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1、定位策略溝通案,保利.羅蘭香谷項目,保利系列產品保利.羅蘭香谷落戶于佛山南海里水，該地塊擁有著一個相當優雅的自然環境和廣佛的地域情結，而對于一個系列產品的定位，我們將如何沿用產品的精華及如何升華，然后又如何結合自身的特點進行優化，以下是我們的思路？,市場將會給予我們定位的范疇客戶與產品將會給予我們定位的層次“它山之石可以攻玉”我們將優化并呈現市場,發現區域價值探索市場前景,廣州,廣佛都市圈,項目,佛山,地塊位于廣佛交界，受同城影響，接受兩市輻射,項目區位-廣佛交界，接受兩市輻射,5,項目區位-地處交臨偏離中心、坐位尷尬,本案,地理位置：南海里水鎮南部展旗崗風景區，靠近大瀝-黃岐北部，離兩鎮中心2、區均有一定距離心理位置：對于里水人，遠離鎮中心，有點偏遠；對于大瀝人，地處里水，偏遠,雖在兩鎮交界，可輻射兩鎮，但存在較大的心理距離，本項目區位尷尬，處于“班芙”一期爛尾之更深入處,班芙前期開發區域,本案,6,項目區位-周邊缺乏城區居住生活氛圍,本案,地塊周邊道路：佛山一環、廣佛高速、鹽南公路,地塊周邊環境：周邊有很多條自然村落，并有小型工業區零星分布周邊，西側為山體,路網較為發達、自然村、小工業區包圍的綠地，周邊生活配套、氛圍欠缺,7,項目交通-交通便捷、通達性強,本案,路網狀況：佛山一環鹽南路出口位于本案東側約500米，佛山一環，快速鏈接佛山各區；鹽南路連接里水鎮中心，15分鐘車程可達；廣3、佛高速沙涌出口，位于本案1公里處，可快速鏈接廣州白云、荔灣區,佛山一環鹽南路出口,環線與高速出口連接本案地塊，通達性強，偏遠感可以突破,廣佛高速沙涌出口,8,項目屬性-擁自然資源、覽蔥蔥山林,本案,班芙前期開發區域,北面：前期爛尾項目,南面：山體、農田,西面：山體,南面：草地,地塊位于與班芙項目核心區域，四周均為綠地、無高層建筑物，環境較佳，擁有較佳的自然環境資源,9,區位：廣佛交界，受廣佛輻射；里水-大瀝交界，地理位置尷尬交通：佛山一環、高速連接通達性強，心理距離需要突破周邊：自然村、小型工業區位置，居住氛圍欠缺配套：周邊生活配套不完善地塊：周邊綠地圍繞，自然環境資源豐富，可塑性極強,地處廣4、佛共融、擁自然環境基礎,1、“東翼”：更新范圍包括桂城街道、里水鎮以及大瀝鎮虹嶺路以東區域2、“中樞”：更新范圍包括獅山鎮、羅村街道、大瀝鎮虹嶺路以西區域、丹灶鎮南海工業園3、“西翼”：更新范圍包括九江鎮、西樵鎮以及丹灶鎮除南海工業園以外區域,“東翼”片區,“中樞”片區,“西翼”片區,東翼：現代金融、商貿功能區，包括桂城、里水、大瀝東部以“泛千燈湖”概念拓寬廣東金融高新區范圍，輻射佛山一環東線都市型產業帶、廣佛國際商貿城、里水金融后臺服務配套區，形成“一區多園”格局，打造“廣佛金谷”,南海城市定位-“中樞兩翼，核心帶動”,里水城市定位,定位一：佛山前庭，廣州后院,定位二：南海東北部中心城鎮,里5、水鎮位于南海區東北部，北接廣州花都區，東與廣州市相連，因此里水鎮具有“佛山前庭，廣州后院”和“南海東北部中心城鎮”之稱里水鎮具有建設用地45平方公里，容納居住人口32-38萬人的規模,里水空間布局,西擴北進：向西拓展里水、和順的產業，與官窯、松崗加強溝通聯系南北相融：在加強里水鎮南北經濟建設的同時，加強北與花都，南與大瀝的經濟建設開發新中心城區：和順并入里水鎮后，鎮中心設在原里水鎮中心，組建成一個新中心城區，突出中心城區作用，提高里水鎮的城鎮競爭力發展生態產業，建設廣佛休閑新城：作為南海東部地區生態廊道和都市農業區的特色功能的主要鎮街，已經成為南海東部地區的一張“生態王牌”,本項,本項雖居于里6、水中心城區近郊位置，但與里水和大瀝緊密相連,13,13,成交面積逐年遞升，09年和10年成交量大增，發展趨勢向上揚；成交價格經歷08年低谷后反彈上揚，但未到歷史高位。