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1、匯報思路發現問題定位問題解決問題,Chapter 1st*,H29項目本體分析*,目錄,Profession Creats Value，VANKE Real Estate H29 Program。,Part 1-項目本體研究項目區域分析本項目位于北部新區的人和組團，屬于居住、商貿、高新技術的開發區，地段昭示性較好,本項目位于重慶經濟最活躍、發展最具潛力、環境最宜居、交通最便利的北部新區 區域內便捷的交通條件吸納大量的地產商和人群入駐，如金科大社區，龍湖大社區等；同時促進區域內快速的經濟建設和發展 地段四周的交通網路發達，路況良好，到達主城各區即方便又快捷 城市向北發展，所在區域被定位為居住、商2、貿、高新技術為主的城市綜合性開發區 緊鄰傳統的“城市富人”-金科大社區，項目的到達性、展示性、昭示性較好,Part 1-項目本體研究項目區域分析屬于城市經濟新增長極核心區域，地段地租級差優勢明顯,項目位于人和組團，屬于區域內的主流發展板塊，物業類型多樣化，產品線較長，滿足各種置業需求客群；社區規模偏中小型項目，規劃配套設施種類豐富，包含醫療衛生、文化中心、幼兒園等,觀音橋人和組團功能定位：觀音橋主要承擔中央商務區的商務功能、市級行政辦公集中地；人和地區為國家級高新技術開發區拓展區的組成部分；龍頭寺地區為鐵路客運樞紐；寸灘地區為水路貨運樞紐、物流基地；丘堡地區為出口加工區。項目屬于國際級高新技術3、開發區拓展區（人和），地處中央商務區及市級行政辦公（觀音橋）集中地邊緣，靠近重慶鐵路樞紐（龍頭寺），輻射可滲透整個重慶兩江規劃區；區域未來將成為板塊的主流，兩江新區的成立將會帶來一系列的優惠政策，迅速提升區域的經濟發展，對本項目的價值會有較高的提升作用。,Part 1-項目本體研究交通條件分析交通通達性非常好，車行時間半小時內到達主城區各大核心商圈,項目位于人和交通樞紐附近，交通通達性非常好，距離主城各大核心商圈車行不足半小時；盡享城市便利的同時又遠離喧囂；未來的輕軌5號將經過項目，極大的縮短出行時間，有效的提升區域價值和生活品質。,Part 1-項目本體研究周邊配套資源分析項目緊鄰金科大社區4、和人和老區，配套較為齊全，基本滿足日常生活所需，高中低檔均有,項目緊靠金科大社區和人和鎮老區，包括公園、戲劇院、教育機構等各種商業、配套；區域內中高檔消費主要集中在金科大社區周邊，而人和老區商業配套檔次較低，可以滿足區域內不同需求和層次的人群。,Part 1-項目本體研究周邊產業資源分析項目區域內以高新科技產業為主，產業人知識水平和收入較高,項目鄰近高新科技產業園區，擁有高科星系寫字樓，中國電信，中國移動等大型企業，還有重慶市政集團，環衛集團，重慶農委等機關、企事業單位；就近居住需求較大。,Part 1-項目本體研究限制條件分析高鐵的修建將對本項目帶來一定的負面影響,重慶至成都的高速鐵路將從本5、項目地下經過，施工期和建成后勢必造成大量的塵埃和噪音，對項目的居住品質有一定的影響；同時從風水的角度來看，不利于項目的口碑，客戶的排斥性較大（詳見附件）,Part 1-項目本體研究項目規劃分析“陣列式“布局，景觀軸線突出，但容積率過高，整體規劃品質不足，與傳統洋房社區相比有差距。,社區容積率和建筑密度較高，降低洋房社區的品質；產品為7層及9層電梯洋房，與傳統洋房相比有差距。,道路體系明確，空間軸線主次分明；用建筑正列形成的自然景觀大道，貫穿地塊南北兩端，既是項目空間主軸線的形成也是項目重點景觀帶與景觀廣場的打造契機；產品線強調均好，充分考慮洋房各戶型的景觀和朝向；,項目位于人和組團，屬于區域內6、的主流發展板塊，物業類型多樣化，產品線較長，滿足各種置業需求客群；社區規模偏中小型項目，規劃配套設施種類豐富，包含醫療衛生、文化中心、幼兒園等,Part 1-項目本體研究產品解讀本案洋房物業各類產品套數比,從我司統計來看，洋房物業分為7層和9層兩種建筑形態的產品，總計套數為624套，其中7層洋房物業占65%，主要是平層結構為主，平層戶型占68%；總計有11種戶型面積，其中7層洋房中的A4戶型(122.5)最多，占總數的30%。,Part 1-項目本體研究產品解讀本案洋房物業各類產品價格比,備：設7層洋房均價10000元/，9層洋房均價9000元/,我司統計，設7層洋房均價10000元/，9層洋7、房均價9000元/，總價最高的戶型為A2(149.79)約150萬,最便宜為A6（101.98）約102萬，從總價各階段分析來看，從111-120萬的產品空缺，121-130萬的產品最多，占40%,Part 1-項目本體研究產品解讀產品即具備洋房基本特征，又創造重慶洋房新一代“立體多維空間”、“生態住宅”概念,戶型創新價值點：可變空間是戶型創新點之一。