午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、清遠(yuǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃,清遠(yuǎn)對(duì)于廣州扮演什么角色？,1、廣州后花園，但仍未融入從化、花都別墅板塊概念清遠(yuǎn)位于廣東省中北部，同樣具備優(yōu)良自然條件的從化、花都高中低端產(chǎn)品線(xiàn)豐富，清遠(yuǎn)別墅市場(chǎng)目前成為“廉價(jià)產(chǎn)品”補(bǔ)充；“北移”的廣州品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、時(shí)代、奧園、恒大均以中高端產(chǎn)品進(jìn)入清遠(yuǎn)市場(chǎng)持續(xù)挖掘廣州客源；以目前花都從化板塊月消化量2040套，即使消化近2年。2、八達(dá)交通日趨強(qiáng)化廣清板塊京珠高速、廣清高速、清連高速（開(kāi)通）廣樂(lè)高速、二廣高速、佛清從高速（在建）武廣高鐵和在建的廣清輕軌，30分鐘時(shí)間距離加速?gòu)V清實(shí)現(xiàn)同城化。,清遠(yuǎn)板塊分析,清遠(yuǎn),3、企業(yè)主成別墅主力消費(fèi)群以銀盞、龍?zhí)痢⑹呛驮刺稙楫a(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)：生2、物醫(yī)藥、電子汽配、有色金屬、陶瓷器材、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)為主。佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)和珠三角金屬材料產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，將帶來(lái)企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)群。4、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)廣東省擁有4A景區(qū)最多的地級(jí)市 2010年，清遠(yuǎn)預(yù)計(jì)全年接待國(guó)內(nèi)外游客將突破2000萬(wàn)人次，旅游總收入超90億。,小結(jié)：具有高消費(fèi)能力人群得以擴(kuò)大，而他們形成的圈子文化、傳播也是本地別墅項(xiàng)目傳播手段之一（伯爵園、清遠(yuǎn)奧園）；參考佛岡奧園，本地消化只能支持月1-2套，而開(kāi)拓廣州對(duì)點(diǎn)市場(chǎng)，廣州客主要是“環(huán)境好，買(mǎi)大屋”“洋房級(jí)”的客戶(hù)40%50%，而旅游客戶(hù)帶動(dòng)銷(xiāo)售僅僅占30%。,一、清遠(yuǎn)別墅狀況,2013年：廣清輕軌開(kāi)通高端洋房加量受大市影響，2010年上半年別墅3、成交均價(jià)8300元/平方米；2011年，以金信藍(lán)灣、凱景等大戶(hù)型高端項(xiàng)目（7000元/平方米）支持下，別墅項(xiàng)目新增減少，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以維穩(wěn)，但主力購(gòu)買(mǎi)仍然以本地消化為主。2010年：清遠(yuǎn)珠三角房展約2%客戶(hù)短期投資4月23日25日,清遠(yuǎn)十余家地產(chǎn)商集體參加珠三角房博會(huì)即是新政后檢驗(yàn)投資者的一個(gè)實(shí)例。在房博會(huì)期間,筆者對(duì)從廣州到清遠(yuǎn)看房的100余買(mǎi)家進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)果顯示:90%以上看房者均表示有意向到清遠(yuǎn)投資、度假或養(yǎng)老,但是其中有97%暫時(shí)還是“看客”,大多數(shù)表示會(huì)觀察一段時(shí)間才考慮到清遠(yuǎn)置業(yè)。,新增120人具備高端購(gòu)房能力,新增1.2萬(wàn)人以上具備購(gòu)房能力,100：1比例推測(cè)購(gòu)房產(chǎn)品需求,社會(huì)4、財(cái)富二八分配規(guī)律,近2年，由于經(jīng)濟(jì)活躍，帶動(dòng)了大量外來(lái)人口1、清遠(yuǎn)市本地人口400萬(wàn)2、外來(lái)人口從2007年6萬(wàn)持續(xù)上升（廣州看樓人士占1015%）3、珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,1、09年至今，花都、從化月銷(xiāo)售情況不斷上升，價(jià)格持續(xù)走高受4月新影響，花都、從化各別墅項(xiàng)目月消化5-7套。“929新政”前，花都、從化各項(xiàng)目平均月消化15-17套。8月-9月，花都、從化各別墅項(xiàng)目重新回到每月消化15套的速度。,2、“4月新政”后，清遠(yuǎn)銷(xiāo)售下降7成受4月新政影響，4月-7月連續(xù)四個(gè)月成交量下跌，環(huán)比整體下跌超7成，月均跌幅超2成，形成“量跌價(jià)穩(wěn)”。詳見(jiàn)右圖。,清遠(yuǎn)別墅項(xiàng)目地圖,本項(xiàng)目周邊的別墅項(xiàng)目檔次不高，產(chǎn)品5、以聯(lián)排和雙拼為主，獨(dú)立別墅極少。