里水的后續供應量加大，品牌開發項目增多，在樓市穩定情況下，價格會繼續上揚。,里水房地產宏觀分析,14,14,里水市場長期缺乏供應：故09年9-10月，2010年4月等供應的高峰，均引發市場較快的消化，至今年年中，里水剩余貨量不足5萬說明市場需求因無供應受到長期積壓，新增貨量的上市往往能被快速消化,里水房地產宏觀分析,南海里水，將致力建設廣佛休閑新城廣佛的同城與自身環境資源，為里水的發展提供了前提條件，同時地區的供需關系也隨著城市的7、發展步伐和契機逐漸呈上揚態勢。,本項內因：（優質自然資源）本項外因：（政策推動利好、政府規劃契合、市場供求平衡）,政策推動共融，城市布局契合環境,定位關鍵詞：廣佛休閑新城,客源特征及供求產品,17,17,金沙洲板塊：雖金沙洲與里水僅一河之隔，但分屬不同地域，本地顧客會對其存在一定的心理距離感，且目前金沙洲樓價較高，對顧客難以產生吸引力。里水板塊：里水房地產正處于蓬勃發展階段，多個項目雄起，未來發展前景良好，同時由于前期當地需求一直受壓抑，剛性需求逐漸得到釋放。大瀝板塊：大瀝房地產前期受土地制約發展，近年通過舊改盤活土地后迎來新的一輪發展，品牌開發商紛紛布局大瀝，并進一步釋放當地需求。黃岐板塊：8、黃岐房地產發展起步較早，目前已處于較為成熟的階段。但新晉樓盤不多，因此目前供應量也較少。,以本項目為中心，形成里水、大瀝、黃岐、金沙洲四大市場對比區域板塊和客戶來源,板塊劃分,項目客戶來源,東至廣州，自駕車從天河出發，全程僅半個小時車程,西至里水、大瀝,經過佛山一環，南至禪城、桂城僅20分鐘車程,主納:里水、大瀝 次納：廣州 推廣:禪、桂,目標客戶群劃分,佛山,廣州,1.自建房村民2.企業主、高管3.務工人員,生活品質追求,產品渴求程度,1.剛需型2.改善型,1、自建房村民,家庭結構：三口（以上）為主工作單位：多方面購房目的：改善居住條件樓盤要求：對樓盤品質要求很高環境配套：環境和出行購物同樣9、重要價格要求：對價格敏感面積要求：三房（以上）戶型交通工具：大部分自駕車,1、居住區域安全隱患,2、環境好的樓盤交通不便利,現狀：,機遇：品牌發展商，有質量保證,佛山客戶特征,2、企業主、管理層,家庭結構：三口（以上）為主工作單位：多方面購房目的：改善居住條件樓盤要求：對樓盤品質要求很高環境配套：環境會擺在首位，其次到交通價格要求：一般面積要求：四房（以上）戶型交通工具：大部分自駕車,1、環境好的樓盤缺少城市氛圍,現狀：,機遇：項目到達周邊城區方便快捷,佛山客戶特征,3、務工人員,家庭結構：兩口、小三口的家庭工作單位：多方面購房目的：結婚/過渡用房樓盤要求：對樓盤品質要求一般環境配套：交通會擺10、在首位，其次到環境價格要求：對價格敏感面積要求：兩房及小三房戶型交通工具：大部分公交車,1、很多樓盤可以選擇,現狀：,機遇：周邊知名企業多，基層客戶體量龐大,佛山客戶特征,1、改善型住宅客戶,家庭結構：三口（以上）為主工作單位：管理階層，行政事業單位購房目的：改善居住環境樓盤要求：對樓盤品質要求較