午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、濱河名墅全程營銷策略報告,C O N T E N T S,七營銷策略,第一部分：市場透視,第三部分：項目定位,第二部分：項目分析,第四部分：全程營銷策略,第五部分：項目整體銷售推廣計劃,第六部分：項目階段性推廣安排,第一部分：市場透視,近期調(diào)控政策解析,政府近期調(diào)控手段：主要通過收緊樓市銀根，調(diào)控二套房貸，限制多套購房的措施，從而抑制房價過快上漲，避免資產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險。,調(diào)控政策解析,政府近期調(diào)控手段：主要通過收緊樓市銀根，調(diào)控二套房貸，限制多套購房的措施，從而抑制房價過快上漲，避免資產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險。政府遠期調(diào)控手段：主要通過房產(chǎn)稅及物業(yè)稅等作為主要調(diào)控手段。目的1：目前城市土地供給越2、來越少，改變目前地方政府對土地財政的過渡依賴；目的2：落實中央工作經(jīng)濟會議上強調(diào)的“收入二次分配”問題，縮小社會貧富差距，緩解社會相關(guān)矛盾。,2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，要求“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。”2007年，國家調(diào)控并未改變“別墅用地禁批”的基調(diào)，同時，外商投資也限制投資別墅類房地產(chǎn)項目。在外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”仍在限制目錄內(nèi)。2008年1月，國務(wù)院出臺關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知，規(guī)定未來住宅用地出讓3、合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型。這將使通過調(diào)低容積率將住宅變?yōu)閯e墅的企圖成為泡影,政策對別墅市場的影響,隨著中國城市化進程的加快，土地供需矛盾越發(fā)激烈，城市低密度住宅用地越為稀缺，別墅物業(yè)具有較大的升值潛力。,新政后全國市場表現(xiàn),政策調(diào)整前后二手房每周成交量對比,一手房成交價格分析,從一手市場表現(xiàn)來看，大部分房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)仍較為堅挺，但成交量則有所下降，一手房整體市場仍在高位運行，但市場觀望態(tài)勢趨于明顯；受“新國十條”影響，二手房市場進入下行通道，成交量全面下挫，價格有所松動。自4月下半月以來四大城市價格下調(diào)盤源的比重亦開始增加，部分板塊掛牌價格降幅已經(jīng)超過10%4、，但就成交價格而言，各地房價下跌幅度卻不太明顯，5大城市房價跌幅均在6%上下。,一手房市場盡管仍保持著高位運行，但二手房已開始進入下行通道，消費者觀望態(tài)勢趨于明顯，由于一線城市二手住宅的成交量已超過總成交量的六成，隨著二手房價的走低，二手房市場的率先調(diào)整將直接對新房市場構(gòu)成重要壓力。,新政后標(biāo)桿房企的表現(xiàn),標(biāo)桿房企現(xiàn)金狀況（20082009）單位：億元,新政后猴類房企營銷策略,目前房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率平均在70%左右，凈負(fù)債率50%以下，持有現(xiàn)金超過60億元的房地產(chǎn)上市公司超過40家，資金狀況較為良好。新政實施一個月以來，目前除僅有恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)實行在售項目8.5折降價促銷，且被指有嘩5、眾取寵之嫌之外，其他大型開發(fā)商并沒有進一步跟進的動作。,開發(fā)商良好的資金狀況，表明開發(fā)商面臨的資金壓力相對較小，因此目前看來，短期內(nèi)價格大幅波動的可能性不大，但不排除長期價格波動的可能性。,新政后蘇州市場表現(xiàn),蘇州住宅市場成交量走勢圖,蘇州住宅市場成交均價走勢圖,蘇州住宅市場成交均價仍在高位運行，但成交量同比有所下降，市場有一定的觀望態(tài)勢；從蘇州標(biāo)桿型樓盤來看，各大樓盤價格仍相對較高，但推案節(jié)奏有所放緩，價格波動的趨勢并不明顯。,從蘇州市場目前來看，受新政影響并不明顯，但成交量已開始呈現(xiàn)走低的趨勢。