小結(jié)：市場(chǎng)產(chǎn)品以聯(lián)排雙拼為主，獨(dú)立別墅在清遠(yuǎn)市場(chǎng)所占份額很小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，是別墅市場(chǎng)的空缺。,上河國(guó)際,清遠(yuǎn)別墅未來(lái)供應(yīng)情況,2011-2012年供應(yīng)的別墅不多，以類(lèi)別墅為主；集中廣清板塊，對(duì)本項(xiàng)目外區(qū)客戶(hù)形成分流；萬(wàn)科、時(shí)代項(xiàng)目或在2011年推出，將提高清遠(yuǎn)高端產(chǎn)品,如圖所示，紅線(xiàn)圈出的項(xiàng)目為在建項(xiàng)目，所建的大多是聯(lián)排別墅。由于這些項(xiàng)目距離廣州較近，可能會(huì)分流部分廣州客戶(hù)。,上河國(guó)際,清遠(yuǎn)別墅未來(lái)架構(gòu)情況,獅子湖,900-3000萬(wàn)元,總價(jià)段,時(shí)代項(xiàng)目,200-600萬(wàn)元,100-400萬(wàn)元,獨(dú)棟450-1570,獨(dú)棟270-350聯(lián)排200-400雙拼276、0-330,小結(jié)：新增供應(yīng)量大于在售量；新增加供應(yīng)產(chǎn)品以高檔次為主中端項(xiàng)目主要是伯爵園未來(lái)供應(yīng)量主要增加在聯(lián)排產(chǎn)品,獨(dú)棟330-450聯(lián)排200-450雙拼220-320,富景天下,伴山城,清遠(yuǎn)沁園,清遠(yuǎn)奧園,伯爵園,廣碩上城別墅,新亞棕櫚園,佛岡奧園,恒大金碧天下,翡翠綠洲,金信海怡花園,未來(lái)項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,上河國(guó)際,清遠(yuǎn)別墅未來(lái)架構(gòu)情況,獅子湖,時(shí)代項(xiàng)目,富景天下,伴山城,清遠(yuǎn)沁園,清遠(yuǎn)奧園,伯爵園,廣碩上城別墅,新亞棕櫚園,佛岡奧園,恒大金碧天下,翡翠綠洲,金信海怡花園,未來(lái)項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,上河國(guó)際,小結(jié)：高端項(xiàng)目主打廣州和珠三角客戶(hù)中端項(xiàng)目主打本地新增廣清低端項(xiàng)目截流廣州客，本地低端產(chǎn)7、品仍然消化本地為主,1.參加廣州房展 2.全球休閑峰會(huì) 3.軟文炒作,1.酒店設(shè)展 2.邀請(qǐng)明星造勢(shì) 3.贈(zèng)送管理費(fèi) 4.軟文炒作,1.業(yè)主答謝會(huì) 2.增值發(fā)布會(huì) 3.自駕游 4.贈(zèng)送溫泉票 5.軟文炒作,樓市新政,新政下的樓市：1、由于別墅項(xiàng)目受新政的影響不大和尾貨原因，大多數(shù)別墅項(xiàng)目沒(méi)有應(yīng)對(duì)措施；2、2010年上半年連續(xù)4個(gè)月成交跌幅超過(guò)2成，形成價(jià)穩(wěn)量跌現(xiàn)象；3、中低端項(xiàng)目（65萬(wàn)-120萬(wàn)級(jí)）推出廣州銀行按揭、首付20%，分5個(gè)月還清；4、廣州“限購(gòu)”，使一部分高端投資買(mǎi)家外離，但對(duì)于獨(dú)立別墅產(chǎn)品一次性付款比例很低。預(yù)料房產(chǎn)稅開(kāi)征：直接影響高端物業(yè)持有成本，但觀察清遠(yuǎn)08、09年別墅價(jià)8、格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升狀況（09年較08年升幅5%，10年較09年平均升幅15%），房產(chǎn)稅按年計(jì)算余值（70%）的1.2%約年持有樓價(jià)成本上升1%水平，較別墅產(chǎn)品升幅要低，因此預(yù)料造成短期觀望，長(zhǎng)期升值依然受到支持。,二、項(xiàng)目客戶(hù)定位,金碧天下,70%外地人廣州為主、深佛莞港澳,80%以上本地人,80%以上本地公務(wù)員、加工業(yè)主、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移廠主,廣碩上城,清遠(yuǎn)奧園,伯爵園,Image Info www.wizdata,co,kr Note to customers:This image has been licensed to be used within this PowerPoint template9、 only.You may not extract the image for any other