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1、麗水馨庭HEALTH HOUSE 新活性原墅,基礎認識,營銷策略,推廣執行,報告結構,新政市場競爭,一大戰略體系 二大戰線 體驗式購房,自然去化期 蓄 水 期 開盤引爆期,新政,土地和項目取得,前期準備(準備階段),建設及銷售(實施階段),竣工入伙(完工階段),物業交接/管理(運營階段),轉讓、抵押、出租、經營,一級市場,房地產業活動鏈,房地產市場階段,三級市場,二級市場,房地產調控政策,土地政策,稅收政策產業政策,金融政策產業政策稅收政策,政策調控歷程,產業政策,財政稅收政策,金融政策,土地政策,土地政策,金融政策,土地政策,限制土地供給,提高房貸利率和首付比例,征收營業稅,限制開發信貸,增2、加中低價房土地供給,增加中低價房和經濟適用房供給,一級市場,三級市場,二級市場,“國六條”細則影響（2）,1、貸款成數再次強調的心理預期遠遠超過實際帶來的影響,營業稅的征收延長了投資期限，提高了投資成本，只有在預期的房價上漲獲利遠遠超過5.55的營業稅成本，才會出現5年內的短期拋盤。投資獲益必將大受影響。,1、由于90M2以下住宅的上市集中，必然會造成市場上的該類房屋的價格下跌，同時由于該類二手房在貸款成數以及購買成本方面的原因會表現更加明顯2、新推項目的90M2以上住宅比例較少，二手房中的該類住宅由于改善性需求受到一定的追捧，會使得價格有所上漲，同時由于5年內住宅稅費的問題將使得賣方將成本追3、加買方，最終使得該部分房產價格上漲。3、土地稀缺將使得別墅項目依然笑傲江湖，走勢平穩價格風險在投資收益和貸款成本兩方面都會對消費者的心理產生影響，出現觀望情緒濃厚的狀況,投資風險,價格風險,貸款風險,消費者風險,投資風險,價格風險,貸款風險,上海不是本輪調控的重點對象2005年的宏觀調控政策的出臺，更多是“上海感冒，全國吃藥”，主要調控對象就是針對上海及長三角周邊城市。通過一年的調整，上海市場2005年初瘋狂般的上漲勢頭已經得到遏制，市場開始趨于理性平穩。而正當政府的目光聚集于上海市場的時候，北京、深圳等地的房價卻仍舊在飆升，因此今年的宏觀調控更像是“全國感冒，上海陪著吃藥”。北京、深圳、廣州4、被重點關注，在政策執行上基本無回旋余地。,政策執行尚有調整空間直轄市有特殊情況可調整“70%”的比例，這給上海大戶型項目開發留出了空間，具體情況需要等待上海的實施辦法。上海作為直轄市有政策調整的權利，并且去年地方政府調控有力，取得明顯成效，所以此次的政策執行上會有一定松動。,產品結構影響較大90平米及以下產品比例的增多，一定程度上緩解了上海市場上小戶型產品供應失衡的局面，但對開發商的利潤控制會造成一定影響，同時大戶型產品供給關系的人為控制，勢必會改變當前大戶型產品去化難的困境。別墅類土地供應再一次全面叫停，對后市別墅產品的供應將產生較大影響，別墅產品價格上揚不可避免。花園洋房和TOWNHOUS5、E等類別墅項目是國土資源部清查的重點，今后在規劃設計此類產品上應極其謹慎。,新房市場：樓市成交量一周內下降兩成 統計數據顯示，細則出臺后一周內（5月29日-6月4日），上海樓市各項指標均出現明顯下降。新盤成交套數4066套，環比減少19.63%；成交面積50.00萬平方米，環比減少16.6%部分上市新盤調整開盤策略，以略低于預計開盤價的價格上市。,二手房市場：成交量下滑明顯在樓盤房齡兩年左右居多的楊浦、長寧、閘北、閔行和浦東塘橋等區域，成交量下滑明顯，掛牌成交價格有3-5%的下浮。在樓盤房齡4-5年居多的虹口、普陀和浦東三林、上南等區域，不到5年的房源“售轉租”明顯增加。