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1、公司地產開發項目精裝修概念、方案設計管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1.目的規范公司開發項目精裝修設計階段的工作程序，加強精裝修設計階段的監控，達到控制設計的效果質量、進度、成本之目的。2. 適用范圍適用于公司開發項目的精裝修設計階段的設計管理；包括但不限于樣板房、售樓處、大堂、會所、酒店、酒店式公寓、辦公樓、幼兒園等。3. 術語和定義3.1精裝修設計前期階段：根據項目開發需要，對項目設計有關背景資料、項目設計要求及設計有關的文件與單位進行策劃和管理的活動過程。3.2 精裝修設計中期階段：設計過程中，主要有2、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、軟裝設計階段。3.3精裝修設計后期階段：施工圖完成后，配合施工圖設計技術交底、物料選樣封樣，施工單位招投標，施工現場服務。3.4公司：指重慶（融匯）集團公司、重慶融匯投資有限公司、重慶融華房地產有限公司。4. 職責4.1設計部4.1.1負責精裝修概念設計、方案設計、擴初設計及施工圖的設計單位考察、設計單位履約評價；參與各階段的設計合同談判；4.1.2負責編寫精裝修設計任務書、精裝修設計合同；4.1.3負責組織公司領導與相關部門進行精裝修概念設計、方案設計、擴初設計和施工圖的設計階段成果評審；4.1.4負責提交經公司評審通過的項目階段性設計成果。； 配合3、采購部進行售樓處、樣板房的軟裝選樣、封樣和擺樣工作； 負責售樓處、樣板房的精裝修設計總結工作。 參與精裝修施工單位招投標。4.2營銷策劃部4.2.1設計前期提供裝修市場信息和意向風格；4.2.2負責編制售樓處、樣板房項目建議書和售樓處使用功能需求說明書； 參與概念設計及方案的成果評審。4.3成本管理部4.3.1設計前期負責提交相關成本資料，；提供經公司審批通過的項目目標成本； 4.3.2負責參與各階段設計成果評審；4.3.3負責各階段成本測算；并提出有效的成本節減措施；4.3.4 負責組織設計合同的商務談判。 4.4工程管理部 4.4.1 設計前期負責提供項目開發計劃； 負責參與方案、擴初和施4、工圖設計階段成果評審； 負責復核項目現場變化后的實測尺寸和標高；4.4.4 負責售樓處、樣板房的土建工程和裝修工程；參與項目裝修工程招投標4.4.5 負責組織項目裝修工程的驗收和工程總結工作。 4.5采購管理部 4.5.1負責參與擴初和施工圖設計階段成果評審； 4.5.2負責提供擴初及施工圖設計階段的材料樣板及封樣；負責甲供材料的采購； 負責裝修施工單位的招投標； 負責軟裝設計單位的招投標；4.6商運部（只針對商業建筑）4.6.1負責參與方案、擴初設計階段的成果評審； 4.6.2負責提供專業顧問的審核意見； 負責設計前期提供裝修市場信息和意向風格。 47 集團產品控制中心負責審批子公司呈報的項5、目精裝修概念設計、方案設計，重大項目精裝修概念設計、方案設計報執行委員會審批，監督子公司執行； 推薦并對子公司推薦的設計階段合作單位進行考察評審，報執行委員會決策；4.7.3 不定期參與子公司精裝修方案、擴初及施工圖設計階段的工作（設計方案的選擇、設計交底、成果匯報會議等），以確保概念和方案設計階段的成果得到貫徹。 4.8公司總經理4.8.1負責審核精裝修方案設計和施工圖設計單位，審批設計合同和任務書；4.8.2參與精裝修概念設計及方案設計的評審。 審批精裝修施工單位。5. 工作程序51 精裝修設計前期階段5.1.1設計部收集項目設計基礎資料，其中包括已有建筑圖紙；周邊資源條件以及項目裝修設計6、風格走向，設計標準。5.1.2營銷部提供裝修市場信息和意向風格，售樓處、樣板房項目建議書和售樓處使用功能需求說明書。5.1.3由成本部提供公司認可的目標成本。 5.1.4由工程管理部提供項目開發計劃，設計部制定相關設計詳細控制計劃，完成精裝修設計任務書（方案），參照精裝修設計任務書模板。 5.1.5選擇精裝修方案設計單位a)設計部針對項目特點廣泛收集各設計公司資料，對于首次合作的公司應提供我司的簡介及圖冊以外，還應組織相關人員考察其設計的已完成的工程實例；了解其在行業內的業績和口碑。b) 設計部負責選擇二三家侯選公司向其發出設計邀請函，并提供項目概況及設計任務書。c) 設計部按公司流程進行設計7、單位比選流程會簽并進行對照分析，提出設計單位選擇建議，由成本部負責設計價格商務談判，確定最終的設計單位，參照融匯項目設計單位招標流程。d) 設計部與確定的設計單位簽定相關精裝修設計合同，參照精裝修設計合同模板。 由設計部負責召集集團產品控制中心、公司導與相關部門，召開項目啟動會議，落實項目開發計劃（設計、招投標、工程施工、采購、竣工交付、營銷開盤等時間節點），目標成本，裝修內容和標準等；并形成項目啟動會議紀要，經公司審批后，指導下一步裝修設計工作。