use.,60%是開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶(hù)40%到清遠(yuǎn)做生意的外地人,本地別墅項(xiàng)目客戶(hù)情況分析,本地消化的別墅項(xiàng)目正常月消化速度：810套/月,廣州客戶(hù)可接受價(jià)格是5000-8000/，屬于“買(mǎi)大屋”的洋房客,本地客可接受價(jià)格在6000-13000元/的清新、清城區(qū)項(xiàng)目,外地到清遠(yuǎn)經(jīng)商人士一次性付款比例不高,預(yù)測(cè)公務(wù)員居住低調(diào)不顯富，接受總價(jià)為300萬(wàn)以下,圈子傳播、泛銷(xiāo)售措施是目前有效手段,大花園、多套間是清遠(yuǎn)人對(duì)大房子的要求,8000元/平方米的價(jià)幅廣州客戶(hù)選擇花都或大盤(pán)社區(qū),新政下壓制大量外來(lái)投資需求10、，2013年輕軌帶動(dòng)的也僅僅是中等消費(fèi)力的剛性需求,現(xiàn)時(shí)別墅客戶(hù)特征,我們產(chǎn)品300-500客戶(hù)特征,石角、龍?zhí)羶涉?zhèn)從事廢舊金屬回收加工,山塘和太平地區(qū)從事布祿生意,源潭和銀盞地區(qū)從事白泥瓷沙買(mǎi)賣(mài)等,未來(lái)行政中心政府機(jī)構(gòu)人員,壟斷部門(mén)工作人員,客戶(hù)群體,客戶(hù)需求,度假注重山水環(huán)境，產(chǎn)品特色,接待款待親朋好友,享受追求高尚的生活方式,投資具有保值功能,向往一種既能彰顯尊貴榮耀身份標(biāo)簽，又與眾不同的高尚生活方式,主力客戶(hù)定位,次要客戶(hù)定位,拓展客戶(hù),本地追求舒適型買(mǎi)家生意人,產(chǎn)業(yè)園企業(yè)度假買(mǎi)家企業(yè)主,廣州部分度假投資客戶(hù),三、項(xiàng)目定位,1.總體概況:項(xiàng)目占地9.49萬(wàn)，總建筑面積17萬(wàn)。2.產(chǎn)品類(lèi)11、別:類(lèi)獨(dú)棟、雙拼、六聯(lián)排3.產(chǎn)品風(fēng)格:西班牙風(fēng)格4.產(chǎn)品特色:類(lèi)獨(dú)棟:挑空玄關(guān)位設(shè)計(jì)；隱蔽式樓梯；獨(dú)立工人出入通道。雙拼：樓梯中空采光；首層躍式設(shè)計(jì)；西班牙風(fēng)情弧形外立面設(shè)計(jì)。六聯(lián)排：西班牙式景觀樓梯和門(mén)廊；首層庭院。5.價(jià)格：11000-13000元/,清遠(yuǎn)奧園,類(lèi)獨(dú)棟,雙拼,六聯(lián)排,點(diǎn)評(píng):今年5月開(kāi)盤(pán),均價(jià)10000元/，6月推貨均價(jià)上調(diào)至11000元/。月消化10-12套。現(xiàn)貨存不足20套,尾貨賣(mài)到年底,10000元/。,庭院美墅，今年9.30開(kāi)盤(pán)，28套六聯(lián)排別墅,廣碩上城別墅,1.總體概況:占地面積77367,建筑面積637172.產(chǎn)品類(lèi)別:聯(lián)排3.產(chǎn)品風(fēng)格:后現(xiàn)代風(fēng)格4.產(chǎn)品特色:12、（功能型別墅）坡地別墅G6每戶(hù)至少6個(gè)花園；煙囪效應(yīng)原理的天井；多陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)層層有景；私家空中泳池；5.面積：220-4606.價(jià)格：7800-8500元/（總價(jià)170-390萬(wàn)）,點(diǎn)評(píng):09年9月開(kāi)盤(pán),聯(lián)排別墅總貨量230套,月消化13-15套,現(xiàn)貨存30套左右.09年開(kāi)盤(pán)均價(jià)3888元/，今年5月均價(jià)7500元/，9月均價(jià)7800元/，部分有超過(guò)10000元/。,新亞棕櫚園,1.總體概況:建筑面積10萬(wàn)2.產(chǎn)品類(lèi)別:獨(dú)立、雙拼、四聯(lián)排3.產(chǎn)品風(fēng)格:新古典主義風(fēng)格4.產(chǎn)品特色:坡地別墅；外露、半外露地下室7米的挑高藝術(shù)大廳；附帶贈(zèng)送的大露臺(tái)5.價(jià)格：8000-8500元/,點(diǎn)評(píng)：今年9月開(kāi)盤(pán)，13、10月中旬，獨(dú)立別墅已售罄,月消化20-22套。現(xiàn)存雙拼、聯(lián)排約35套。,伯爵園,1.總體概況:占地800畝,建筑面積23萬(wàn)2.產(chǎn)品類(lèi)別:獨(dú)立、雙拼3.產(chǎn)品風(fēng)格:東南亞風(fēng)格4.產(chǎn)品特色:客廳中空設(shè)計(jì)；層疊錯(cuò)落式空中花園；半地下層.5.價(jià)格：8000-10000元/,點(diǎn)評(píng)：09年10月開(kāi)盤(pán)，年前月消化約25套，至年初銷(xiāo)售較好；近期銷(xiāo)售很差，存1000多畝地尋求出售。,恒大金碧天下,1.總體概況:占地面積66.7萬(wàn)，建筑面積300萬(wàn)2.產(chǎn)品類(lèi)別:雙拼、獨(dú)聯(lián)3.產(chǎn)品風(fēng)格:歐洲風(fēng)格4.產(chǎn)品特色:歐洲皇家園林；220-600私家花園；7米挑高中空客廳；旋轉(zhuǎn)樓梯大套房；穹頂設(shè)計(jì)5.價(jià)格：5000-800014、元/,雙拼,獨(dú)聯(lián),點(diǎn)評(píng)：09年7月開(kāi)盤(pán)，今年4月起推貨頻繁，每月推出20-30套，同時(shí)價(jià)格逐步提高，由5000元/上升至8000元/，部分甚至上10000 元/。