制造業(yè)功能區(qū)形成重要片區(qū)中心北部適當控制城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模。,城市發(fā)展狀況,城市功能分區(qū),2.1嘉興總體規(guī)劃,北部片區(qū),西南片區(qū),東南片區(qū),城市中心區(qū),“月蘆文杉”,先進制造版塊,空港物流版塊,高鐵宜居版塊,濕地保護,“月蘆文杉”,城市周邊以工4、業(yè)用地為主，西南和東南片區(qū)住宅和其配套功能均勻分布“月蘆文杉”區(qū)域以住宅用地性質(zhì)為主，商辦功能與生活配套配比不足,2.2月蘆文杉地塊周邊商辦配套,商業(yè)區(qū)集中在南部靠環(huán)城河中心城區(qū)，此外無成規(guī)模商辦項目,1,2,3,4,1.月河商業(yè)街區(qū),2.蘆席匯街區(qū),3.月河印巷商業(yè)綜合體,4.專業(yè)市場,2.3地塊周邊生活配套,作為老居住區(qū)，醫(yī)院學校等生活配套比較成熟,1.穆湖實驗學校,2.清河中學,3.清河小學,4.嘉興市人力資源中心,5.嘉興市光明小學,6.嘉興廣播電視大學,7.嘉興市第二醫(yī)院,8.秀州中學,1,2,3,4,5,6,7,8,2.4地塊及周邊住宅現(xiàn)狀,周邊住宅以多層與小高層為主，既有新建別墅5、也有老廠房宿舍，大部分商品住宅為2000年左右建成,1,2,4,5,6,3,2.5地塊交通條件,在建下閘道,3.下穿道,1.沿運河路,4.現(xiàn)有跨河橋梁,2.東升路橋,嘉興站,嘉興站方向,5.建國北路橋,6.秀洲路,四個地塊呈現(xiàn)出南部可達性高，北部可達性低的特點，地塊間的連通被多處橋梁與下穿道打斷,城市主干道,嘉興站方向,上海自駕游方向,城市次干道,城市支路,1,3,4,5,6,2,三元路,東升路,東方路,中環(huán)北路,禾興路,1,2,6,3,5,7,2.6地塊周邊文旅資源,4,1.杉青閘,2.落帆亭,3.老海關(guān),4.雙魁巷,5.水天庵,7.月河街,6.蘆席匯,穆湖公園與蘇州塘閘,環(huán)城河與南湖,運河6、畔、老城區(qū)、配套缺少交通不便、歷史文化底蘊深厚如何形成區(qū)域聯(lián)動發(fā)展更新？,PART 3 功能定位,大型購物中心區(qū),河畔風情街區(qū),文創(chuàng)社區(qū),度假酒店,歷史遺跡,度假酒店,2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街,圣安東尼奧位于美國南部，德克薩斯州，城內(nèi)圣安東尼奧河穿過。沿運河分布河畔主題餐、酒吧，度假酒店，水上舞臺，歷史建筑遺跡，購物中心等，多種功能混雜。,功能分區(qū),中心區(qū)運河長1.6KM,2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街,運河串聯(lián)各個功能區(qū)塊的同時，游客可以通過游船到達不同的功能分區(qū)。,水上交通,2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街,圣安東尼奧運河兩岸有豐富的歷史建筑遺址。西班牙人在18世紀建7、立的教士大宅院(Mission)，將教堂、軍事要塞和住宅等多重功能結(jié)合于一體，成為吸引人的景點。,文化特色依托古跡、文創(chuàng)街區(qū),2.6參考案例英國伯明翰運河區(qū),伯明翰有60公里長的河道，市區(qū)中心33%的城市人口居住于距運河1公里的范圍內(nèi)。河道曾是工業(yè)的交通命脈，現(xiàn)在已改作旅游用途。