隨著蘇州新政細則的頒發(fā)，調(diào)控政策的深入，預(yù)計蘇州市場觀望態(tài)勢將有所上升，蘇州整體市場將呈現(xiàn)高位盤6、整的態(tài)勢。,新政后吳江市場表現(xiàn),吳江住宅成交量價走勢圖,吳江市場整體成交均價有一定的上漲空間，截至2010年4月底為5883元/m，環(huán)比上漲4.3，成交量增長相對緩慢，約為4萬方左右。,吳江成交均價仍保持著高位運行，但成交量整體表現(xiàn)并不理想，在新政的影響下，盡管價格短期內(nèi)波動的可能性不大，但成交量亦難有較大起色。,吳江住宅市場供求走勢圖,4月吳江住宅供應(yīng)大幅增長，市場實際推量偏少，整體呈現(xiàn)“供大于求”。4月住宅新增供應(yīng)26.44萬方，成交共計4.34萬方，供求比為6.09。,新政后吳江市場表現(xiàn),從實際推案量以及成交情況來看，吳江市場開發(fā)商以及消費者開始有一定的觀望心理，隨著新政調(diào)控的深入，預(yù)計7、吳江市場亦將呈現(xiàn)出市場盤整的態(tài)勢，其整體發(fā)展趨勢將受到整體市場尤其是蘇州市場的影響。,吳江市場價格趨勢分析,高新區(qū)以及越溪板塊的價格水平很大程度上抑制了吳江市場價格上升的空間。,吳江市場價格趨勢分析,從吳江消費者來看,吳江客群主要吳江本土人、新吳江人以及少量蘇州客群為主，從其消費特征上看，吳江本地人具備較強的消費購買力，對價格有一定的敏感性，但對高性價比以及高附加值產(chǎn)品更為看重，而新吳江人以及蘇州客群則更看重吳江房地產(chǎn)的高性價比，一旦吳江房價上漲過快，與蘇州市場差距縮小，則無疑會影響這部分客群的購買信心。,從吳江產(chǎn)品來看,吳江產(chǎn)品主要以中大戶型為主，其置業(yè)特征主要體現(xiàn)為剛性自住以及改善性需求的8、特征，而新政調(diào)控則主要針對投資以及投機性需求，而這種調(diào)控?zé)o疑將會給大戶型產(chǎn)品帶來較為困難的市場銷售環(huán)境，對吳江市場改善型需求也將造成明顯的房價壓力。,在新政以及整體市場的影響下，預(yù)計吳江房價未來上升的幅度并不明顯，且隨著市場觀望情緒的加劇，蘇州市場價格走勢將在一定程度上影響吳江市場的變化，從這個層面看，本項目面臨的市場大環(huán)境并不良好，因此本項目要想獲得產(chǎn)品利潤的最大化，項目自身內(nèi)功的修煉則顯得至關(guān)重要。,松陵板塊,同里板塊,吳江別墅市場主戰(zhàn)場主要分布在松陵板塊和同里板塊,吳江別墅市場概況,從目前供應(yīng)狀況來看，吳江別墅市場項目較少，現(xiàn)有別墅產(chǎn)品基本以老盤去化為主。未來上市項目主要集中分布在以蘇州9、河為中心的濱湖新城內(nèi)，代表項目有麗灣域、新湖明珠城等。,松陵板塊別墅市場分析,新湖明珠城,麗灣域,新湖明珠城,項目區(qū)位圖,項目總平圖,項目基本數(shù)據(jù),麗灣域,項目區(qū)位圖,項目總平圖,項目基本數(shù)據(jù),洋房戶型,面積：130m2戶型特點：首層帶地下室層層退臺設(shè)計雙臥朝南南向大陽臺設(shè)計,典型個案分析-麗灣域,面積：230-250m2地下室面積100m2以上,戶型特點：贈送地下室面積雙車庫設(shè)計內(nèi)庭院設(shè)計,典型個案分析-麗灣域,項目銷售動態(tài),麗灣域預(yù)計6、7月份開盤，將推出電梯洋房和別墅產(chǎn)品，目前正在預(yù)約，收取預(yù)定房源總價的30%為認(rèn)購金；電梯洋房的樓層類型有4層，5層和8層，面積在140平米左右，一層將送10、80平朝南地下室，二層將送68平朝北地下室，頂層復(fù)式套型，面積189平米至200平米；別墅產(chǎn)品分聯(lián)排和疊加兩種類型別墅將贈送110平的地下室，面積300-500平米。9，10月份還將推出高層和小高層，主要套型是平層豪宅，面積在300至500平米，具體價格未定。,麗灣域,瑞景國際,瑞景國際總建面達到85萬方，整體定位成城南新都市主義社區(qū)以別墅、疊加別墅、電梯花園洋房、小高層、高層景觀住宅為主；戶型整體性價比相對較高，整體采取N+1戶型設(shè)置，空中花園、超大飄窗、觀景陽臺等多種功能性設(shè)計；預(yù)計下半年推出將主要以聯(lián)排、多層以及部分小高產(chǎn)品為主，價格尚未確定。,同里別墅項目較為集中，主要集中分布在以同里11、湖為中心的區(qū)域，代表項目有云水謠、中糧本源、同里花園等。