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1、市 場 篇,2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！QQ：69031789,申城總體住宅市場,推案量被動遷用房主導，本月供應小幅回落；成交量變化不大，繼續徘徊在7880萬/平方米之間；成交價格受結構調整影響呈徘徊態勢；,上海樓市恢復元氣尚需時日，長期調整期內，價格將理性回歸！,2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！QQ：69031789,區域商品房市場,供應量受供應結構影響開始跌幅明顯；投機投資客撤離、自住客觀望，成交繼續萎縮；受動遷房成交影響，區域2、均價出現大幅下滑；,供應結構調整，帶動區域市場“洗牌”及價格“回歸”！,競爭板塊別墅市場,競爭板塊劃分,板塊劃分原則：尋找對本案客源形成過濾之板塊 尋找相鄰的別墅聚集區 尋找存在同質性產品之板塊,滬閔路沿線板塊,2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！QQ：69031789,板塊特性,分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。道路系統良好，出行便利。軌道5號線解決公共交通問題。在售項目3個，共計總建面積近100萬m2。產品類型范蓋獨棟、聯排、雙拼。其中，以聯體別墅產品為主、獨立產品為輔。聯體面3、積集中在:157-286 m2；獨立面積集中在:280-550 m2。現板塊各產品售價:聯體:8200-13000元/m2，總價:128-372萬/套；獨立:13000-20000元/m2，總價:364-1100萬/套。,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！QQ：69031789,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,成交量4、受總體市場影響，持續走低；合生城邦繼續高歌猛進；成交均價出現明顯“回歸”跡象；剩余供應達4.2萬m2；,市場潛在推案量統計,湖山在望,金銘文博水景,合生城邦,南洋瑞都,共計70萬m2別墅案量將在05年底至06年初上市！,2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！QQ：69031789,板塊小結,剩余量體充足，且產品類型齊全，未來半年競爭將日益激烈！,莘閔別墅板塊,板塊特性,地位距徐家匯商圈較近。板塊開發呈現“西移”戰略。生活配套缺乏現象稍有好轉。出行道路、方向單一。整體經濟型定位開發。目前板塊在售項目為9個，共計總建面積近15、50萬m2。產品類型范蓋了獨棟、聯排、雙拼。其中，以獨立產品為主、聯體別墅產品為輔。聯體面積集中在:145-320 m2；獨立面積集中在:250-797 m2。現板塊各產品售價:聯體:6800-11000元/m2，總價:100-350萬/套；獨立:13000-35000元/m2，總價:325-2800萬/套。,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,新贈推量拉大供求“缺口”；整體成交略有上揚；成交均價6、與上月大致持平；剩余供應達8.7萬m2；,未來板塊市場潛在推案量,共計約有50萬m2別墅案量等待上市！,板塊小結,供應量繼續放大，供過于求局面失控，后期市場消化力有限！,梅隴鎮板塊,板塊特性,地位明顯優于本案及莘閔地區。已形成一定規模的別墅聚集區。生活氛圍、生活配套、交通出行優越明顯。產品類型差異性明顯，不存在同質性競爭。在售項目為3個，共計總建面積近45萬m2。產品類型范蓋獨棟、聯排、雙拼。無明顯主力產品。