城市中心的布林德利區(qū)是由老工業(yè)建筑改造而成的著名商業(yè)區(qū)，沿河還設(shè)有大型公共建筑，并保留了大量住宅和工業(yè)遺存區(qū)，是一個多地塊功能復合街區(qū)。,功能分區(qū),2.6參考案例英國伯明翰運河區(qū),水上連接,中心區(qū)有2.5公里長的河道，沿途有很多餐廳及酒吧，游客可以乘著小船隨運河順流而下欣賞沿途景致。,2.6參考案例英國伯明翰運河區(qū),布8、林德利運河區(qū)(Brindley place)是將已經(jīng)廢棄的工業(yè)革命時期運河區(qū)老建筑經(jīng)過改造，并巧妙的融合了古典和現(xiàn)代建筑，不僅成為區(qū)域歷史建筑改造更新的成功案例，也成為英國第一個被評為知名水畔景區(qū)的城市特色游覽區(qū)域。,文化特色老建筑改造,2.7案例總結(jié),注重水上交通連接,復合多種使用功能,建立文化吸引力,2.8策劃主題定位,杉青閘,月河街：江南市井,蘆席匯：水鄉(xiāng)民居,文生修道院：從隱逸度假到運河漕商,杉青閘：從江南院落到旅居社區(qū),依托運河的漕運功能和本土的發(fā)達農(nóng)業(yè)，嘉興城市范圍不斷外擴，在唐宋時期已成為東南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、軍事重鎮(zhèn)，運河上的重要節(jié)點。,運河入城的門戶地段，曾經(jīng)是嘉興城北重要的9、貿(mào)易集散地。存續(xù)時間跨度長，是運河商埠市井文化的物質(zhì)載體,結(jié)合老海關(guān)地塊，串聯(lián)運河文化，以漕商為主題打造主題城市功能區(qū)與運河歷史展示區(qū),結(jié)合運河景觀和城市自然綠化，融入運河旅居歷史，打造獨特的旅居體驗,月河街區(qū),文生修道院,蘆席匯,2.8策劃功能定位,居,業(yè),娛,游,打造江南院落與度假酒店，提升老城區(qū)居住品質(zhì),設(shè)置人才公寓、企業(yè)孵化和商務(wù)辦公為老城區(qū)引入新型產(chǎn)業(yè)基地,歷史文化景點，傳統(tǒng)風貌街區(qū)，運河自然風光和主題聲光電展示館，創(chuàng)造新的休閑娛樂目的地,沿運河設(shè)置水上旅游線路，樹立嘉興旅游新名片,“游”,2.9”月”地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃江南市井,特色民宿,購物商街,酒吧街,特色餐飲,2.9”蘆”地塊業(yè)態(tài)規(guī)10、劃水鄉(xiāng)民居,2.9”文”地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃運河漕商,2.9”杉”地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃旅居社區(qū),杉,水天庵,月河街,蘆席匯,雙魁巷,落帆亭,杉青閘,3.4景點與游覽動線,月蘆文杉游覽動線,老海關(guān),文,穆湖公園,城市范圍游覽動線,石臼漾,放鶴洲,運河公園,中央公園,嘉興體育中心,月河,杉青閘,雙魁巷,凌公塘文化主題公園,穆湖森林公園,落帆亭,南湖,蘆席匯,范蠡湖,嘉興博物館,對運河保護好 傳承好 利用好也是嘉興城市的發(fā)展更新,PART 4 規(guī)劃設(shè)計,資源分析、土地利用與產(chǎn)品選型,地塊景觀資源以運河河景和歷史古跡為主，受紅線外綠帶公園限制,一線河景,抬高河景,古樹文保景,杉地塊內(nèi)部樹木,抬高河景,一線河景,落帆亭11、公園,修道院與古樹,現(xiàn)狀公共綠地,現(xiàn)狀文保建筑,現(xiàn)狀古木大樹,A-A剖面,B-B剖面,道路,公共綠地,河道,現(xiàn)狀住宅,本項目地塊,地塊景觀利用利用運河景色需要建筑拔高,現(xiàn)狀文保建筑,現(xiàn)狀周邊住宅,擬建住宅,現(xiàn)狀河面,無河景范圍,全河景范圍,A-A剖面,B-B剖面,道路,公共綠地,河道,現(xiàn)狀住宅,本項目地塊,地塊價值取向分析杉青閘地塊,運河半島 