部門門店的二手房的成交6、量下滑了50%左右。為避征全額營業稅影響，中介布局疏遠次新房。而在6月1日的前兩天，上海二手市場突然爆滿，趕著“過戶”完稅的交易雙方明顯增加，房產交易中心不得不加班延時工作。,上海市四大銀行“別墅”貸款規定工行總價在300萬元以上的高檔別墅，貸款成數不超過6成，最長期限30年。農行別墅貸款成數最高5成。建行別墅貸款成數最高7成，一手別墅最長期限30年，二手別墅期限為20年。中行400萬元以下的別墅，貸款成數最高7成，1986-1990年造的別墅最高6成，而400萬元以上的別墅原則上不接受貸款，除支行推薦或VIP客戶。,具體政策分析詳見附件。,市場,全市別墅市場 全市聯列住宅市場 莘閔板塊聯列住7、宅市場 市場客戶分析 附：案例,經過年初的傳統淡季，2月別墅市場趨于平穩。獨幢別墅出現小幅回升。3月聯列別墅成交比重增大，占到了六成，4月市場供需兩旺，5月成交依舊保持良好狀態。獨幢價格在2月的低谷之后，一直穩中微升，聯列住宅在平穩中震蕩，僅在4月達到9836元/平方米。,全市別墅市場,縱觀去年9月至今的聯列住宅，除了在傳統的淡季，成交量一直呈增長狀態，尤其是3月以來，成交大幅增長。成交均價波動較為平穩，到3月、4月、5月有較大起伏。,全市聯列住宅市場,在莘閔板塊，聯列住宅06年的成交情況明顯優于去年。成交均價呈緩幅增長，成交均價由最低時的6501元/平方米增至8340元/平方米。3.、4月份8、成交量劇增，在四月出現大半年以來的峰值，成交面積達到10747平方米。,莘閔板塊聯列住宅市場,市場客戶分析,客戶的區域性特征明顯 項目周邊別墅板塊的客戶中有60%來自長寧、閔行、徐匯等上海西部區域城市中產階層在主力客戶之一 這類客戶一般集中31-45歲之間，是新興的“老板階層”（合伙人和私營業主）和高級“金領”人士（總經理和高級主管），消費能力強，消費意識超前。客戶對外圍別墅區的接受度在增加 本項目與莘閔別墅區、九亭板塊的車程都僅在十分鐘左右，在客戶可以承受的范圍內。注重開發商品牌和產品品質 別墅客戶對居住環境的要求較高，更注重產品品質。在期房銷售的情況下，開發商的品牌成為消費者判斷產品品質的9、主要依據之一。別墅的投資需求打壓殆盡 隨著政府政策打壓的真正實施，以及市場觀望情結的日益嚴重，投資客源現在別墅市場中早已無影無蹤。個案購買客源都以自住為購買動機。,案例,燕南園二期地址：景聯路1111弄（近虹梅南路）區域：閔行(環線位置:中外環)單價報價:：12000 面積范圍：190-230 交屋時間:2007/7 發展商:上海萬科中實交易房地產有限公司 建筑設計:日本（株）山設計工房,小區占地約19公頃，總建筑面積約12萬平方米，容積率0.63，綠化率35%。內建577套2-3層的聯排與雙拼別墅。06年5月20日推出二期中央水景別墅，面積190-230平方米左右，均價12000元/平方米，10、總價220-310萬元/套，物業費3.6元/平方米/月。,價格輕微浮動，成交呈上升趨勢。,燕南園銷售情況,燕南園戶型,燕南園廣告表現,復地北橋城地址：金陽路393號（近滬閔路）區域:閔行(環線位置:外郊環)單價報價:聯排均價7000元/平方米，獨棟均價12000元/平方米面積范圍：160-280 發 展 商:上海柏斯置業有限公司投資商：復地 企劃營銷:上海策源置業顧問有限公司建筑設計:美國JWDA建筑設計事務所 上海三益建筑設計事務所,占地約50萬平方米，容積率0.69，綠化率35%。由多層公寓、獨棟和聯體別墅組成，總套數590套。獨棟面積250-280平方米，聯體面積100-200平方米左右11、。