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1、重慶象嶼兩江公元別墅營銷報告,20120801,報告思路Report ideas,第一部分策略前的思考：市場與競爭格局,宏觀政策,各地救市政策雖屢屢夭折，但各地越來越頻繁的出臺救市政策，政策的尺度也越來越寬松，政策見底信號隱約出現,2011.1.20存款準備金率上調，由18.5%上調至19%。,2011.1.28上海房產稅試點，征收對象二套房；人均面積超過60；暫定稅率6%。,2011.2.9央行加息，一年期存取款基準利率上調0.25%。一年期存貸利率分別達3%、6.06%,2011.2.24存款準備金率上調，由19%上調至19.5%。,2011.3.25存款準備金率上調，由19.5%上調至22、0%。,2011.4.6，央行第二次加息，一年期存取款基準利率上調0.25%。一年期存貸利率分別達3.25、6.31%,2011.4.21存款準備金率上調，由20%上調至20.5%。,2011.5.18存款準備金率上調，由20.5%上調至21%。,2011.6.20存款準備金率上調，由21%上調至21.5%。,2011.7.7央行第三次加息，上調0.25個百分點，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%,2011年8月12日 央行發布第二季度中國貨幣政策執行報告，指出下一階段將實施好穩健的貨幣政策，堅持調控的基本取向不變，繼續把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務。,2011.9.53、商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍,11年1季度,11年2季度,11年3季度,11年4季度,12年1季度,12年2季度,2011.12.05下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,2012.02.24下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,2012.06.08一年期存款基準利率、貸款基準利率分別下調0.25個百分點,2012.05.18下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸4、款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。,金融政策,央行發布信息顯示，要滿足首次購房家庭的貸款需求，在房貸方面，繼續落實差別化信貸政策，加大金融服務，滿足首次購房家庭的貸款需求。帶來的蝴蝶效應，會給樓市帶來一定推助力,2012.07.06金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點,別墅市場,全市別墅年均去化70萬方，金開20萬方左右，成交均價11000元/；截止12年上半年全市別墅存量60萬方，去化預計需10個月,金開09年-12年上半年別墅供求,近幾年別墅成交走勢2011年以前別墅量價齊升，年均價格增幅約為9%，2011年成交量下行，價格仍保5、持上漲態勢；今年上半年呈現量穩價跌的態勢,主要受促銷及供應結構影響，均價有一定幅度下降；別墅存量：截止今年上半年別墅存量約60萬方，按照2011年的月均去化速度，存量的消化需要10個月,別墅成交結構,全市主力成交產品為聯排和疊加產品，少量獨棟產品，聯排成交結構主力150-250；疊加主力產品為100-150,別墅去化：據不完全統計，2012年上半年主城別墅物業開盤當天成交率最高達58%，其次為高層物業，成交率為54.8%，洋房為42%；別墅物業中，聯排別墅為供應主力，去化率最高達63%，疊拼和類獨棟體量均有限；別墅各面積段成交今年上半年別墅成交以200-300的中等戶型為主，200以下占比266、%，300以上的比例為22%各類別墅面積分布疊拼集中在100-150之間，聯排集中在150-250之間，獨棟集中在400以上,區域競品梳理,區域競品主要依靠項目自身周邊資源，以及倚靠項目會所商業優勢打造,附：重慶初步別墅檔次劃分,區域競品梳理,競品中，風格多數以歐式別墅風格為主，ART