,2009.12.26“華南快速干線(xiàn)杯”美林湖高爾夫邀請(qǐng)賽2010.1.2 粵劇申遺成功研討會(huì)在美林湖舉行2010.1.9 美林湖20萬(wàn)獨(dú)家買(mǎi)斷“中國(guó)年度漢字”慈善義賣(mài)作品并首度展出2010.1.30 美林湖春節(jié)前推出“賞心樂(lè)事美林湖歡聚日”業(yè)主回饋活動(dòng)2010.1.31 中信銀行VIP客戶(hù)美林湖體驗(yàn)之旅2010.2.3 廣州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì).明倫書(shū)院2010年新春聯(lián)誼會(huì)2010.2.27-28 美林湖舉辦元宵燈謎會(huì)2010.3.515、 廣州體育科學(xué)學(xué)會(huì)在美林湖舉辦高峰聯(lián)誼會(huì)2010.5.22 美林湖舉辦韓國(guó)明星高爾夫邀請(qǐng)賽2010.5.28 美林基業(yè)舉辦當(dāng)代著名藝術(shù)家美林湖交流會(huì)2010.6.19 時(shí)代傳媒在美林湖舉辦精英高爾夫聯(lián)誼會(huì)2010.6.20 美林湖國(guó)際社區(qū)學(xué)校舉辦父親節(jié)嘉年華2010.6.27 美林湖打高爾夫、偷菜之旅(搜房網(wǎng)業(yè)主）2010.8.7 2010中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇在美林湖舉辦名人高爾夫球賽2010.9.20 廣東百名著名民營(yíng)企業(yè)家在美林湖聯(lián)歡2010.9.24 美林湖舉辦中秋晚會(huì)2010.9.29 多位領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)家和商界翹楚參觀考察美林湖,美林湖營(yíng)銷(xiāo)思路分析：1、曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)“南中國(guó)中央別墅區(qū)”概念2、依賴(lài)16、社區(qū)配套強(qiáng)化各種活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)3、抓“團(tuán)購(gòu)”牽頭人4、具備行業(yè)爭(zhēng)議的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)經(jīng)理級(jí)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)5、權(quán)威組織新世界參觀團(tuán)、西班牙國(guó)慶活動(dòng)6、傳奇項(xiàng)目炒作28篇炒作稿7、傳奇社區(qū)藝術(shù)家村、律師村等8、傳奇產(chǎn)品藝術(shù)別墅,輿論與傳奇的完美配合,沒(méi)有個(gè)性的產(chǎn)品不會(huì)受到關(guān)注,沒(méi)有傳奇的產(chǎn)品不會(huì)使之傳播,項(xiàng)目的提升在于“鮮為人知”的傳奇色彩,我們總結(jié)到,廉價(jià)大盤(pán)型,傳統(tǒng)型,城市型,高端大盤(pán)型,優(yōu)勢(shì)旅游度假區(qū)周邊,優(yōu)勢(shì)城市近郊市政配套,優(yōu)勢(shì)大盤(pán)自然配套,優(yōu)勢(shì)大山大水建配套、洋房混合,角度1：分析現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)各類(lèi)型別墅項(xiàng)目,關(guān)于定位的支持論據(jù),金碧天下,伯爵園 沁園,清遠(yuǎn)奧園 棕櫚園,獅子湖 美林湖,論據(jù)1：既占據(jù)旅游資源，17、但使用年限70年（旅游用地40年）是城市別墅少有的純別墅社區(qū),精致型,旅游型,創(chuàng)新型,贈(zèng)送型,金碧天下,廣碩上城 元邦山清水秀（公共車(chē)庫(kù)）,棕櫚園 清遠(yuǎn)奧園（贈(zèng)送地下室、中空利用）,清遠(yuǎn)奧園 美林湖 獅子湖（西班牙、加州）,角度2：現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品特點(diǎn),論據(jù)2：在產(chǎn)品的打造風(fēng)格上，走古典異域風(fēng)格產(chǎn)品相對(duì)容易提升具有贈(zèng)送面積產(chǎn)品受市場(chǎng)歡迎,項(xiàng)目概況,筆架山,本項(xiàng)目,伯爵園,飛來(lái)湖,東面:道路及村屋,南面:木材廠,西面:道路,北面:背靠筆架山,項(xiàng)目總占地面積是132272，建筑面積69277，容積率是0.47。地形整體條件較完備，土地基本平整，是坡地地形。目前正處于“三通一平”階段。項(xiàng)目門(mén)前交通路面環(huán)境較18、差，通往項(xiàng)目的道路狀況差。項(xiàng)目地塊面臨飛來(lái)湖，借助廣清輕軌飛來(lái)湖站概念,地塊的南面是飛來(lái)湖，清遠(yuǎn)未來(lái)重點(diǎn)建設(shè)的工程項(xiàng)目,南面,地塊的北面是筆架山山體,北面,地塊的西面是具有歷史價(jià)值的百步梯,西面,項(xiàng)目的東面有伯爵園，是本區(qū)域知名度較高的別墅項(xiàng)目,東面,自然景觀地塊自然景觀主要是筆架山，面臨飛來(lái)湖，有著無(wú)可復(fù)制的自然資源,前方景觀,后方景觀,右方景觀,左方景觀,景觀綜述從地塊周邊景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，條件優(yōu)越，筆架山和飛來(lái)湖良好的自然景觀和不可復(fù)制的別墅資源，是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，值得深化和包裝。