類似院館、陽臺這樣的可變空間兼顧住家的私密性與安全性，并提供室內居住空間與室外景觀空間的積極過渡。大量躍層戶型不僅豐富產品線，而且增強住宅空間的層次感和私密性。贈送大量面積亦是戶型的亮點。洋房產品均贈送大比例面積，迎合本地客戶需求。私密性好一二層8、獨立入戶，擁有私家花園；院落圍合，內外部人流分隔。內院通風采光利用內院天井采光，較好的解決了部分產品進深過大導致的采光通風問題。,A3 套內面積：148.33m2 躍層戶型三室一院館三衛兩廳贈送：9.5m2前院 38.9m2廳 7.7m2院館 14.2m2入戶花園,1、優勢：區位發展潛力大，是市政府未來重點打造的兩江新區范圍內；片區環境好，臨近市政公園，匯聚大量高尚住宅和知識人群；產品創新，有獨特的”立體多位空間“設計和”生態住宅“概念；交通通達性好，路網發達，路況良好，不足半小時車程便可到達主城各核心商圈；社區及生活配套完善，擁有戲劇院、公園、教育機構、高檔社區商業；產業資源豐富，靠近高新科9、技產業園區，有眾多大型企業、政府機關和高收入人群2、劣勢：社區規模偏小，密度較大，不利于打造高品質低密度物業；高鐵從地下穿越社區，噪音、污染及風水對社區的品質和口碑有一定影響；區位較尷尬，與新牌坊、大石壩或冉家壩相比，小區域發展速度相對較弱；重慶購房者對7層和9層的電梯洋房的接受度和認可度如何？,Part 1-項目本體研究項目要點歸納優劣勢分析,深化優勢，優化劣勢？我們怎么做！,Chapter 2th,市場環境研究*,Profession Creats Value，VANKE Real Estate H29 Program。,目錄,市場環境研究回答的2個問題*,Q1、重慶洋房發展歷程的是什么？10、H29項目是否提“洋房”定位？H29項目產品，在規劃上滿足洋房物業類型多樣化、產品布局獨立化、建筑形式升級趨勢、戶型多類性等洋房特征及標準。因此，H29項目具備重慶洋房的市場特征及競爭力。,Q2、本項目的市場競爭地位？通過區域、營銷節奏、總價控制等因素的界定。本項目同時面對區域內及區域外的不同競爭。主要競爭項目有保利鴻恩寺項目、龍湖石子山項目、中冶北簏原項目等為代表的區域內項目，以及藍光十里藍山、金科陽光小鎮等區域外項目。,Part 2-市場環境研究競爭項目時序篩選通過時間序列，拆分項目主力銷售期的市場競爭形勢，有效規避風險,2010年三北區域內中高端的在售和潛在洋房共計18個，其中潛在項目有11、10個；與本案在推盤時間上形成對手的項目有9個，其中潛在項目有5個。,Part 2-市場環境研究競爭項目質素/總價篩選拆分項目質素/價格/檔次的市場競爭形勢，明確主要競爭對手,中冶北麓原,中渝山頂道8號,保利鴻恩寺,勁力五星城,中渝梧桐郡,我們的競爭優勢,區域、品牌、產品,品牌、性價比、總價,品質,品牌、品質、產品,品牌、性價比、總價,本案,Part 2-市場環境研究動態競爭策略通過及時調整推售策略、價格策略，采取動態競爭，規避風險，保障項目成功,VS,Chapter 3rd*,營銷問題難點及關鍵點*,Profession Creats Value，VANKE Real Estate H29 12、Program。,目錄,營銷問題、難點及關鍵點,如何解決？,Chapter 4th,策略形成*,Profession Creats Value，VANKE Real Estate H29 Program。,目錄,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導定位觀點1：確立項目準確的市場定位，指引營銷定位,本項目的優勢與劣勢同樣明顯。規模限制、高鐵影響、高容積率等問題限制了項目品質的提升。注定了H29項目無法成為市場的絕對引領者。鼎合顧問認為“甘做追隨者”是最符合H29項目的市場占位策略！有效的發揮品牌優勢，產品特色，逐步獲得市場認可度。總結一下。忘了龍湖吧。,策略第1st章-貼切定位 溫情出13、擊營銷定位推導定位觀點2：從項目自身質素出發，尋找貼合市場的營銷定位,這一次H29到底是什么樣的產品？看區域，北部片區未來發展向好，但金科大社區后勁乏力，未免有些尷尬看競爭，潛在供應量大，10余個洋房項目將在2010年相繼面市，競爭較為激烈看劣勢，7層和9+1的洋房，市場認可度不明朗。規模較小，密度較高。