DECO風格缺乏，競品面積段相對較大，有一定附加值&贈送面積體現，基本為1:2車位,區域競品梳理,區域競品主力總價在200-300萬間，疊加在200萬左右，聯排主力總價300萬左右，獨棟產品總價在400萬以上，少數1000萬以上產品，區域300-400萬總價產品稀缺,國奧村,萬科城,橡樹瀾灣,約克郡,萬科渝園,7、融創勛爵堡,橡樹瀾灣,約克郡,200萬,300萬,400萬,500萬,600萬,700萬,200-230萬,208-290萬,400-550萬,220-300萬,500-650萬,380-440萬,1080-1150萬,疊加產品,聯排產品,獨棟產品,區域競品梳理,目前區域競品項目剩余體量相對較少，8-12月預計推量14萬方左右，預計集中在8月展開推售，年底市場供應相對欠缺；區域去化標桿項目的月均成交套數在13套左右,市場總結：政策見底信號隱約出現，下半年政策有望寬松，市場前景看好全市別墅年均去化70萬方，金開20萬方左右，成交均價11000元/；截止12年上半年全市別墅存量60萬方，去化預計需8、10個月區域競品主力總價在200-300萬間，疊加在200萬左右，聯排主力總價300萬左右，獨棟產品總價在400萬以上，少數1000萬以上產品，區域300-400萬總價產品稀缺目前區域競品項目剩余體量相對較少，下半年預計推量14萬方左右，預計集中在8月展開推售，年底市場供應相對欠缺；區域去化標桿項目的月均成交套數在13套左右，其余在4、5套左右,標題位置,結論欄,目標界定,品牌目標：占位重慶豪宅品牌第一梯隊銷售與利潤目標：完成2.9萬方別墅的銷售，獲得高產品溢價空間,01、目前項目的品牌形象與高端資源型豪宅存在加大落差，項目品牌形象亟需提升02、項目前期基于剛需公寓產品的價值傳播，與城市高端圈9、層需求的層峰生活，存在斷層，項目價值亟需重塑與升華03、高端客戶的聚焦與經營，需要不同與公寓產品的營銷方式，高端客戶的生活平臺亟需建立,問題界定,我們面臨的挑戰,第二部分客戶是誰？客戶在哪？界定他們的生活觀,項目客源組成,核心客戶,江北、渝北、北碚新區客戶描述：以私營業主，公務員及企業的高級管理層為主,由于本案別墅產品面積、總價與區域內在售別墅類似，故參考周圍競品項目客戶，主力客群來自于三北地區,本案,三北區域,客戶居住主要集中在江北區、渝北區，合計約占48%，郊縣客戶占比也較大，約7%。,客戶年齡主要集中36-50歲之間，約占50%，31-35歲占比次之，約21%。,客戶居住區域、年齡分析,10、成交客戶主要分布于江北區、渝北區，約占總成交客戶的五成，成交客戶年齡段以36-50歲區間為主,成交客戶中，私營業主占比最大，共計99組，約占46%，其次為公務員，約占9%，年齡主要集中36-50歲之間，約占50%，31-35歲占比也較大，約21%。,成交客戶工作區域主要集中于三北區域，約占51%，渝中區客戶約占11%，比例相對較大，除此之外，外地工作客戶占比9%。,客戶工作區域、職業分析,成交客戶工作地點以三北區域為主，約占總成交客戶的五成；以有一定收入基礎的私營業主、公務員為主,客戶目前現有住房情況中，花園洋房占比最大，約32%，其次為別墅，約占29%，最少為高層，僅18%,成交客戶純自主的11、比例高達72%，純投資客戶僅6%。成交客戶以品質改善客為主，其中首改客戶約占3成左右,客戶購買目的、現有物業分析,成交客戶購買動機以改善型自住為主，現有居住物業中花園洋房及聯排為主,客戶家庭結構之中，三口之家占比最大，其中后小太陽家庭占比為29%，小太陽家庭其次，約占23%。