,同里別墅市場概況,云水謠,中糧本源,同里花園,云水謠,項目目前在售,項目東臨4000畝肖甸湖森林公園，北接50000平米同里湖，具備別墅的先天條件；項目自身青磚、白墻、灰瓦的中式建筑風(fēng)格定位與同里千年古鎮(zhèn)的外部環(huán)境吻合度較高；項目周邊除同里湖大酒店、客運汽車新站外，自身配備了酒店、會所等設(shè)施，物業(yè)價值得到進一步提升；項目基本以雙拼、聯(lián)排別墅為主，但戶型設(shè)置卻具有獨棟別墅的特征，在一定程度上也延緩了去化速度,云水謠,項目湖景雙拼面積主要集中在380400平方米左右，聯(lián)排面積在300320平方米左右；項目雙拼戶型主打看湖的概念，整體設(shè)計采取12、大露臺的概念；聯(lián)排戶型采取中庭設(shè)計，但整體性價比并不明顯。,云水謠,云水謠項目內(nèi)部規(guī)劃了大面積的沿湖親水景觀帶，同時引同里湖水為河，開挖4條景觀河，縱橫于社區(qū)內(nèi)部與同里湖相通，將地塊分割成三座獨立而又相互聯(lián)系的島嶼，規(guī)劃中的12座江南風(fēng)情橋與三座島嶼融合成一個整體，把各個景觀組團串聯(lián)起來，營造出以水為脈、以橋相連的濃郁的江南風(fēng)情；在建筑風(fēng)格上，云水謠將傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，發(fā)掘大戶之家的庭院文化，以兩進三庭院的中國傳統(tǒng)大宅院的院落布局，融以現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以明晰的社區(qū)規(guī)劃、靈動的建筑布局、舒適的空間設(shè)計詮釋現(xiàn)代大戶之家生活。,中糧本源,中糧本源是同里古鎮(zhèn)第一個純歐式風(fēng)格的別墅項目，地勢呈島狀，由南北兩13、半島構(gòu)成，四面環(huán)水，項目內(nèi)部也是由各個小島構(gòu)成，水系相隔，水脈相通；項目主要是以突顯尊貴生活，養(yǎng)生為理念的，為了符合其養(yǎng)生理念，其綠化率達到52%，此外在整個項目內(nèi)植入了藥用植物，環(huán)島植入，同時也形成了巨大的“藥淋浴場”；,中糧本源,項目整體包含意式、西班牙式、英式以及法式等多種建筑立面；項目內(nèi)最大化實行人車分流，沿湖擁有健康步行道；項目引入紅酒會館，提供優(yōu)質(zhì)的紅酒、休閑放松的品酒及交流空間；生機飲食吧：生機蔬果、低卡健康吧，有專業(yè)的營養(yǎng)師量身定制蔬果餐；男女SPA會館；高級閱覽室以休閑咖啡吧；高純度的氧吧；與九龍醫(yī)院合作設(shè)有醫(yī)療保健中心，由專職醫(yī)師提供體檢、存檔服務(wù)。,中糧本源,通過采取不同14、的立面方式，配以不同的戶型，使得客戶選擇余地相對較大；聯(lián)排產(chǎn)品主力面積在250平方米左右；項目整體產(chǎn)品性價比效應(yīng)并不明顯。,同里花園,項目基本數(shù)據(jù),項目效果圖,項目區(qū)位圖,別墅市場分析小結(jié),吳江別墅市場分析小結(jié),從宏觀市場來看,在新國十條以及新政細則不斷完善的情況下，房地產(chǎn)整體市場將面臨較為較高的市場政策面風(fēng)險。這在短期內(nèi)將會影響高端客群的消費信心，但是別墅長期增值的預(yù)期不會改變。,從市場競爭來看,目前吳江市場上目前在售的別墅項目大都已進入尾盤，其市場供應(yīng)量主要集中在同里板塊，而松陵板塊由于其區(qū)位以及資源上的稀缺性將更凸顯其價值發(fā)展?jié)摿Γ瑥暮罄m(xù)市場表現(xiàn)來看，麗灣域以及瑞景國際后續(xù)的上市將有部分15、別墅產(chǎn)品上市，將會對本項目形成一定的影響。,從客群發(fā)展來看,目前吳江市場別墅客群主要以吳江本土客群為主，主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的私營業(yè)主為主，隨著吳江與蘇州的進一步融合，蘇州客群比例呈較為明顯的上升趨勢，盡管后續(xù)吳江客群呈向外拓展的趨勢，但其核心客群仍將以本地以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主為主。,第二部分：項目分析,二、地塊周邊配套分析,項目分析,(1)交通配套：項目鄰近的仲英大道及蘇州河路均為吳江市主干道，并且，該項目距離蘇震桃、蘇州繞城、快速干道均十分便捷，所以，強大的交通格局為后期客群的有效輻射提供支撐；(2)生活配套：,項目周邊教育配套完善，生活配套相對匱乏，并且在檔次上相對一般，所以，在后期的營16、銷說辭上做相應(yīng)完善，給客戶描述前景；,項目分析,地塊鄰近吳江新行政中心。向南為吳江南部新城，近期主力發(fā)展方向。向西與吳中區(qū)聯(lián)合開發(fā)濱湖新城。蘇州河沿線打造成為吳江的休閑景觀帶。東部主要以居住區(qū)為主。北部主要與蘇州聯(lián)合，以局部優(yōu)化為主。