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1、嘉興商業(yè)項目開發(fā)方案測算 哥倫布商業(yè)股份有限公司 08月 指 標 數(shù) 值 單 位 備注 總用地面積 47996 平方米 容積率 2.78 積率面積 133300 平方米 首層面積 20000 平方米 考慮高壓線退界因素 可售面積 46600 平方米 若按35%的可售計算 注：以上指標為通過A、B、C三個地塊的綜合指標折算后得出。 分析： 鑒于本案周邊商業(yè)成熟度以及住宅價格（約6000元/ 左右），且項目受銷售率 約束，實際塔樓開發(fā)價值較差，所以結(jié)合以上對于本案商業(yè)價值大小的分析，本案應(yīng) 盡量加大裙樓商業(yè)面積，減少塔樓面積，從而減少項目的整體開發(fā)成本。 另外，目前實際各大賣場入駐條件均要求甲方對2、物業(yè)具有產(chǎn)權(quán)證、土地證，因此 建議本案地下部分商業(yè)面積計容。 分析： 本案在開發(fā)模式上經(jīng)不開發(fā)商初步溝通為部分銷售型商業(yè)模式，而部分銷售型 模式結(jié)合哥倫布的三代產(chǎn)品模式可以分為兩種類型： 類型一：盒子+街區(qū)，這種模式有點類似于萬達的模式。 類型二：室內(nèi)室外結(jié)合型，這種為哥倫布獨創(chuàng)的三代產(chǎn)品。 本案將結(jié)合兩種模式迚行開發(fā)測算，以幫助甲方形成開發(fā)判斷。 指 標 數(shù) 值 單 位 首層面積 總用地面積 47996 平方米 容積率 2.78 總建筑面積 153300 平方米 計容積率面積 133300 平方米 地上建筑面積 118300 平方米 其中：購物中心商業(yè) 52000 平方米 16000 金街 3、11000 平方米 5000 塔樓 55300 平方米 地下建筑面積 35000 平方米 其中：計容商業(yè) 15000 平方米 商業(yè)計容 建筑密度 44% 首層建筑占地面積 21000 平方米 估算 評價： 此規(guī)劃指標實際對該項 目的價值有一定影響，主要體 現(xiàn)在：（1）項目現(xiàn)有建筑密 度約44%，（2）若負一樓丌 計容，則塔樓面積增加15000 （因?qū)嶋H考慮四樓及四樓以 上面積變現(xiàn)能力較差）。 指 標 數(shù) 值 單 位 首層面積 總用地面積 47996 平方米 容積率 2.78 總建筑面積 153300 平方米 計容積率面積 133300 平方米 地上建筑面積 118300 平方米 其中：購物中心商業(yè) 62000 平方米 20000 塔樓 56300 平方米 地下建筑面積 35000 平方米 其中：計容商業(yè) 15000 平方米 商業(yè)計容 建筑密度 43% 首層建筑占地面積 20000