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1、玉帶灣項目后期營銷思路,中冶玉帶灣,前言,本次提報是建立在上次提報基礎上的，通過上次的提報，我們基本確定了以活動營銷為主線的后繼營銷思路，在大的方向調性確定之后，下面我們將針對一些問題進行細化，找到后繼營銷的最佳解決方案。,中冶玉帶灣,開盤,房源現狀,3#,7#,10#,3#,7#,10#,目前，3#7#10#認購總計271套，認購總面積為28520平方米，認購總金額為136884293元。實際簽約金額為1.04億，剩余未簽約的房款后期能夠補齊。,中冶玉帶灣,價格實現,目前總計成交面積為21789平方米，總成交金額為1.04億元，成交均價為4772元/平方米。,價格實現：4772-4637=12、35元,營銷目標,中冶玉帶灣,分月業績目標,銷售排期,1.2億,3#7#10#樓,5#及剩余存量,推盤,體量,金額,9.1日推出新樓盤,2009年,三次推盤根據第二次推盤情況確定,完成認購金額1.3億,中冶玉帶灣,推盤依據剩余樓盤消化情況,5#,5#1單元97平米戶型,5#2單元97平米戶型,5#剩余戶型及剩余存量,二次推盤根據第一次推盤情況確定,中冶玉帶灣,如何實現我們的銷售目標,新房源,活動營銷,價格策略,活動策略,產品策略,體驗營銷,目標實現途徑,中冶玉帶灣,現有房源消化情況,從上圖上得知，目前大部分未消化的房源主要是3#樓一單元的一居及三居，主要銷售受阻原因是一單元受遮光影響，所剩房源3、較多。其次是7#樓二單元朝南兩居，因視野不如二單元開闊，所以消化較慢；7#二單元117大兩居因戶型面積較大，市場接受度較差，故消化速度慢。,中冶玉帶灣,為帶動存量房的消化速度，增開新房源，以增量帶動存量。,房源現狀,市場需求,先開5#樓一單元,從市場長需求來看，5#樓99平米的兩居，客戶認可度較高。,策略一：推新房源,增量帶動存量,策略二：價格調整,中冶玉帶灣,7#2單元上調50元/平方米,3#2單元上調50元/平方米,讓客戶形成對比,增快消化速度,策略三：投資月,中冶玉帶灣,提出投資月的概念，視情況而定，主推51.6平米的小戶型進行炒作。提出升值概念。參加投資月活動的客戶，只享受51.6平米4、小戶型的優惠，在規定時間內，購買小戶型將多打兩個點的優惠。,解決50平米的小戶型,策略四：假銷控,中冶玉帶灣,銷控里黃色的部分為假銷控，假銷控的目的是為了給客戶造成一種房源緊張的感覺。待空白房源銷售后，再對假銷控房源進行開封銷售。假銷控售樓處已經實行。,活動營銷,中冶玉帶灣,兩條活動主線,營銷SP,9月,10月,11月,12月,8月,開盤,活動事件,9月,10月,11月,12月,8月,開盤,老帶新,婚房,新房源推出,投資置業,雙節同慶,攝影比賽,成立質量監督委員會,成立夏都會,中秋賞月音樂會,名酒品鑒會,國慶,中冶上市,奢侈品展,高端樓盤參觀,沙畫藝術,名表鑒賞,名車試駕,主題論壇售樓處開放,5、圣誕節活動,歌舞劇,營銷SP1-老帶新,中冶玉帶灣,9月,10月,11月,12月,8月,老帶新,開盤,營銷SP2:推出婚房,中冶玉帶灣,推出15套特價兩居做婚房。以婚房名義做小規模的促銷，帶動其他房源的銷售。參加婚房的客戶，可憑09年結婚證，購買兩居以上的房源，享受9999元的購房優惠，并贈送兩張婚紗照。,愛在玉帶灣，到玉帶灣結婚吧！