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1、公司前期開發部經理崗位職責及項目取得階段管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一部 前期開發部職能、崗位編制與職責一、部門職能一級職能二級職能三級職能土地儲備與開發，所有項目全程開發跟蹤土地投資對重點區域市場及全國熱點地區土地供應及開發情況建立信息跟蹤機制；土地政策和房地產開發政策的跟蹤掌握； 項目開拓信息收集、跟蹤、分析和報告；開發條件踏勘調查； 土地權屬、規劃調查； 項目前期可行性研究報告；土地出讓合同簽訂；土地儲備，包括招拍掛、一級開發、項目收購。一級開發以地區為主的：一級開發政策的跟蹤掌握；一級開發管理2、部門關系的建立； 一級開發申報并跟蹤審批；一級開發的投標；一級開發實施方案編制（委托、自行等）。開發手續負責控制性詳細規劃調整和修建性詳細規劃的申報審批；北京項目：土地出讓金交納、土地證辦理；工程規劃許可證辦理及該階段之前所有相關專業口咨詢、申報與審批；市政工程條件調研組織與報告；參與方案設計審核；主協調規委、國土局、發改委、建委及各專業口等政府部門的關系；外地項目：負責指導審定方案或用地規劃許可證之前相關手續，之后協調監督、辦理及監管開發進度，全程跟蹤控制。二、崗位設置與編制 定編5人部門名稱前期開發部直接主管總裁助理部門內部崗位設置崗位名稱崗位編制說 明1、經理1人2 土地開發崗2人3、土3、地儲備崗2人三、崗位職責 部門經理 根據集團總體計劃，制定本部門工作計劃，全面負責前期開發部各項業務工作； 負責全面跟蹤反饋房地產相關新政策法規，并組織學習研討； 對兩地的土地開發情況及供應建立明確的信息跟蹤機制； 根據集團發展需要，儲備、洽談新項目； 會同投資發展部對新項目進行可行性研究，出具部門的可行性意見； 與投資發展部組織各類新項目合作協議的草擬及審核，協調相關其他部門與合作方接洽； 制定一級開發各項策略，指導部門辦理土地一級開發相關的各類手續； 編制一級開發招拍掛競標文件，負責土地上市交易全過程手續辦理； 指導部門人員辦理控制性詳細規劃研究工作及相關手續； 協調投資發展部組織項目可行4、性研究報告的制定； 協調維護各委辦局良好的業務關系； 協調與其他職能部門業務工作； 組織辦理用地規劃許可證之前以及方案審批各項相關開發手續。在京項目負責辦理建設工程規劃許可證之前的各項相關開發手續辦理，組織編制市政工程條件調研報告（指導協調包括開工證、銷售證、竣工備案等后期全部手續辦理工作）； 外地項目：負責指導監督，用地許可證之前的各項手續辦理。了解當地開發程序、相關政策、審核開發計劃、分析節點問題、審核各項經濟技術指標。指導、監督包括用地規證、工程規劃許可證、開工證、銷售證及竣工備案的全部手續辦理工作； 組織集團前期開發工作向項目公司的移交對接，并指導、協調、監控各項目公司后續開發工作；土5、地儲備崗 負責對項目前期開發工作過程中的工作協調； 組織土地權屬，規劃狀況，開發條件調查； 編制一級開發實施方案，辦理土地一級開發的相關手續的總體協調； 組織實施一級開發建設，協調驗收上市； 辦理項目規劃相關手續，取得修建性詳細規劃批復、規劃意見書、設計方案審查、規劃用地證、工程規劃許可證等 在項目報建階段，負責與相關設計院及審圖單位對接工作 協助部門經理進行新項目信息收集 根據部門要求負責與項目公司的開發對接業務 部門經理不在時，代理部門經理職責 完成領導交辦的其他工作土地開發崗 負責某一項目開發相關手續 參與地盤接收、關系接洽 