,高端優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立別墅，高端市場(chǎng)有潛力。國(guó)家已停批別墅用地和獨(dú)立別墅項(xiàng)目為坡地建筑，擁19、有更好景觀視野項(xiàng)目在旅游景點(diǎn)區(qū)域，擁有70年產(chǎn)權(quán),2011年唯一可望飛來(lái)湖項(xiàng)目筆架山麓、旅游資源廣博人工水體過(guò)戶(hù)的產(chǎn)品特色,靠輕軌站（飛來(lái)湖站）軍政單位旁項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)項(xiàng)目別墅區(qū),景觀優(yōu)勢(shì),區(qū)位優(yōu)勢(shì),SWOT分析優(yōu)勢(shì),發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)值點(diǎn),周邊環(huán)境差，2011年是否能整改,項(xiàng)目規(guī)模較小、配套設(shè)施有限，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不足,SWOT分析劣勢(shì),規(guī)避劣勢(shì)，化不利為有利，差異化競(jìng)爭(zhēng),不及從化的溫泉?jiǎng)e墅、花都的距離優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商在本地第一個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)信任需時(shí)間積累,當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)山水是根本要素,新異域風(fēng)格產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎,中端產(chǎn)品所瞄準(zhǔn)的中產(chǎn)階層，贈(zèng)送面積仍然是必定動(dòng)作,SWOT分析機(jī)會(huì),把握機(jī)會(huì)，將機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)20、化為優(yōu)勢(shì),自然資源與設(shè)計(jì)融合為賣(mài)點(diǎn)的產(chǎn)品是空白點(diǎn),帶旅游包租保值的產(chǎn)品是空白點(diǎn),SWOT分析威脅,化解威脅，激發(fā)項(xiàng)目潛力,周邊的項(xiàng)目環(huán)境的不斷完善會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng),明年多個(gè)知名品牌開(kāi)發(fā)商都會(huì)進(jìn)入清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng),在未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在變數(shù)，如房產(chǎn)稅等,我們項(xiàng)目的思考,首推規(guī)模小靠山觀水是優(yōu)勢(shì)但不是核心的,靠配套先行為賣(mài)點(diǎn)，導(dǎo)致前期投入過(guò)大，是不現(xiàn)實(shí)的,距離飛來(lái)湖最近的項(xiàng)目70年使用期,放大最近飛來(lái)湖、古典厚重感,人工與自然融合的新產(chǎn)品概念,產(chǎn)品應(yīng)該充分發(fā)揮山景資源,項(xiàng)目規(guī)模較小影響力有限 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算有限宣傳力度有限,現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目面對(duì)的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題及困難,項(xiàng)目周邊道路環(huán)境差環(huán)境完善還需要2-3年時(shí)間,清遠(yuǎn)21、還未形成成熟別墅區(qū)域花都和從化已截流外區(qū)客戶(hù),清遠(yuǎn)未來(lái)別墅供應(yīng)量會(huì)加大產(chǎn)品多樣化,中原在珠三角豪宅客戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò),泛銷(xiāo)售模式圈層營(yíng)銷(xiāo)及圈層獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富、高層次的銷(xiāo)售人員服務(wù),產(chǎn)品差異化流水別墅；別墅定制式服務(wù)園林景觀定制及室內(nèi)裝修定制,概念差異化在這里，您可以擁有作為第三處所，寓享受、招待、娛樂(lè)于一體的生活方式,項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：山水資源飛來(lái)湖旁,客戶(hù)需求：高品質(zhì)生活、高品位豪宅,上述因素決定了本項(xiàng)目打造成清遠(yuǎn)首席流水別墅 