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1、報告提綱,2010年下半年市場預測,競爭市場分析,項目開盤定價,宏觀市場分析,PART1 2010年市場預判,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,二手房交易營業稅，抑制過度投資打壓,主要為執行05年政策，不再加強趨于溫和,下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓,政策從緊轉松，減免商品房交易稅扶持,持續放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機扶持 打壓,提高個人住房貸款門檻繼續嘗試限制，但收效微弱,下半年嚴格土地政策以及相關貸款金融政策開始限制,2920,3310,1756,1680,2087,893,2643,2003-2009 上海商品住宅成交量走勢2、（單位:萬平方米）,中國樓市一貫是“政策樓市”“市場低迷扶持；市場過熱限制/打壓”，特征明顯;但并非每次調控都是成功的，政府也在不斷吸取經驗教訓，出臺新政內容和時機越發成熟。,歷年調控匯總,政策調控過往特征,本輪調控政策,此次新政比以往歷次調控都來得堅決，保持樓市穩定成為此次調控的主要目標,控制不合理需求、平衡供求，使市場降溫，成交量首先出現大幅下跌,調控手段1,投資客,第一套非普通住房首付提升至30%；家庭二套房首付大幅提升至50%起，貸款利率1.1倍起；三套及以上房產，全面停止發放貸款，使投資客不能利用銀行杠桿炒作投機。,保護居民購置首套住房，著重打擊一戶多套的消費以此徹底杜絕依靠抵押貸款3、炒房的現象,調控手段2,開發商,銀監會銀行業監管一部主任楊家才4月21日解讀了最新出臺的房貸新政。銀監會對于開發貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”原則：對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產企業，不予發放新的貸款；對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。此外，對于土地儲備貸款，銀監會還要求，地貸掛鉤、建貸掛鉤及房貸掛鉤。,嚴把土地源頭，從嚴查處囤地、炒地等行為,調控手段3,土地出讓,國土部通報2010年全國住房用地供應計劃,2004-2010 全國住房4、用地供應（單位:公頃）,54650,76461,180000,注：2010年計劃的18萬公頃中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占總量的77%；其中，在這三類住房用地中的中小套型商品房，計劃供地總量80431公頃，已經超過2009全年。,加大中低端住宅土地供應，平抑供求關系，控制房價過快上漲,政策周期預測,宏觀調控持續至2010年底，2011年回暖,2003-2009 上海商品住宅成交量走勢（單位:萬平方米，03、04為商品房）,市場爆發政策力度不夠,調控力度加大,市場趨火后再次限制,金融危機后扶持,開始大力調控打壓大幅提高土地供應,？,根據以往經驗，政策密集調控后，往往會5、出現半年到一年左右的樓市低迷期中國不斷強大的內需及城市化發展將起到有力的支撐效果，2011年政策放松，市場回暖,歷次打壓年政策05年,價格跌幅15%左右,上海整體量價變化,上海各環區量價變化,成交量下降幅度有限，價格在政策干預下出現了16%左右的下調。