負責環評、交評的審批工作 負責文物、園林、環保等專業性審批工作6、 負責人防、消防、地震等行業管理部門的審批工作 負責項目相關的定線、測繪等相關工作 負責項目發改委立項、開工計劃審批工作和工程檔案登記 完成領導交辦的各項具體工作 根據部門要求指導各項目公司辦理規證以后的各項開發手續 做好所屬工作范圍內資料的整理和歸檔工作 負責項目周邊市政源口條件的資料調查、分析（上水、雨污水、燃氣、電力、熱力、電信、道路交通組織等） 負責項目紅線內基礎資料的調查與匯總（現狀、地下管網、規劃中的管網、地上物情況統計等） 負責編制市政工程條件調研報告 負責對接項目公司并參與審查紅線內外市政工程設計方案，就其規范性、合理性、經濟性進行分析并提交相關報告 負責市政工作所有相關手續的7、辦理 負責與項目公司對接有關市政問題的業務。 負責對接項目公司做好各項目市政工程接通、移交工作（含技術資料） 做好所屬工作范圍內資料的整理與存檔工作 完成領導交辦的其他工作第二部分 前期開發部管理制度第一章 項目取得階段管理辦法開發項目的取得有以下幾個途徑：收購項目公司、實施一級開發并參加國土部門組織的公開招標掛牌拍賣、項目轉讓、法院的公開拍賣等方式。在項目未能簽訂土地出讓合同、交納出讓金并辦理國有土地使用權證時都視同開發項目未能取得，在此階段，無論不論土地以何種途徑獲取，必須完成前期可行性研究，并提交股東進行投資決策。在項目的投資決策獲得集團批準后，開展各項工作，使得項目在已經編制的計劃內取8、得，簽訂出讓合同，交納出讓金并取得國有土地使用證。一、可行性研究與投資決策1、 參與集團項目初期調研，了解項目的土地權屬關系，盡力收集整理所有信息資料；2、 了解分析項目（或土地）的歷史沿革及政策背景，進行政策手續節點分析；3、 通過審批部門咨詢項目（土地）的相應開發政策，提出開發審批工作節點分析，對開發工作做出合理評價；4、 了解原開發投資方股權（或投資）結構，深入了解所有的債權債務狀況及相關的歷史遺留問題；深入了解新項目（土地）權屬（糾紛）狀況及拆遷等相關問題；5、 實地踏勘，收集清理新項目已辦理的所有審批手續，了解新項目市政、交通、環保、文物、消防、人防、園林等各行業主管部門相關政策和意9、見；6、 了解控制性詳規及審批部門的意見，提出開發階段性計劃方案；7、 協助投資開發部，匯同項目管理部、計劃財務部結合開發方案，進行項目成本估算、經濟論證；（1） 協同投資發展部進行區域市場調查與分析，價格估計與銷售期分析；（2） 規劃設計部項目區域產品技術特征調查，項目概念方案與工期估計；（3） 計劃財務部成本估算、投資估算以及經濟效益分析；（4） 人力法務部匯同法律顧問提供法律審核意見；8、 匯齊所有基礎資料，協助投資發展部按照項目前期可研性研究報告的模板標準編制項目前期可研性研究報告。10、參與項目協議的談判，直至相關協議簽訂。二、土地一級開發1、 取得一級開發的土地合作或者以股權收購方10、式取得一級開發項目后，首先應委托專業公司進行項目的各類測繪，同時，取得村鎮兩級政府同意進行一級開發的函；2、在項目沒有控制性規劃的情況下，委托相關設計院對項目進行控制性規劃的編制；3、在項目的控制性規劃編制完成后，協調規劃管理部門，使得項目的控制性規劃通過批準；4、為編制土地一級開發實施方案準備各項基礎資料；5、向國土管理部門提出正式的一級開發申請；6、根據集團公司的要求，結合項目的實際情況編制一級開發實施方案，并使得方案得到國土管理部門的批準；7、協調項目參加國土管理部門召開的一級開發聯席會議，通過直接授權或間接授權取得項目的一級開發權利；8、取得項目