高環境配套：環境會擺在首位，其次到交通價格要求：一般面積要求：三房（以上）戶型交通工具：大部分自駕車,1、市區人口密集,2、市區環境資源有限,現狀：,機遇：生態資源項目，改善人居理想社區,廣州客戶特征,2、剛需型住宅客戶,家庭結構：兩口、小三口的家庭工作單位：多方面購房目的：結婚/過渡用房樓盤要求：對11、樓盤品質要求一般環境配套：交通會擺在首位，其次到環境價格要求：對價格敏感面積要求：兩房及小三房戶型交通工具：大部分公交車,1、市區樓價太高,2、低價樓盤交通不便利,現狀：,機遇：地域價格差異，擁交通便利優勢,廣州客戶特征,客戶購買價值核心：品牌保值好產品信譽高區域定位好發展潛力大交通網絡好價格差異大,核心客戶群,重點客戶群,游離客戶群,剛需型住宅客戶自建房村民,改善型住宅客戶企業主、管理層,務工人員,項目客戶分層,方案產品對比,方案一,方案二,VS,方案產品對比,洋房,別墅,方案產品對比,更優的方案二：1、方案一住宅面積340036，方案二住宅面積340070，可銷售面積相當；2、方案二比方案12、一減少別墅面積，表現在增大110和140兩種剛需戶型上；3、方案二比方案一景觀更為優化，保留了更多的綠地面積和山體面積。,一期：聯排別墅A型（約270-280）,沒有地下室；中間高，3層，可打通；兩端低，2層，類獨棟設計。,1F,2F,3F,一期：類獨棟別墅A型（約420）,該戶型與四聯排以握手墻相連，三層類獨棟式設計，位居小區中心水系位置，前后大花園，中空大廳，頂層全套房，地下室配洗手間，功能空間齊備。,-1F,1F,2F,二期：聯排別墅B型（約260-270）,沒有地下室；旋轉樓梯；樓間距小；中間高（3層），兩端低（2層）。,1F,2F,3F,二期：類獨棟別墅C型（280、300）,1F,13、2F,3F,該戶型是握手雙拼，三層類獨棟式設計，沒有負一樓，中空大廳，因樓體設計，功能分區更加明顯，前后花園。,二期：類獨棟別墅B型（約420）,大廳大房功能分區明顯私家泳池、車庫全套房設計,2F,1F,林語缺貨,直面競爭少,羅蘭香谷缺貨,林語缺貨,方案產品別墅對比,洋房：一期大小三房（111-156）,“N+1”，附加值面積多大三房有雙套房注意主人房私密空間,洋房：二期大三房小四房（117-142）,142,142,118,117,沒有額外附加值面積沒有雙套房,洋房：二期大四房（220）,220,219,兩梯兩戶，實際意義上的一梯一戶豪宅；“N+1”，附加值面積多；大房大廳；三個套房；注意主14、人房私密空間。,洋房：二期小三房（102-117）,109,102,117,三梯六戶，形狀不規則；附加值面積較少，只有個別入戶花園；單套房，常規套型,羅蘭香谷以中小戶型為主，東湖林語則以中大戶型為主，兩者既有重合競爭的地方，也能拉開差距。羅蘭香谷的主力戶型在121-150，東湖林語該面積段距第二重要比例，會有一定重復性；據目前東湖林語客戶入場統計，咨詢90-120比例較多，羅蘭香谷產品相似。,方案產品洋房對比,同積產品，量大，有競爭,改善型社群自然資源性別墅社區客群以中高端為主，企業主、高管、改善型買家核心層將帶動項目形象趨勢，別墅產品比重令銷售形成項目訴求核心。,本項客戶：（中高端客戶群）本15、項產品：（別墅24%260-330中小型別墅、洋房74%120-150中端改善戶型、）,中高端客群，別墅產品形象訴求,定位關鍵詞：資源性別墅社區,分析回顧,市場的范疇：廣 佛,客戶的層次：中 高 端,產品的層次：別墅社區,尋找羅蘭溪谷的優雅身影,1.