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1、策劃流程 前期策劃篇簡介 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價格定位 開發(fā)周期 銷售周期 經(jīng)濟(jì)效益 分析 推廣方案 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 市場研究 地 塊 產(chǎn)品 方案 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 產(chǎn) 品 方 案 微 調(diào) 美象化 第一階段：可行性研究第一階段：可行性研究 宏觀市場、區(qū)域市場 風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同 因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做 出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn) 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標(biāo)值 的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比 供給預(yù)測、需求預(yù)測2、價格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、 管理費、稅費等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費用預(yù)測 財務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險評估 第二階段：項目市場研究第二階段：項目市場研究 地塊 潛在客戶分析 項目價值分析 競爭環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 競爭環(huán)境競爭環(huán)境 項目價值項目價值 潛在客戶潛在客戶 研究結(jié)論研究結(jié)論 競爭環(huán)境 房地產(chǎn)環(huán)境 競爭樓盤 經(jīng)典樓盤 成功案例 區(qū)位價值 項3、目資源 周邊客群 歷史客群 特有客群 投資客群 新生客群 市場狀況 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 第三階段：項目定位第三階段：項目定位 尋找均衡點 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投 資 效 益 SWOTSWOT分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 客戶定位客戶定位 價格定位價格定位 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會 威脅 定位策略 定位描述 產(chǎn)品建議 定為依據(jù) 客戶描述 定位策略 定位方法 靜態(tài)分析 動態(tài)分析 第四階段：初步推廣方案第四階段：初步推廣方案 首先，給項目一個形象 項目總體形象定位 其次，告訴甲方我們準(zhǔn)備怎么賣 銷售策略 重要的一點，給甲方一本明白賬 推廣費用預(yù)算表 接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好 推廣策略 最后最重要的一點，把你明確的工作計劃告訴甲方 營銷工作總體時間表 經(jīng)濟(jì)收益分析經(jīng)濟(jì)收益分析 1、房地產(chǎn)投資及收入估算 2、房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)介紹 3、實例分析 靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)