的一級開發聯席會議紀要，并根據紀要，與相11、關部門配合，委托專業公司完成項目交通、環保、文物等前期咨詢工作；9、完成以上工作后，依據會議紀要編制可行性研究文件，向發展改革管理部門提出項目的立項申請，并獲得項目的立項批準文件；10、根據項目的立項批準文件，向規劃管理部門申請規劃條件，并取得規劃條件批準文件；11、與國土管理部門簽訂土地一級開發合同，實施項目一級開發實施方案，在其他部門的配合下組織實施土地一級開發建設：（1）與規劃設計部配合，組織大市政工程設計；（2）向拆遷批準管理部門申請拆遷許可證，自行或委托相關拆遷服務單位對項目進行拆遷方案的編制并進行拆遷實施，直至項目達到宗地紅線內場地平整；（3）配合項目管理部，對項目的大市政進行建設12、，并達到規定的項目市政條件；12、在項目到達要求的項目一級開發驗收條件后，協調國土管理部門組織一級開發驗收并通過驗收使得項目進入土地儲備庫；13、從土地經營角度審視項目（土地），利用一級開發、控規調整，上市交易過程中的政策空間，結合集團資金狀況，使土地加快增值。同時，發揮規劃、設計、管理等集團優勢，進一步增大土地附加值，為再上市交易或搭建資金平臺做好基礎工作。三、股權收購項目1、 配合投資發展部組織項目股權收購談判，在人力法務部的支持配合下草擬股權收購合同；2、 審核項目所取得的各類協議、批準、核準文件和其他各類項目資料的完整性、有效性；并協調人力法務部、計劃財務部，審核行政、財務資料的完整性13、有效性，并向總經理及董事會提出收購建議；3、 董事會批準收購后，組織進行合同的簽訂，并實施公司交接：（1） 組織項目公司控制性印章、證照、審批文件等資料的交接；（2） 組織有效合同，業務關系的交接；（3） 負責宗地交接；（4） 人力法務部進行工商登記變更；（5） 計劃財務部配合轉讓款的支付。4、在項目交接完成后，如項目必須進入一級開發程序，則按照一級開發程序推進項目進行，如項目已經完成一級開發，則按照二級開發的程序推進項目進行。四、項目轉讓1、 配合投資發展部組織項目轉讓談判，在人力法務部的支持配合下草擬股權收購合同；2、 審核項目所取得的各類協議、批準、核準文件和其他各類項目資料的完整性、14、有效性；并協調人力法務部、計劃財務部，審核行政、財務資料的完整性、有效性，并向總經理及董事會提出項目轉讓收購建議；3、 董事會批準收購后，組織進行合同的簽訂，并實施公司交接：（1）組織項目公司控制性印章、證照、審批文件等資料的交接；（2）組織有效合同，業務關系的交接；（3）負責宗地交接；（4）計劃財務部配合轉讓款的支付。4、編制或委托編制項目轉讓評估報告，報國土管理部門進行審核并批準轉讓行為，取得項目轉讓登記表；5、依照政府規定的轉讓價格交納相應契稅及政府規定的其他各類費用；6、重新為項目辦理國有土地使用證；7、重新為項目辦理規劃意見變更；8、重新為項目辦理立項變更；9、變更其他政府要求變更的15、各類政府核準或備案文件；10、按照公司的項目規劃，重新辦理或變更建設工程規劃許可證。后續工作參照其他章節的相關管理辦法。五、法院拍賣1、審核項目所取得的各類協議、批準、核準文件和其他各類項目資料的完整性、有效性；并協調人力法務部、計劃財務部，審核行政、財務資料的完整性、有效性，并向總經理及董事會提出拍買建議；2、董事會批準后，協調項目拍賣公司對項目競買，直至取得項目；3、在可能的條件下，爭取有利條件，取得項目協助執行通知書；4、在項目交接完成后，如項目必須進入一級開發程序，則按照一級開發程序推進項目進行，如項目已經完成一級開發，則按照二級開發的程序推進項目進行。