房型面積方面，聯體面積集中在:190-250 m2；獨立面積集中在:220-300 m2；現板塊各產品售價:聯體:10000-12000元/m2，總價:190-330萬/套；獨立:12007、0-14000元/m2，總價:270-420萬/套。板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,板塊最新市場動態,（數據來源：網上房地產、佑威；成交量統計截至日期：7/31；其中可售體量統計截至日期為：7/31）,新增推案完善供應結構；單個項目支撐板塊銷量；板塊均價暫時穩定；剩余房源彌補供應缺口；萬科項目12萬m2蓄勢代發；,板塊小結,產品類型互補，市場呈良性競爭局面，后期擁有品牌項目帶動！,競爭板塊小結,現有別墅項目總量驚人 300萬平方米。剩余體量過剩，短期消化難度較大 26萬8、平方米。潛在量體巨大，市場面臨空前競爭 132平方米。銷量出現普遍停滯，后續銷售難度增大。降價、優惠手段頻出，價格趨于“回歸”。產品類型覆蓋面較廣，聯體別墅仍為后期競爭焦點。別墅需求持續低迷，市場觀望情緒還將繼續。,板塊小結,產品互補性強，都市型定位為主，后期供應量充足！,周邊典型個案剖析,挑選標準：1、擁有聯排同質性產品2、項目面積控制精簡3、項目總價同質性明顯4、前期銷售成績較好5、客源客層相似,典型個案剖析:,合生城邦,項目最新銷售動態,成功啟示點剖析,1、整體市場利好帶動2、老閔行成熟的生活環境3、產品具有鮮明特色4、強大的產業配套支撐5、有效的面積控制，適中的價格6、開發商品牌知名度9、,典型個案剖析:,村上春墅,挑選標準：1、曾經去化最好的經濟型別墅2、產品面積控制精簡3、總價同質性明顯4、板塊別墅氛圍濃郁5、客源存在同質性,項目最新銷售動態,成功啟示點剖析,1、總體市場“牛勢”帶動2、板塊市場供應缺乏3、推案時機準確4、產品稀缺性5、莘閔別墅區自身知名度支撐,典型個案剖析:,萬科燕南園,挑選標準：1、規模型聯體別墅社區；2、萬科品牌效應；3、產品同質性明顯；4、銷售期沖突；5、營銷手法借鑒；6、客源客層預知；7、售價及接受度考察。,占 地：約19萬m2總建面積：約12萬m2套 數：共577套2-3層產品類型：聯排、雙拼容 積 率：0.63綠 化 率：352.8萬m2房型面10、積：190250m2總價范圍：250300萬/套,10月份正式開盤，售樓處現已對外接待！,典型個案熱銷分析,總體市場帶動突出的定位優勢精簡的戶型規劃成熟的銷售方式靈活的媒體計劃,項目客源客層定位建議,合生城邦,1、客層,1.1年齡構成：疊加、聯體:主力年齡 30-35歲獨 立 別 墅:主力年齡 35-40歲,1.2從事職業：私營業主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊、閔行經濟開發內高級技師及管理人員,競爭項目客源分析,競爭項目客源分析 合生城邦,2、客源,2.1來源區域：閔行50 徐匯25 長寧15 其他（外區域、境外、外地）10,2.2購買因素：面積適中 總價合理 生活配套齊全 工作單位較近11、,2.3駕車種類：桑塔納（普桑、2000、3000）別克,村上春墅,1、客層,1.1年齡構成：雙拼：主力年齡 35-40歲聯體：主力年齡 30-35歲,1.2從事職業：私營業主、年輕金領、企業中高管理人士、莘閔別墅區的老業主等,競爭項目客源分析 村上春墅,2、客源,2.1 來源區域：閔行65 徐匯20 外區域5 境外10,2.2 購買因素：上市時板塊市場供應缺乏 產品屬于板塊縫隙產品 別墅生活的群居效應 發展商實力背景支撐,2.3 駕車種類：別克（凱越）,燕南園,1、客層,1.1 年齡構成：聯 體:主力年齡 35-38歲 雙拼別墅:未公開,1.2 從事職業：私營業主、企業高級技師及管理人員,競12、爭項目客源分析 燕南園,2、客源,2.1 來源區域：閔行90(未作廣告訊傳情況下，現主要來人由萬科在售個案累計客源 及虹山半島內居民為主）其他（外區域、境外、外地）10,2.2 購買因素：面積適中 總價合理 生活配套齊全 萬科品牌追寵,2.3駕車種類：桑塔納（帕薩特）別克（商務車為主）,本案客源客層定位,客源定位依據,競爭板塊（各案）客源導向,自身地位區域性道路系統銜接性軌道交通引導性,三性二力,復地品牌號召力自身產品吸引力,本案未來客源導入示意圖,徐匯區,長寧區,外區域,閔行區,本案未來客源比例擬定圖,聯體別墅客層定位,獨立別墅客層定位,客戶職業描述,企業老總、高層管理人員；私營企業老板；閔13、行政府公務員；閔行經濟開發區內高級職員；紫竹工業園區內高級職員;及外區城市精英階層等。