,內環內以及外環外成交下跌最為明顯；內環外成交價格普遍下跌在15%左右。,成交量調整幅度小于價格調整幅度，成交價格下跌15%左右,歷次打壓年政策08年,價格跌幅15%左右,上海整體量價變化,在07年9月二套房首付提高后，市場出現連續1年的成交量下跌成交價格在政策出臺后1年，出現15%左右的價格下跌,價格調整預測,價格跌幅15%左右,3月上調存款準6、備金率0.5%,12月國四條，增加土地首付營業稅,6月執行二手房營業稅,9月二套房首付提高,6月出臺二手房營業稅,2005-2010 上海商品住宅成交量走勢,根據以往經驗，政策密集調控后，價格往往分階段下浮10%-15%,聚仁理解的2011年市場,本輪政策調控的目的更多的是保障中低端住房需求，核心思想以保障民生為主，而 信貸政策的收緊（打擊投資客，修正市場合理供求）、土地供應結構的變化，充分了說明了此次調控具有很明確的針對性；而從整個宏觀層面看，08年的4萬億拉動內需、09年、10年天量的貸款釋放，使中國未來將保持較高的通貨膨脹率，房產仍將成為保值的最好手段之一復蘇速度以往（受到宏觀背景的整體7、帶動以及調控針對性較強）價格降幅以往（重點保證中低端居住需求，保障民生，整體價格將明顯回落）,結合歷年調控背景，本輪調控周期將在10年年底基本結束，整體價格跌幅在15-20%之間,PART2 宏觀市場分析,7、8月份反彈的理解后續市場預測,2008-2010上海商品住宅月度成交套數（來源：佑威）,2010年月成交套數僅有2009年高峰時期的一半，5月成交量更是達到了近5年來的最低點，呈現觀望狀態，但是7月后，市場表現出現了反彈態勢。,（數據統計截止至9月）,住宅市場成交走勢,僅為09年峰值的一半,05年調控后成交分析,2007年,2008年,政策出臺,07年調控后成交分析,在成交出現連續3月的8、低迷后，市場反彈當月度成交達到80萬方以上時，成交量持續走高,在成交出現連續6月的低迷（包括傳統淡季）后，市場成交反彈當月度成交達到80萬方以上時，成交量持續走高,根據以往經驗，市場調控低迷期因政策以及市場行情而定而當月度成交量達到80萬方臨界值后，市場成交量將逐漸穩步反彈,歷年調控成交反彈,80萬方是歷年反彈的市場最低月成交量,目前市場價跌量增,價格還有繼續下跌的可能,目前市場大幅度降價（跌幅20%)銷售項目，均能有理想的去化量而現階段整體價格跌幅在10-15%左右（未達到預測的跌幅），相較于以往的調控，成交量反彈是否持續是價格反彈的關鍵,大幅度降價項目銷售情況,整體市場價格情況,歷年調控價9、格,回暖初期，價格回升滯后于成交量,政策出臺,政策出臺,05年調控后價格分析,07年調控后價格分析,政策調控后3個月，成交持續反彈而成交價格在成交持續反彈的6個月后出現企穩回升,成交量在政策出臺6個月后出現持續反彈而價格在成交量持續反彈的9個月后出現企穩回升,根據以往經驗，成交價格反彈將在成交量持續反彈6-9個月后出現企穩回升態勢目前僅僅成交量反彈初期，且是否持續尚待印證，價格短期仍舊表現低位盤整，難以步入上升平臺,7-8月成交反彈的性質,7-8月的本輪反彈更多的表現為筑底過程，接下來市場是否回暖主要取決于成交量是否持續反彈以及站位80萬平方米的月均成交之上,歷年經驗：政策調控后，成交量會出現10、持續下跌的區域，但一旦成交量達到80萬方/月的臨界值后，成交將持續反彈成交量：目前市場月均成交僅為40-60萬方，遠遠未達到穩定持續反彈的階段，市場仍舊為筑底階段雖然目前市場大幅降價20%左右的項目，均有較為突出的市場去化表現；但整體市場跌幅僅在10-15%左右，仍未達到預估跌幅水平，仍舊表現低位膠著狀態,上海市場是否回暖主要取決78月這波反彈是否持續且放量，而成交量是否延續主要取決于供應量以及后續政策。