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1、置業(yè)公司綜合計劃運營工作流程及標(biāo)準(zhǔn)管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 綜合計劃運營管理制度目錄第一節(jié) 工作流程1一、項目計劃管理流程1二、公司計劃管理流程7三、項目前期運營管理流程11第二節(jié) 工作標(biāo)準(zhǔn)14一、計劃編制、審核審批14二、問題協(xié)調(diào)14三、綜合計劃會議14四、計劃考核16第三節(jié) 工作準(zhǔn)則19第一節(jié) 工作流程一、項目計劃管理流程1、流程圖2、流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出備注1組織項目整體綜合計劃的編制1、組織部門：總公司綜合計劃運營中心2、參與部門：總公司（綜合計劃運營中心、成本核2、算中心、規(guī)劃設(shè)計部、營銷管理中心、工程管理中心、物業(yè)管理中心、常務(wù)副總、總經(jīng)理）、獨立項目公司或城市公司（總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、工程管理部、設(shè)計管理部、成本部、營銷管理部、客戶服務(wù)部、物業(yè)部、前期部、財務(wù)部）3、編制依據(jù)：項目可行性研究報告及總公司董事長、總經(jīng)理指令4、編制時間：確定項目啟動的10天內(nèi)5、編制原則：（1）總公司根據(jù)土地合同、董事長指令等確定項目整體開發(fā)期數(shù)、各期塊預(yù)估開發(fā)時間等；（2）總公司根據(jù)土地合同、董事長指令、市場情況等確定總公司管控節(jié)點的時間要求（3）獨立項目公司或城市公司根據(jù)總公司確定的重點時間節(jié)點編制項目當(dāng)期開發(fā)期塊的綜合計劃項目整體綜合計劃2審核/審批1、審核：獨立3、項目公司或城市公司總經(jīng)理、總公司常務(wù)副總、總經(jīng)理2、審批：董事長3、備案：總公司、獨立項目公司及城市公司各職能部門項目整體綜合計劃3組織項目年度綜合計劃的編制1、組織部門：總公司綜合計劃運營中心2、編制依據(jù)：項目整體綜合計劃3、編制時間：項目整體綜合計劃通過的10天內(nèi)4、參與編制：（1）獨立項目公司或城市公司參與部門：總經(jīng)理、工程管理部、營銷管理部、前期部、物資管理部、行政人事部、財務(wù)部（2）總公司參與部門：工程管理中心、營銷管理中心、規(guī)劃設(shè)計部、物資管理中心、人力資源部、成本核算中心項目整體綜合計劃項目年度綜合計劃4審核/審批1、審核：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理、區(qū)域公司總經(jīng)理、總公司對口4、職能部門、總公司常務(wù)副總2、審批：總公司總經(jīng)理項目年度綜合計劃5組織項目月度綜合計劃的編制1、組織部門：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理助理2、獨立項目公司或城市公司參與部門：總經(jīng)理、工程管理部、營銷管理部、前期部、物資管理部、行政人事部、財務(wù)部項目年度綜合計劃項目月度綜合計劃6審核/審批1、審核：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理、區(qū)域公司總經(jīng)理、總公司對口職能部門主管副總2、審批：總公司常務(wù)副總項目月度綜合計劃7各專項計劃的實行1、獨立項目公司或城市公司各職能部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織專項計劃的實行、調(diào)整及部門內(nèi)部的計劃協(xié)調(diào)會2、專項計劃分類（1）項目營銷推廣計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司營銷管理部5、編制時間：項目整體綜合計劃通過后15天內(nèi)（2）項目設(shè)計進(jìn)度計劃編制責(zé)任人：總公司規(guī)劃設(shè)計部編制時間：項目整體綜合計劃通過后15天內(nèi)（3）項目工程進(jìn)度計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司工程管理部編制時間：建筑方案設(shè)計天通過后7天內(nèi)（4）項目采購需求計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司工程管理部編制時間：項目工程進(jìn)度計劃通過后5天內(nèi