,就本案客戶來源及客層年齡構成情況，結合周邊競爭板塊的客戶職業調研結果。可整合得出，未來購買本案客源的職業范圍主要由以下人群為主：,本案客源客層特性研展,居住區域：老閔行、莘莊、顓橋七寶、梅隴、古美購物場所：日常：老閔行、莘莊商圈：南方商城、七寶商圈主要交通工具：私車、地鐵、公交主要出行道路：滬閔路、顧戴路、漕寶路、虹梅路、中環線、都市路主要信息來源：報刊（包括軌道刊物）、雜志、公共交通視頻、電視、廣播、網絡、商業場所媒體、戶外廣告等,生活在閔行,工作在閔行,工作區域：閔行經濟開發區、紫竹工業園區、莘莊工業區14、購物場所：日常：老閔行、莘莊商圈：七寶商圈主要交通工具：班車、私車、地鐵主要出行道路：滬閔路、A20、A4、七莘路、虹梅路、中環線、信息來源：單位內部報刊、專業性雜志、廣播、網絡、商業場所媒體、戶外廣告等,潛在客源居住區域：梅隴、田林、康健、漕河涇漕寶路沿線、龍華、斜土路沿線購物場所：日常：田林、康健、梅隴、打浦橋商圈：徐家匯、南方商城主要交通工具：私車、公車、出租車主要出行道路：滬閔路、漕寶路、虹梅路、內環線、中環線、肇嘉浜路、主要信息來源：派對、酒會、雜志、廣播、網絡、商業場所媒體、戶外廣告等,徐匯區客源,長寧區客源,潛在客源居住區域：古北、西郊、虹橋、北新涇、天山、中山公園購物場所：日常15、：國貿、龍柏、古北新區、商圈：天山商圈、中山公園商圈主要交通工具：私車、公車、出租車主要出行道路：天山路、虹橋路、延安路、水城路、長寧路、內環線、虹梅路信息來源：派對、酒會、雜志、廣播、網絡、商業場所媒體、戶外廣告等,項目定位,定位基礎,1、地理位置2、生活配套3、道路交通4、生活環境5、產品價值,地理位置,交通出行、生活配套,生活配套,交通,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,莘閔別墅區,梅隴鎮板塊,本案,嚴重缺乏貼身型商業、交通出行優勢明顯！,生活環境,缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應！,產品價值,產品,價格,項目聯體產品性價比定位,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,莘閔別墅區,梅隴鎮板塊,本16、案,產品擁有足夠市場競爭力，組團、現代概念擁有區域差異性！,產品,價格,項目獨立產品性價比定位,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,莘閔別墅區,梅隴鎮板塊,本案,獨立產品缺乏一定的市場競爭力，產品附加值左右銷售！,精英型城市別墅，別墅生活的第一站！,定位基礎,未來客源,項目定位,企 劃 篇,開門見山本案特性,原墅的優勢,項目立地關鍵詞近郊、軌道交通和公路交通、大規模別墅社區產品本身面積精練、空間感強、現代建筑風格,企劃的任務,觀察目前市場環境，針對主要客層以精準而優美的方式進行表現和推廣,看看左鄰右舍-市場環境中的競爭對手-,村上春墅 燕南園 合生城邦,清新雅致的村上春墅,2005年1月2月企劃表17、現一如案名，清新的鄉村別墅風格,2005年4月廣告企劃表現開始直接明了，抓住徐家匯打出都市別墅概念,2005年6月底企劃直擊誘惑對有承受能力者以總價優勢擴大購買客層圈,“村上春墅”企劃總結,充分利用面積優勢，以徐家匯為支點，撬動正在猶豫的準別墅客群,萬科的燕南園,城南 萬科 別墅生活,徐家匯往南 別墅生活理想居所,城南 萬科 別墅生活,“燕南園”企劃總結,利用萬科品牌，古樸淡雅的企劃表現形式產品規劃特色結合國外居住理念（日本多摩）。