,三、項目周邊發(fā)展前景：,小結(jié)：吳江城市主要是向南、向西發(fā)展，本案所在區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為鄰吳江新政府的核心居住區(qū)，濱湖新城前沿片區(qū)。,（1）產(chǎn)品組成：項目由別墅產(chǎn)品與高層產(chǎn)品組成，項目產(chǎn)品具有創(chuàng)新性以及差異性特點，主要面向吳江市場的中高端客群。該部分客群比較注重產(chǎn)品的品質(zhì)以及舒適的生活品質(zhì)，他們置業(yè)的目的主要以改善性需求為主。（2）SWOT分析：優(yōu)勢（S）：A、項17、目周邊污染源較少，周邊多水系，整體環(huán)境較好；B、項目交通格局輻射范圍范圍廣，并且本案所在的區(qū)域逐漸發(fā)展成為吳江新城核心居住區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景明朗；C、板塊人員整體素質(zhì)較高；D、項目區(qū)域規(guī)劃合理，板塊升值潛力巨大；E、項目周邊教育資源豐富；劣勢（W）：A、項目周邊生活配套不完善，檔次感不強，未形成高品質(zhì)住宅氛圍；B、該區(qū)域大型樓盤均未入住，區(qū)域人氣不足；C、地塊成本較高，容易在競爭中處于不利地位；,四、產(chǎn)品分析：,項目分析,項目分析,機會（O）：A、本項目的核心區(qū)位正處于城市整體發(fā)展方向；B、區(qū)域市場客源群體的消費力較強；C、交通便利性與主城區(qū)的無縫對接；D、開發(fā)商強大的實力背景有利于項目的捆綁宣18、傳滲透及開發(fā)企業(yè)的形象塑造；威脅（T）：A、板塊周邊其他項目的興起所引發(fā)的客源分流，將給本項目造成一定程度上的影響；B、吳江市場巨大的存量使得項目面臨較大的后續(xù)去化壓力；C、項目客群存在較大的被攔截的可能性；D、房產(chǎn)調(diào)控政策收緊使得絕大部分投資型和投機性需求轉(zhuǎn)為觀望或轉(zhuǎn)變投資渠道；,第三部分：項目定位,一、項目客群定位：,項目定位,（1）就項目所處區(qū)位、檔次定位、以及目前市場在售中高端項目的客群范圍進行推導(dǎo)，我們認(rèn)為，我們的目標(biāo)客群是：主力客群：吳江市私營企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管、周邊鄉(xiāng)紳；次主力客群：蘇州外溢的高端客戶；（2）目標(biāo)客群共性分析：A、在社會地位上他們處于社會金字塔的高端，認(rèn)知程19、度及收入高，期待更為美好，更有層次的生活，追求產(chǎn)品的檔次及合理性，追求更為舒適、更具品味的生活；B、在娛樂休閑上，他們更傾向于圈層交際，同時追求同質(zhì)而居的社區(qū)氛圍，他們既會進行高爾夫球等高雅娛樂，亦會進行品茶家庭聚會等大眾消遣。,二、項目價格定位：,項目定位,依據(jù)一：成本預(yù)算法,依據(jù)二：同區(qū)域產(chǎn)品比較法,一期推案價格建議：獨棟均價15500元/平米 聯(lián)排均價12000元/平米,第四部分：項目全程營銷策略,項目全程營銷策略,一、策略總綱：,以吳江客源為基礎(chǔ)，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源,輻射蘇州、上海等周邊城市、宣傳三水環(huán)繞的城市半島居住理念，打造高品質(zhì)灣流健康人文生活社區(qū)，利用南拓西進的城市發(fā)展契機，充分20、實現(xiàn)濱河名墅的最大化利潤空間。,項目全程營銷策略,1、客群營銷策略：通過項目充分釋放區(qū)域內(nèi)主力客群的改善性需求，迅速建立優(yōu)越的社區(qū)人文環(huán)境，以高層次的居住氛圍及高品質(zhì)的項目綜合屬性吸引周邊城市追求更高品質(zhì)的改善性需求客群。外圍的強勢宣傳，在塑造項目全城知名度、吸引大量次主力客群關(guān)注的同時，更將引發(fā)區(qū)域內(nèi)主力客群對于項目的審視和重新認(rèn)識，進而引發(fā)區(qū)域內(nèi)改善性需求的頻發(fā)性爆發(fā)，直接帶動項目銷售。,區(qū)域客群為基點/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市客群為重點,一、策略分解：,項目全程營銷策略,2、產(chǎn)品力營銷策略：產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)。所以：在本案營銷過程中，我們要深度挖掘產(chǎn)品的最大展示價值。