)（5）項目資金計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司財務(wù)部編制時間：項目采購需求計劃通過后10天內(nèi)（6）項目銷售進(jìn)度計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司營銷管理部編制時間：開盤前3個月（7）入伙計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司營客服部編制時間：入伙前3個月6、（8）報批報建控制計劃編制責(zé)任人：獨立項目公司或城市公司前期部編制時間：項目整體綜合計劃通過后15天內(nèi)項目整體綜合計劃項目年度綜合計劃XXX專項計劃8項目計劃的全面推進(jìn)責(zé)任部門：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項目綜合計劃的執(zhí)行、調(diào)整及跨公司跨部門的計劃協(xié)調(diào)會9重大節(jié)點計劃的推動和監(jiān)控總公司綜合計劃運行中心總監(jiān)負(fù)責(zé)組織各項目重大節(jié)點時間的推動和監(jiān)控、調(diào)整及開展橫向（總公司各部門）、縱向（各級公司）之間的計劃協(xié)調(diào)工作10審核/審批由計劃的原審核審批部門進(jìn)行審核/審批11調(diào)整后的計劃執(zhí)行1、獨立項目公司或城市公司責(zé)任部門：總經(jīng)理、工程管理部、營銷管理部、前期部、物資管理部、行政人事部、財務(wù)部27、總公司責(zé)任部門：工程管理中心、營銷管理中心、規(guī)劃設(shè)計部、物資管理中心、人力資源部、成本核算中心3、支持性文件序號文件名稱備注124、記錄要求序號記錄名稱附表1項目開發(fā)建設(shè)計劃表2項目營銷計劃表3項目物資采購計劃表4項目人力資源配置計劃表二、公司計劃管理流程1、流程圖2、流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出備注1組織地產(chǎn)集團(tuán)年度計劃（初稿）：1、組織部門：地產(chǎn)集團(tuán)綜合計劃運營中心2、參與部門：地產(chǎn)集團(tuán)各職能部門、區(qū)域公司、城市公司、獨立項目公司負(fù)責(zé)人3、編寫的依據(jù)：地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃、地產(chǎn)集團(tuán)三年經(jīng)營計劃、控股集團(tuán)最新要求。地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃、地產(chǎn)集團(tuán)三年經(jīng)營計劃2審核、審批：1、審8、核：總公司總經(jīng)理；2、審批：董事長。3、備案：總公司各職能部門、獨立項目公司、城市公司各職能部門。3負(fù)責(zé)部門（獨立項目公司、城市公司）年度計劃的編制：1、負(fù)責(zé)部門：地產(chǎn)集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人（城市公司、獨立項目公司總經(jīng)理助理）2、編制的依據(jù)：地產(chǎn)集團(tuán)年度計劃。地產(chǎn)集團(tuán)年度計劃4審核、審批：1、審核部門：本各職能部門（獨立項目公司、城市公司）負(fù)責(zé)人、本職能部門（獨立項目公司、城市公司）主管領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理。2、審批：地產(chǎn)集團(tuán)董事長。5負(fù)責(zé)部門（獨立項目公司、城市公司）月度計劃的編制：1、負(fù)責(zé)部門：地產(chǎn)集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人（城市公司、獨立項目公司總經(jīng)理助理）；2、編制的依據(jù)：本職能部門的年度計劃9、。各職能部門的年度計劃6審核、審批：1、審核部門：本各職能部門（獨立項目公司、城市公司）負(fù)責(zé)人、本職能部門（獨立項目公司、城市公司）主管領(lǐng)導(dǎo)。2、審批：地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理。7負(fù)責(zé)各職能部門（獨立項目公司、城市公司）年度計劃、月度計劃的推動和監(jiān)控：各職能部門（獨立項目公司、城市公司）負(fù)責(zé)本身年度計劃、月度計劃的推動和監(jiān)控。