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1、蘇州,江南好，風景舊曾諳,日出江花紅勝火,春來江水綠如藍,能不憶江南,憶江南,宅中有園園中有屋,林語堂,屋中有院院中有樹,樹上有天天上有月,煙雨江南,目錄,第一章,區位,第二章,價值,第三章,韜略,第四章,筑樓,區位,區位分析,項目位于蘇州市相城區，姑蘇區，新區交界，市中心屬性較強。緊鄰中環快速路，通過城市環線可以快速通向全城。但與地鐵等公共交通的聯結較弱，公共交通不是特別便捷。,區位分析,蘇州境內河道縱橫、湖蕩密布，金雞湖、獨墅湖、大運河，水道相交，支流蔓延，基地南側的虎丘濕地公園，為蘇州重要的水源涵養和生態保護區域。,虎丘濕地公園,SITE,陽澄湖,陽澄西湖,金雞湖,獨墅湖,石湖,太湖,太2、湖,漕湖,5KM,10KM,區位分析,項目臨近相城區活力島板塊，距離金億城，富鄰商業廣場，158生活廣場等不足5公里，周邊配套設施較為齊全。地塊南側規劃有三角咀大型濕地公園。濕地系統會過濾塵埃，調節小氣候，水系流域潤養空氣，滋生周邊土壤。中國自古流傳的風水堪輿學，正式對現代地理學的樸素理解。其重要作用是指導人們的擇居養生。,SITE,虎丘濕地公園,活力島,漕運河,中環快速路,西環路,京滬高速,158生活廣場,金億城,富鄰商業廣場,黃埭中翔廣場,3.0KM,2.7KM,4.2KM,5.0KM,蘇州西站,周邊競品,鄰近項目的相城區的競品市場存量117萬方，以售高層和小高層為主，高層同質化明顯，部分3、樓盤產品出現高層復式，聯排和疊加，經濟型別墅稀缺。,在售項目,待售項目,蘇州站,積水,萬科,萬泰,西湖,華潤,水漾,水韻,綠地,萬宇,中糧,中銳,華潤,綠地,紫玉,金輝,招商,主城區,SITE,火車站,主城區,交通情況,基地北臨永青路，南臨華元路，西邊500米是中環北線。本案周邊尚無地鐵站，基地北面有公交站802路。目前本案的公共交通的聯結較弱。,基地,802路,802路,802路,82路,876路,876路,華元路,永青路,中環北線,規劃條件,用地面積：69913平方米容積率：1.6限高：60m建筑密度：30%綠化率：37%,SITE,永青路,華元路,價值,效率EFFICIENCY,價值VA4、LUE,效率分析,價值梯度,用地效率逐級提升,產品價值斷崖式下跌,地塊容積率1.6產品需高低配,2F,院墅,4F,疊拼,20F,高層,容積率：0.67,容積率：1.0,容積率：3.0,用地效率,公式推導,院墅單價超過38,500元/平方米時應將院墅產品最大化，確保總價最高,去化速度臨界點總價超過550萬,去化分析,去化分析,院墅產品面積段控制在140平米時，總價可控制在550萬時，單價3.92萬。,市場定位報告揭示，總價550萬為去化速度的分水嶺。,韜略,基地北側：城市道路干擾嚴重基地西側：現有建筑距離基地較近，有壓迫基地東側：城市綠化帶對道路有隔離作用基地南側：最好的景觀資源,地塊價值分析,5、6F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服務配套（2000平方米）,產品分布,4F疊墅（140平方米）,房+院+徑,房“居”,院“憩”,徑“游”,蘇州拙政園,方案生成,方案一（主推）,總平面圖,經濟技術指標,附贈后：使用面積容積率2.25,140平方米院墅及疊墅,125平方米高層組團,4F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服務配套（2000平方米）,產品分布,組團分析,90平方米高層組團,小區車行次6、入口,別墅組團地庫口,公寓組團地庫口,車行流線,城市道路,小區車行主入口,車行環線,地下車庫出入口,別墅地下空間范圍,地庫停車,高層公寓地下空間范圍,小區步行次入口,入戶小徑,城市道路,小區步行主入口,人行流線,環形步道,小區車行次入口,組團入口車行流線,車行流線,城市道路,小區車行主入口,車行入戶,入口大堂,組團景觀,二級景觀帶,景觀分析,一級景觀帶,主景觀軸線,景觀資源,庭院景觀界面,社區景觀界面,場地標高,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,標高+1.500m,標高+0.7、700m,近觀園，遠觀湖,組團整體抬高后，從公共空間無法直接看到內部，確保庭院私密性,三期建設范圍,二期建設范圍,分期建設,一期建設范圍,示范區設計,示范區景觀圍墻,示范區范圍,參觀流線,1,售樓處,2,前區廣場,中央景觀,3,1,2,3,4,曲徑通幽,4,4F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,日照分析,本日照分析以0.9m為計算高度計算，滿足大寒日滿窗日照有效時間大于2小時的日照要求，滿足蘇州市日照要求。