長春保利羅蘭香谷,系列項目情報,2.陽江保利羅蘭香谷,羅蘭花語,羅蘭，其花語為“永恒的美”，是從容優雅、安寧祥和的象征,城市文化別墅社區出自名門的優雅,城市里擁有豐富自然資源與人文資源的優雅生活與羅蘭的花語不謀而合,倡導的居住精髓：,系列解讀：,地段優越的城市大盤,享有城市資源的生態社區,自然資源豐富城郊大盤,城市便利與自然環境高度平衡的新型城市生16、活社區,保利花園 羅蘭香谷 東湖林語,保利地產在佛山的系列項目,系列形態：,三種形態,城 市,文 化,別 墅,其文化內涵是區別于其他城市別墅的核心本質,系列特質：與城市的距離,生活的距離：享有城市的便捷，使居者從容，大度優雅,保利集團,羅蘭香谷,系列特質：文化品牌號召力,文化與地產聯姻，從外而內的文化韻味使居者優雅,文化底蘊文化藝術經營，專業化劇院管理、藝術品經營與拍賣、電影院線與影院經營、影視傳媒等業務。,保利地產,開發理念“和諧生活、自然舒適”的品牌主張，實施文化地產經營戰略，融合深厚的文化積淀打造有獨特氣質的地標性建筑,居住文化講求居住環境及與城市的生活距離，讓居者有更多的閑暇寄情于山水17、，領悟生活真諦；,地理位置,毗鄰學府及高新園區周邊學校配套及高新園區的文化氛圍熏陶及感染；,長春項目平面推廣：,項目內在表現未能與城市文化及其理想緊密相連，“文化”只上天不下地，略顯號召力不強,系列特質：別墅的居住品質,城市中心別墅級居所,天空與土地,交往與私密,花草與山水,生活要素高度集中，令居者大度從容，居優則雅,出自名門的優雅,居住的優雅 生活要素高度集中的居住形態,城市,文化,別墅,內心的優雅 作為產品內核的精神屬性,生活的優雅 與中心的距離令居住從容,共同筑托,章節回顧：,城市 文化 別墅社區,探討感悟：,三種形態始終獨立存在，關聯性不足；“文化”實質表現含糊，號召力不強，有叫口號之18、嫌；,在城市中具有文化內涵的別墅社區,理解：,問題：,本案突破關鍵：,形態整合，表現城市文化內涵的 城市 別墅社區,定位啟示：,本案具有優越的“城市”生活距離而其“文化”走向 是否從嶺南文化發源地的佛山有所感悟 又能否真正以“城市文化別墅社區”活出優雅,尋找城市的文化足跡,廣東，分為廣府、客家和潮汕三大文化體系。廣府文化在區域上一般指以廣州、佛山為核心的方言片區，也包括港、澳范疇的文化風格與文化精神。,那么,廣府文化在佛山和廣州人民的日常生活上有著怎樣的非物質文化遺產?,地域解讀：,佛山是粵劇的故鄉，也是粵劇濫觴之地,粵劇與社會生活有著密切關系，反映著每個社會當時的狀況。,粵語,江南小曲、中原19、古樂,弋陽腔和昆腔,西洋音樂,粵劇,“梨園歌舞賽繁華，一帶紅船泊晚沙；但到年年天貺節，萬人圍住看瓊花。”這是佛山的一首竹技詞，描述了戲班演戲的盛大場面。,時至今日，粵劇依然影響著新舊兩代人。,佛山-樂曲藝術,諺云“順德祠堂南海廟”,落后和恐怖的民風習俗。,秦統一以后各種不同文化和種族的轉移,嶺南對外貿易對廣府文化產生了深刻的影響,移民后裔營造祠堂，以祀宗祖。,在眾多的廟宇中，歷史之悠久、規模之宏大、建筑之端麗、佛山祖廟可謂榮贗其首，而每年均有數以百萬計的市民到廟祈福,文化落后，科學知識匱乏的農耕社會年代，認為神能主宰萬物,佛山-宗教藝術,佛山，是嶺南著名的秋色之鄉,秋季豐收后的一個夜晚，一群孩20、童用茭筍殼扎成龍形，并在龍的身上插上香火，以竹桿舞動火龍，口呼鼓樂，游舞街巷之中，深夜方休。