先推出聯體別墅，價格6000-6900元/平方米，物業費2.5元/平方米/月。,復地北橋城銷售情況,3、4月份的成交較之前兩個月大幅度下滑，成交均價也在波動中呈下行趨勢。,復地北橋城戶型,復地北橋城廣告表現,達安圣芭芭花園現場地址：松江新閔別墅區明中路區域:松江(環線位置:外郊環)單價報價:770011000面積范圍：190360發展商:上海達安泰豪置業有限公司,莘閔板塊“聯體+獨棟”純別墅社區，小區占地面積17萬平方米，容積率0.54，綠化率50%。由獨棟別墅和聯體別墅組成，聯體面積190-260平方米，獨立280-360平方米。物業費2.2元/平方米/月。,達安圣芭芭花園銷售情況,銷售成12、績較好，除傳統的春節淡季，成交量和均價較低，其余時間均價平穩，成交基本穩中有升。,達安圣芭芭花園戶型,達安圣芭芭花園廣告表現,雷丁小城地址：莘閔高級別墅區莘磚公路555弄區域:松江(環線位置:外郊環)單價報價:800010000房型面積：160-280平方米 發展商:上海精文南部置業發展有限公司企劃營銷:上海新聯康投資顧問有限公司,小區總建面近20萬平方米，是純別墅小區。一期總占地面積92709平方米，總建面62740平方米，由161幢獨棟別墅、42幢小雙拼別墅、30幢大雙拼別墅、40幢疊加別墅組成，容積率0.67，建筑密度27.9。,雷丁小城銷售情況,銷售成績良好，尤其是3、4月，成交增幅明13、顯，價格也一路上升。成交面積分布于160-200m2左右。其中，180-190m2的占32%，190-200m2的占53%。,雷丁小城廣告表現,競爭,松南商城,巴比倫廣場,康城商業配套,綠洲香島商業廣場,心易墅,達安圣芭芭,意墅家,同潤加州,白馬花園,白馬花園,綠洲香島,歐風麗景,晶苑四季御庭,英郡雷丁,附：區域成交情況一覽表,各項目銷售業績難以提升,板塊內產品同質化嚴重,除了雷丁小城每個月以40套的銷售速度獨占鰲頭，遠遠與板塊內其他別墅項目拉開差距,以中檔別墅為主,獨立、類別墅、公寓產品一應俱全歐式、英式、西班牙風格、應有盡有基本每個項目都送露臺/花園/地下室,板塊的目標消費者特征趨同,雖然14、板塊內樓盤眾多，但消費者首先認同的是整個板塊的生態性由于各樓盤物業形態趨同，導致目標消費者特征趨同,英郡雷丁,企業品牌+項目品質+產品附加值,開發商社會資源“精文南部”有文廣局的背景，龐大的關系戶體系提供了堅實的客源 項目品質 濃郁的英式小鎮體驗“維納斯與大提琴”藝術熏陶 泛獨立式的聯體/雙拼別墅 三套精致樣板房產品附加值 每戶均三面采光，以開放式內庭及餐廳與鄰居區隔 每戶均贈送40平方米左右的閣樓+30平方米左右地下室+40平方米左右開放式內庭,熱銷案例分析,成果 4個月內成交165套別墅，在區域內獨占鰲頭,萬科白馬花園,熱銷案例分析,萬科品牌+項目品質+產品附加值,開發商社會資源 作為老牌15、/全國知名品牌開發商，萬科是目前區域內唯一注重企業品牌推廣的企業項目品質 低層建筑規劃/豐富的立面設計類似于疊加/聯體別墅的造型 宅間綠化設計生動休息亭/花園小徑，具備泛別墅的享受 樣板房設計風格獨特，品質感強產品附加值 花園洋房的一層為160平米，附送70-110平方米的花園 花園洋房的四層為二房，附送20-40平米的露臺,成果 06年5月成交67套公寓,對比本案，可以發現三大平臺建設上存在問題,【產品平臺未到位】【銷售平臺缺失】【市場平臺缺失】,產品平臺未到位,升級一,樣板段,“健康生活示范區”,硬件游泳池、籃球場、網球場 軟件與舒適堡/自然美聯辦，防疫站報備、救生員配備，專業教練培訓班,16、升級二,樣板房,“空間增值示范區”,聯排178中庭+地下室，針對三代同堂情境化 