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1、鄭州康橋悅城14號地(柒號院)概念方案設計,規劃總圖：1.規劃總圖按照匯報文本的方案一（高層+洋房，南側無商業），方案四（高層+高層，兩排高層，中心大景觀）進行總圖深化2.北側建筑退建筑紅線，高層退界15米，多層9米控制3.商業建筑面積不宜超過該用地總建筑面積的8%，沿街商業考慮一托二設計，將需要的配套設置在商業局部三層處4.保障房建筑面積不宜小于該用地建筑面積的10%5.地庫停車位按照出讓任務書1128輛設計，地面在景觀外圍考慮地面停車6.純高層方案考慮:88、110、125、135四種戶型，其戶型配比為50%、10%、10%、30%，具體配比參考總圖排布后可做適當微調7.高層+洋房：面積段2、洋房140，高層125+88 8.住宅層高按照2.9米設計 9.高層戶型參考一、二號院產品，在此基礎上做升級設計；洋房產品按照業主提供的洋房產品做優化設計10.高層住宅大戶型考慮可變空間設計11.高層造型設計延續一二號院設計，在此基礎上做簡潔大方升級設計12.陽臺面積盡量做足13.地下室設計考慮自行車獨立出入口管理14.公租房規劃考慮人行獨立管理15.入口形式考慮管家式大堂設計，同時在設計時候盡量考慮偷面積設計處理2016-01-20,CONTENTS,目錄,Chapter1 前期解讀Chapter2 規范解讀Chapter3 規劃策略,CONTENTS,01 前期解讀,交通分析,區位分析,周3、邊環境,基地現狀,上位規劃,規劃條件,量的測算,規劃條件,競品分析,適建分析,中國河南省,鄭州市中心城區,河南省鄭州市,該項目基地位于河南省鄭州市經開區。經開區緊鄰鄭州中心城區。區位優勢明顯，是鄭州市向東發展的橋頭堡。,前期解讀,區位分析,中心城區經開區,前期解讀,宏觀區位,SITE,約7KM,鄭州市主城區,從基地的區位可以看出，駕車出行較為方便，距離主城區7公里，區位內鐵路公路系統較為完備。,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,中觀區位,THE PLANNING DESIGN OF JO4、YOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,未來規劃國際教育，醫療配套，產業園區，項目將享受高端配套設施。,前期解讀,交通分析,基地周邊均便利可達。主城區人流主要通過經南八路進入基地，鄭東新區人流主要通過經開十五大街，經開17大街進入基地，城市高速路車流主要通過經南八北一路和經南八路進入基地。,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,競品分析,周邊樓盤產品形式以高層為主，主力面積段100左右，競品較多。周邊樓盤中中建觀湖國際和華啟金悅府兩個小區有洋房產品。5、,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,競品分析,中建觀湖國際洋房暫未開售，價格未知,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,競品分析,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,中建觀湖國際142戶型戶型特點：四房兩廳，兩房朝南缺點：1.戶型不夠方正。2.入口玄關交通空間過大。3.書房開間過小。4.主臥6、儲藏后期改造無法作為獨立房間使用。5.客廳空調設計不合理，無直接對外出風。6.新規結構陽臺均算面積，故該戶型實際面積較大。,前期解讀,競品分析,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,中建觀湖國際188戶型戶型特點：四房兩廳，主臥大面積露臺缺點：1.戶型不夠方正。2.入口玄關交通空間過大。3.餐廳偏小。4.主臥面積偏小，功能級配不合理。,前期解讀,競品分析,項目距離本案有一定距離，價格不具備參考價值,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRI7、DGE,ZHENGZHOU,前期解讀,競品分析,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,華啟金悅府133戶型戶型特點：三房三廳，兩房朝南優點：戶型方正缺點：1.入口無玄關，餐廳正對主入口。2.客廳墻面不完整，背景墻較短。3.次臥距離衛生間較遠.4.客廳無陽臺。,前期解讀,競品分析,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,華啟金悅府150戶型戶型特點：三房三廳，兩房朝南優點：戶型方正缺點：1.