看優勢，品牌已經逐漸深入人心，特色產品為營銷提供了有力支撐,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導項目對應客群屬性分類,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導客群置業需求,.經濟原則：有較好的經濟能力，可選擇的物業類型較多，因此對產品要求較高，注重產品的品質、功能、贈送面積等方14、面。,.選址原則：基于中年人群為主力客群的關系，較為看重和選擇居家的安寧，愜意的環境，擁有一定的資源景觀，基本生活交通配套齊全即可。,.客群原則：希望擁有較高素質和內涵的同層次人群作為鄰居。,.規劃原則：追求有品質的居住環境，產品齊全的功能性和較大的附加值；希望擁有可放松身心的的運動休閑場所；便利輕松的社區商業服務。,.服務原則：以人性化的服務為基準，提供多元化的服務功能，注重和加強安全性和美化性的高品質物業管理。,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導客群五大置業原則,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導目標客群AIO量表,有品中年靈魂屬性：品味生活*品牌追求*品質享受*,15、他們屬于中年一代，大部分出生在60、70后，是家庭的頂梁柱，在事業上有一定的成就感，是家庭的主要依靠，上有老，下有小需要他們來照顧,他們正處于事業的高峰期，有較穩定工作和理想的收入，有廣泛的人際關系，對生活的品味和追求不斷提升，懂得享受生活。因此，我們定義的目標客群為,有品中年,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位推導客群抽象：有品中年,有品中年價值觀*,價值關鍵詞：格調*健康*,價值關鍵詞：責任*享樂,價值關鍵詞：家庭溫馨*和睦*,策略第1st章-貼切定位 溫情出擊營銷定位通過市場、本體、客群的綜合分析對項目進行營銷定位,最懂你的洋房,營銷定位建議,品牌始終源于人性*從人性出發，是我們16、一直不懈前行的渴求。,居住是人性最美的贊歌*創造具有審美生活情趣的居住，讓建筑贊美生命,締造人性 柔軟溫情*生命是一段旅程,最懂你的洋房,案名建議,主題推廣語,（形象導入期）生命是一段旅程（蓄勢期）為您而來，城市洋房1號作品（引爆期）高人一籌的洋房（強銷期）獻給最懂得生活的您,推廣視覺演繹示意,推廣視覺演繹示意,策略底3rd章：市場拆分 動態競爭項目層面的拆分根據項目檔次、推售周期等進行拆分，明確競爭對手，采取針對性措施,策略底3rd章：市場拆分 動態競爭動態競爭動態調整推售策略、價格策略應對市場變化，形成競爭優勢,策略底3rd章：市場拆分 動態競爭客群拆分不同購買能力的客群的拆分,購買能力117、00萬元左右的客戶特征：他們是中青年一代，年齡在30-40歲之間；他們的家庭結構主要為三口之家，且小孩在10歲以下；他們的置業目的主要為首改，改善生活條件；他們是城市中的白領、教師、企業中層干部.他們的出行交通工具為私家車和出租車；他們置業最看重的是產品的舒適性、功能性及性價比。,購買能力140萬元以上的客戶特征：他們是中老年一代，年齡在38-45歲之間；他們的家庭結構為三口之家或三世同堂，上有老，下有小；他們的置業目的主要為再改，追求居家生活品質感；他們是城市中的私營老板、公務員、大型企業高官.他們的出行交通工具大部分為20萬以上的私家車；他們置業最看重的是品牌大社區、生活的品質感、愜意的環18、境。,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗精細營銷通過各個細節的處理，融入多點體驗式的營銷手段和服務，傳遞項目價值,營銷中心及展示體系的細節化設計和處理，讓客戶時時刻刻不斷感受到項目的獨到用心，充分體驗到項目的核心價值點，進行有效快速傳遞。不利因素提示，工法展示，立體投影等細節設計.,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗精細營銷通過案場的細致管理和品質服務，提升客戶滿意度，從而提升項目形象及口碑,銷售技巧培訓，禮儀服務培訓，精細化營銷管理，營銷服務，營銷技巧，從軟性上讓客戶不斷受到關懷，從而提高對項目的認同度。,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗精細營銷通過各種精細化營銷的措施，實現成功銷售，使品19、牌不斷得到提升,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗多點體驗多項目共同參與、互動體驗,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗多點體驗成熟社區體驗參與,篩選部分意向十分強的客戶，到成都項目或深圳產品研發中心參觀體驗，增加客戶購買信心。