,擁有私家車客戶占比高達93%,客戶交通工具、家庭結構分析,絕大部分成交客戶都擁有私家車輛，家庭結構以小太陽、后小太陽的三口之間為主,客戶認知渠道、付款方式分析,老客戶介紹及現場導示為客戶主要認知途徑，成交客戶付款以分期為主，按揭為輔,客戶對價格抗性比例最大，約占42%，其次為景觀，約占15%，第三為建筑密度和居住舒適性，12、約占11%。,客戶年收入在250-350萬之間的比例最大，約占48%，其次為150-250萬，占比為30%，可見區域客戶層次較高，支付能力較強。,客戶收入情況、抗性因素分析,成交客戶年收入在250-350萬之間比重可達5成，總價段則為客戶最大抗性,居住區域：以江北和渝北區域為主，其次是九龍坡區，再其次是沙坪壩，外省市客戶較少；工作區域：主要以渝北、江北、北部新區為主，相差不大，其中外省市工作客戶占比約9%；家庭構成：以后小太陽和小太陽的三口之家為主現居戶型：花園洋房占比最大，約32%，可見，客戶對社區規劃和居住環境較為看重；職業情況：以私企業主居多，其次是公務員；皆有一定收入水平年均收入：主要13、集中在250-350萬，有相當部分客戶在150-250萬，購房客戶支付能力較強；付款方式：分期為主，按揭為輔?？剐砸蛩兀嚎們r段為客戶最大抗性，其次為景觀,成交客群分析,他們經常參加企業里的董事大會，主持戰局 或者到新開的工廠或品牌店剪彩 或陪客戶或朋友打Golf 或各種名利場私人聚會 或參加大型公益活動 順便帶上愛人世界旅游他們喜歡將自己的成功展示給他人他們眼中掩不住從事情從小到大順遂的春風得意他們覺得活出自己的精彩才是有面子的事他們覺得一個有面子的環境、一群有面子的鄰居也許是最有面子的事,客戶描摹,身份標簽型客戶,客戶描摹,環境要讓自己非常喜歡要么有山，要么是水 崇尚自然、享受低分貝生活愛著14、重慶的山和水沐浴晨曦中的朝陽，聚集新動力在城市中擁有一片屬于自己的花園 自己的領地上度假窗簾后藏著一片山，夜色下抹出一色湖光如果隨時可以將腳探入水中就更好了,自然資源偏好型客戶,客戶描摹,他們不缺錢 年輕時夢想是在繁華處有一方屬于自己的天地 可以俯覽整個城市的光景車人 恍惚中覺得儼然是城市的主人？走的遠了 見得多了 想得明白了 喧鬧并不是自己所需 平和 靜謐 舒適的品味生活才是生活的真諦 城市邊緣，景色深處、私密空間 在臥房休憩 在書房思考 在花園踱步 擁有一棟城市別墅 換種生活方式 做生活的品鑒師！,生活方式滿足型客戶,客戶描摹,你該知道我們的北部新區是重慶未來的明珠你該知道金開大道是重慶的15、未來的“黃金之路”你該知道“富人區”已經成為我們區域的代名詞 投資跟著規劃走 資源會向明天趨步 這里有山、有水、有景色 這里有財富、有規劃、有未來 而我要做的，就是在這里有一幢房子 在這邊金色區域 我們活在當下 我們看到未來,區域認同型客戶,客戶標簽,山+水,私享湖泊,城市別墅,倍有面子,成功圈層,富人區,新區規劃,生活方式,品味,定制化,文化娛樂,客戶標簽：沉穩務實、地緣性強、重視人文,站在高處，總期望看到更美的風景；不受他人的影響，固守自己的審美觀，堅持自己的信仰，并不斷去追求自己的信仰，對喜愛的東西，便會偏執的走下去。徐先生，48歲，企業高層管理者，事業有成，品味較高。已到知天命年齡，注16、重養生，傾向于有天有地的，關于家的居住感覺，下一步置業將鎖定為大戶型的別墅產品。,熱愛這一片曾經成長、生活的小世界，歸屬感強烈，不會為一個未知的環境做出全新的改變。我生活在這里，并將一直生活在這里！馬先生一家，45歲，從出生-成長-工作一直在重慶，擁有自己的公司，雖然有較多外地的項目，仍心在故鄉，打算在區域內購置一套別墅，與家人更好的享受天倫之樂。,重慶終極改善型客戶事業有成的中年人士他們是沉穩務實、地緣性強、重視人文的財智階層,第三部分價值挖掘和標簽建立,品牌價值,象嶼集團，中國企業500強，起源廈門，服務全國。本項目作為實力雄厚的象嶼集團獻禮重慶的首號作品，定能成為兩江新區乃至整個重慶的標17、桿性佳作,區域價值,兩江新區,本案,項目位于繼上海浦東、天津濱海新區之后，中國第三個國家級新區兩江新區，兩江新區也是中國內陸唯一的國家級新區，未來發展潛力和增值空間無可限量。