入口無玄關，餐廳正對主8、入口。2.客廳墻面不完整，背景墻較短。,前期解讀,規劃條件,用地尺寸,禁設機動車出入口區段,用地性質,城市綠化,用地性質：二類居住用地用地面積：37613.81平方米 建筑高度 100米容積率 2.5建筑密度 25 綠化率 35%停車位：1128輛,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,適建性分析,基地西南側為大亞灣大道與龍山十路交匯處，龍山十路未來將首先貫通成為基地主要道路，是人流來源的主要方向，且本案商業面積僅要求3000左右，因此商業適合建設在沿龍山十路方向區域。,商業適建范圍,住宅適9、建范圍,人流方向,規劃高壓線110KV,大亞灣大道W=60M,龍山十路W=36M,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,前期解讀,量的測算,單元數推導,業主訴求以12戶為例，各面積段占比：95為3戶，90為8戶，70為1戶則計算出平均面積為：（95*3+90*8+70）/12=89.58規劃住宅總建筑面積為：48432*3.5-3000=166512則住宅總套數為：166512/89.58=1859套,住宅總套數為1859套，根據套數比可得各面積段所需套數,若為3.0M層高，底層架空，即9個6拼單元及10、1個4拼單元；若為2.9M層高，底層架空，即8個6拼單元及2個四拼單元；,基于日照，經濟性，間距，戶配比綜合考慮，均以2.9M層高進行總圖排布,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,CONTENTS,02 規范解讀,THE PLANNING DESIGN OF DAYAWAN IN HUIZHOU,TAIFENG,退界,間距,日照與配套設置,待征詢問題,規范解讀,退界,各邊退界距離,南側經南北支路寬20m,多層 退道路紅線10m;高層退用地紅線15m。北側經南八北一路寬40m。多層退用地紅線9m;高層11、退用地紅線15m。東側經開第十六大街寬30m,多層退道路紅線10m;高層退道路紅線20m。西側經開第十五大街寬50m,多層退用地紅線6m;高層退道路紅線25m。,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,規范解讀,間距,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,地塊進深受限，最多排三排多層住宅,地塊進深受限，最多排兩排高層住宅,鄭州市城鄉規劃管理技術規定,4.2【建筑間距】（一）多、低層住宅間距1.多、低層住宅建筑平12、行布置（1）主朝向為南北向，南側為多層時，控制間距不應少于20m。（2）主朝向為東西向時，應按衛生間距20m的要求控制。3.多、低層住宅建筑并列布置的間距（1）山墻不開設窗戶的，最小控制間距多層為6m，低層為4.5m。（2）山墻開有居室窗的，其山墻間距應適當加大。,高度（m）,主朝向,高層板式住宅平行布置時控制間距 表4.2.3.2,(三)高層住宅與高、多、低層住宅的控制間距 2.高層板式住宅與高層板式住宅平行布置時，控制間距不宜小于表4.2.3.2所列要求：,4.高層住宅與高層住宅并列布置時，控制間距不宜小于表4.2.3.4所列要求：高層住宅與高層住宅并列布置時制間距 表4.2.3.4,規范13、解讀,日照及配套設置,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,鄭州市城鄉規劃管理技術規定,4.2.2【日照標準】住宅建筑間距應符合不低于大寒日日照2小時的標準要求，其中舊區改建的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準要求。新建建設項目對周邊現狀建筑日照影響，僅考慮與新建建設項目基地直接相鄰現狀有日照要求的建筑物。違法建筑不視為被遮擋日照的建筑。,4.2.4【特殊日照要求】醫院、療養院半數以上的病房和療養室，老年人住宅、殘疾人住宅的臥室、起居室，中、小學的普通教室應滿足冬至日不14、小于2小時的日照標準。托兒所、幼兒園主要生活用房（寢室、活動室）應滿足冬至日不小于3小時的日照標準。,3.4.3【組團級社區綜合用房實施導則】3000戶以下（每戶3.2人）的居住組團，社區綜合用房應合并設置于住宅區交通便利的中心地段，方便居民到達，規劃建設標準為：（三）1000戶以下住宅區，社區綜合用房按照40/百戶進行集中配建，由所屬社區居委會根據實際需要安排文體活動室和治安聯防站等功能。另外便民站按60-80/百戶進行配置。