,解決96的兩居、117的三居,時間：9月初,營銷SP3：投資月,中冶玉帶灣,9月,10月,11月,12月,8月,開盤,提出投資月的概念，視情況而定，主推51.6平米的小戶型進行炒作。提出升值概念。參加投資月活動的客戶，只享受51.6平米小戶型的優惠，在規定時間內6、，購買小戶型將多打兩個點的優惠。配合價格調整。,解決50平米的小戶型,投資月,營銷SP4:節日營銷,中冶玉帶灣,9月,10月,11月,12月,8月,開盤,60年國慶,圣誕節,中冶上市,元旦,營銷主題：節日。快樂起來,節日營銷能以提高調性的元旦及圣誕節為主。國慶和中冶上市，可以在當天采用購房享受99折優惠。,活動營銷：成立質量監督委員會,中冶玉帶灣,9月,10月,11月,12月,8月,借助媒體的強大輿論導向作用，通過成立集團質量監督委員會這一舉措，樹立集團注重品牌建設的信心和決心，從而建立起集團良好的企業口碑，同時擴大集團各項目的知名度，增加消費者對集團項目的認可度。,成立質量監督委員會,活動主7、題：成立質量監督委員會，樹立客戶信心,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：成立夏都會,9月,10月,11月,12月,8月,成立夏都會,客戶會在增加客戶滿意度、降低樓盤營銷成本、塑造企業品牌和形象等方面發揮著越來越重要的作用。一般可分為兩大類：一為項目營銷，二為塑造品牌。總體而言，客戶會在維系老客戶、開發新客戶、推廣品牌和文化、幫助企業改進產品和服務、對抗競爭者等方面已經發揮了重要作用，初步形成消費者、商家、發展商三者共贏的局面。,活動主題：成立夏都會，讓業主“心動”起來,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：攝影比賽,9月,10月,11月,12月,8月,活動主題：我心中的紅飄帶,攝影比賽,此次攝影比賽，主要是提8、高廣大業主對湯河公園的重新認識，塑造對湯河公園的全新形象。攝影作品在售樓處展覽，廣大業主進行投票，選出較佳的作品做成明信片。頒獎在中秋晚會上舉行。,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：高端樓盤參觀,9月,10月,11月,12月,8月,高端樓盤參觀,活動主題：高端樓盤參觀,借助夏都會的名義，組織客戶到高端樓盤參觀。實施口碑營銷戰略。,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：名表展覽,活動主題：名表鑒賞,9月,10月,11月,12月,8月,名表鑒賞,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：中秋賞月音樂會,9月,10月,11月,12月,8月,活動主題：中秋賞月音樂會即我心中 紅飄帶攝影比賽頒獎晚會,中秋賞月音樂會,音樂，最能代表藝9、術與品位的象征，音樂與賞月巧妙的融合，形成的就是一種高貴感的浪漫。攝影頒獎作為中秋音樂會的一個小插曲。,開盤,中冶玉帶灣,活動營銷：名酒品鑒會,9月,10月,11月,12月,8月,名酒品鑒會,活動主題：名酒品鑒會,獨享紅色至臻真諦,層峰之巔上味蕾奢享,開盤,活動營銷-奢侈品展,中冶玉帶灣,奢侈品展,9月,10月,11月,12月,8月,活動主題：奢侈品展,全面展示玉帶灣相關信息，深入溝通意向消費群體展示奢侈品文化，提升秦皇島高端人群的奢侈品消費觀念樹立TOP定制化服務模式。