六、土地招拍掛建立良好的搜集招標16、掛牌拍賣項目的信息情況，及時反饋兩地的信息，在得到良好的項目信息的情況下，對項目進行分析，每月出具分析報告；對項目進行初審，對符合公司發展的項目進行詳細研究，并提交管理層；協調機關政府部門的關系，了解競爭對手情況；準備各種招標掛牌拍賣所需要的資料，匯同財務部門，對所需資金做出明確計劃，并報請實施；向國土管理部門提出投標申請，交納保證金及政府要求的其他資料，取得招標掛牌拍賣文件；對招標掛牌拍賣文件進行研究，擬定出招牌掛計劃并報請總經理批準；按照公司已經擬定的項目招牌掛計劃參與招牌掛，直至取得項目；取得項目后，按照經擬定的項目招牌掛計劃，交納出讓金，為項目辦理國有土地使用權證。第二章 項目建設階段17、管理辦法在項目與國土管理部門簽訂了土地出讓合同后，項目進入建設階段。該階段主要是配合規劃設計部對產品按照公司的計劃進行規劃設計，辦理相應規劃批準文件，并著手施工前準備工作，直至項目施工開始直至項目施工完成，委托物業，辦理入住，分割產權等過程。一、規劃設計階段原則上，在建設工程規劃許可之前的各項手續，以前期開發部主導辦理，規證以后手續前期開發部做指導監督，控制性辦理。集團與項目公司的開發工作銜接，由分管前期開發部總裁助理與項目公司總經理負責對接。1、 簽訂土地出讓合同，分析土地出讓金及基礎設施費構成，提出合理繳納方案。對處理過程遺留問題對項目公司做出合理安排。辦理土地使用權證過程中，對所有技術指18、標進行嚴格審查。結合集團貸款抵押等方面的具體要求做出處理。2、 按照集團對項目的定位，分析控制性詳細規劃中各項經濟技術指標，確定控規調整方案，過程中重點關注市政、道路、河湖、配套、文物等，對方案產生重大影響因素。在控規調整過程中，充分利用集團內、外部資源降低運作成本，按時達到集團及股東對項目的基本要求。3、 辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證過程中，及時做好測繪、勘探、釘樁、放線驗線等項（準備）工作，不應由于前置工作不到位而影響各類規劃批準文件的辦理。 4、 按照集團控制成本的要求，在人防、消防、園林及計劃等行業審批環節，充分利用集團內、外部資源，發揮開發部門技術優勢，實現合理、合規、19、省錢、省時的目標。不得擅自接受各種合作單位的推薦，遇事及時上報主管領導。5、外地項目總經理應為開發工作總協調人，集團前期開發部有權向總經理提出建議、反映問題，并有權通過其了解處理結果。總體上講，審定方案之后的工作是指導、參與、監督辦理，并關注各階段的經濟技術指標，審查監督開發計劃執行情況，協助指導關注節點問題的解決，了解跟蹤相關各方面工作，直至項目竣工驗收。（1）前期開發部組織項目管理部，規劃設計部等部門制定分析、論證各項經濟指標、規劃條件，提出控規調整階段性計劃，及關鍵節點問題分析和建議。（2）參與外地項目控規調整工作。實施過程監督其是否符合集團及股東利益，及合法性、合規性；監督其相應工作計20、劃的執行情況。（3）意見書及審定方案階段（或相對應階段），要求項目公司及時上報審批前后的意見書及審定方案，審查其是否符合集團及股東利益及項目定位，各項經濟技術指標是否符合要求。對方案的道路、交通、消防、市政、生活配套、園林合理性、經濟性、合規性組織論證并提交報告。（4） 督促指導項目公司開發人員制定項目開發計劃及開發流程。了解開發節點情況及解決方案，參與制定項目開發經營計劃（5）用地許可證及規劃許可證階段，重點關注項目公司開發計劃執行情況。對比意見書及審定方案許可證中的各項經濟技術指標，及設計有無調整及調整幅度，了解調整原因并對結果做出評價。