聯排1602F墻面打通，主臥處理 疊加（上疊）樓梯畫，酒柜或鞋柜,銷售平臺缺失,建立,三大銷售系統,老客戶服務系統：對講系統 家政人員服務系統：訂早餐/下午茶等服務 銷售人員：情境化服裝,兩個目標市場年輕/自住 聯排178 雷丁 與父母合住 情景洋房160 白馬,市場平臺缺失,通過“產品分層”建立,通過“客戶分眾”建立,基礎型客群,成長型客群,創造型客群,口碑市場：地緣性客戶品牌市場：沿海品牌帶動,閔行、徐匯交通沿線輻射區,全市性客群,營銷策略,為了實現三大平臺的建設，建議實行一大戰略體系,一大戰略體系,目標市場體17、系,推廣策略體系,目標市場體系 聯排高端市場，疊加低端市場 四大特點：非三代同堂的小家庭 二重市場疊加 喜歡時尚和運動 對總價有非常強的敏感性 二大戰線：常規市場運作、老客戶運作,戰略體系,推廣策略體系概念定位：Health House 居家增值Health Community 生活增色Health Life 生命增彩推廣定位：HEALTH HOUSE 新活性原墅,戰略體系,兩條戰線,產品線,健康線,鞏固防御縱深 實現快速進攻,對產品價值的挖掘縱深,對健康生活的創造縱深,取決于,取決于,戰略方針,“為生命添活力”,“為生活添魅力”,空間突圍“空間增值系統”，全面兌現居住價值,兩條戰線,產品線,18、健康線,綠化空間增值【聯體/疊加】狹長型露臺：增加花架設置，將綠色種植戶外化，節省室內空間,情趣空間增值【疊加】上疊的平臺空間 私家空中花園,功能空間增值【聯體別墅（帶內庭）】9平米內庭 27平米功能空間 地下室儲藏室 功能房,全面兌現居住價值,空間增值系統,基準空間增值【雙拼/聯體/疊加】全面贈送地下室/地下車庫/露臺/花園,功能空間增值【聯體別墅（帶內庭）】,地下室/車庫,一層,二層,三層,產品進攻兩大“目標系統”,兩條戰線,產品線,健康線,注：由于一期雙拼別墅的推案量少，同時上市晚，不作為06年考慮對象。,將銷售勢頭直指目標系統把最能打動他們的產品內涵（買點）展示出來,產品進攻結合目標客19、群的深層剖析,全面展現HEALTH HOUSE生活方式,【健康的字面定義】,【健康的內涵演繹】,對于健康的話題，說的人很多，說明白的沒幾個。正因為健康是一種失去了才明白其珍貴性的東西，所以人們（往往是偏年輕的客群）很容易忽略。因此，我們的健康概念，絕對不能停留在字面定義上。,保存健康：立即結束不健康的生活方式。維持健康：充足的休息、養生、運動；懂得休養的人才會跑得更遠。預約健康：住健康的房子，享受土地與陽光帶來的勃勃生機，與鄰里和諧相處，在低密度卻又繁華的社區里生活，十年二十年乃至一生為健康未來打基礎。,【健康的深層理解】,用建筑本身說話，用運動會所來宣言。打造健康、養生工程，建立人文社區，創20、造人文論壇。,“HEALTH HOUSE”,麗水馨庭，不只是VILLA，它離塵不離城麗水馨庭，不只是HOUSE，它簡約不簡單麗水馨庭，融科技于生活，融光影于空間它代表的是一種國際化的生活理念HEALTH HOUSE，代表低密度/生態/健康/關懷,兩條戰線,產品線,健康線,“HEALTH”,H,E,A,L,T,H,H2O,Ecology,Air,Light,Tree,Hi-tech,兩大水系,原生態,室內新風系統,采光系統,綠化,高科技,兩條戰線,產品線,健康線,四大“健康系統”,以“運動健康”為引爆點本案會所的運動配套,以“生理健康”為支撐點本案三大健康指標,以“心理健康”為補足點庭院/水系等21、,以“生活健康”為根本點物業服務/文化體貼,兩條戰線,產品線,健康線,體驗式購房三大體驗平臺，四大銷售系統,兩條戰線,產品線,健康線,三大平臺,售樓處,樣板房,會所,健康指標演示陣地（新風系統/保溫隔熱系統等）建材剖析：實景展示 