,合生城邦,英倫風格的合生城邦,打造英倫原味風貌社區,輕軌5號線旁的優雅英倫生活,“合生城邦”企劃總結,前期以英倫風貌為主賣點，主要針對區域客戶。后期結合軌道交通、18、總價優勢，吸納更多客源,競爭對手企劃手法總結,雖然各有特色，卻一致采取結合城市中心徐家匯，做出都市別墅的感覺。由于針對的是較為年輕的客群，軌道交通反而成為吸引點。小面積別墅產品，打總價優勢，極力說服年輕客群的加入,項目分析,本案的優勢和劣勢在哪里？揚長避短建立在一個冷靜的自我評價上,獨立別墅,聯排別墅,獨立組團別墅,建筑立面風格,輪廓鮮明、簡潔明朗、個性強烈。,具有非常新穎的現代建筑感,建筑內部結構,屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關、2.6m的功能地下室.在功能至上的原則，不斷增加居住的趣味和享受。使空間呈現不斷的躍動意象。,“以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈19、現夢幻般的意境。”,這樣的產品能否吸引目標群？我們的客戶是否感興趣？,進入客層分析,聯體別墅客層定位,客戶整體年齡層將趨向年輕化。預計30-35歲之間將成為購買主體，其次為3540歲。主力年齡段集中30-40歲之間，比例約70左右。,獨立別墅客層定位,與周邊板塊及同質競爭個案相比，獨立別墅產品面積更小，總價有優勢。預計本案獨立客戶的年齡主力，將以3545歲之間人群為主，這一齡層的比例約占總數的70%左右,客戶職業職位描述,企業老總、高層管理人員；私營企業老板；閔行政府公務員；閔行經濟開發區內高級職員；紫竹工業園區內高級職員;及外區城市精英階層等。,關鍵字：一群靠頭腦吃飯的人。,客戶特征分析,不20、算真正的富人族群，是小有積累的一批人。二次以上購置房產，但基本上為首次購置別墅。是受過完全教育體制的一代，對世界、社會、知識和潮流更為熟悉，更具有鑒賞能力，也更為理性。,客戶購買動機嶄新的別墅生活,居住 向往別墅生活，期待與公寓完全不同的新奇空間。所以能創造一種空間感的居住環境，對他們來說是別墅的象征。生活 生活目標“馳騁都市，居住原鄉”的境界。城市是他們創造財富和享受財富的地方，而居住卻要求足夠安靜以確保休息，因此兩者之間的交通對他們來說十分重要，可以縮短時間。,復地原墅怎樣去契合他們的需求？,外部環境交通便利的，與城市生活能快速接軌的大規模別墅生活。產品特性強烈現代主義風格的建筑帶來內在變21、化多端，繞有趣味的使用空間,我們的推廣方向,馳騁都市居住原鄉主流生活空間別墅,產品定位和SLOGAN,產品定位30萬平方米城市交通型趣味空間別墅廣告SLOGAN主流生活空間別墅馳騁都市居住原鄉,LOGO,案名及LOGO詮釋,原墅原，有樸質之意。原墅，表達人們對居住原鄉的美好生活的向往。LOGO金黃色的塊狀晶體，直觀表現出靈動的現代建筑。水晶是自然的產物，也是純凈的象征，代表著原墅的質樸、純凈以及精致。,秀稿系列,第一篇 第二篇 第三篇 功能空間 第四篇 建筑風格,生活方式,生活方式,Pre:從國際到中國，從品味到風范Catch：馳騁都會居住原鄉Copy：都會是城市的最高級別，而原鄉是居住的夢想22、。馳騁都會，居住原鄉的國際主流生活方式，正在上海得到更多精英們的一致認同。復地原墅聯結著平衡與多元、繁華與寧靜、工作與休憩、財富與享受，豐富與簡約，以莘奉金高速、軌道捷運的現代交通，成就兩端各自的精彩。,馳騁都會 居住原鄉都會是城市的最高級別，而原鄉是居住的夢想。,馳騁都會 居住原鄉都會是城市的最高級別，而原鄉是居住的夢想。,功能空間,Pre：以理性的方式達到自由境界Catch：空間透視境界游弋Copy：別墅頂層，一座花園之中的書房。大面積露臺合抱中，書房以大幅開窗承接四面風景，身處高處，與寧靜一起被濃綠圍繞。