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1、三、前期工作階段的實(shí)務(wù)要義三、前期工作階段的實(shí)務(wù)要義（） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 （教材內(nèi)容：（教材內(nèi)容：第七章第七章） 一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案要具有可行性，它必須在物理上（自然、技 術(shù)上）可行，符合各種法律法規(guī)，并且從財(cái)務(wù)角度來(lái)說(shuō)也是行得通 的， 也就是說(shuō)： 一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案必須在物理上、法律上、財(cái)務(wù)上都是可行的， 才具有可行性。 下圖示意了這個(gè)觀點(diǎn)。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性范圍問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性范圍問(wèn)題 1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性范圍、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性范圍 項(xiàng)目可行性范圍項(xiàng)目可行性范圍 任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展都會(huì)因資源（資金）有限而受到制約，從2、 而對(duì)價(jià)值觀、目標(biāo)和目的都會(huì)造成制約，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度也會(huì)如此。 位址的物理特點(diǎn)限制了該位址能夠接受的開(kāi)發(fā)范圍以及所能允 許的活動(dòng)的性質(zhì)。 通過(guò)各種法規(guī)（土地規(guī)劃條例、建筑標(biāo)準(zhǔn)、消防條例和住房條 例等等）和規(guī)章的監(jiān)督，社會(huì)表明了在具體的位址哪些事必須做，哪 些事不可以做，從而施加了限制措施。 在可行性分析階段的早期，必須明確地找出各種限制的存在， 劃定可行方案的范圍。 2 2、限制條件的影響、限制條件的影響 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究劃分為項(xiàng)目機(jī) 會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè) 階段。 其中，前兩個(gè)階段的研究，實(shí)際上是“投資 決策階段”的工作。因此在“前期工作階段”的 可行性研究是指3、詳細(xì)可行性研究。 可行性研究的程序框圖如下圖所示。 （二）可行性研究的階段劃分（二）可行性研究的階段劃分 可行性研究程序的示圖可行性研究程序的示圖 （1 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其影響因素進(jìn)行分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其影響因素進(jìn)行分析。通常包括三個(gè)層次： 一是宏觀層次的因素。國(guó)家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展前景，以及 利率水平、貸款的可能性、通貨膨脹率的變化等因素對(duì)房地產(chǎn)的影響； 二是中觀層次的因素。即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，以及政 府的土地管理規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃； 三是微觀層次的因素。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地點(diǎn)一定范圍內(nèi)的區(qū)域條件的影 響，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施、景觀條件、規(guī) 劃限制及區(qū)域內(nèi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況等條件。 特定的影響因素分析。特定的影響因素分析。歸納起來(lái)可分為兩大因素，即區(qū)位因素和供 需狀況。 （2 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)）房地