,上海整體供求,9-12月，市場集中放量,從歷年供應來看，上海商品住宅市場始終保持年均1200-1400萬平米以上，而今年1至8月供應517萬方，保守估計在接下來的4個月中，市場將供應至少5011、0萬方的商品住宅；從住宅需求來看，即使在受到金融危機強烈沖擊的08年，市場仍舊有900萬方的需求，保守估計，10年市場商品住宅整體需求在900萬方以上，400萬左右的體量將在接下來4月集中釋放；,(數據來源于佑威系統，截至日期10年8月20日),根據宏觀上海市場供求來看，接下來4月，市場將集中放量,短期集中放量,9-10月市場進入供應高峰,9月預計上市樓盤,9月，上海全市預計上市樓盤49個，遠遠大于6-8月推盤數量，預計上市體量大于100萬方；,傳統旺季“金九銀十”又將出現集中放量供應,短期集中放量,短期內供應集中放量,鑒于目前市場已經出現了底部企穩反彈的跡象，但根據歷年經驗來看，市場仍未表現12、出穩定持續回升的趨勢；但是，從市場降價樓盤的市場火爆去化表現來看，隨著“金九銀十”供應的集中入市，短期內，勢必出現一波企穩反彈態勢；,聚仁對于未來預測：,以目前狀態，如果政策不進一步調控，市場將隨著成交量的回升企穩,可能性一：企穩回升,企穩回升,價格企穩,成交反彈,整體市場保持量增價穩態勢，逐步企穩反彈,預測,陸續跟進政策,仍有政策陸續出臺的可能,持續政策吹風，后續政策仍有出臺可能,可能性二：后續政策,后續若出現價格大幅增長的情況，仍有出臺打壓政策的可能,隨著供應放量以及成交的反彈，市場后續調控政策可能在10年底出臺,目前市場環境,預計2010年后四個月，成交回升，政府將出臺新政予以干預，市場13、形成二次筑底2011年市場逐步回穩，量升價平。,成交量：市場出現了筑底反彈態勢，但據歷次調控來看，市場并未進入穩步回升期成交價格；市場成交價格出現了15%左右的調整幅度，且調整幅度較大項目，市場去化表現突出后市預判：9月份后，上海將迎來大量供應入市，市場將進入轉折關鍵期,PART3 競爭市場分析,小宅競爭梳理,競爭區域徐涇、九亭,本案小宅主要競爭區域為徐涇、九亭板塊,徐涇板塊,九亭,本案,小宅競爭梳理,后續供應壓力后續供應量13.23萬方,區域內小宅產品后續競爭壓力不大，但區域并非傳統公寓熱點板塊，認知度不高易受到松江、嘉定等外區域各公寓熱點板塊分流,小宅競爭梳理,去化速度,宏觀調控下，去化明14、顯放緩,小宅競爭梳理,價格表現,徐涇區域內，目前公寓報價18500-20000元/，成交價16000元/左右其次距離本案較近的北九亭個案新虹橋首府（3公里），毛坯成交價14000元/,小宅競爭結論,徐涇板塊，公寓市場相對封閉，非傳統小戶型公寓板塊，排除板塊產品力弱的因素外，整體區域認知度不高，價格運作平臺有限；雖然受到大虹橋利好以及二號線延伸段開通利好，但短期內吸引外區域自住客源的機會有限，小宅客源將仍以區域客為主，價格平臺有限；,中宅競爭梳理,競爭梳理,新橋板塊,徐涇板塊,趙巷板塊,顓橋板塊,本案,本案中宅主要競爭區域為徐涇、趙巷、新橋、顓橋主要為經濟型別墅和大平層產品,中宅競爭梳理,后續供15、應壓力,區域內經濟型別墅總量并不大，主要來自周邊的大平層產品,中宅競爭梳理,去化速度,宏觀調控下，去化明顯放緩新南路1號，高產品力產品，開盤熱銷,中宅競爭梳理,價格表現,疊加成交價21000-25000元/，聯排27000-30000元/，大平層報價20000-30000元/,中宅競爭結論,本案中宅競爭主要來自區域內的經濟型別墅以及大平層產品，相比經濟型別墅，缺乏花