強(qiáng)調(diào)將山水文化融入生活,市場(chǎng)差異點(diǎn)：水體環(huán)繞別墅、純獨(dú)立別墅,產(chǎn)品定位,客戶(hù)外來(lái)本地生意人珠三角投資客戶(hù)度假、享受客戶(hù),支持紅酒房、雪茄房、麻將房等,功能娛樂(lè)、招待、享受22、,私人會(huì)館,項(xiàng)目定位,公館生活模式,具體表現(xiàn),私人會(huì)館,一對(duì)一物業(yè)服務(wù),私人寶馬車(chē)隊(duì),代租服務(wù),點(diǎn)餐服務(wù),健康咨詢(xún)服務(wù),麻將房,紅酒房,卡拉OK房,PARTY定制服務(wù),城市別墅豪宅飛來(lái)湖畔 流水會(huì)館,整體形象策略：,依傍飛來(lái)湖上，規(guī)劃城市別墅豪宅生活版圖，僅此一座！獨(dú)擁飛來(lái)湖上星級(jí)酒店，僅此一座！獨(dú)擁筆架山泉水，流進(jìn)每一戶(hù)，僅此一座！清遠(yuǎn)純獨(dú)立別墅項(xiàng)目，提出定制別墅，僅此一座！名企業(yè)潤(rùn)鈦投資鼎立開(kāi)山之作，僅此一座！,形象策略,他們或許早已是城市的主角，優(yōu)越感在其內(nèi)心油然而生，但財(cái)富的積累并沒(méi)有換得社會(huì)地位的大幅提高，他們需要通過(guò)外在的名牌，名車(chē)標(biāo)榜自己的身份，但是最重要的，是要找到一個(gè)相對(duì)獨(dú)立23、，相對(duì)安全，又可相對(duì)放松，輕松溝通的環(huán)境。他們更希望形成一個(gè)豪門(mén)貴族的圈層生活。,房子已不僅僅是居所，更是身份的外延,案名：飛來(lái)湖1號(hào)解析：飛來(lái)湖：是清遠(yuǎn)重點(diǎn)打造項(xiàng)目之一，說(shuō)明項(xiàng)目的位置和景觀優(yōu)勢(shì)。1號(hào)：說(shuō)明項(xiàng)目的多個(gè)唯一性備選案名：將軍會(huì)流水府邸,四、產(chǎn)品建議,產(chǎn)品附加值建議,如何演繹流水會(huì)館？,先看看在售別墅項(xiàng)目產(chǎn)品特色,透過(guò)山景資源，將山、水融入業(yè)主生活當(dāng)中（后山公園、私家流溪等）,度假代租服務(wù),贈(zèng)送大花園200-600平方米、中空客廳設(shè)計(jì)、贈(zèng)送面積多,業(yè)主朋友到訪(fǎng)，其車(chē)輛管理、停放問(wèn)題,嚴(yán)陣以待的保安系統(tǒng),如何讓項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上產(chǎn)生差異化，提升最大價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力,小結(jié),流水會(huì)館,產(chǎn)品外觀24、建議,在產(chǎn)品的打造風(fēng)格上，走古典異域風(fēng)格產(chǎn)品相對(duì)容易提升,產(chǎn)品設(shè)計(jì),充分利用水景資源，架設(shè)親水私家觀景平臺(tái)，提升別墅的價(jià)值。,在別墅的架空露臺(tái)建造空中泳池,入戶(hù)式水景設(shè)計(jì)：每個(gè)景觀面都精心設(shè)計(jì)及細(xì)心營(yíng)造，著力給予客戶(hù)與眾不同居住感受。,內(nèi)部景觀利用：內(nèi)外水景相結(jié)合，生活處處充滿(mǎn)生機(jī)。,將建筑與景觀及水的關(guān)系完美結(jié)合以景觀水系營(yíng)造為核心軸線(xiàn)，保留并充分利用筆架山水景資源打破了傳統(tǒng)別墅中公共水系、公共園林等功能板塊涇渭分明的習(xí)慣，所有的公共水系、園林景觀都力求還原自然生態(tài)情景，并與別墅的私家庭院有機(jī)的融合在一起。,園林設(shè)計(jì),整體水系景觀布局,在整體景觀空間的構(gòu)成中，運(yùn)用“一主脈、多分支點(diǎn)”來(lái)劃分水25、體景觀系統(tǒng)著眼中心組團(tuán)景觀布置，從整體上看，整個(gè)樓盤(pán)都被水體環(huán)繞的景觀規(guī)劃,主水體景觀線(xiàn)路,分支點(diǎn)水體景觀線(xiàn)路,主水體景觀線(xiàn)路各節(jié)點(diǎn)建議,入口利用疊水景觀,露天泳池,水體源頭瀑布,水體中心湖面景色,在主水體構(gòu)造中做到每個(gè)節(jié)點(diǎn)都相應(yīng)有不同的景觀,分支水體景觀線(xiàn)路各節(jié)點(diǎn)建議,溪水引入每戶(hù)門(mén)前,各分支水體的盡頭,分水體盡頭景觀休閑亭,小橋流水,三、服務(wù)、管理類(lèi),安防穩(wěn)固,入口典雅大方,外來(lái)訪(fǎng)客交通,五、營(yíng)銷(xiāo)部署,本地生意人占7成,本地公務(wù)員占3成,再回顧本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群特性,生活習(xí)慣：有獨(dú)立的圈子生活喜歡群居不喜歡張揚(yáng)，隱型富豪,推廣渠道：高端雜志、邀請(qǐng)函線(xiàn)下圈層活動(dòng)線(xiàn)下推廣為主,生活習(xí)慣：不喜歡群26、居第二居所身份的象征,推廣渠道：分眾報(bào)廣、短信、影視線(xiàn)上推廣為主,本項(xiàng)目300-500客戶(hù)追求高尚生活品質(zhì)，熱愛(ài)享受，注重休閑度假，款待親朋。