,策略第3rd章：精細營銷 多點體驗活動貫穿高頻度的體驗活動貫穿項目營銷始終，加速認知、把穩客戶、摸底價格,策略底3rd章：精細營銷 多點體驗小結通過細節打造，品質化管理和服務，拉近客戶，實現銷售，樹立良好的口碑形象,對公司企業文化更深層次理解宣傳公司品質，拔高項目形象為項目選出種子客戶，做出項目固定形象宣傳,種子客戶，形成口碑,項目規劃為陣列式布局，正南北朝向，體現景觀20、和產品視覺均好性，特色凸顯；洋房產品即傳統又有創新概念；以品牌的影響力打造獨特和稀缺的洋房物業，居住價值較高，同時能起到保值及升值作用。,策略底4rd章：強化價值 深拓客群強化價值產品開發理念,策略底4rd章：強化價值 深拓客群強化價值核心價值點,策略底4rd章：強化價值 深拓客群強化價值核心價值點,策略底4rd章：強化價值 深拓客群強化價值針對項目優勢價值，進行強化營銷推廣,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群三北區域作為本項目主力客群，在外區域也有強大購買能力,A、工作居住都在北部新區的全日生活人群目標客群置業動機：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改目標客群置業目的：滿足基本居住條21、件；改善居住環境目標客群核心屬性：北部新區區域情節濃厚營銷主攻方向：北部新區片區已入住小區和出租率較大的小區,優勢價值主張,高品質大品牌高性價比,附件：北部新區主要已入住小區：,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,B、工作在北部新區，居住不在北部新區的潛在遷入人群目標客群置業動機：首置為主目標客群置業目的：滿足基本居住條件、方便工作目標客群核心屬性：為了工作的更好,希望居住和工作能在一個地方營銷主攻方向：北部新區片區政府部門、企事業單位、高新科技園區企業,優勢價值主張,高品質大品牌小戶型,附件：北部新區片區企事業單位名單,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,C、22、工作不在北部新區，居住在北部新區的半日生活人群目標客群置業動機：首改為主目標客群置業目的：改善居住環境目標客群核心屬性：區域情節較為濃厚，并將北部新區作為自己居住的首選之地營銷主攻方向：北部新區片區已入住小區和出租率較大的小區，將拆遷或老居民樓,優勢價值主張,高品質大品牌高性價比,主要已入住小區名單,周邊銷售樓盤成交客戶名單,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,D、工作居住都不在北部新區，因特殊原因和北部新區產生了關系目標客群置業動機：首置、首改（看中北部新區居住環境、品牌品質、交通便利）目標客群置業目的：滿足基本居住條件、提高居住品質目標客群核心屬性：工作地點或原居住地點靠近23、北部新區，對北部新區有較深的了解，社會關系和活動主要集中在北部新區營銷主攻方向：商圈巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點，周邊區縣巡展、網絡宣傳,優勢價值主張,交通便利大品牌高性價比高品質,在售樓盤：招商江灣城、龍湖春森彼岸、御城華府、旭輝朗香郡、重慶國際家紡城寫字樓項目：未來國際、同聚遠景、佳樂紫光、紅鼎國際、總商會大廈、弗瑞登、國際商會大廈、加州1號、嘉年華大廈、世貿中心、國貿中心、紐約紐約商圈：觀音橋商圈、解放碑商圈周邊區縣：涪陵、萬州等,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,本案客群定位描述：居住于三北地區、渝中區、沙坪壩區的“升級”型的高層及小高層、“換代”洋房社區的3224、-45歲的中年人群為主；工作在三北地區的政府及企事業單位、通訊、軟件行業等企業中高層管理人員或骨干工作人員，私企老板的中產階層。,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,區域內競爭策略：突出差異化產品形象，深化規劃設計概念，突出設計特點，通過品牌影響力和差異特點贏得區域內市場（主要是洋房產品之間的競爭）。