三維動畫：立體演示,健康文化宣傳陣地論壇 按參與對象 業主論壇 業內人士論壇 社會各界人士論壇文學/,室內樣板房展示陣地,會所運動配套體驗陣地,按論壇主題 健康對白：簡約的思想/情趣的思想 健康空間,四大“銷售系統”,銷售平臺四：動線系統 社區班車路線莘松路明華路明中路理由：可經兩大生活配套：巴比侖/松南商城 可經麗水華庭（成功開發項目）樣板房帶看動線,銷售平臺一：售22、樓處/樣板房開放游泳池體驗區展示開放售樓處旁的親水平臺,銷售平臺二：配套支持聘請滬上知名健身教練/游泳教練，開設培訓班,銷售平臺三：培訓系統,推廣執行,三大階段 核心任務,自然去化期：產品內功修煉+“沿海客戶會”蓄水,開盤前蓄水期：“沿海會”+體驗三部曲,之,第一階段（6/127/7）,第二階段（7/88/5）,開盤引爆期：開盤引爆,第三階段（8/6 8/12）,沿海會+新活性原墅體驗三部曲,推廣執行,自然去化期,分階段執行方案,階段劃分,10套疊加,自然去化,6.12,6.20沿河樣板段,8.12,7.6,6.30會所/售樓處,8.5樣板間裝修,工程支持,“沿海會”客戶累積15套疊加，自然去23、化,開盤45套,銷售目標,高空,低空,POP及戶外概念性包裝,沿海會籌辦,NP活性原墅概念 系列軟文配合,PR沿海會成立+日進斗金,NP體驗三部曲 開盤公告,活力體驗,增值體驗,全線體驗,樓書/銷平/銷海等,PR,電視世界杯期間3次,短信平臺覆蓋板塊,DM電話賬單、信用卡賬單,推廣主題,HEALTH HOUSE 新活性原墅,“沿海會”客戶累積,游泳池報批,系列體驗活動籌辦,7.15,蓄水期,籌備工作,NPHEALTH HOUSE,區域DM沿海會+日進百金,引爆期,第一階段：自然去化期,“陣地戰”,時間：2006年6月12日-2006年7月5日公開房源：57套庫存房源自然去化（10套聯體，60套24、疊加）銷售目標：1015套階段推廣目標：HEALTH HOUSE概念闡釋,聯體：8套,疊加：49套,庫存房源,第一階段推案策略,由于庫存量大，建議本階段不推出新房源。僅對剩余房源進行自然去化。,第一階段推廣主題：HEALTH HOUSE新活性原墅,企劃任務,籌辦“沿海會”情境塑造：游泳池報批及使用方案確定媒體配合：短信平臺/電視/報紙/戶外/現場包裝物料準備：樓書/房型DM/客戶通訊等,產品補強,現場整改會所及售樓處、樣板段,銷售任務,銷售員培訓/到崗針對現有客戶資料進行梳理/排摸,企劃任務一：籌備“沿海會”,以客戶會為平臺，將麗水馨庭的社區文化展示給全市，提高項目知名度和美譽度。,通過新老客25、戶的運營，實現客戶對項目的持續關注度、品牌忠誠度。,通過向會員征詢購房需求，對項目的合理化建議，為項目后期開發提供參考依據。,社區文化提升,項目品牌提升,銷售促進,通過特定的積分組合，為特定房源、忠誠客戶等特設優惠制度，達成理想去化。,市場需求反饋,注：具體“沿海會”方案見附件,企劃任務二：情境塑造游泳池使用方案確定/籃球基地洽談,備選：籃球基地洽談,目的：強化會所功能配置，以籃球館制造人氣。時間：6月30日前形式：與NBA/CBA洽談，利用本案的籃球場地，建立籃球基地。活動：訓練、比賽等。,游泳池使用,目的：強化會所功能配置，以游泳池營造氣氛。時間：7月6日前軟裝完成，7月8日正式開放形式：26、現場軟裝完成，營造戲水氛圍，請2-3名 模特現場情境展示。現場提供泳衣、救生圈等游泳備品。活動：來訪客戶現場體驗、業主比賽等。