,一開(kāi)始就打響“私人會(huì)館”的名聲,私人會(huì)館,外展,牽頭公關(guān),公開(kāi)活動(dòng),開(kāi)放樣板房開(kāi)放各功能房,向公眾展示產(chǎn)品特點(diǎn)、配套支持,邀請(qǐng)“行業(yè)領(lǐng)袖”，制造輿論中原COCALL配合,不鳴則已，一鳴驚人,整體策略,建立概念,預(yù)熱、輿論、線(xiàn)下,公開(kāi)面世,軟文炒作報(bào)廣新聞報(bào)道,軟文炒作 影視高峰會(huì)談 自駕游,主流媒體推廣旅游參觀活動(dòng),大原則：輿論先行,新聞公關(guān)：利用傳統(tǒng)媒體在本地的權(quán)威性制造輿論的宣傳與新聞的鋪墊，從主流聲音上拉攏上層人士的認(rèn)同與帶動(dòng)，從而形成消費(fèi)圈子；27、事件營(yíng)銷(xiāo)：多利用重大節(jié)日、開(kāi)盤(pán)、收樓等節(jié)氣制造公眾全城轟動(dòng)的活動(dòng)來(lái)制造社會(huì)效應(yīng)，迅速擴(kuò)大社會(huì)知名度。,公關(guān)策略,持續(xù)的輿論炒作，先建立產(chǎn)品概念：您需要什么？不是單純的居住功能，是朋友、商業(yè)伙伴溝通的生活平臺(tái)！透過(guò)，報(bào)紙、短訊、網(wǎng)站渠道推出清遠(yuǎn)首個(gè)私人公館流水別墅探營(yíng)打造軍事保安級(jí)別社區(qū)邀請(qǐng)100位企業(yè)家成為園長(zhǎng),前期新聞炒作,提前蓄客，主動(dòng)出擊，迅速截流高端客戶(hù),目標(biāo)客戶(hù)：經(jīng)常到高消費(fèi)地點(diǎn)的客戶(hù)；展臺(tái)地點(diǎn)：清遠(yuǎn)索菲特大酒店主要事項(xiàng)：在當(dāng)?shù)爻闪?hù)外咨詢(xún)中心；主要物件：影視系統(tǒng)+沙盤(pán)+水牌+展示牌；,外展,樣板房及各功能房開(kāi)放日,雪茄房,紅酒房,麻將房,K房,會(huì)客廳,自駕游活動(dòng),活動(dòng)目的：利用附近28、的旅游資源吸引高端客戶(hù)活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目及溫泉旅游活動(dòng)資源：4S店和中原客戶(hù)資源,渠道策略,一個(gè)圈層的誕生、清遠(yuǎn)名流集中地,將客戶(hù)群擴(kuò)展到清遠(yuǎn)市區(qū) 營(yíng)造圈層效應(yīng)，制造客戶(hù)口碑 中原強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，珠三角豪宅客戶(hù)群聯(lián)動(dòng),業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃滾雪球式獎(jiǎng)勵(lì),1、透過(guò)定向推廣，召集一批“園長(zhǎng)”，他們擁有認(rèn)購(gòu)額外98折；2、由“園長(zhǎng)”推薦的關(guān)系客戶(hù)，擁有認(rèn)購(gòu)99折，并享有推薦獎(jiǎng)勵(lì)；3、由此搭建形成的關(guān)系樹(shù)，使之下線(xiàn)成為業(yè)主或推薦人，“園長(zhǎng)”或關(guān)系客戶(hù)同樣活動(dòng)金額積分。,A園長(zhǎng),B園長(zhǎng),關(guān)系客A,關(guān)系客B,關(guān)系客C,買(mǎi)家,買(mǎi)家,買(mǎi)家,買(mǎi)家,買(mǎi)家,金額積分,金額積分,98折,98折,屆時(shí)我們將利用中原遍布廣州各區(qū)的客戶(hù)29、資源，篩選出適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體，針對(duì)性地進(jìn)行項(xiàng)目推介，迅速提升項(xiàng)目投資熱度，幫助發(fā)展商有效地達(dá)到快而準(zhǔn)的推廣效果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售。,中原珠三角高端客戶(hù),中原外籍部客戶(hù)資源,客戶(hù)資源：中原強(qiáng)大的客戶(hù)資源，為項(xiàng)目鋪開(kāi)宣傳及成交作保障！,中原客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì),中原豪宅部高端客戶(hù),渠道策略節(jié)約交易成本與更廣泛吸納客源來(lái)自中原中國(guó)珠三角聯(lián)動(dòng)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)保障,分行張貼項(xiàng)目宣傳海報(bào),中原網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支持：?jiǎn)?dòng)中原一、二手聯(lián)動(dòng)廣州中原豪宅部聯(lián)同建設(shè)銀行VIP客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)接待活動(dòng),中原匯瀚按揭平臺(tái)支持：利用匯瀚按揭啟動(dòng)廣州客戶(hù)資源在新政影響情況下，為廣州客戶(hù)更好辦理按揭流程,分行設(shè)置項(xiàng)目資料架,展示策略,從展示產(chǎn)品30、到展示生活從“物質(zhì)產(chǎn)品”到“精神產(chǎn)品”,藝術(shù)展示展示精神 