,區域外競爭策略：提升項目形象，細分項目賣點，體現區域價值，地段價值，產品價值，結合品牌的號召力搶奪區域外客戶。,區域內：橫掃北部新區,區域外：搶奪大江北,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群客群來源,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群通過多種重要營銷受眾的篩選和遞進25、，從而發展本項目的種子客戶,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群尋找塑造口碑的客群,業主運動會/新春答謝會/定期問候,內部認購/預約看房體驗/節日問候/交流互動,節日出游/萬客會活動/物業見面會,VIP會員招募/產品發布會/渠道巡展/定點拜訪,策略底4rd章：強化價值 深拓客群深拓客群通過種種精細化營銷的手段和多點體驗式營銷手段提升滿意度和客戶口碑,策略第4th章：強化價值 深拓客群深拓客群專業行銷小組；專屬大客戶經理；分類渠道策略,專業行銷小組，分區域掃描客戶；專屬大客戶經理直銷談判點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，點對點巡展，精準出擊目標；專項產品發布會；客戶資源整合；,近70個26、中高端樓盤客戶資料,近10個商會客戶資源（湖北、山西、四川）,多個項目行銷渠道團隊經驗,多個項目行銷渠道團隊經驗,超過10萬全國中高端客戶資料,數10套渠道搭建計劃,豐富的重慶本地渠道人脈資源,策略第4th章：強化價值 深拓客群深拓客群整合各類資源采取針對性的渠道營銷,策略第5th章：精細管理 贏在執行組織架構契合企業文化的具有豐富經驗的高效團隊,策略第5th章：精細管理 贏在執行管理理念與專業系統利用先進的營銷理念，有效的督導和把控項目工作執行,策略第5th章：精細管理 贏在執行營銷績效管理體系運用營銷績效管理的思想，提高精細化，保障執行力,策略第5th章：精細管理 贏在執行培訓系統不間斷培27、訓成長體系,房地產基礎知識培訓專業禮儀培訓銷售技巧培訓奢侈品基礎知識入門國家政策及經濟運行情況培訓項目業務針對性培訓成功案例及市場競品培訓,策略第5th章：精細管理 贏在執行專業管理系統利用管理制度，全面提升案場管理水平,管理制度：案場管理制度案場銷售接待程序案場作息時間制度案場獎懲制度案場客戶管理制度案場統計資料匯報制度服務體系：專業化服務微笑服務風險提示服務及時服務滿意度服務投訴處理服務,策略第5th章：精細管理 贏在執行客戶滿意度執行通過三位一體，相互支撐的客戶滿意度體系提升品牌,策略第5th章：精細管理 贏在執行溝通機制制定合理完善、及時有效的溝通機制對項目運作進行全面把控,方式一：周28、例會溝通機制解釋：項目確定在每周五或每周一舉行雙方例會,就本周工作總結和下周工作計劃進行梳理；方式二：不定期溝通機制解釋：項目臨時工作溝通，不定期，有事情及可立馬溝通。方式三：突發事件溝通機制解釋：項目如遇突發事件，需要雙方立馬進行協商解決。方式四：日報，周報，月報，季報，年報等溝通機制解釋：按照時間進度提交銷售統計報表。,Chapter 5th*,營銷執行要點*,Profession Creats Value，VANKE Real Estate H29 Program。,目錄,營銷執行*目錄,節點控制推售策略價格策略蓄客方案渠道計劃活動鋪排包裝體系營銷費用,Part 5-營銷執行要點營銷執行29、節點控制H29項目開盤前關鍵營銷節點控制圖,Part 5-營銷執行要點營銷執行節點控制3-12月營銷執行工作分期總控圖,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/推售策略項目推售控制思路,根據工程進度配合和銷售任務目標。鼎合建議推售策略為：1、利用質素相對較低9+1洋房低價入市，沖擊并引爆市場；2、在推盤過程中，將資源較好的房子與稍差的房子搭配銷售，避免后期產品出現單極分化；3、分組團分棟少量快速加推，有效把控產品銷售節奏，追求最佳利潤；,一階段1批次,一階段2批次,二階段,三階段,四階段,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/推售策略H29項目2010年推售排期,項目2010年開盤共分三個階30、段進行推售，銷售周期為8-9個月；計劃銷售單價為10000元/平方米，預計成交額7.2個億。2010年產品推售策略為小步快跑、穩健銷售。