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1、泰宏 百旺都營銷推廣方案 繁華之上 延續(xù)輝煌 1 1 市 場 解 析 3 3 項 目 定 位 2 2 本 體 分 析 4 4 5 5 營 銷 策 略 推 廣 策 略 1 1、市、市 場場 解解 析析 一、柳州寫字樓市場發(fā)展內(nèi)在驅(qū)動分析 城市發(fā)展原始階段， 擴(kuò)張緩慢且有限，此 時城市往往只有一個 核心，城市的商業(yè)以 一個商業(yè)中心出現(xiàn)， 且衍生商業(yè)不發(fā)達(dá)。 起步階段，城市迅速 擴(kuò)張，城市核心的土 地越來越無法支撐城 市發(fā)展需要，開始向 外圍擴(kuò)散，外圍作為 城市疏散核心區(qū)。 高級階段，城市功 能不斷完善，城市 改造完成，配套、 交通、環(huán)境改善， 價值回升，居住就 業(yè)開始回流，其它 核心也快速成型。 2、時代現(xiàn)象時代現(xiàn)象 城市發(fā)展階段城市發(fā)展階段 相對靜止 被動新區(qū)化 中心聚集化 核心驅(qū)動核心驅(qū)動 平緩的就業(yè)壓力 價格驅(qū)動 綜合價值驅(qū)動 時代特征時代特征 一個城市中心 一個城市中心及多 個區(qū)域中心形成 多個城市中心及多 個區(qū)域中心成型 代表區(qū)域代表區(qū)域 城中區(qū) 河?xùn)|區(qū) 城中區(qū)、河?xùn)|區(qū)、 柳北區(qū) 驅(qū)動主線驅(qū)動主線 公共政策 二、柳州寫字樓市場整體布局 柳北區(qū)，柳北區(qū)，市工業(yè)大區(qū)，市工業(yè)大區(qū)， 商貿(mào)繁榮，物流發(fā)達(dá)商貿(mào)繁榮，物流發(fā)達(dá) 河?xùn)|區(qū)，河?xùn)|區(qū)，新興政務(wù)、新興政務(wù)、 文化新區(qū)，高尚住宅文化新區(qū)，高尚住宅 集中區(qū)集中區(qū) 城中區(qū)，城中區(qū)，市傳統(tǒng)的市傳統(tǒng)的 政治、商貿(mào)、文化政治、商貿(mào)、文化 娛樂中心娛3、樂中心 魚峰區(qū)，魚峰區(qū)，旅游城區(qū)旅游城區(qū) 柳南區(qū)，柳南區(qū)，大型工業(yè)聚大型工業(yè)聚 集地集地 發(fā)展方向：東北向，河?xùn)|區(qū) 總體布局：個中心城區(qū)：柳東、柳南、 魚峰、柳北、城中，個外圍組團(tuán)：沙 塘和陽和，個風(fēng)景區(qū)：三門江和大龍 潭。 寫字樓集中在各版塊商業(yè)中心，還未形 成相對集中的寫字樓密集區(qū)，只有在河 東區(qū)人民廣場、桂中路沿線有寫字樓產(chǎn) 品存在。 河?xùn)|區(qū)是柳州最具活力的區(qū)域，同時是 柳州規(guī)劃建設(shè)中的城市商務(wù)中心，擁有 優(yōu)越的規(guī)劃資源和交通資源。 作為傳統(tǒng)區(qū)域，本項目位于城中區(qū)與柳 北區(qū)域的紐帶位置，作為區(qū)域的補(bǔ)充。 五角星一帶是柳州 傳統(tǒng)的商業(yè)中心， 但其辦公場所幾乎 沒有商務(wù)配套和物 業(yè)管理，嚴(yán)格的說， 當(dāng)時柳州市有辦公 樓，但沒有真正的 商務(wù)寫字樓 為填補(bǔ)柳州市真 正寫字樓、商務(wù) 樓的空白，以城 中區(qū)為核心的首 批寫字樓開發(fā)即 掀起，但項目配 套較低，經(jīng)營種 類雜亂。 隨著城市東移的規(guī) 劃，