此舉被人所贊賞，因而發展成為一種文娛活動，而內容日漸豐富，亦成為具為地方色的佛山秋色。,佛山秋色由于沒有一個固定行業，都是民間自發搞起來的活動,秋色同佛山的政治，經濟、人民的生活有密切關連,社會的安定繁榮決定秋色會的規模和次數,酬謝神明，報答大自然給人們帶來的好年景,佛山-風俗藝術,佛山是一座歷史悠久的文化名城，是一個榮耀千年的商貿名城，用生生不息的陶都圣火鍛造出“南國陶都”的城市。,佛山人依靠市場力量，用創意化、國際化、藝術化、資本化、信息化，將南風古灶片區改造成國家級4A級景區，不僅是城市的文化特區21、，還成為佛山的一張文化名片,嶺南特色陶瓷,陶瓷文化在世博會首次亮相,佛山-產業藝術,曾見北國之窗花，其味天真而渾厚，今見南方之刻紙，玲瓏剔透得未有，一剪之巧奪神州，美在民間永不朽,佛山是個名鎮，集佛、道各教于一肆之地,佛山剪紙在本地民俗中有著重要地位,迎神賽會、祭祀建蘸、禮佛道場、家居裝飾,無論歲時節日、婚喪嫁娶、壽辰祭祀、交際禮儀，以至人們日常生活用品，兒童玩具都喜歡用剪紙作裝飾,佛山-人文藝術,中國華南地區著名的民間木版年畫，因在廣東佛山生產而得名,地方民俗事象中的文化載體,文化世俗化的一種表現形式,故事、民間生活事件,傳統工藝技術的民間文化,歷史文化本源中的根脈,驅邪迎祥,美化生活、表達22、情感、懲惡揚善、寄托理想的一種特殊話語,結果：木版年畫五谷豐燈進駐佛山賓館,起因：木版年畫被新一代認為難登大雅之堂,藝術無分“南北”，文化才是生活的智慧,香街十里一城春，笑語喧聲入彩門。疑是層巒采蜜使，幻成百萬賞花人。,廣州美稱“花城”，其一年一度的迎春花市，已為世人所矚目,氣候,長夏暖冬，一年四季草水常綠、花卉常開,行花街,祈求好意頭、來年行大運,廣州人愛花，無花不成年。有錢人家幾千上萬元一盆的進口花卉也會買上幾盆。再窮的人家也要歲朝清供一盆金橘、幾株水仙。,廣州人-喜好,飲茶,交際方式,禮貌,廣州人喜愛飲茶，尤其愛飲早茶,飲茶在廣州已經超越了單純“茶”的范疇，已經成為嶺南文化別于其他文化的23、一個顯著特質。,敘說友情、洽談生意,接待客人首要事情,廣州人-習慣,城市人群密度較高,家居周邊運動設施不能與三五知己一起分享,城市化導致不能在健康的環境下進行運動,人們生活需要一個享有大自然的運動場所，又不失城市便利的地方。,羊城北望白云生，一片蔥蘢萬木春。山無千仞峰自秀，擎天南粵誰與爭。,廣州人熱愛運動，白云山卻是眾多運動愛好者集中地,廣州運動體育設施充足，為什么人們要千里迢迢到白云山？,1987年全國第六屆運動會、2001年全國第九屆運動會、2010年亞洲運動會,廣州人-生活,城市中的運動場,自然中的運動場,落雨大、燒炮仗等廣府文化在亞運會上得到向各國人民展現的機會,亞運，廣州展現出熱情、24、進取和優雅。而且恰當的表現出人們對廣府文化熱誠的情懷與傳承的渴望。,廣州人-情懷,人們居住環境可以改變,人們居住條件可以改變,廣府文化是無法取代的,但是這個城市世代相傳的,會成為世世代代傳承下去的一種城市文化,人們生活的社會可以改變,并且,文化其實就在我們的生活當中，就在我們的身邊,定位：城市文化別墅社區,推廣語：名門世代只因優雅傳承,演繹城市文化華章,亞運之都,花城之都,嶺南之都,優雅.自然.運動生活,保利.羅蘭香谷,怎可以拒絕優雅生活,怎可以拒絕自然生活,怎可以拒絕運動生活,壹點、兩面、叁核心,營銷中如何避免地理上的缺點，如何展開景觀上的優勢，如何制造條件核心的賣點價值，從而演繹出的城市文25、化和優雅.