,0小時,1小時,2小時,3小時,4小時,5小時,6小時,方案二,總平面圖,經濟技術指標,8、附贈后：使用面積容積率2.28,方案三,總平面圖,經濟技術指標,附贈后：使用面積容積率2.22,方案四,總平面圖,經濟技術指標,附贈后：使用面積容積率1.98,筑樓,1院墅，地下空間的價值挖掘是本產品最大的價值體現。,2疊墅，上疊、下疊戶型同時擁有入戶花園和地下庭院空間。,3復式公寓，溢價率最高的高層產品。,4平層公寓，四開間大平層，湖景一覽無余。,產品策略,院墅,外向型院子易受干擾，并不符合中國的傳統居住理念。,內向型院子更私密，符合“天人合一”的理念。,院墅價值挖掘,院墅價值挖掘,土地策略,生活空間溢價 同樣計容面積下，增大空間使用面積，增加功能空間，提高生活品質。,庭院空間溢價 增加庭院9、活動私密性，增加功能空間，提高生活品質。,地價為零,地價為零,0.00,地價為零,0.00,設計理念,庭院，中國人的靈魂居所,設計理念,蘇州桃花源,泰禾北京院子,中糧瑞府,步移景異的地下庭院空間,院墅地下空間的挖掘是本產品最大的價值體現,院墅價值挖掘,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積95.12,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積121.77，全贈送,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積97.73，全贈送,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積75.12,140 院墅平面圖（完成版）,五房六衛三廳，總建筑面積369.74，其中計容面積150.24，不計容面積219.50庭院面積：5210、.42溢價值：164%,本層建筑面積：75.12庭院面積：27.33,本層建筑面積：75.12,本層建筑面積：97.73下沉庭院面積：6.07,本層建筑面積：121.77下沉庭院面積：19.02,140 院墅平面圖（報批版）,四房五衛三廳，總建筑面積358.14，其中計容面積138.64，不計容面積219.50庭院面積：52.42溢價值：157%,本層建筑面積：97.73下沉庭院面積：6.07,本層建筑面積：121.77下沉庭院面積：19.02,本層建筑面積：75.12庭院面積：27.33,本層建筑面積：63.52挑空空間面積：11.60,院墅價值挖掘,計容面積：138.9贈送面積：219.511、溢價率：164%房間配置：六房六衛三廳贈送地下空間面積：219贈送庭院面積：52.42地下有采光使用空間個數：5,計容面積:142贈送面積：80溢價率：70%房間配置：四房三衛兩廳贈送地下空間面積：219贈送庭院面積：50地下有采光使用空間個數:0,萬科湖西玲瓏,院墅,聯排,-1F,1F,2F,1F,2F,3F,-2F,-1F,疊加別墅,在傳統疊墅的基礎上，設計使上疊業主也能擁有充足的開敞地下空間和陽光下沉花園空間。,疊加別墅價值挖掘,下疊戶型下沉庭院,上疊戶型同樣擁有下沉花園，地下陽光書房空間。,上疊、下疊戶型同時擁有入戶花園和地下庭院空間是本產品最大的價值體現,疊加別墅價值挖掘,140 疊12、加別墅平面圖,報批版,完成版,下疊：四房三衛二廳，計容面積141.46，贈送面積37.86，庭院面積：73.01溢價值：27%,西廚+餐廳+起居室意向圖片,140 疊加別墅平面圖,下疊：四房三衛二廳，計容面積141.46，贈送面積37.86，庭院面積：73.01溢價值：27%,報批版,完成版,主臥套房意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報批版,完成版,上疊：四房三衛二廳，計容面積140.80，贈送面積59.79，庭院面積：58.66溢價值：42%,餐廳+起居室意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報批版,完成版,上疊：四房三衛二廳，計容面積140.80，贈送面積59.79，庭院面積：58.66溢價值13、：42%,主臥套房意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報批版,完成版,上疊34.2下沉花園,上疊室內,上疊室外庭院,下疊室內,下疊室外庭院,上疊：本層庭院面積34.2，室內面積39.04，全贈送,下疊陽光花園,西廚+餐廳+起居室意向圖片,上疊陽光花園書房,下疊：本層庭院面積7.3，室內面積112.47，全贈送,140 