復地原墅以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈現夢幻般的意境，在功能至上的原則上23、，不斷增加居住的趣味和享受。屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關、2.6米高的功能地下室.,使空間呈現不斷的躍動意象。,空間透視 境界游弋別墅頂層，一座花園之中的書房，與寧靜一起被濃綠圍繞。,建筑風格,Pre：經得住品味的智慧結晶Catch：理性主義建筑風格Copy：最簡潔的建筑，從空間到外表，步步為營，起承轉合。復地.原墅以理性主義，來表達縝密與開朗的生活場所，功能、技術、經驗的集中，超越繁瑣的修飾主義，將居所的靈魂真相與居住者相互感動。簡潔的幾何圖形與純粹色彩組成別墅立面，又以自然的石質和木質貼面，使建筑感性而溫暖。其時代美感，正如理性空間，經得住時光考驗。,理性主義 24、建筑風格縝密與開朗的生活居所，將居所的靈魂與居住者相互感動,VI系統展示,工地圍墻戶外高炮精神堡壘和羅馬旗售樓處內部標識及樣板房指示包袋樣板房門口指示牌售樓處的指示墻,戶外高炮（一）,戶外高炮（二）,工地圍墻（第一部分）,工地圍墻（第二部分）,工地圍墻（第三部分）,工地圍墻（第四部分）,工地圍墻（第五部分）,形象墻,引導旗,精神堡壘,羅馬旗,包袋設計,售樓處內部標識、吊旗,樣板區指示牌系統（一）,樣板區指示牌系統（二）,媒體策略篇,一、目標對象特征分析,通過對復地原墅項目推廣的目標對象做進一步的分析，可以獲知一些對媒體通路選擇對媒體通路有選擇有指導意義的特征。,模擬人物（1）,早上：早上開車送25、妻子去公司，然后在車上聽了會交通臺路況信息并在路上買份新聞晨報到公司開始看。并在等候電梯時收看到focus media白天：今天很忙，很多會議安排，開完會他的手機已經有不少短信和未接電話，MSN上以已經有很多人留言找他了。下午他必須把一份評估報告完成，他所需要的資料同事已經發郵件給他了，他還從網上搜索了一些相關信息，今天下午所需要的就是把自己的想法寫出來了。下班：今天是周末，所以他和妻子決定晚上出去吃飯，到他們經常去的一家飯店。去飯店路上他買了份財經類的雜志。在路上他有看到了不少樓盤的戶外廣告，吃飯的時候他又和妻子討論了計劃買房的事情，決定去買份上海樓市，另外晚上回家再上網查下，明天一起開車出26、去看看，看好房子去徐家匯或者南方商城逛逛。回到家，他們仍然看了會電視，張勇翻了翻家里定的新民晚報。,張勇,35歲 工作在閔行某大型企業高級技術 人員 妻子也是高級白領 已婚，孩子已經上幼兒園，父母 幫著帶孩子 家里買了輛車，平時妻子開周末 他開,模擬人物（2）,早上:開車去單位在路上收聽電臺早新 聞。白天：到單位后先翻看了下單位訂閱 的當天的解放日報和新聞晨報，處理 日常工作。通過網絡瀏覽了下當天的 新聞。下午去市內參加其他部門會議,開車從滬閔路到市區。被電話通知晚 上有接待任務。晚上：晚上陪同領導接待晚餐。飯局聊 天中，聽到別人對一些樓盤的推薦。回家 的時候看到電梯里面的電梯廣告已經更換 了27、新的廣告。家里的信箱中有一些廣告 信件和帳單。回家后翻閱下這些信件和當 天的新民晚報。,王林,40歲 閔行區政府公務人員 妻子也是本區公務人員 已婚，孩子已經上中學 單位配車，現有房是以前單位分 配房，并離單位不遠,區域：生活在閔行&工作在閔行；徐匯、長寧教育：高等教育高級白領，生活模式現代并能接受新事物人群信息：主動獲取信息最多的一族，有閱讀習慣，習慣理性分析溝通：活躍的社交族財富：高于普通工薪者，但不是社會的頂層，而是小有積累的一族職業：高級白領、技術人員、公務員、也包括高級管理層和私企主,核心客源特征,攔截、引導性媒體,媒體策略,滲透性媒體,信息溝通性媒體,以戶外廣告為主，鎖定閔行及周邊28、地區、主要交通動線，對本案的最核心的區域客戶進行覆蓋和攔截。,針對客層特質，選擇平面、電臺、網絡、SP等方式，以硬廣告配合軟性廣告方式進行推廣。投放時間配合主要銷售節點進行。