自然.運動生活的一面,缺點景觀面條件核心,壹點-接待點,1,銷售中心存在的問題：客戶進入項目需要經過一條縱深長度約800米的林間道路，沿途需途經班芙的物管后勤中心、班芙一期別墅區、不知名廢棄建筑群，還有大片茂密的荒郊山林。客戶在這樣的環境中，自行進入項目是一個不智之舉。因為人的生理在這種四周陌生的山林中會產生出恐懼感和迷失感，這樣令到客戶沒到達項目已對項目的感觀印象產生出對項目負面的情緒。但是如果在專人的陪伴下，整個過程中有人像導游一樣，對周邊的一切有一個生動的介紹，這樣對這片蔥蔥的樹林和這個溫泉的小區有所感知和改觀。,鹽南路,建議：在鹽南路邊設置看樓客戶接待點，由解說員帶領承看樓車26、進入項目。,2,接待點,銷售中心,兩面-展示面a,縱深800米森林通道：在這條約800米長的項目通道，存在這一個嚴重的問題。道路一邊靠山林一邊靠荒地，山林可視性不高易于藏匿，令到客戶心理缺乏安全感，因此這條通道的包裝至關重要。在這條的通道上可采取下面的三條措施：擴張道路寬度并對道路進行休整鋪裝瀝青道路；對沿山林部分樹林進行移植對地面植被進行人工修飾；對沿山路部分荒地和建筑實行圍擋封閉，并在一定距離情況下設置崗亭和安防設備；,建議：加強景觀，增設安防將800米荒山通道變成優雅的山前大道。,展示面a-效果示意,入口處接待點,800米森林通道,圍閉遮擋部分包裝,森林通道植被綠化,兩面-展示面b,項目27、唯一水景河道：項目唯一最寬水面的是銷售中心后面的水體部分，也是銷售中心最為主要的景觀展示面，為了有更好的效果建議如下：水道實施整體鋪砌，避免出現污泥渾濁水質；設置水體的循環系統，避免死水出現的異臭；設置一些噴泉出水口，讓水體更加具有動感；在一些可連接處建議建造一些拱橋制造景觀的趣味性和窺視感；在水體養殖觀賞性魚類和擺放情景游船設備及形成客戶可以親水的作用，增加銷售中心的趣味性；,水面,建議：充分利用唯一水體資源，有效為我營銷氣氛營造環境所用。,展示面b-效果示意,親水性、體驗性、觀賞性、安防使用性,展示面b-效果案例（僑建 御溪谷）,湖水環繞，一溪，一瀑，三島，六橋。相同之處為水體狹窄別墅圍繞28、多，景觀依山而望。,叁核心-1.會所,銷售中心將來是一個業主會所，但如果單純只是業主會所那將會缺乏生命力和亮點，同時也無法充分體現其它存在這個項目的自身利用價值，因此為配合定位需求建議把業主會所定位為主題會所“亞洲運動會館”,建議：利用亞運的聲勢，展示主題體育運動，增加營銷的賣點核心。,核心-亞洲運動會館,亞運文化主題包裝熱門運動服務設施招商休閑配套服務,叁核心-2.道路,圍繞著項目別墅區的這條道路環繞著山體和別墅，有著較好的綠色資源和景觀資源的景觀帶。而且這條產度為1700米的道路十分適合漫跑、山地單車的運動，所以把這條道路改造綠道將會形成有一個強烈的賣點，因此建議打造一條一道三行的“山前綠29、道”。,建議：利用1700米的道路打造一條以行人、單車、私家車一體的混合綠道。,核心-山前綠道,1700米有氧、綠色、景觀、運動長距離綠道,叁核心-3.山體,項目具有兩座山體，但是卻具有不同的可操作性，山體1非掌握范圍但卻有利于銷售期的體驗環境。山體2可掌握范圍但實施條件較后，可利用與日后的使用配套。因此建議在山體1建造一個登山“觀景臺”，為銷售期客戶體驗使用。2000山體2建造一個“露天劇場”，為日后業主活動、聚會、表演使用。而劇場為了避免對別墅造成影響和讓劇場更具有特點，建議把劇場建造成山谷窩型。