8組織職能（獨立項目公司、城市公司）內(nèi)的計劃協(xié)調(diào)會的召開：1、不涉及跨部門（獨立項目公司、城市公司）的協(xié)調(diào)會：由本職能部門（獨立項目公司、城市公司）組織召開；2、涉及跨部門（獨立項目公司、城市公司）的協(xié)調(diào)會：由地產(chǎn)集團(tuán)企綜合計劃運營中心協(xié)調(diào)召開。9負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)年度計劃實施情況的監(jiān)控10、：責(zé)任部門：地產(chǎn)集團(tuán)綜合計劃運營中心。10組織地產(chǎn)集團(tuán)級、跨職能的計劃協(xié)調(diào)會的召開：1、地產(chǎn)年度計劃協(xié)調(diào)會召開：地產(chǎn)集團(tuán)綜合計劃運營中心負(fù)責(zé)組織；2、地產(chǎn)集團(tuán)中跨部門、跨項目公司的計劃協(xié)調(diào)的召開：由地產(chǎn)集團(tuán)綜合計劃運營中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)召開。11審核、審批：由計劃的原審批部門進(jìn)行審核/審批。12調(diào)整后的計劃執(zhí)行：各計劃執(zhí)行部門根據(jù)最新的計劃實施工作。3、支持性文件序號文件名稱備注124、記錄要求序號記錄名稱附表123三、項目前期運營管理流程1、流程圖2、流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出備注1項目工作群組建：1、組建的時機：取得土地，決定項目開發(fā)的3天內(nèi)；2、成員的構(gòu)成：項目經(jīng)理（負(fù)11、責(zé)人）及各職能（前期、營銷、設(shè)計、工程、成本）負(fù)責(zé)人、項目責(zé)任人（前期、營銷、設(shè)計、工程、成本）。項目組成員名單2提供人員支持。責(zé)任部門：房地產(chǎn)集團(tuán)人力資源部。3組織項目整體綜合計劃編制詳見項目計劃管理流程。4項目前期工作文件編制：1、編制的時機：（1）確定項目開發(fā)的一周內(nèi)，完成項目前期工作清單的編制；（2）確定項目開發(fā)的一周內(nèi)，完成項目整體綜合計劃的編制；（3）確定項目開發(fā)的30日內(nèi)，完成項目風(fēng)險管理計劃表的編制；2、編制的責(zé)任者：（1）項目前期工作清單：項目經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）組織，項目群成員參與；（2）項目整體綜合計劃：綜合計劃運營中心組織，項目工作群成員參與；（3）項目風(fēng)險管理計劃表：項目經(jīng)12、理（負(fù)責(zé)人）組織，項目群成員參與。項目前期工作清單項目整體綜合計劃項目風(fēng)險管理計劃表5參與編制：責(zé)任責(zé)：項目工作群。6審核/審批：1、審核責(zé)任：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理2、審批責(zé)任：地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理。7項目前期工作事項的實施：責(zé)任者：項目工作群。8推動與監(jiān)控：責(zé)任者：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理。9是否需要調(diào)整：提出者：項目工作群、獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理。10組織跨部門協(xié)調(diào)：責(zé)任者：獨立項目公司或城市公司總經(jīng)理11審核/審批：責(zé)任者：由原審批部門審批。12根據(jù)調(diào)整后的要求執(zhí)行：責(zé)任者：項目工作群3、支持性文件序號文件名稱備注1項目計劃管理流程24、記錄要求序號記錄名稱附表1項目前期工作13、清單2項目風(fēng)險管理計劃表3第二節(jié) 工作標(biāo)準(zhǔn)一、計劃編制、審核審批1、城市公司、獨立項目公司各部門按照要求負(fù)責(zé)制定整體的綜合計劃，并按要求提交總經(jīng)理助理，總經(jīng)理助理組織總經(jīng)理以及相關(guān)部門討論調(diào)整后，提交總公司綜合計劃運營中心計劃審核部審核。（1）項目開發(fā)建設(shè)計劃編制部門：設(shè)計管理部、前期部、工程管理部（2）項目營銷計劃編制部門：營銷管理部（3）項目物資采購計劃編制部門：核算部、工程管理部、物資管理部（4）項目人力資源配置計劃編制部門：各職能部門、行政人事部（或人事部）（5）項目資金計劃編制部門：各職能部門、財務(wù)部2、綜合計劃運營中心計劃審核部經(jīng)理審核各項目公司綜合計劃，針對各項目公司綜合計劃存在14、的問題，提出整改意見，要求項目公司整改。