,價值展示一21、：項目純天然景觀資源，蘇州河、梅石河、知青河三水環(huán)繞的城市半島別墅；價值展示二：1.3的超低密度，尊貴個性的象征；價值展示三：北接仲英高尚生活圈、南通城南新城核心地帶、東臨主城區(qū)、西與“濱湖新城”隔河相望，強大的地段利好性造就了項目的稀缺性，賦予項目強大的升值空間；價值展示四：注重產(chǎn)品細節(jié)（人車分流設(shè)計、高配比車位、負(fù)一樓超大的可利用空間等）。價值展示五：引進新型智能化系統(tǒng)及建材標(biāo)準(zhǔn)（智能化的引進）價值展示六：品牌支撐（強大的開發(fā)商勢力品牌，造就經(jīng)典項目的問世）價值展示七：別墅用地及別墅產(chǎn)品的稀缺性,項目全程營銷策略,3、情景營銷策略 別墅產(chǎn)品的高總價注定客戶購買的謹(jǐn)慎性，利用樣板區(qū)把將來的實22、景先展示給客戶，利用現(xiàn)場入口、入口景觀區(qū)、會所等，為客營造一個真實的社區(qū)生活的氛圍，在讓客戶在購買時感受到以后住在里面的感受，將賣場引導(dǎo)和現(xiàn)場銷售融為一體，與客戶形成互動，讓客戶在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)本案的居住情趣，從而引起購買欲望，促進成交。所以：小區(qū)樣板區(qū)及主入口景觀須于9月上旬搶先完工，并且做到盡善盡美。,項目全程營銷策略,4、體驗營銷策略 體驗營銷是新進地產(chǎn)商樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一劑強心針。通過直接的體驗感受，迅速建立品牌的知名度與信任度。此策略一般用于項目盛大開盤時，通過小區(qū)實景生活展示，來增強客戶的購買信心和購買沖動。故：小區(qū)會所、樣板房及一期中央景觀帶須于9月中旬前完工；,項目全23、程營銷策略,5、關(guān)系戶營銷策略 統(tǒng)觀吳江所有別墅項目，不難發(fā)現(xiàn)其中的一個共性：每個小區(qū)都是由大小、數(shù)量不等的朋友群組成（這一現(xiàn)象不難理解，別墅客戶群都是各行各業(yè)的精英、各領(lǐng)域的佼佼者，均身處上流社會，彼此仰慕，彼此認(rèn)識，情理之中）。針對這一情況，我們提出關(guān)系營銷策略：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)配合銷售部介紹親戚朋友了解本項目，并且對于前期已購客戶介紹自己的親朋好友來本小區(qū)購房，我們應(yīng)考慮給老客戶適當(dāng)?shù)莫剟睿纾好鈨赡甑奈锕苜M。,項目全程營銷策略,6、價格策略 價格是市場營銷組合中最活躍的因素，價格的變動往往影響營銷組合中其他因素。定價是否適當(dāng)直接關(guān)系到市場的接受程度，影響產(chǎn)品在市場上競爭地位，并影響到企業(yè)的生24、存與發(fā)展，所以，在定價時必須謹(jǐn)慎：（1）評估產(chǎn)品的市場需求量，分析需求的價格彈性和影響需求的價格敏感性因素，以提高本案定價精確性；（2）長期分析、比較目標(biāo)市場上競爭者的產(chǎn)品及價格，以及可能的價格，作為本案的參考或作為項目定價的出發(fā)點；（3）項目一期銷售定價至關(guān)重要，一期銷售應(yīng)考慮在所定價格下達到當(dāng)前銷售額最大化；（4）項目整體定價須遵循爭取最大限度的擁有市場占有率，即市場份額最大化；,項目全程營銷策略,7、媒介策略：立體推廣 單一型媒體的應(yīng)用只會對區(qū)域客群產(chǎn)生影響力,全面使用各類媒體,建立立體傳播網(wǎng),同時輔之以新型的SP活動,將產(chǎn)生全面覆蓋和有效傳播。（1）主流媒體：吳江日報、電視、廣播（1025、4.8）（2）區(qū)域媒體：戶外、車載（3）新型媒體：網(wǎng)絡(luò)、電子樓書（4）特殊渠道：實景體驗、樣板營造等（5）SP活動：SP活動長期不間斷造勢,第五部分：項目整體營銷推廣 計劃,項目整體營銷推廣計劃,項目整體營銷推廣節(jié)奏：,第六部分：項目階段性營銷 推廣策略,項目一期客源思考,通過市場分析及自身產(chǎn)品分析，項目一期客戶來源主要來自以下渠道：一、開發(fā)商(股東)的親戚、朋友等關(guān)系 客戶；二、小部分前期房展會累積客戶；三、部分第一波廣告推廣導(dǎo)入客戶；四、公司旗下其他高端項目的前期累積 客戶（比如：金域華府、豪門府邸 等項目）,項目一期推案思考,找準(zhǔn)一期的目標(biāo)客戶群所在，一期推案重點即為如何有效鎖定該部分目26、標(biāo)客群,DS營銷思路：1、關(guān)系戶為第一波推廣的主力客群，針對這部分客群我們可通過小眾SP活動（例如：股東內(nèi)部朋友 聚會）釋放項目信息，促成銷售；2、股東提供關(guān)系戶聯(lián)系地址等信息，公司有針對性的做DM定點直投，讓客戶加深獲知項目信息，并 