,地段優勢,項目位于金開大道核心，坐擁成熟、便捷的金開城市生活。周邊高檔住區林立，政府辦公場所密集，高端寫字樓群集，是重慶成熟的高端居住片區，號稱重慶“富人區”。目前項目周邊已有棕櫚泉國際花園、龍湖藍湖郡、復地上城等成熟高端社區。,本案,生態資源,目背靠6000畝照母山植物生態公園，自然資源優越，周邊頤和公園、林地公園等五大公園環伺，先天環境優美，視野開闊,景觀資源,項目有區域內稀缺的景觀資源，“純天然湖景”與山地景觀的交18、相輝映正是對智者依山傍水而居的完美闡述，除了原生態的湖景與山景，社區內還精心打造了數個主題景觀，以及近2萬平中庭景觀。,獨享湖泊資源,風水人文,項目獨有的龍脊坡地地勢，具有上風上水的運勢，切具有更好的景觀的及視野。在中國傳統建筑風水學中具有添財、保運、助勢、增福的運勢優勢且在營銷節點上龍年、小龍年住龍脈成為一大營銷噱頭,項目配套,項目內雙會所打造、恒溫泳池、露天泳池一應俱全。社區內商業街、幼兒園、籃球場、羽毛球場、公共開放綠地、親水平臺等人性化配置應有盡有。項目區域內商業配套完善，購物、餐飲、休閑、娛樂齊全。出門即可享受周邊完善配套商業。如天來大酒店、西部奧特萊斯、重慶川劇院、保利高爾夫、奧體19、中心等,產品打造,Art Deco建筑風格，領銜重慶建筑，本項目對Art Deco風格的運用，兼具完美建筑布局和華麗裝飾線條，也是在新的時代背景下，結合重慶本土的城市背景與氣質，創造出的一個生動、優雅的精神氛圍。戶型緊湊、贈送面積大、戶型方正大氣，功能分區合理，采光通風優良,價值體系,區域價值,第三個國家級新區內陸唯一國家級新區未來發展潛力和增值空間,金開大道核心區域富人區區域整體高端布局,地段優勢,照母山植物生態公園頤和公園人和公園園博園,生態資源,項目配套,社區服務體系,龍脊坡地上風上水高端領地,雙會所恒溫泳池室外泳池社區商業周邊商業,經典ARTDECO高附加值,品牌優勢,象嶼品牌500強20、企業全國布局戰略,私享湖景山水景觀主題景觀精品中庭景觀,景觀優勢,風水人文,產品打造,金開正中心/山水人文別墅,金開正中心山水人文別墅,項目形象標簽,第四部分營銷解決方案,營銷策略,影響力戰略 品牌升級系列化品牌活動，提高曝光度，提升關注度，品牌形象，實現都市豪宅締造者的品牌聯想,文化標簽植入 體驗營銷突破以稀缺的城市貴族文化為標簽，通過文化元素的植入，進行生活方式營銷,解決之道,營銷戰術分解,名人代言，提升關注，快速營造公眾影響力大事件活動炒作，建立社會影響力。,品牌造勢,差異化體驗,渠道深耕,強化價值體驗感，植入高端文化主題，重塑項目在金開大道片區的標桿地位。,全面覆蓋重慶富裕階層聚集地，21、打造高端生活平臺，實現圈層聚焦。,品牌升級與造勢 重慶名人代言系列事件炒作建立廣泛社會影響力塑造被仰望的重慶名門形象,品牌升級,政商對話系列，打造品牌城市影響力,重慶生活 重慶驕傲,重慶精英階層,文化營銷外衣,西部發展，下一黃金十年,圈層資源平臺,中國最具國際視野的領軍人物執掌世界話語權威的層峰巨頭,人物,2012金開大道城市發展高峰論壇,與會人員和企業：萬科、香港置業、龍湖、金科等區域大鱷傳播方式：主流媒體報道議題：城市高端住區的發展和未來 新形勢下的共同準則,主動躋身第一陣營，競合求發展,品牌升級,城市名人代言，打造公眾影響力,重慶精英階層,解碼項目之貴，見證城市氣度自己獨有的重慶魅力吸引22、越來越多懂得這座城市的人。,重慶女婿，大師級藝術家，與項目暨典藏城市自然資源，又蘊含的都市貴族生活氣度十分契合。,與鄧婕可以夫妻檔出演，1+12，在重慶引發公眾的高度關注,廣告代言，以身份氣質求認同,項目實景出現在明星的背景中，用極富認同的語言與客群對話，價值觀產生共鳴，低調中彰顯品質。,差異化體驗 現場包裝體系植入文化名人文化講壇詮釋山水人文別墅的內涵打造別樣的體驗,易中天,現任廈門大學人文學院中文系教授、博士生導師。