,中冶玉帶灣,活動營銷-名車試駕,9月,10月,11月,12月,8月,名車展覽,開盤,聚集人氣，提升項目調性,中冶玉帶灣,活10、動營銷-沙畫藝術,9月,10月,11月,12月,8月,沙畫藝術,開盤,活動主題：沙畫藝術鑒賞,高端圈層品味藝術,中冶玉帶灣,9月,10月,11月,12月,8月,歌舞劇,開盤,聚集人氣，提升項目調性,活動安排排期,中冶玉帶灣,中冶玉帶灣,媒體選擇,面對后期的SP營銷與活動營銷，媒體應該如何配合？,對前期媒體推廣渠道的總結與取舍！,中冶玉帶灣,媒體情況分析,從目前的推廣渠道來看，通過分析，如下的渠道來電、來客數量較多。后期在推廣層面上，也將是我們主要應用的的媒體。,網絡,報廣,短信,廣播,中冶玉帶灣,媒體應用篩選,一、報廣,晚報,視聽之友,二、網絡,搜房團,焦點房地產網,網絡廣告,三、短信,四、廣11、播,針對節點的廣播替換,針對節點的短信發布,中冶玉帶灣,媒體的節點與應用,8月,9月,老帶新（網絡）,5日,12日,19日,19日,22日,新房源推出（晚報整版）,婚房晚報（整版）,質量監督委員會成立網絡召集（焦點網）,夏都會成立（網絡、報廣）,攝影比賽（晚報、網絡）,名表鑒賞（晚報網絡）,8-9月媒體推廣排期,高段樓盤參觀（焦點網）,中冶玉帶灣,媒體的節點與應用,10月媒體推廣排期,10月,國慶（晚報、網絡）,3日,17日,11月,1日,中秋賞月會（報廣、網絡、短信）,名酒品鑒會（報廣、網絡、短信）,投資置業月（網絡、晚報）,31日,奢侈品展（報廣、網絡、短信）,中冶玉帶灣,媒體的節點與應用12、,11-12月媒體推廣排期,11月,28日,12月,歌舞劇（報廣、網絡、短信）,中冶上市（報廣、網絡、短信）,20日,1月1日,沙畫藝術（報廣、網絡、短信）,19日,雙節同慶（報廣、網絡、短信）,14日,名車試駕（報廣、網絡、短信）,中冶玉帶灣,費用流向,中冶玉帶灣,結合項目前期開盤問題，調整營銷思路，展開多樣化營銷策略，塑造項目高調、高端形象；,品質、高端完美形象，樹立市場聲音！,營銷策略方向,中冶玉帶灣,其他營銷思路導入,與知名初中、高中聯合，打造優良教育資源，實現項目高溢價能力。秦皇島當地人對教育尤其重視，學區成為一個很具有誘惑力的賣點。,教育先行,中冶玉帶灣,商業先行,其他營銷思路導入13、,與知名連鎖超市、知名酒店進行前期洽談。為后期項目附加值的提升做好鋪墊，為項目營銷創造亮點。,中冶玉帶灣,其他營銷思路導入,形象先行 塑造品牌,形象先行包含企業形象與售樓處物業體驗兩個方面。好的形象塑造可以立于項目與企業品牌的傳播，好的物業體驗可以給項目帶來更多的好口碑。,中冶玉帶灣,其他營銷思路導入,體驗先行 提升價值,新售樓處,樣板間,加快節奏，盡快投入使用周邊環境營造,隨著項目價位的提升，目前項目的硬件建設也應該加快步伐。我們缺少硬件支持。,中冶玉帶灣,關于其他問題的思考,北環路問題,從整個社區規劃來看，整個北環路沿線共有5棟樓，占整體25棟樓的20%，從現在目前面臨的銷售問題上看，北環路的產品面臨很大抗性，現在剩余房源均為條件不好，有遮擋的房源，是否能夠采用新技術對北環路產品的劣勢進行最大程度的規避？,增加玻璃層數,隔音墻,中冶玉帶灣,后期道具支持,施工工藝展示區；新售樓處體驗；樣板間；產品樓書；客戶通訊；,道具支持：,其他支持：,廣告公司平面及文案支持；活動公司相關大型、及周末暖場活動支持；10月配合大型活動更換所有戶外形象。,THE END!,公元二零零九年八月二十日,