且，感受到尊貴感；3、股東邀請關(guān)系戶參加項目奠基活動，促使關(guān)系戶更深層的了解項目信息并加深情感交流；4、邀請關(guān)系戶參加金域華府、豪門府邸、濱河名墅三盤聯(lián)動活動，深度挖掘潛在客群；5、由金域華府、豪門府邸相關(guān)置業(yè)顧問電話通知別墅需求客群，釋放項目信息；6、公司股東給予銷售相關(guān)配合，平時商務(wù)往來、朋友交往可適當(dāng)?shù)脑陧椖渴蹣翘庍M行，一方面可以 挖掘潛在客群，再者可起到27、口碑傳播的作用；,項目一期推案思考,項目一期推案思考,第一階段：6月7月項目推廣期；第二階段：7月9月的內(nèi)部認(rèn)購期；不建議在這段時間開盤，別墅銷售對形象要求很高，所以在樣板區(qū)完工之前，還是以內(nèi)部認(rèn)購為由收取定金或房款。第三階段：10月份的對外公開；樣板區(qū)完工，盛大開盤,推案節(jié)奏：根據(jù)一期整體營銷思路，將一期推案工作劃分為三個階段進行：,一、推案時間安排根據(jù)本案的實際工程進度及周邊競爭個案推案時間節(jié)點，建議本案推案時間節(jié)點如下：1、6月份：項目宣傳導(dǎo)入期（1）售樓處正式進場時間節(jié)點:6月16日左右（2）售樓處正式開放時間節(jié)點:6月28日左右 為了早日實現(xiàn)銷售，售樓處需盡早對外開放，做好蓄水工作，28、為開盤工作做支撐！配合SP活動：項目奠基儀式暨售樓處啟用儀式（具體流程后面詳述）(1)傳達項目開工信息(2)借助政府、媒體的共同關(guān)注，提升項目在市場的知名度形象(3)傳達項目高端豪宅的信息，在市場中引起輿論的話題，進行 口語傳播,具體推案時間安排,奠基儀式：濱河名墅盛大奠基，半島人居御領(lǐng)吳江偉業(yè)名墅150畝生態(tài)別墅大盤今日奠基項目品牌：城市還是山水？吳江別墅遭遇尷尬的尊貴偉業(yè)濱河名墅以半島生活開啟吳江從容人居景觀生態(tài)：蘇州河畔，生活擁抱自然解析偉業(yè)濱河名墅人文生態(tài)景觀設(shè)計建筑風(fēng)格：終于，吳江迎來一位純正英倫貴族偉業(yè)濱河名墅新式古典英倫建筑風(fēng)靡吳江品質(zhì)細節(jié)：豪宅，是細膩的生命力解析偉業(yè)濱河名墅精29、密建筑細節(jié),媒體軟文配合：,2、7-9月：內(nèi)部預(yù)約期廣告配合：7月份之前所有戶外（高炮、燈箱、現(xiàn)場圍墻等）平面媒體、短信、DM直 投等開始執(zhí)行，項目進入形象推廣階段，項目信息全城實放；SP活動配合：1、股東內(nèi)部朋友聚會；2、DM定點直投；3、邀請關(guān)系戶參加金域華府、豪門府邸、濱河名墅三盤聯(lián)動活動，深度挖 掘潛在客群；4、由金域華府、豪門府邸相關(guān)置業(yè)顧問電話通知別墅需求客群，釋放項目 信息；5、大型的“蘇州層峰人士仲夏優(yōu)品會”活動；6、公司股東給予銷售相關(guān)配合，平時商務(wù)往來、朋友交往可適當(dāng)?shù)脑陧椖?售樓處進行；,推案時間安排,企劃表現(xiàn)/高炮：,企劃表現(xiàn)/高炮：,企劃表現(xiàn)/道旗：,企劃表現(xiàn)/道旗：30、,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/報廣：,企劃表現(xiàn)/圍墻：,企劃表現(xiàn)/圍墻：,企劃表現(xiàn)/圍墻：,3、8月中旬：內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購活動 向開發(fā)商關(guān)系戶內(nèi)部釋放產(chǎn)品信息，在內(nèi)部關(guān)系戶累積到一定量的前提下，向關(guān)系戶收取定金，關(guān)系房源確定。定金建議：獨棟：150萬元 聯(lián)體：80萬元如此時開發(fā)商需要回籠資金，內(nèi)部關(guān)系戶可直接簽約，繳納首付款。,推案時間安排,SP活動配合：（1）小型酒會、推薦會等形式；利益點分析：（1）該手段可提前回籠資金，緩解開發(fā)商資金壓力；（2）給外圍客戶造成一種項目搶手熱銷的感覺,意向客戶會紛紛通過關(guān)系購買該項目，進一31、步提高整個項目的尊貴性；,推案時間安排,4、10月份：根據(jù)現(xiàn)場預(yù)約情況一期正式對外公開 因素一：項目進行為期三個月的推廣，已具有一定的品牌形象，并且積累了一定量的 