環(huán)境私密 高檔住宅,杉青閘舊址 文化公園 適宜酒店或住宅,可達性好 濱水公園 適合公寓類城市型住宅,廠房改造 大空間高層高 適合共享辦公 配套商業(yè) 博物展覽,交通可達性弱，紅線外綠地公園不能劃為住宅院落,城市道路對私密性影響，地塊縱深很難利用河景,地塊價12、值取向分析文生修道院地塊,普通河景 南側(cè)修道院樹木建筑景,修道院景色 河景及可利用綠地 適合酒店或高檔住宅,北側(cè)修道院景觀 南側(cè)隔路老海關(guān)地塊 西側(cè)隔河落帆亭公園,城市道路與匝道的影響與地塊割裂作用 適合城市性的酒店或商墅,城市道路將其與修道院地塊割裂，存在效率較低的尖角地,南側(cè)與東側(cè)城市道路的影響，適合城市性強的商辦商業(yè)配套,概念方案總圖一 酒店的文化特色 修道院的利用,經(jīng)濟技術(shù)指標表,完整的杉青閘地塊合院疊拼住宅區(qū)利用修道院建筑與自然環(huán)境作為酒店增值服務(wù)區(qū)酒店地塊面積受限，門口道路交通性強，影響酒店品質(zhì)文生修道院地塊沿河設(shè)置住宅區(qū)提升總貨值,180/200合院 150疊拼 120別墅酒店客13、房 50單元式酒店客房單層120-150商務(wù)別墅/獨棟辦公,概念方案總圖二 住宅的溢價與運河商業(yè)文化區(qū),經(jīng)濟技術(shù)指標表,酒店置于杉青閘舊址地塊，規(guī)模與私密性更好，提升杉青閘地塊住宅品質(zhì)文生修道院地塊沿古運河形成完整的老城高品質(zhì)商務(wù)辦公區(qū)，修道院在極少改造的原則下作為主題商務(wù)展場和會所文生修道院地塊沿東側(cè)設(shè)獨立高品質(zhì)住宅區(qū),180/200合院 150疊拼 120別墅酒店客房單層120-150商務(wù)別墅/獨棟辦公,概念方案對比總結(jié),方案一 杉青閘完整住宅地塊，修道院地塊主打商旅主題作為運河游終點,方案二 杉青閘地塊以居旅為主題，文生修道院地塊以商務(wù)文化為主題，運河游終點放在杉青閘舊址公園,住宅產(chǎn)品選14、型,院墅160,住宅產(chǎn)品選型,院墅200,一層,二層,三層,住宅產(chǎn)品選型,疊拼（6層）170+145+130,住宅產(chǎn)品選型,下疊,一層,二層,三層,四層,中疊,上疊,五層,六層,疊拼（6層）170+145+130,住宅產(chǎn)品選型,疊拼（5層）125+120+120,上疊,一層,二層,三層,四層,五層,平層,下疊,住宅造型參考,綠城桃李春風古典中式,住宅造型參考,綠城烏鎮(zhèn)雅園民國式,住宅造型參考,萬科蘇州大家現(xiàn)代,商墅產(chǎn)品選型,平層 155,復式167,商墅造型參考,衡山坊西風東漸,酒店參考,青城山六善古典地域式,用地面積：約16萬平方米建筑面積：約4萬平方米客房數(shù)量：121間客房面積：80-300平,酒店參考,青城山六善古典地域式,酒店參考,烏鎮(zhèn)阿麗拉現(xiàn)代地域式,用地面積：約6萬平方米建筑面積：25161.76平方米客房數(shù)量：125間客房面積：108-300平,酒店參考,烏鎮(zhèn)阿麗拉現(xiàn)代地域式,比選概念方案 地標住宅 充分河景利用,萬科湖心島：總用地95100平方米，總計容199710平方米，主力產(chǎn)品面積段200-350平方米，容積率2.10，最高180米,城市配套 商業(yè)商務(wù)區(qū),謝謝聆聽！,