功能展示展示生活 空間展示展示價(jià)值 服務(wù)展示展示尊貴,私家半山會(huì)所分銷(xiāo)售中心,客戶(hù)看房的過(guò)程就是一種生活的享受,雙銷(xiāo)售中心,酒店接待中心,半山露天泳池,私家半山會(huì)所分銷(xiāo)售中心,露天洽談區(qū),室內(nèi)洽談區(qū),樣板房建議人工水體,樣板房位置,樣板房裝修風(fēng)格建議歐式古典,階段性營(yíng)銷(xiāo)部署,有節(jié)奏的推廣配合，做到先做市場(chǎng)，先收后放的部署,預(yù)熱期4周時(shí)間足夠輿論蓄客期4周時(shí)間，線(xiàn)上線(xiàn)下配合集中開(kāi)放持續(xù)蓄客，制定銷(xiāo)售策略公開(kāi)發(fā)售,2011年3月,品牌確立、提升關(guān)注度（3月-4月）,宣傳物料齊備廣告活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi),新聞炒作,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),預(yù)熱蓄客期,五星級(jí)酒店外展31、,5月,營(yíng)銷(xiāo)中心、會(huì)所,產(chǎn)品攻勢(shì)、廣泛儲(chǔ)客（5月-8月）,流水別墅參觀,山頂養(yǎng)生會(huì)館現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn),9月,12月,獨(dú)立別墅板房開(kāi)放,高調(diào)入市，持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)（9月-2012年3月）,公開(kāi)發(fā)售及業(yè)主酬謝活動(dòng),“中原VIP專(zhuān)場(chǎng)鑒賞會(huì)”,公開(kāi)發(fā)售、持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期,2012年3月,豐富貨源，穩(wěn)健銷(xiāo)售（2010年3月后）,星級(jí)酒店開(kāi)放,2012年8月,星級(jí)酒店開(kāi)業(yè),穩(wěn)健銷(xiāo)售期,媒體推廣,目標(biāo),第一階段:建立知名度，造勢(shì)儲(chǔ)客,【目 的】：通過(guò)媒體推廣及體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，打響項(xiàng)目在高端消費(fèi)群體中的知名度。【推廣主題】：流水別墅進(jìn)入飛來(lái)湖！【核心客戶(hù)】：清遠(yuǎn)高端消費(fèi)群體【媒介組合】：報(bào)紙、專(zhuān)業(yè)雜志、軟文炒作【新聞事件】：結(jié)合飛32、來(lái)湖和觀光大道的項(xiàng)目發(fā)展未來(lái)區(qū)域發(fā)展機(jī)遇結(jié)合產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力“建筑設(shè)計(jì)大師精品之作”理念流水別墅。,階段性營(yíng)銷(xiāo)部署,第二階段:高調(diào)入市，引爆銷(xiāo)售,【目 的】：聚集客戶(hù)，線(xiàn)下同時(shí)啟動(dòng)【推廣主題】：名師出品，價(jià)值典藏！【核心內(nèi)容】：承接前期宣傳的熱潮，通過(guò)產(chǎn)品的逐步完成，結(jié)合一系列的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及尊貴服務(wù)，向社會(huì)及客戶(hù)呈現(xiàn)項(xiàng)目高端社區(qū)【核心客戶(hù)】：前期意向客戶(hù)及高端消費(fèi)群體【推廣媒體】：報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外【新聞事件】：與行業(yè)領(lǐng)袖共享尊貴清遠(yuǎn)唯一純獨(dú)立別墅社區(qū)每戶(hù)都有泉水流過(guò)獨(dú)一無(wú)二的別墅,【目 的】：不斷制造項(xiàng)目亮點(diǎn)，推動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售！【目標(biāo)客戶(hù)】：本地及外地投資客、私企業(yè)主、高企管理人員等【媒體運(yùn)用】：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶(hù)外廣告牌、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)等【新聞事件】：首個(gè)半山私家會(huì)所至高點(diǎn)的景觀臺(tái)一對(duì)一的物業(yè)管理管家最嚴(yán)密的安保系統(tǒng)，運(yùn)用軍事基地的安保設(shè)施,第三階段:持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期,END,