（6）竣工驗收及入住階段。根據項目經營開發計劃，了解21、當地竣工驗收相關政策法規，督促項目公司提前啟動竣工驗收各項手續辦理工作。（7）指導、監督項目公司，按照集團檔案管理規定，及時建立開發技術檔案并組織檢查落實情況。二、工程建設與銷售階段1、 對項目公司做好工作移交工作。安排好于項目公司的對接工作。做到“送一程”，明確對接人及未盡事宜辦法，實行“無縫對接”。（1） 按照集團職責辦理建設工程規劃許可證后，根據集團總體安排項目公司進行交接、配合。（2） 將所有建設工程規劃許可證前的開發資料復印件匯總成檔，填寫資料交接清單，與項目公司進行資料交接，雙方簽字認可。（見開發資料交接確認單）。（3） 組織項目公司有關人員在項目現場進行宗地交接，告知項目公司四至22、范圍及樁點位置、地上物建筑情況，雙方辦理宗地交接手續。(見宗地交接確認單)。（4） 配合項目公司召開項目進場協調會，雙方就項目情況進行前期業務交流告知項目規證前的辦理情況，解疑答惑。（5） 開發工作所涉及的外部關系的對接，開發工作計劃的對接。（6） 銜接過程中要求不留死角，實現無縫對接。2、 協助監督項目公司辦理施工許可證，根據集團要求，關注開竣工時間等技術指標。協助項目公司辦理招投標手續，對招投標文件相關技術指標進行審查。督促項目公司做好開工范圍的拆除清理工作。3、 按照集團要求，協助項目公司按時辦理預售手續。指導督促項目公司處理好預售手續辦理過程出現的各類問題，重點關注測繪、預售面積等直接23、影響集團利益的方面。4、 項目施工階段，前期開發部主管人員應了解現場工程測繪內容，指導、協助解決項目公司遇到的開發相關問題（如測繪、驗線等）5、 市政規劃及行業管理部門審批手續報批工作，應按計劃要求按時、按質完成。對市政方案及外線源方案等，一些影響成本較大項目，需組織項目公司及集團相關部門做專題論證。市政設計階段，需參與規劃設計部及項目管理部的市政方案論證會。小市政綜合設計階段在考慮降低成本同時，做到合規性與可實施性并重。協助項目公司做好竣工驗收接通工作。6、對于外地項目，在項目公司辦理施工許可證及預售許可證階段，關注各專業口征求意見工作，市政設計（含大市政及小市政綜合設計）、審批進度是否符合24、項目開發進度。關注開竣工時間、測繪等節點性工作。7、指導、監督項目公司，按照集團檔案管理規定，及時建立開發技術檔案并組織檢查落實情況。三、竣工驗收及入住階段1、 協助監督項目公司，辦理規劃等行業管理部門驗收手續，協助辦理質檢部門的驗收備案手續。督促項目公司提前做好環保、消防、規劃、交通等分項驗收工作及測繪等前置工作。2、 按照竣工驗收工作流程進行工作部署。3、 對于外地項目，根據項目經營開發計劃，了解當地竣工驗收相關政策法規，督促項目公司提前啟動竣工驗收各項手續辦理工作。4、 按照竣工驗收工作流程進行工作部署。第三部分 前期開發部工作流程一、前期開發部工作基本工作流程第四部分 前期開發部工作表格可研階段工作聯系單 表一配合部門所需內容提交時間本部門簽字申請人： 年 月 日部門負責人： 年 月 日可研階段工作成果交接單 表二 提供部門工作成果目錄雙方確認年 月 日年 月 日設計階段工作聯系單 表三配合部門所需內容提交時間本部門簽字申請人： 年 月 日部門負責人： 年 月 日設計階段工作成果交接單 表四 提供部門工作成果目錄雙方確認年 月 日年 月 日 開發資料交接單 表五項目名稱開發資料目錄（含圖紙）資料名稱原件復印件接受部門接收人簽字 年 月 日宗地交接確認單表六項目名稱四至、樁點情況地上物建筑情況備 注接受部門接收人簽字 年 月 日