他長期從事文學、美學、歷史學等多學科和跨學科研究，央視百家講壇“開壇論道”的學者，其主講的“漢代人物風云”、“易中天品三國”系列首播即獲熱評。,高文安,香港資深高級室內設計師、23、英國皇家建筑師學院院士、香港建筑師學院院士、澳洲皇家建筑師學院院士，被譽為“香港室內設計之父”。,售樓處,在售樓處中，植入文化，人文元素，或講壇,會所,多功能體驗式主題會所，結合別墅售樓處，進行部分會所功能前置,公共空間,私人會客廳,室外會客廳,茶室,書吧,會所增設休閑茶室與書吧等功能間，在裝飾上中式文化元素與國際潮流感相結合，增強整體的中西文化融合感,會所,文化名人與頂級設計師，合力打造文化風別墅樣板房,跨界合作、大師級典藏設計、文化和生活雙重私享,華潤中央公園別墅樣板房,餐廳,下沉式庭院,地下室,梁志天（SteveLeung）,香港十大頂尖設計師之一，擁有香港大學建筑學學士，城市規劃碩士多24、個顯赫學歷，積累了豐富的設計經驗。1997年創立了梁志天建筑師有限公司及梁志天設計有限公司。,大師設計樣板房,賈樟柯、梁志天系列-時尚潮流的文化演繹,新中式風格,骨子里的中國,中國第六代導演的代表人物。2006年憑借三峽好人榮獲威尼斯國際電影節金獅獎及洛杉磯影評人協會獎最佳外語片獎,賈樟柯,文化主題樣板房,示范展示區,優先進行樣板示范區的親水平臺及水景燈光打造,示范展示區,沿湖部分采用草坪等硬質鋪裝結合漫步道及不規則石堆小品打造，營造出綠色、休閑的意境,渠道深耕與圈層運營 注重實效性，全面覆蓋重慶富裕階層的聚集地整合優勢資源，經營重慶政商圈層打造具有國際觀的多元文化高端生活平臺,從城市精英階層25、潛在需求出發打造高端的生活、事業與修為平臺,【生活平臺】為業主整合更多高端品牌資源，提升高端生活體驗,方式一：利用與保利高爾夫的進行合作，買房即贈送高爾夫會籍；方式二：與保利高爾夫合作，針對象嶼兩江公元客戶開展高爾夫培訓班或友誼賽,獨享高爾夫,保利高爾夫,國際奢侈品展、名表巡回展、豪華汽車展,豪車名品名牌,奢侈品聯動,與大使館合作,海外名校說明會,活動形式：酒會參與人員：認購客戶/財富人士/媒體活動內容：誠邀成交客戶家庭出席，感受上流社會社交氛圍活動關鍵：a、利用活動挖掘客戶，b、擴大項目在于高端消費群體的影響力，c、使得認購客戶感受階層身份，形成口碑效應。,【事業平臺】為業主提供理財投資，商26、業外交等圈層平臺,通過與重慶EMBA共同合作，為業主定期提供EMBA培訓課程，提高業主的全球化戰略思維、經營管理理念、銳意創新的進取精神，以應對紛繁變換的競爭。,高端培訓,【修為平臺】為業主提升個人修養，承擔社會價值資源的整合,渝商文化沙龍 為重慶知名業內人士提供交流平臺，以下午茶/沙龍的形式，渝商活躍的各個領域展開討論。借助微博簽到、微博熱門話題互動等多重形式，提升項目關注度；通過活動，在業內圈層釋放新品信息，達到口碑傳播的效果，在市場上重塑象嶼兩江公元高端物業形象。,重慶渠道,商會、行業協會與機構客戶拓展,上海商會、浙江商會、福建商會、臺商會等記者協會、律師協會、作家協會、畫家協會等EMB27、A重大總裁培訓班同策優勢：與在渝數十家商會、行業協會和機構建立了長期合作關注，可充分利用優勢資源。,針對圈層人士聚集的商會、行業協會與機構進行針對性推介,重慶渠道,金融系統客戶拓展,精準營銷/吸引客戶,跨界營銷,重慶渠道,高端俱樂部會員拓展,針對高端圈層人士聚集的俱樂部，如高爾夫球俱樂部、高端車友會等進行聚焦,執行范圍：北部新區、渝北區、江北區等高端俱樂部聚集地執行時間：2012年10月及后期持續開展所需物料：樓書、折頁、DM海報、禮品紙巾盒等,重慶渠道,高端商務場合布點,精準營銷/吸引客戶,特定高檔商務渠道主要布點于江北、渝中兩大區域,高檔茶樓、咖啡店、部分五星級酒店建議從項目入市開始，選擇28、品牌、高檔的茶樓、咖啡店宣傳項目。,重慶渠道,高端4S店布點,采用方式：采用定期、定點駐守模式開始時間：2012年9月,后期持續性開展。