,1、我們根據環境、交通、配套、規劃、戶型景觀、設備、物業等多方面因素，同時針對項目在市場內的主要競爭項目進行科學詳盡的權重分析，得出市場參考價格；,10000元/平方米,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/價格策略銷售均價評定,參考潛在項目：龍湖體育公園項目、中渝山頂道8號、中渝梧桐郡、保利鴻恩寺參考二手項目：龍湖弗萊明戈、金科小城故事、龍湖大城小院,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/價格策略項目2010年年度價格走勢控制圖,Part 5-營銷執行31、要點營銷執行要點/蓄客方案蓄客模式：萬客會與項目VIP卡同時進行蓄客和客戶篩選,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/蓄客方案蓄客執行方案排期,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/蓄客方案蓄客執行計劃倒推,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/媒介整合項目媒介整合示意圖,名酒茗茶名宅品鑒酒會拉斯維加斯狂歡夜招商銀行VIP客戶專場為您創造歡樂家庭行活動家-中秋業主聯誼會圣誕舞會,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線上推廣線下推廣總體思路,整體思路：壹、第一階段主要依靠戶外，配合少量報媒建立項目形象；貳、第二階段主要以報媒及戶外為主，網絡為輔建立項目整體形象；叁、第三階段主要以報媒及32、戶外為主、網絡及廣播為輔；主要媒體：戶外、報媒、網絡輔助媒體：電臺廣播,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線上推廣1戶外布點建議,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線上推廣2報媒投放建議,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線上推廣3報媒投放建議,整體思路：1、建議投放電臺交通廣播95.5頻道向有車一族傳遞項目信息，對于高端客戶有效性強，打擊精準，推動項目在主城地區宣傳。2、適宜于路況時時播報欄目、準點報時欄目發布項目信息。3、投放9：0011：00時段，以及17：0019：00。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線上推廣4廣播媒體投放建議,Part 5-營銷執行要點營33、銷執行要點/線下渠道推廣線下渠道推廣總體思路,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣小區巡展和行銷,選址建議觀音橋步行街外賣場開放時間2010年3月底-4月初外賣場持續時間2個月左右,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣外賣場選址建議,與重點團體客戶所屬相關機構（如項目周邊重點單位、各大商會、信用卡金卡用戶、車友會、律師協會等行業組織）建立廣泛聯系，舉行小型產品說明會、進行項目推介。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣招商銀行VIP專場推介會,在目標客群頻繁出入的高端消費場所（如重慶市的五星級酒店、西城天街、北城天街及南濱路高端知名餐飲消費場所、34、星巴克、得意世界等）布置項目的宣傳資料，拓展客戶群體。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣定點渠道行銷,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣雜志投放,西南航空【對高端商務客戶實現集中覆蓋】1、該雜志覆蓋以重慶、成都、貴陽為基地的200余條航線，每期發行18萬冊，年閱讀乘客2000萬人次。2、黃金周（五一、國慶、春節）期間投放效果最佳3、費用：4.76萬元/期,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣電影貼片廣告,電影貼片廣告【對高端客戶實現集中覆蓋】1、重點投放北城天街UME影院及解放碑環藝電影院。2、大片前投放貼片效果最佳，另外暑期檔效果較好。