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1、 第一章第一章 簡介簡介 一、 任務介紹 大通地產受電力集團的委托，為位于楊浦區平涼路 149 街坊地塊提供投資 咨 詢服務。 此次投資咨詢服務的目的是在研究區域商業辦公等發展情況的基礎上，為此 地塊提供適當的地價方案、適宜的項目規劃以及電力集團參與項目的合作模 式等。 二、 重要結論及建議 1. 報告說明 本報告中投資估算的地價按照 82341.84 萬元計算，依據定額標準和行業 普遍慣例。租價預測采用市場比較法，售價預測采用市場比較法和收益還原 法。 本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司 的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發中按照實際情況 作相2、應調整。 2. 方案比較 主要經濟技術指標 占地面積 32675 建筑總面積 98026 土地規劃用途 商業、辦公 容積率 3.0 建筑密度 35% 綠化率 30% 建筑限高 100 米 方案說明 方案一：（自有資金方案一：（自有資金 5000050000 萬元，保留萬元，保留 2000020000 平方米甲級辦公物業，其余平方米甲級辦公物業，其余 物業全部銷售）物業全部銷售） 經市場調研和科學預測(詳見租售價格定位)： 20132013 年辦公樓預期銷售均價年辦公樓預期銷售均價 3068530685 元元/ /平方米平方米 20132013 年商鋪預期銷售均價年商鋪預期銷售均價46970463、970 元元/ /平方米平方米( (使用面積使用面積) ) 方案二：方案二：租售模式租售模式( (自有資金自有資金 5000050000 萬元，保留區政府使用面積，商鋪和萬元，保留區政府使用面積，商鋪和 部分辦公物業出售，其余辦公樓租賃部分辦公物業出售，其余辦公樓租賃) ) 經市場調研和科學預測(詳見租售價格定位) 租金收益以項目預計投入使用的租金收益以項目預計投入使用的 20142014 年開始計算：年開始計算： 20142014 年辦公樓預租賃均價年辦公樓預租賃均價2.592.59 元元/ /平方米平方米/ /天天 3. 方案比較 投資估算表(直接開發成本) 編號 工程或費用名稱 單位價值 （元） 計算指標 （平米） 總值 （萬元） 備注 1 1 土地出讓金及動遷安臵費土地出讓金及動遷安臵費 84008400 98026 82341.8482341.84 2 2 前期費前期費 5395