,針對范圍：本區域及汽博中心高端車行,執行要點：在車行附近進行定點駐守，以派發項目海報和紙巾盒為主，吸納各區域客戶；,所需物料：DM海報、禮品紙巾盒,重慶渠道,商圈及區縣巡展,重慶渠道,飯局營銷,營銷要點;借助高檔宴會、品酒會拓展潛在客戶；深入了解客戶需求，帶給客戶尊崇感；在宴會現場布置或物料配置上適當植入項目廣告。,針對參與高端宴會、品酒會的客群，進行“一對一”VIP式營銷，聚焦性較強。,渠道工作主要配合線上推廣進行蓄客工作，分為重慶本地渠道和上海渠道；本地29、渠道主要是線下渠道鋪排，營銷活動及拓展高端客戶資源；渠道執行將是項目去化的主要保障之一。,渠道執行小結,第五部分推售和營銷鋪排,銷售價格預判,根據區域產品主力總價疊加150-200萬；聯排市場空白總價300-400萬預判項目均價：疊加單價：13000元/、聯排單價：18000元/,建議項目12年12月入市，借勢圣誕、元旦兩節，保證首批次房源快速去化，別墅一期銷售周期2012年12月-2013年9月,注：具體推售方式根據當時儲客情況確定,銷售執行,項目銷售周期維持一年，別墅一期分四批開盤，一期開盤為12年12月,第一批（別墅）：2012年12月,第二批（別墅）：2013年3月,第三批（別墅）：230、013年5月,第四批（別墅）：2013年85月,推案量,首批去化量,推案原則,12年12月,45,介于項目入市時市場因素，用較好產品入市，打開市場，造成熱銷局面，項目推售次序如圖，先期推出項目較為好的位置產品，價格平開高走，品牌逐步提升；憑借前期優勢口碑，促進三期產品銷售,價格策略,疊加單價：13000元/、聯排單價：18000元/未來價格平開高走策略,項目別墅一期產品,銷售執行,項目一期別墅持續銷售8個月，采用較好產品首先入市，入市價格為17000元/，價格未來采用平開高走策略，尾期推出低價疊加產品，快去去化，完成資金回籠,項目總銷預判,疊加單價：15000元/*7809.36=10152131、680元=1.015億元聯排單價：18000元/*21267.26=382810680=3.83億元,40,40,36,42,37,50,40,12年3月,12年5月,12年8月,項目資金回籠計劃（簽約價按均價計算疊加13000元/，聯排18000元/）首付按50%計算，貸款次月到賬50%）,2012年9月份完成銷售計劃，可實現資金回籠4.8億元,營銷總控,時間軸線,推廣策略,形象導入,銷售、開盤信息釋放,營銷執行,團隊籌備項目培訓,媒體炒作，網絡推廣起勢、導示啟動。,導入期,蓄勢期,強銷期,二批次蓄客期,10月首次開盤,推廣階段,二批次強銷期,三批次蓄客期,三批次強銷期,四批次蓄客期,四批次32、強銷期,推廣執行,報媒跟進、網絡炒作、現場銷售道具配合、線下渠道開展。,報紙、網絡、導示、主題更新；開盤活動造勢；線下行銷。,持續主流媒體保持影響力進行熱銷炒作，網絡、導示沿用，報媒發布配合節點進行活動造勢；線下行銷。,活動節點,二批次加推,三批次加推,四批次加推,五批次加推,六批次加推,五、六批次蓄客加推并持續銷售,開盤熱銷期和持續推廣,營銷團隊進場及前期客戶接待,加推、暖場活動，客戶拓展，組織上?？捶繄F，異地特賣會,政企合作、論壇峰會,慈善盛典,開盤活動,中國奢侈品展、名表巡回展、豪華汽車展 等持續活動配合加推進行,營銷預算,預估項目一期總銷約4.8億，按照1.2%提取營銷費用，約為576萬元。其中參照約克郡推廣模式適當提高了報媒和活動費用,策略回顧與總結,營銷目標：完成2.9萬方別墅銷售，總銷4.8億,核心策略之品牌影響力策略：形象上保持高舉高打策略，以名人代言和大事件炒作為主線，形成鮮明的高端品牌主張核心策略之文化標簽策略：全面導入文化元素，營造與高端圈層匹配的文化體驗核心策略之渠道深耕策略：精準渠道，密集滲透，全面挖掘重慶富商階層,主委 張文杰,市場策劃中心,業務部,企劃部,項目企劃負責人楊焠宏,市場策劃經理石廣斌,項目專案李江,美術指導趙文藝,資深文案李好,AE李小敏,策劃助理常國湞,副專李霞,附：項目團隊,Thanks,