5.2 精裝修概念設計階段 設計部負責全面分析項目定位，對基地狀況及建筑主體設計做深入了解，與建筑方案設計對接，預留裝修設計的發展空間。 設計部負責8、設計任務書裝修方案交底及組織設計單位進行現場踏勘并移交基礎資料。 設計部負責與設計單位保持緊密聯系,掌握設計進度及設計方向，若為大型項目或難度較大項目要組織設計單位進行中期交流。 設計部負責按時收取設計單位送交的設計文件，并審核設計文件深度和內容，形成內部審圖意見。組織集團產品控制中心、公司領導與相關部門（營銷部、成本部、商運部等）進行概念設計方案評審，由設計部負責匯總各參與部門提交的設計評審表，并形成評審會議紀要，經公司審批后，下達設計單位進行下一步裝修方案設計工作。 精裝修概念設計方案圖紙由設計部存檔，報集團產品控制中心備案，并提交與營銷進行項目推廣。5.3 精裝修方案設計階段5.3.1 9、按照公司審批后的概念設計方案，設計單位深化設計。 設計部負責掌握設計進度及設計方向，仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對建筑和裝修有矛盾的地方進行分析、完善，開展裝修方案設計工作，并將其意見反饋給建筑設計院。5.3.3 設計部負責按時收取設計單位送交的設計文件，并審核設計文件深度和內容，形成內部審圖意見。5.3.4 由設計部負責組織集團產品控制中心、公司領導與（營銷部、成本部、工程部、商運部等）相關部門進行設計評審，帶成本部提交的經濟指標，由設計部負責匯總各參與部門提交的設計評審表，并形成評審會議紀要，經公司審批后，下發給設計單位進行下一步擴初圖設計。設計部進行方案設計圖紙存檔，報集團產品控制中心備10、案，并提交給營銷部進行項目推廣。5.4精裝修擴初設計階段5.4.1 建筑設計負責人核對建筑施工圖設計圖紙，成本部負責跟蹤目標成本的變化。5.4.2 按照公司審批后的設計方案，設計單位深化設計。5.4.3 設計單位提供初步的材質展板、工藝做法、軟裝意向的圖冊等資料給公司相關部門交底。5.4.4設計部負責按時收取設計單位送交的設計文件，審核設計文件深度和內容，組織公司領導與相關部門（成本部、工程管理部、采購部、商運部等）進行設計評審，由設計部負責匯總設計評審表，并形成評審會議紀要，經公司審批后，下發給設計單位進行下一步施工圖設計。 5.4.5設計部進行擴初設計圖紙存檔，提交材料樣板給采購管理部進行11、采購選樣。5.5精裝修施工圖設計階段5.5.1確定設計單位，參見融匯項目設計單位招標流程。5.5.2設計部負責根據初步設計內容深化設計，制定精裝修設計任務書(施工圖設計)，參照裝修設計任務書模板。5.5.3建筑設計負責人核對建筑施工圖設計圖紙。5.5.4對于由境外設計公司完成的施工圖，應提供國內常見構造做法。公共建筑裝修設計圖必須由具有相關資質的設計單位簽章；由國內設計院（建筑設計院或裝修施工圖設計院）提供結構、給排水、機電工程的配合圖紙。5.5.5根據公司項目定位及目標成本，向設計單位提供硬、軟裝的設計限額指標。5.5.6設計單位負責提供詳細的材料樣板，及硬裝的構造節點、鋪裝等細部做法；公司12、采購部、設計部與設計師共同考察當地建材市場，進行材料選樣和封樣。5.5.7采購部負責軟裝設計和采購的招投標，重要的和市場稀缺的物品，必要時設計部和采購部可與設計師共同考察國內知名廠家，陪同設計師選購物品。5.5.8設計部負責按時收取各設計單位送交的設計文件，審核設計文件深度和內容，包括成本控制要求、色彩搭配是否合理、硬裝施工工藝難度及本地是否有相應的施工資源、結構水電設計是否合理,項目實施的可行性，主要材料的采購難度及周期等。5.5.9組織公司領導與相關部門（成本部、工程管理部、采購部、商運部等）進行設計評審，由設計部負責匯總各參與部門提交的設計評審表，并形成評審會議紀要，下發給采購部進行施工13、單位招投標；將圖紙提交與采購管理部、工程管理部進行下階段工作。56 精裝修設計后期階段 施工圖完成后，設計部提交圖紙和物料樣板給工程部和采購部，并配合參加施工圖紙技術交底會議。 物料選樣封樣。 配合裝修施工單位和軟裝設計單位的招投標。6、其他6.1 費用 營銷部承擔樣板房、售樓處的裝修費用分攤； 工程部、成本管理部負責工程實施費用成本結算； 設計部負責設計費支付及軟裝物品費用的結算；6.1.4 商運部承擔會所、酒店、不售商業建筑、幼兒園等的裝修費用分攤；6.2 營銷部在工程實施過程中需要同步進行的工作包括：場地包裝、物業托管、辦公設施設備配置等；營銷部在停止使用場地時需要同步進行展示物品物資清理和處理工作。 6.3 商運部在工程實施過程中需要同步進行的工作包括：標識設計、招商、員工培訓、場地包裝、物業托管、辦公設施設備配置等。7.支持性文件7.1售樓處、樣板房項目建議書和售樓處使用功能需求說明書7.2精裝修目標成本書7.3 融匯項目設計單位招標流程7.4精裝修設計任務書模板7.5精裝修設計合同模板7.6評審會議紀要7.7 精裝修設計評審表（方案、擴初、施工圖階段）