園、露臺等別墅附加空間，性價比低于經濟型別墅，并且后續星河灣上市，10年豪宅品牌優勢，競爭較為嚴峻；但通過本案整體社區品質，以及中宅產品力塑造，能夠通過品質獲得市場去化；,大宅競爭梳理,競爭梳理,大宅競爭主要來自西區獨棟別墅以及西區16、和新江灣大平層產品,本案,新江灣,佘山板塊,大宅競爭梳理,未來供應,區域內高品質獨棟別墅相對不多，區域外高品質項目（新江灣以及顓橋的大平層）和區域內部分新開別墅產品（御品、玫瑰園）將成為大宅主要競爭,大宅競爭梳理,去化速度,區域內獨棟產品去化多為3套以內，近期新開盤的御品、新南路1號、璽園近期開盤獲得較好的市場去化表現,大宅競爭梳理,價格表現,區域內獨棟別墅成交價40000元/左右璽園成交價44000元/（含8000-10000元/裝修）星河灣預計報價50000元/（100000元/裝修）,大宅競爭結論,區域內競爭來看，主要以傳統的獨棟別墅為主，這類產品由于前期規劃運作，產品力相對較差，目前市17、場表現遠不如新南路1號，璽園這類高品質的創新產品，競爭角度來看，本案大宅預計競爭與區域內較老的獨棟產品競爭性不大，更多的來自于周邊如新南路1號，以及外區域的星河灣和九龍倉。,PART4 項目開盤定價,大宅部分定價,價格表現,大宅部分定價,客源角度,本案大宅客戶：從客戶角度來看，未來本案大宅的客戶與目前西區獨棟別墅客源差異較大，購買本案的客戶多擁有別墅物業，但并非第一居所，購買本案主要目的以第一居所為主，并且產品形態來看，與西區月均去化0-3套的獨棟別墅，并沒有較大的參考意義。,聚仁認為：西區獨棟別墅，并非項目主力競爭個案，新江灣璽園，與本案參考意義較大！,大宅部分定價,產品表現,本案大宅,九龍18、倉,大宅：本案大宅別墅級的居住品質，優于九龍倉，但新江灣板塊目前由于各大開發商的抱團運作，豪宅板塊初步形象，目前徐涇板塊還達不到新江灣的板塊形象。,大宅部分定價,定價,綜合考慮，本案大宅靜態毛坯均價32000元/左右帶裝修38000-40000元/左右,中宅部分定價,價格表現,備注：目前湖畔佳苑尾盤掛高價銷售，2010年整盤公寓成交均價25557元/,中宅部分定價,客源表現,本案中宅客戶：從總價段來看，本案中宅總價與區域內經濟型別墅相當，以龍湖為例，客源多為第一套別墅物業，確實從客源角度來看，與本案參考意義最大的依舊為湖畔佳苑，但整體已經處于尾盤銷售，未來競爭依舊來源于西區高品質經濟型別墅；,19、聚仁認為：湖畔佳苑仍是本案中宅參考價值最大的樓盤，但由于其已處于尾盤，區域內同類型可參考產品沒有，未來西區高品質的經濟型別墅將成為本案重點參考；,中宅部分定價,產品表現,本案中宅,湖畔佳苑,產品品質感上強于湖畔佳苑,中宅部分定價,產品表現,本案中宅,新南路1號,新南路1號疊加全石材的品質感，與本案品質感相當，戶型上，別墅居住感略優于本案,中宅部分定價,定價,綜合考慮，本案中宅靜態毛坯均價25000-26000元/帶裝修29000-30000元/,小宅部分定價,產品表現,新虹橋首府,新虹橋雅苑,本案小宅,小宅，全石材干掛的立面，整體社區規劃以及戶型大面寬優勢，完全超越市場平臺,小宅部分定價,價格表現,綜合考慮，本案小宅靜態毛坯均價20000元/帶裝修23000-24000元/,小宅部分定價,價格系數比,洋房與小高層價格差30%左右，本項目中宅與小宅產品差距，沒有未未來洋房產品與小高層產品差異大，本案中宅和小宅價格差20%左右；,中宅29000-30000元/,小宅23000-24000元/,小宅部分定價,定價,通過產品比對定價，以及價格系數定價，綜合考慮本案小宅裝修價23000-24000元/,The end,