,規范解讀,待征詢問題,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,問題1,問題15、2,2、鄭州市城鄉規劃管理技術規定居住組團設變電室40-130。與鄭州市經濟技術開發區建設用地規劃設計條件通知書要求設置開閉所相矛盾。以哪個為準？,待征詢問題：1、鄭州市城鄉規劃管理技術規定住宅建筑每戶1泊位，建筑面積大于等于130的戶型按2輛/戶配建，廉租房應按0.5輛/戶配建。根據本規定本地塊應設置停車位500600個。與鄭州市經濟技術開發區建設用地規劃設計條件通知書要求設置停車位1128個出入較大。以哪個為準？,規范解讀,待征詢問題,THE PLANNING DESIGN OF JOYOUS FAMILY NO.14 of CAMBRIDGE,ZHENGZHOU,待征詢問題：3.本地塊控16、規退界距離與鄭州市城鄉規劃管理技術規定中退界距離相矛盾。且本項目一，二號院北側根據控規要求高層退8米，多層退5米，是否可以統一？4、保障房設置的量為多少？戶型配比？,鄭州市城鄉規劃管理技術規定,CONTENTS,03 規劃策略,THE PLANNING DESIGN OF DAYAWAN IN HUIZHOU,TAIFENG,規劃策略,規劃總結,最后選定A和D方案,A,B,D,C,方案一,規劃策略,方案一,總平面圖,戶型南北通透營造超大中央花園商業占據良好沿街面，并考慮餐飲業態景觀體驗豐富,規劃策略,方案一,透視圖,規劃策略,方案一,透視圖,規劃策略,方案一,打造“退、放、抬”入口形象,AB=17、1.5m,B,A,經南八北一路,主入口,退出前場空間，放大入口空間。,中心景觀,空間收放,抬高小區內部場地，減小地庫坡道長度,B,A,退,放,抬,規劃策略,方案一,良好的景觀視野，采光通風極佳擁有48M超大間距擁有120M超長入口景觀軸,景觀資源分析,240M,120M,48M,規劃策略,方案一,10764超大完整中央花園,景觀資源分析,規劃策略,方案一,根據所對應的景觀資源確定戶型的位置,戶型布局分析,89戶型,115戶型,125戶型,中央大景觀,140戶型,45戶型,60戶型,規劃策略,方案一,商業占據良好沿街面,結合社區入口營造商業氛圍，提升商業價值,商業布局分析,社區配套,沿街商業(進18、深15M),幼兒園,社區入口,規劃策略,交通分析,車行出入口位于北側、南側，主要人行出入口位于南側,城市道路,小區車行道路,地庫出入口,車行出入口,人行出入口,小區人行道路,規劃策略,方案一,日照分析,結論：經專業日照軟件測算，本地塊內部日照基本滿足大寒日二小時的日照標準。,CONTENTS,03.回家之路,THE PLANNING DESIGN OF DAYAWAN IN HUIZHOU,TAIFENG,規劃策略,主入口,超長進深的入口空間，階梯景觀賦予入口空間大氣且層層遞進的縱深感,規劃策略,主入口,無論人行主入口，車型主入口都賦予儀式化的設置，莊重大氣。,規劃策略,主入口,泛會所前的豪華19、大雨棚給予業主賓至如歸的感覺，精致的豎向裝飾也更增添貴氣,規劃策略,主入口,室外水景引入泛會所，使得內外融為一體，給予在室內休息的人最好的景觀體驗,規劃策略,主入口,清澈的池水，細細的軟沙，明媚的陽光，人們在超大水景中盡情放松玩耍,規劃策略,主入口,北側車行入口綠樹成蔭，一份神秘，一份尊貴,規劃策略,地庫,規劃策略,地庫,規劃策略,商業,規劃策略,商業,規劃策略,商業,規劃策略,商業,方案二,規劃策略,方案二,總平面圖及規劃特點,超大棟距，無視線干擾超大中央花園商業占據良好沿街面，部分可做餐飲,規劃策略,方案二,透視圖,規劃策略,方案二,透視圖,規劃策略,方案二,打造“退、放、抬”入口形象,A20、B=1.5m,B,A,經南八北一路,主入口,退出前場空間，放大入口空間。,中心景觀,空間收放,A,退,放,抬,B,規劃策略,方案二,采光面極佳擁有雙景觀軸最長240M超長軸距，所有戶型無視線干擾,景觀資源分析,120M,180M,240M,規劃策略,方案二,9168超大雙軸線景觀,景觀資源分析,次要景觀節點,主要景觀節點,規劃策略,方案二,根據所對應的景觀資源確定戶型的位置,戶型布局分析,中央大景觀,88戶型,125戶型,45戶型,60戶型,規劃策略,方案二,商業占據良好沿街面,減小對住宅品質的影響,商業布局分析,社區配套,沿街商業(進深15M),幼兒園,規劃策略,方案二,交通分析,車行出入口位于北側主要人行出入口位于南側,城市道路,小區車行道路,地庫出入口,車行出入口,人行出入口,小區人行道路,規劃策略,方案一,日照分析,結論：經專業日照軟件測算，本地塊內部日照基本滿足大寒日二小時的日照標準。,規劃策略,地庫,規劃策略,地庫,規劃策略,商業,