意向客戶；因素二：9-10月份是房產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，號稱“金九銀十”；因素三：此時間節(jié)點內(nèi)有房產(chǎn)會舉行，可借勢推盤；因素四：為了更好更快的回籠資金，本項目應(yīng)抓準(zhǔn)時機入市；因素五：樣板區(qū)完成,推案時間安排,二、推案量（3#，6#，10#，11#，15#，16#，17#、7#、8#、9#）第一波內(nèi)部認(rèn)購房源：3#01、02室，6#01、02、03室，10#，11#，15#,推案量,3#,6#,10#,11#,15#,16#,17#,第二32、波正式開盤房源：3#03室，6#04室，16#，17#及第一波剩余房源,7#,8#,9#,第三波：一期加推房源7#、8#、9#,第一波（8月中旬）：內(nèi)部認(rèn)購預(yù)計推案房源：3#01、02室，6#01、02、03室，10#，11#，15#預(yù)計推案量：獨棟 2003 聯(lián)排 3954預(yù)計推案價格：獨棟 15500元/聯(lián)排 12000元/總銷金額：7900萬預(yù)計銷售率：70%預(yù)計完成銷售額：5530萬,推案安排,三、推案安排,第二波（10月份）：一期正式對外開盤預(yù)計推案房源：3#03室，6#04室，16#，17#及第一波剩余房源預(yù)計推案量：獨棟 820 聯(lián)排 2400 預(yù)計推案價格：獨棟 15500元/33、聯(lián)排 12000元/總銷金額：4200萬預(yù)計銷售率：80%預(yù)計完成銷售額：3360萬,推案安排,第三波（12月份）：一期加推預(yù)計推案房源：7#、8#、9#預(yù)計推案量：2709.88預(yù)計推案價格：13000元/總銷金額：0.4億預(yù)計銷售率：80%預(yù)計完成銷售額：3200萬2010年一期推案共實現(xiàn)總銷售金額：1.6億,推案安排,附：,媒體投放建議,戶外媒體：針對項目客群的定位，可沿仲英大道、鱸鄉(xiāng)南路、中山南路、江興西路、笠澤路設(shè)置道旗、燈箱、高炮等；平面媒體：在吳江日報、吳江電視臺等媒體（包括網(wǎng)絡(luò)媒體）有針對性的推出相關(guān)報廣；車身、站臺：在吳江車身、公交站臺以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交、站臺中有選擇性的做項目的車34、身及站臺廣告。詳見：項目媒體計劃表,媒體投放建議,附：,項目奠基暨售樓處啟用儀式,方案目錄,活動概要 活動流程 流程簡介 氛圍布置 其它事項 費用預(yù)算,活動概要,濱湖名墅奠基暨售樓處啟用典禮,項目工地現(xiàn)場,人數(shù),約100人（政府領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、嘉賓代表.）,地點,時間,事件,2010年6月28日上午10點,活動主題,濱湖名墅奠基暨售樓處啟用儀式,活動基調(diào),美觀、大方、簡歐風(fēng)格,前期籌備,擬訂與會人員：擬訂貴賓、嘉賓名單（貴方負(fù)責(zé)）主持人的邀請：開工儀式應(yīng)由一位資深主持人主持，有過多次大型活動的主持經(jīng)驗，我方建議邀請?zhí)K州電視臺節(jié)目主持人請柬、回執(zhí)單、行車路線圖、VIP停車證的準(zhǔn)備：提前印刷好請柬35、，非本市來賓的請柬要在典禮前10天寄出，本地來賓提前7天寄出，并確認(rèn)是否到場。請柬內(nèi)附有：行車路線圖、VIP停車證等。（貴方負(fù)責(zé)，我方協(xié)助）向氣象局獲取活動當(dāng)日天氣預(yù)報情況資料；提前7天落實管轄范圍內(nèi)的交警和保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作；（貴方負(fù)責(zé)，我方協(xié)助）提前計劃好典禮用車輛：供無自備車嘉賓使用；提前一周準(zhǔn)備好本次活動的禮品和禮品袋和相關(guān)的宣傳資料。（貴方負(fù)責(zé)，我方協(xié)助）,平面布置示意圖,展板,活動流程,活動流程迎賓,活動條幅和升空氣球條幅懸掛祝賀單位賀辭活動主通道左側(cè)設(shè)蘇格蘭樂隊迎賓，右側(cè)花欄和水柱旗分兩排排開活動主會場內(nèi)部設(shè)形象看板，領(lǐng)導(dǎo)入場時由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)向市政府領(lǐng)導(dǎo)介紹項目信息,活動流程簽36、到,簽到薄采用絲綢卷軸形式，并預(yù)備毛筆和簽字筆供嘉賓選擇禮儀小姐佩戴胸花、并引導(dǎo)入場,絲籌簽名卷軸 配以毛筆、簽字筆,活動流程開場演出,開場采用法國宮廷舞，高貴、典雅、熱情,活動流程奠基儀式,領(lǐng)導(dǎo)奠基儀式的時候會場四周放飛七彩氣球彩虹機噴出彩紙把現(xiàn)場渲染的多姿多彩奠基嘉賓現(xiàn)場合影留念，祥獅在后作為陪襯,示意圖,與此同時，彩煙 彩虹機 冷焰火 鑼鼓齊鳴,活動流程奠基儀式,其他事項禮儀小姐,禮儀小姐是接待來賓的第一線人員，要求較高！