3、綜合計劃運營中心計劃審核部經(jīng)理將各項目公司按要求整改后的綜合計劃，提交綜合計劃運營中心總監(jiān)，綜合計劃運營中心總監(jiān)組織設(shè)計、物資、工程、營銷、物業(yè)、人事等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)共同研討審核后，下發(fā)給獨立項目公司、城市公司、項目公司，要求項目公司按此執(zhí)行，同時，區(qū)域公司、城市公司加強檢查監(jiān)督和執(zhí)行工作。二、問題協(xié)調(diào)1、城市公司或獨立項目公司總經(jīng)理助理針對條線管理與項目推進(jìn)之間存在的問題，及時提交綜合計劃運營中心進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。2、綜合計劃運營中心組織相關(guān)部門針對問題進(jìn)行調(diào)查研究，制定初步的解決方案，提交房地產(chǎn)公司總經(jīng)理審核后執(zhí)行。3、半年度，根據(jù)上半年的綜合計劃運營15、情況，對年度計劃進(jìn)行調(diào)整。三、綜合計劃會議（一）會議組織1、會議時間每月5號召開月度綜合工作計劃會議；每月20號召開月中綜合工作計劃會議（營銷擴大會）；2、參加人員 控股集團(tuán)：董事長、常務(wù)副總房地產(chǎn)集團(tuán)：常務(wù)副總、財務(wù)副總、成本副總、材料副總、營銷總監(jiān)、綜合運營中心負(fù)責(zé)人、部門經(jīng)理、工程管理中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人、設(shè)計管理中心負(fù)責(zé)人、企劃部負(fù)責(zé)人、人力資源部負(fù)責(zé)人、行政部負(fù)責(zé)人區(qū)域公司：董事長、總經(jīng)理城市公司：董事長、總經(jīng)理、總助、營銷管理部、工程管理部、設(shè)計管理部、物業(yè)部項目公司：總經(jīng)理、工程部、行政部負(fù)責(zé)人3、會議主持人：房地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總（二）月度綜合計劃會議1、會議議程：（1）16、總結(jié)本月工作計劃完成情況；（2）分析研究當(dāng)前工作中存在的問題；（3）安排下月綜合工作計劃。2、發(fā)言順序：（1）財務(wù)副總通報本月各項目銷售指標(biāo)完成情況、全面預(yù)算執(zhí)行情況；（2）各項目總經(jīng)理匯報：未完成計劃的原因（完成計劃內(nèi)容可不必說明）目前工作中存在的問題及需要解決的問題（總公司條線負(fù)責(zé)人當(dāng)場討論解決）本項目下月工作計劃安排。（3）各項目營銷負(fù)責(zé)人通報當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及土地交易情況；（4）集團(tuán)營銷總監(jiān)點評本月營銷計劃執(zhí)行情況；（5）集團(tuán)工程管理中心負(fù)責(zé)人點評本月工程建設(shè)計劃執(zhí)行情況，回答并解決工程上存在的問題；（6）總公司綜合計劃運營中心負(fù)責(zé)人總結(jié)本月工作、部署下月綜合工作計劃；（7）房地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)17、副總總結(jié)本月工作、部署下月綜合工作計劃；（8）控股集團(tuán)常務(wù)副總發(fā)言；（9）董事長作指示。3、月度綜合計劃的確定：各項目公司根據(jù)月度綜合工作計劃會議形成的決議，調(diào)整下月綜合工作計劃，并在下月3號之前調(diào)整后報綜合計劃中心，經(jīng)審核合格后，在5號之前發(fā)布。（三）月中綜合計劃會議（營銷擴大會議）1、會議議程：對照月度綜合計劃指標(biāo)，督查半月銷售指標(biāo)完成情況；解決當(dāng)前影響月度銷售計劃的問題；部署下半月營銷工作；2、發(fā)言順序：（1）財務(wù)副總通報半月各項目銷售指標(biāo)完成情況；（2）各項目總經(jīng)理匯報：未完成銷售計劃的原因（完成計劃內(nèi)容不必說明）；目前工作中存在的問題和需要解決的問題，（總公司條線負(fù)責(zé)人當(dāng)場討論解決）18、；（3）各項目營銷負(fù)責(zé)人通報當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及土地交易情況；（4）集團(tuán)營銷總監(jiān)點評半月營銷工作情況；（5）集團(tuán)工程管理中心點評半月工程建設(shè)計劃執(zhí)行情況，回答并解決工程上存在的問題；（6）總公司綜合計劃運營中心負(fù)責(zé)人總結(jié)本月工作、部署下月綜合工作計劃；（7）房地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總總結(jié)半月工作、安排下半月重點工作；（8）控股集團(tuán)常務(wù)副總發(fā)言；（9）董事長作指示。