,35、【機動性極強的客戶告知及客戶拓展平臺】,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/線下渠道推廣短信布點,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/活動鋪排1名酒茗茶名宅品鑒酒會,活動目的項目首次高調亮相活動，建立項目品牌高度，配合項目落地。活動時間4月25日活動地點金科大酒店活動內容1、邀請名人或知名業內人士為H29揭幕，并贈送其名譽會籍；2、同期進行圖片展及萬客會圖片展示；3、邀請媒體對項目進行新聞報道，借機高調入市。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/活動鋪排2拉斯維加斯狂歡夜,活動主題：拉斯維加斯瘋狂夜活動時間：2010年5月20日活動地點：銷售中心旁活動邀請：意向客戶活動形式：發放部36、分購物券通過贏取更多購物券獲取項目購房優惠券活動目的：促進與客戶的交流,促銷項目成交率,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/活動鋪排3招商銀行VIP客戶專場推介會,活動主題：招商銀行客戶專場推薦會活動時間：2010年4月24日活動地點：金源大飯店活動邀請：銀行VIP意向客戶+銀行專業人士活動形式：理財，投資會議活動目的：加強客戶投資理念；突出項目發展空間理念；促進與客戶的交流；,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/活動鋪排4為您創造歡樂家庭行活動,活動目的：加強項目的形象宣傳；延續項目品牌的影響力；促進與客戶的交流,展示發展商誠意；,活動主題：歡樂家庭體驗行活動時間：2010年3月2737、日活動地點：成都項目或深圳項目及產品研發基地活動邀請：意向客戶活動形式：在客戶報名隨機抽選部分客戶參與體驗其他項目,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/活動鋪排5家-中秋,活動主題：中秋月圓交流會活動時間：2010年9月19日活動地點：銷售中心旁活動邀請：意向客戶活動形式：通過中秋佳節邀約客戶參與共度佳節，以猜燈謎活動發放小禮品活動目的：促進與客戶的交流,促銷項目成交,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系1營銷示范環境示意,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系2樣板房包裝,兩大主題樣板間之美式經典懷舊主題樣板間建議：鵝毛筆書房/讀書庭院/歐式晚宴廳等,Part 5-38、營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系2樣板房包裝,兩大主題樣板間之美式經典懷舊主題樣板間建議：野餐花園/野花廚房等,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系3看房公共通道,與大門、營銷中心內部包裝風格協調統一，簡潔、大氣、同時注重精致細節，體現出經典、尊貴的新古典主義品質感。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系4互動設施及多媒體設備建議,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系5通過現場包裝，形成品牌支撐，對位目標客群品質需求,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/包裝體系6通過現場包裝，展現成熟、責任企業的形象,展示的力量1、現場包裝注重展現項目最為核心的利益點39、，注重細節，讓客戶有更為貼心的感受。2、用營銷的思路將項目工程開發中所涉及到的流程、體系等內容展示出來。,Part 5-營銷執行要點營銷執行要點/營銷費用營銷費用概算,1、本項目總銷額約13億，重慶本地一線發展商項目營銷推廣費用約占銷售總額的3.8%-4%，扣除銷售提成及廣告公司月費后約為2.5%-2.8%，建議本項目營銷費用按銷售總額的2.5%預提。則總體為3100萬。2、項目預計分2年開發完成，第一年營銷推廣費用約為2000萬元，考慮首期承擔項目企業品牌建議及總體形象建立的重擔，因此建議首期費用不分攤營銷中心及樣板間費用；3、招商江灣城2008年營銷費用按4.5%計提，龍湖春森彼岸營銷費用按4.5-5%計提。,THANKS感謝觀賞*期待更多溝通,Directed By Dani L,