,籃球基地方案見附件,企劃任務三：媒體配合短信平臺/電視/報紙/戶外,沿河樣板段：健康住宅概念強調,項目外圍：健康住宅特質闡釋,戶外,目的：借勢世界杯，提高本案關注度,播放頻次：3周，每天6個時段,電視,6/23：新聞晨報 半版,主訴求：HEALTH HOUSE 活力原墅,報紙,麗水華庭業主信箱直投,區域內已入住社區信箱直投,區域直投,區域短信輻射：攔截區域的競爭項目,短信平臺,華庭及馨庭在售期間的登記客戶,售樓處籌備游泳俱樂部/整改水景體驗區/健康建材展示,樣板段沿河27、樣板段情境化整改/布石/植栽等,樣板房聯體別墅（帶9平米中庭）重新設計/施工中,建立健康平臺,產品補強,第二階段：蓄水期,“體驗式”,時間：2006年7月6日-2006年8月5日銷售目標：10-15套房源階段任務：通過沿海客戶會蓄水階段推廣主題：體驗三部曲+沿海會,第二階段推案策略,適當增加聯體別墅體量，豐富物業類型，新房源在價格上采取“平開”策略,聯體：8套,疊加：預計39套,庫存房源預計,聯體：20套,新推房源,第二階段推廣主題：體驗三部曲+沿海會,企劃任務,“沿海會”：7.15 成立儀式暨自助酒會會所體驗：7.22“動感體驗”（泳裝秀）樣板間體驗：8.5“增值空間體驗”（三重體驗）媒體配28、合：報紙/電信帳單/信用卡帳單等,服務系統,老客戶服務系統：對講系統家政人員服務系統：訂早餐/下午茶等服務銷售人員：情境化服裝,銷售任務,7.15 開盤“前鎖定”：金卡+“日進百金”計劃啟動,企劃任務一：“沿海會”成立儀式暨自助酒會,一、見證生活：各領導致辭/吉祥鑼慶賀/派發普通會員卡和金卡二、鑒賞生活：瑜珈秀/普拉提秀/踏板操等：渲染健康/養生的精神狀態 時尚電子小提琴演奏：展示活力四射、熱情奔放的時尚風情 親子拓展：詳見后頁三、品味生活：酒會/自助餐會,麗水馨庭“沿海會”成立儀式,活動時間：2006年7月15日（周六）活動地點：售樓處及樣板段參與人員：華庭業主/馨庭已購客戶/馨庭意向客戶活29、動構成：,“親子拓展活動”,建童子軍別動隊，起隊名，繪隊旗。行動一：黃金搭檔 30分鐘 行動二：車輪大戰 30分鐘 行動三：心有靈犀 30分鐘 行動四：七巧板 20分鐘 行動五：勇闖雷區 30分鐘 百米長卷簽名，合影留念 40分鐘 專家點評：10分鐘 獎項設置：優勝家庭團隊獎、最默契家庭獎、最心有靈犀家庭獎、機智獎、勇敢獎、哭鼻大獎若干,親子拓展詳細方案見附件。,企劃任務二：“體驗三部曲”之動感體驗,“麗水馨庭 動感體驗”,活動時間：2006年7月22日（周六）活動地點：會所游泳池參與人員：華庭業主/馨庭已購客戶，每位客戶可帶1-2名朋友參加活動構成：現場泳裝秀 與“安莉芳”合作，現場泳裝秀；30、體驗會所游泳池的“沿海會”會員可獲贈“安莉芳”泳衣。,企劃任務三：“增值體驗”樣板房OPEN DAY,活動時間：2006年8月5日（周六）活動地點：麗水馨庭售樓處及樣板段活動構成：空間增值體驗樣板房公開價值增值體驗“日進百金”夏日冰爽體驗Haagen-Dazs暢品,“麗水馨庭 增值體驗”,企劃任務四：媒體配合報紙/電信帳單/信用卡帳單等,電信賬單達到200元以上，信用卡賬單達到2萬元以上。主訴求：HEALTH HOUSE 及增值空間,電信帳單/信用卡帳單,7月 6日：新活性原墅，擁有超越想象。7月13日：做沿海會員，驚喜意想不到。SUB：日進斗金，好運等你來分享！7月20日：麗水馨庭和它的同伴31、一起，重新定義健康生活的標準。8月 3日：鮮花之外，附贈沃土。