,吳江電視臺新聞類主播,其他事項主持人推薦,其他事項下雨應(yīng)急措施,布置方案：,在會場搭建一座大型帳篷，將活動場地覆蓋起來。另準(zhǔn)備大功率吸塵器，清理地毯的雨水,領(lǐng)導(dǎo)接待：37、,如遇領(lǐng)導(dǎo)入場時下雨，則使用雨傘為領(lǐng)導(dǎo)來賓遮雨,備用雨傘,注：近期密切關(guān)注天氣狀況！,其他,在每個來賓的坐席上放置一份活動文件夾，包括：活動流程、活動簡介,活動文件夾（特制）：,在簽到的時候向每位記者發(fā)放一份媒體資料袋，包括：新聞通稿、活動流程、活動簡介、相關(guān)資料（圖片或視頻）,媒體資料袋：,注意事項,請柬發(fā)放應(yīng)提前預(yù)留周期，同時專人拜會聯(lián)絡(luò)，以確保目標(biāo)對象準(zhǔn)時與會；活動發(fā)言應(yīng)提早與相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)溝通，保障其充足準(zhǔn)備及會務(wù)過程的通暢；停車區(qū)域事先做好劃分預(yù)備，保有充足容量的同時，方便外圍相關(guān)引導(dǎo)，另于活動當(dāng)天的調(diào)度應(yīng)提早做好相關(guān)預(yù)案；禮品保管及發(fā)放應(yīng)做好相應(yīng)管理機制，如發(fā)放資格認(rèn)證，發(fā)放流程等，38、以防禮品流失及發(fā)放遺漏；媒體邀請接待應(yīng)協(xié)調(diào)專人負(fù)責(zé)，包括媒體工作人員的后續(xù)餐飲安排等；相應(yīng)物料準(zhǔn)備應(yīng)提前到位，據(jù)物料相應(yīng)制作流程制定詳細的進度計劃表，明確責(zé)任人，各方積極配合，以保障準(zhǔn)備工作按期限完成；明確開發(fā)商和頌唐公司人員分工，組建活動籌備小組，落實責(zé)任人，于會場提前責(zé)任區(qū)域劃分，督促區(qū)域功能設(shè)置落實到位；,時間進度表,日期,進度,方案提交,28日,19日,現(xiàn)場執(zhí)行,搭建,頌唐機構(gòu),22日,20日,16日,邀約嘉賓確認(rèn)接待、酒店預(yù)定媒體聯(lián)絡(luò)確認(rèn),物料小樣確認(rèn)噴繪色樣交于偉業(yè),彩排所有音樂確認(rèn),現(xiàn)場執(zhí)行,進度控制,除氣球、拱門、地毯、綠色植物、導(dǎo)視、水柱旗外所有物料到位，但放在臨時儲藏室,活39、動提報，所有物料設(shè)計確認(rèn)并發(fā)包,現(xiàn)場協(xié)調(diào),19日,請柬發(fā)出,主持人串詞、領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿溝通,文稿確認(rèn)主持人溝通,進場布置大棚、內(nèi)部裝飾、舞臺搭建、廁所,場地硬化完成,印刷物料交與開發(fā)商,方案確認(rèn),25日,附：,提升項目品質(zhì)建議/產(chǎn)品力建議,遠程控制式家居智能化系統(tǒng),本系統(tǒng)通過時間或事件程序進行自動化控制，居者可以在離家的情況下通過手機、固定電話或者Internet網(wǎng)絡(luò)來對家電進行遠程控制。遠程控制式家居智能化系統(tǒng)具有對家庭中的任何一件電器產(chǎn)品進行遠程控制的能力,智能化及建材建議,外窗系統(tǒng),智能化及建材建議,外墻外保溫系統(tǒng),多層超厚外墻外保溫系統(tǒng)，部分采用巖棉保溫，隔音效果強，不可燃性，防霉防藻，自40、潔長效。,智能化及建材建議,食物垃圾處理系統(tǒng),清潔、衛(wèi)生、方便，環(huán)保健康理念。,智能化及建材建議,大堂建議,大堂效果,景觀建議,建議項目東面的景觀施工與南面的一起進行，營造整個項目的景觀特色，利于一期銷售工作的開展,物業(yè)建議,建議引進諸如戴德梁行或第一太平戴維斯等物業(yè)管理界的巨頭做物業(yè)顧問，順利完成項目檔次提升的目標(biāo)。建議理由：通過提升物業(yè)品質(zhì)的手段，達到提升整個項目品質(zhì)的目的，也給整個項目的高端定位提供支撐，最終達到抬高整個項目的銷售價格，實現(xiàn)利潤最大化的目的。,會所建議,景觀建議：會所作為獨立空間，其風(fēng)格與結(jié)構(gòu)與周邊建筑風(fēng)格不一致，運用水系元素與社區(qū)整體景觀呼應(yīng)，使會所不會顯得突兀。業(yè)態(tài)建議：以功能性業(yè)態(tài)為主的高檔主題會所，可涵蓋休閑養(yǎng)生、運動健身等功能例如：SPA、綜合性咔吧（閱覽、咖啡、洋酒、雪茄）、游泳池、健身房、室內(nèi)壁球等,Thanks for your attention,謝 謝！,