,建議：根據山體的特點情況打造，加以利用于項目的前期體驗與后期的亮點。,展旗山登山體驗觀景臺,30、核心-觀景臺、露天劇場,希臘式露天文化劇場,情境,植物,語言,活動,包裝,命名,羅蘭香谷,廣府文化,展現名稱意境氛圍體現定位文化韻味,意境氣氛-植物,利用主題花卉的品種妝點項目，形成與項目名稱相呼應的效果。,桂花,薰衣草,種植大面積的桂花和薰衣草，令這濃郁的香氣刺激客戶的嗅覺神經。,色彩、氣味,紫羅蘭,來一場視覺與嗅覺的盛宴,項目案名：羅蘭香谷,意境氣氛-包裝,通過現場的畫面包裝和色調運用，產生一種印象的意境，通過畫面的文字渲染環境氛圍。,意境氣氛-命名,翠山雅居,疊林雅居,文化韻味-情境,在項目的休憩的區域或者景觀點，擺放一些具有廣府生活情景的雕塑小品、根雕藝術、名人碑傳、陶藝作品，點綴出廣31、府文化的韻味氣息。,文化韻味-語言,全國七大方言中，粵方言是最古色古香的，大量原汁原味的古漢語詞匯和用法.“企”（站）、“食”（吃）、“行”（走）、“頸”（脖子）、“渠”（他、她）、“晏”（晚）、“慳”（節省）、“無”（沒有）、“銀子”（錢幣）、“卒之”（最后）、“姑勿論”（且不說）、“于是乎”（于是）等等，讀起來儒雅之至.,姑勿論倪道個環境甘好，單系保利個品牌就值得收藏啦！,用幽默昝鬼的粵語方言詞匯講解項目，讓客戶在聆聽解說中感受到濃濃的廣府韻味更令客戶有一份開心和一種親切感。,文化韻味-活動,以廣府文化的元素為題材組織現場活動比如：象牙雕、木雕、玉雕、廣彩、廣繡、竹藝、石灣陶瓷、新會葵藝、32、肇慶端硯、陽江風箏、郁南手指畫，嶺南荔枝、廣州飛機欖、廣東粵劇、相聲大師、新聞泰斗等。,木雕,石灣公仔,肇慶端硯,廣繡,粵劇,飛機欖,大葵扇,荔枝,陳揚,楊達、黃俊英,呈現城市的攻略,銷售氛圍,媒體推廣,宣傳拉動目標客戶,客戶產生購買欲望,環境感觀沖擊客戶,現場展示,成功關鍵：做為三步曲的第三步現場展示是最后的一個環節也是最關鍵的環節，前面所有的鋪墊是否能走向成功，關鍵在此一展。因此展示是打動客戶的核心環節是三個環節中的重中之重。,銷售賣點牽引客戶,實現銷售三步曲,NO:1,NO:2,NO:3,推廣主題思路,開放板房儲水銷售,展示資料、道具完成（首站）里水、大瀝（次站）禪城、桂城（尾站）廣州,33、開放亞洲運動會館,展現項目文化定位,現場道路、環境等展示條件完成（銷售中心）運動會所達到展示條件樓巴車及站點開通銷售物料、道具完成,樣板房達到展示條件引爆性活動贈票客戶優惠登記及誠意登記,1-廣佛巡展預告期,2-現場展示開放期,3-銷售儲客引爆期,3,6,7,8,第一階段,第二階段,第三階段,會館設施體驗活動廣府主題暖場活動,廣府文化表演活動廣府藝術禮品贈送,廣佛名嘴大型匯演秀七夕全城羅蘭香,戶外投放,線上投放,媒體聯合,4周（戶外展廳）,4周（戶外展廳）,4周（戶外展廳）,嘉洲廣場新都會,嘉信茂廣場百花廣場,北京路步行街上下九步行街,第一階段-廣佛巡展預告期,首站,次站,尾站,配合一些現場小環節例如：現場制作陶藝公仔、剪紙等廣府文化小禮物贈送客戶,第二階段-現場展示開放期,以亞洲運動會所為載體，展開一系列廣府文化暖場活動,第三階段-銷售儲客引爆期-（前奏）傳花香,第三階段-銷售儲客引爆期-（高潮）傳思想,冠名贊助展開宣傳節目專訪現場送票引發人潮,銷售中心開放,板房開放,開盤,文化生活的綻放,文化生活的預熱 城市文化傳承,攻略階段,The end,謝 謝！,