,報紙,7月 5日：專業前沿 海納百川7月12日：HEALTH HOUSE 活性原墅7月19日：沿海會 匯聚8月 2日：健康生活 真實體驗,軟文,銷售任務：開盤“前鎖定”5000元金卡+“日進百金”計劃啟動,產品說明會結合報廣形式公布“麗水馨庭 日進百金計劃”：支付5000元即可獲得“麗水馨庭”金卡一張，同時開發商再贈送5000元從即日起前往麗水馨庭領取購房金卡者，從領卡日至開盤當天，金卡每天增值200元；持金卡者在開盤當天有優先購房權；在開盤前三天購房可用金卡的累計價值抵沖房價款（比如累計30天為6000元）；開盤當天另有驚喜折扣32、優惠可同時享用注：金卡需憑有效證件免費領取，且購房時不得轉讓或者更名。,啟動日進百金優惠活動,第三階段：引爆期,“爆破口”,時間：2006年8月6日8月12日銷售目標：一次性引爆，爭取開盤達到45套階段推廣主題：盛大公開,第三階段推案策略,加推20套相對優質疊加及10套相對優質聯體，采用“低開”策略，在開盤形成引爆。,聯體：預計23套,疊加：預計29套,庫存房源預計,聯體：10套,新推房源,疊加：20套,第三階段推廣主題：盛大公開,企劃任務,8.12“開盤活動”及芝華士品鑒酒會媒體配合：報紙等,銷售任務,現場逼定/簽約,企劃任務一：開盤儀式“新活性原墅 全線體驗”,“麗水馨庭 全線體驗”,活動33、時間：2006年8月12日（周六）活動地點：售樓處及樣板段參與人員：華庭業主/馨庭意向客戶/隨機客戶活動構成：,一、體驗活性生活：樣板間/樣板段全線開放，活性生活無限憧憬。二、體驗情趣生活：12年芝華士現場品鑒，調酒師現場表演 專業品酒服務，現場提供芝華士及餐點三、體驗驚喜生活：抽獎，贈送沿海會積分，現場兌現購房優惠,企劃任務二：媒體配合報紙,8月9/10日：最愛活性原墅，醉享名士生活。SUB：8月15日，麗水馨庭盛世開盤！品名酒，鑒名宅，生活加你更精彩！,報紙,后續主題：反向式推廣廣告 情景模式廣告 實景展現形式廣告,還會與活動配合，延伸出一些事件類的廣告宣傳搞：畫面籃球場，有一些“+”的符34、號出現/CATCH：NBA3對3，運動加你更精彩！,1建筑空間變大方面的：CATCH：我們不是教你占便宜！SUB：SPACE（空間）+，買173M2得到215M2，空間大到想不到！,2超市等生活配套方面的：CATCH：我們不是教你懶惰！SUB：LIFE（繁華）+，生活配套場所，原墅舉步直達！,3驅除蚊蠅配套方面的：CATCH：我們不是教你殺生！SUB：HEALTY（健康）+，三大國際健康指標，實現健康人生！,4全面增值系統的：CATCH：我們不是教你貪心！SUB：HOUSE（生活）+，麗水馨庭，總有驚喜在你料想之外！,反向式推廣廣告說一切都在增加,1西裝群中的休閑裝的畫面：CATCH：有時也想35、輕松一下。SUB：活性原墅，多面人生。2派對群中的亮點的畫面：CATCH：今晚我要做派對中的主角。SUB：活性原墅，多面人生。3紅酒群中的可樂的畫面：CATCH：偶爾可以再年輕5、6歲。SUB：活性原墅，多面人生。4同個人物三個畫面：打籃球、親子體驗、游泳CATCH：一棟原墅，多面人生。SUB：是籃球運動員，是好爸爸，也是游泳教練,情景模式廣告,1說社區生活配套的：CATCH：不是莘莊樂購，而是麗水馨庭。SUB：同樣享受，不同的是比他人更近一步。2說社區運動配套的：CATCH：不是萬體館，而是麗水馨庭。SUB：同樣享受，不同的是比他人更近一步。3說產品建筑特色的：CATCH：不是北歐小鎮，而是麗水馨庭。SUB：同樣享受，不同的是比他人更近一步。4說原墅與別墅區別的：CATCH：不是別墅，而是活性原墅。SUB：同樣享受，不同的是比他人更近一步。,實景展現形式廣告,分階段執行進程表見附件。,THE END，THANKS.,