3、會議決議：月中會議形成決議，列入每條線的周工作計劃中，納入考核。四、計劃考核（一）項目公司月度綜合計劃考核（二）考核對象：各區(qū)域公司、城市公司、獨立項目公司、項目公司考核者：總公司綜合計劃運營中心計劃考核部（三）考核內(nèi)容：1、銷售計劃的達(dá)成情況19、，其中包括銷售回款的完成情況、銷售面積的完成情況、銷售額的完成情況（銷售回款指已經(jīng)簽約的客戶所有的回款，包括現(xiàn)金和貸款。銷售額指簽約并且已經(jīng)付清首付的銷售額）。2、開發(fā)建設(shè)計劃關(guān)鍵節(jié)點的完成情況，其中包括前期、設(shè)計、建設(shè)、峻工交房四個階段各項關(guān)鍵節(jié)點的完成情況。上述考核內(nèi)容詳見“月度綜合計劃考核表”。（四）考核方法1、每月1日到次月30日為一個考核周期。2、月度考核備案，季度兌現(xiàn)，年度統(tǒng)一結(jié)算。3、對照“月度綜合計劃考核表”將指標(biāo)與實際完成情況一一對照打分。4、評分規(guī)則：（1）銷售計劃評分，完成指標(biāo)的100% ，100分，完成指標(biāo)的80%， 80分，以此類推。（2）開發(fā)建設(shè)計劃評分，針對關(guān)鍵時20、間節(jié)點進(jìn)行考核，考核關(guān)鍵時間節(jié)點的達(dá)成率，達(dá)成率就等于得分（每月總公司工程條線根據(jù)各項目的實際情況下達(dá)關(guān)鍵時間節(jié)點的達(dá)成指標(biāo)）。（3）考核最后得分=營銷得分*60%+工程得分*40%（五）考核流程1、每月1日各項目公司按照“月度綜合計劃表”統(tǒng)計完成結(jié)果并進(jìn)行自評，自評結(jié)果由城市公司或獨立項目公司總經(jīng)理助理統(tǒng)一上報給區(qū)域公司總經(jīng)理、總公司綜合計劃運營中心，同時報下月綜合計劃，總公司綜合計劃運營中心將各項目公司上月自評結(jié)果及下月綜合計劃統(tǒng)一發(fā)至總公司對口條線領(lǐng)導(dǎo)審核。2、每月3日總公司領(lǐng)導(dǎo)審核完畢，在每月5日的綜合計劃會議上宣布上月各項目公司的考核得分，下達(dá)下個月各項目公司的考核指標(biāo)。并由總公司綜21、合計劃運營中心于第二天將確定的“綜合計劃”及“考核指標(biāo)”下發(fā)區(qū)域公司、城市公司（獨立項目公司）以及項目公司執(zhí)行。3、每季度第一個月5日的綜合計劃會上，總公司常務(wù)副總將公布各項目公司上一季度的考核評分。（六）考核結(jié)果的調(diào)整1、由于市場客觀環(huán)境的變化導(dǎo)致原定考核指標(biāo)的合理性受到影響，項目公司可以申請指標(biāo)調(diào)整。2、指標(biāo)調(diào)整每季度進(jìn)行一次，以確保考核更合理。（七）考核結(jié)果的應(yīng)用考核結(jié)果與項目公司的責(zé)任狀考核綜合考慮一并兌現(xiàn)。（八）城市公司的綜合計劃考核區(qū)域公司、城市公司所轄項目的平均分即為區(qū)域公司、城市公司的綜合計劃考核分。第三節(jié) 工作準(zhǔn)則序號獎罰要點獎罰金額扣分分?jǐn)?shù)獎罰權(quán)行使人備注1未按照制度要求編22、制各類計劃的相關(guān)責(zé)任人處以100元/次罰款相應(yīng)扣0.1分獨立項目公司、城市公司總經(jīng)理，綜合計劃運營中心總監(jiān)、考核部經(jīng)理2項目上報計劃敷衍了事的處罰計劃編制人200-500元/次相應(yīng)扣0.2-0.5分綜合計劃運營中心3所報計劃為應(yīng)付檢查，偏差超過10或時間偏差10天以上計劃編制人、審核人200元/每次罰款相應(yīng)扣0.2分綜合計劃運營中心4計劃出現(xiàn)問題不及時調(diào)整糾正或調(diào)整糾正應(yīng)付了事的 每次罰款200-500元相應(yīng)扣0.2-0.5分綜合計劃運營中心5在執(zhí)行過程中不按照審批計劃執(zhí)行的每次對當(dāng)事人處以200-500元罰款相應(yīng)扣0.2-0.5分綜合計劃運營中心6計劃的審核人未按照制度進(jìn)行審核對計劃審核人200元/次罰款相應(yīng)扣0.2分綜合計劃運營中心