,選擇契合目標對象的數據庫名單，加強以DM及短信的方式對目標客戶進行滲透。同時配合SP活動召集目標客戶。,攔截、引導 戶外,滬閔路高架莘莊立交橋大型高炮、引導旗、徐家匯地鐵站莘莊地區 人流最密集區域：莘莊地鐵和都市路沿線 主要交通線：滬閔路 潛在客戶居住區：徐家匯、虹橋、等地區 主要商業區：南方商城等 周遍地區引導旗 閔行區、徐匯區樓宇媒體（focus media或電梯內看板）其他,常規媒體：新聞晨報、區域晚報夾報、上海樓29、市配合重要銷售節點投放軟性廣告：新民晚報、東早、上海樓市、新聞晚報、第一財經日報等盡可能擴大投放面新聞：新聞性炒作,信息溝通 平面,建立項目網站房產類網站：搜房、房地網新的網絡廣告形式：MSN、郵件廣告、搜索排名,信息溝通 網絡,上下班出行時間，投放990新聞頻率或交通頻率101.7音樂頻率套播,信息溝通 電臺,商業中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業人流密集區。邀請客戶到現場的推薦會、酒會等主題活動。,信息溝通SP,滲透類媒體 DM,4S店DM派發信用卡用戶DM區域私家車主派發區域移動用戶短信周邊住宅樓DM派發區域內夾報莘莊工業園區0,預算分配,項目總銷金額20億*1%=2000萬 一期銷售30、從2005.72007.3，總銷金額6億，占整項目的30%。考慮作為首期推廣，本身要求比較高的推廣費用外，還有首期需投入的 大量銷售道具，一期推廣費用設定為總推廣費用的55%。2000萬*55%=1100萬,一期預算：1100萬,第一期預算分配,一期 預算：1100萬 時間：2005.112007.3,05年度為復地原墅項目首次亮相階段，同時05年11月開盤后兩個月有非常高的銷量要求，以下對2005年8月至12月的主要階段的推廣做進一步說明。,原墅項目05年各推廣階段,營 銷 篇,房型配比,復地原墅推案原則,1、緊密結合施工進度及預售許可證的取得時間；2、房源所處位置及房源配比，保持每個銷售階31、段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對不同房 型的需求；3、結合中央綠地、商業街、學校等配套條件進行推案，并力求使這些配套設施的建設為營銷發 揮最大的作用。,根據工程進度，本項目可大致劃分為東區和西區。如圖所示：藍線以西地塊將先行開發。在此前提下，本項目推案策略將依據上述原則，將整個項目大致分為四批，并結合不同銷售階段推向市場。,I期推案考慮因素,1、每一次推案時，盡量保持不同型態別墅的相對比例，以滿足不同客戶的購房需求，特 別是在項目剛剛開盤時，這樣能夠試探市場對不同產品的接受程度，并為后期的推案 計劃及價格調整打好基礎；2、保證每次推出別墅的位置都具有一定的可比性，這樣一方面利于案場做銷控，32、另一方 面也有利于整盤的均衡去化；3、在第2點的基礎上，I期推案遵循位置由差到好，距離樣板區由近至遠的原則，這樣既 能使樣板段為項目開盤時的集中去化作出最大的貢獻，又能夠使項目每一次推案的均 價始終保持逐漸上揚的態勢；4、每一次推案時機的選擇原則上都應該建立在前一批去化率達到7080的基礎上；5、商品房和沿街商鋪由于不是本項目的主力產品，整體規模相對較小，并且面對的客源 層有較大的差別，因此建議將其開盤日期與別墅產品的強銷期盡量錯開，安排在別墅 的第一次持續期暨4月底之前集中去化50左右，第二次持續期暨6月初至9月底之 前去化完畢。,I期銷控計劃,I期推案次序（開盤期暨第一次強銷期：05.11.0505.12.31）,I期推案次序（持續期：06.01.0106.04.30）,I期推案次序（第二次強銷期：06.05.0106.06.31）,I期推案次序（持續期：06.07.0106.09.30）,I期推案次序（第三次強銷期：06.10.0106.11.31）,I期推案次序（持續期暨結案期：06.12.0107.03.31）,I期銷控計劃,The EndThank You!,