疊加別墅平面圖,上疊室內,上疊車庫,下疊室內,下疊車庫,西廚+餐廳+起居室意向圖片,上疊：本層建筑面積76.98，全贈送,下疊：本層建筑面積90.43，全贈送,下疊：四房三衛二廳計容面積141.46，贈送面積37.86，庭院面積：73.01溢價值：27%,上疊：四房三衛二廳計容面積14、140.80，贈送面積59.79，庭院面積：58.66溢價值：42%,當代萬國府下疊：四房三衛兩廳計容面積：130溢價值：25%,下疊,上疊,當代萬國府上疊：三房三衛兩廳計容面積：130溢價值：32%,計容面積：141.46贈送面積：37.86溢價率：27%贈送地下空間面積：202.90贈送庭院面積：80.01地下有采光使用空間個數：2,下疊：五房六衛三廳,-1F,1F,2F,-2F,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,疊加別墅價值挖掘,計容面積：140.80 贈送面積：59.79溢價率：42%贈送地下空間面積：116.02贈送庭院面積：92.86 有采光使用空間個數：2,上疊：四房三衛二15、廳,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,復式公寓,128 復式公寓平面圖,報批版,完成版,餐廳+起居室意向圖片,完成版：四房二廳三衛，戶型建筑面積164.96報批版：四房二廳三衛，戶型建筑面積128溢價值：26%,128 復式公寓平面圖,報批版,完成版,主臥套房意向圖片,128 復式公寓平面圖,報批版,完成版,餐廳+起居室意向圖片,四房二廳三衛戶型建筑面積：164.96（完成版），128（報批版）溢價值：26%,報批版,完成版,奇數層平面圖,偶數層平面圖,五室兩廳三衛戶型建筑面積：141溢價值：20%,龍湖獅山原著,在現有規范要求下，最大限度挖掘了復式高層的溢價價值。,復式公寓價值挖掘,江蘇16、省城市規劃管理技術規定蘇州市實施細則之一“指標核定規則”（2015年版）,1 3.4.5分割單元內，同時滿足以下條件的共享空間可不計入容積率：1、位于門廳、餐廳或起居廳上空；2、至少有一個邊長與復式上層公共空間（走廊或起居廳等）連通；3、共享空間高度小于或等于兩個自然層；4、每個單元內的共享空間不多于一個；5、開洞水平投影面積之和不超過復式下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；6、開洞部分沒有網格梁等構件。超出以上規定的，超出部分按水平投影面積全額計入容積率。,2 3.4.4符合以下條件之一的不封閉陽臺，應按其結構外圍水平投影面積全額計入容積率：1、主體結構內的；2、總進深尺寸大于2.117、米的；3、住宅建筑中，陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積（包括陽臺）15%的部分，或每個單元內的陽臺數量超過居住空間（臥室和客廳）個數的部分；4、最大進深小于1米未封閉的陽臺累計水平投影面積超出本層總水平投影面積（包括陽臺部分）2%的部分。,平層公寓,大面寬、四開間、窄進深是本產品最大的價值體現。,13.5M,13.5M,平層公寓價值挖掘,125 平層公寓平面圖,四房二廳二衛，戶型建筑面積:140.49(完成版),125.13(報批版)溢價值：12%,報批版,完成版,平層公寓價值挖掘,四房二廳二衛戶型建筑面積:140.49(完成版),125.13(報批版)溢價值：12%,津西美墅館,招18、商雍和苑,四房二廳二衛戶型建筑面積:125溢價率：10%-12%,四房二廳二衛戶型建筑面積:138溢價率：14%,溢價空間，舒適四房,報批版,完成版,90 平層公寓平面圖,90戶型邊戶：三房二廳二衛,戶型建筑面積:91.30(完成版),101.57(報批版),溢價值:11%90戶型中間戶：三房二廳二衛,戶型建筑面積:88.80(完成版),95.16(報批版),溢價值:7%,報批版,完成版,平層公寓價值挖掘,金輝日月光華,華宇林泉雅舍,三房二廳一衛戶型建筑面積:89溢價率：10%,三房二廳二衛戶型建筑面積:96,溢價空間，精致三房,90戶型邊戶：三房二廳二衛戶型建筑面積:91.30(完成版),101.57(報批版)溢價值:11%90戶型中間戶：三房二廳二衛戶型建筑面積:88.80(完成版),95.16(報批版)溢價值:7%,蘇州黃橋項目,