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1、企業發展項目投資開發管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 項目投資開發管理制度項目投資決策流程1、總則項目投資必須圍繞總公司的經營戰略來進行，包括四大階段工作：信息評審階段；項目建議階段；可行性研究階段；項目獲取階段。2、信息評審階段管理辦法21、信息收集信息收集的責任單位：子公司經營部及總公司市場部。具體的分工為：子公司收集所在城市的信息，總公司收集新區域的信息。信息收集方法：密切關注國家特別是當地政府的重大規劃和投資動向，積極主動尋找商機。廣泛與政府主管部門、規劃設計等單位建立良好的關系?？梢云刚埳鐣耸?、或政府土管規劃、建設系統在職或剛退休下來的實權人物提供信息員。鼓勵各級人員提供項目信息。22、信息篩選信息篩選的責任單位：子公司經營部及總公司市場部。具體的分工為：子公司收集的信息由子公司篩選，總公司收集的信息由總公司篩選。信息篩選的原則：符合本制度第一章中的“發展思路”和“發展定位”中對新項目的要求。項目選擇的其他原則：1)招、拍、掛項目：符合總公司的經營戰略。 符合總公司的資金調配。自有資金收益率在100以上。開發期內增值潛力明顯。2)合作項目：對方必須是交清土地出讓金或尚欠少量出讓尾款。施工由南通總承包總包。成立沒有潛在風險的項目公司，并保證我方我們能夠控股。資金必須分期分批逐步投入。最3、好能以施工墊資入股。合作方與當地政府關系良好。我方尚未投資到位時，對方必須同意用項目融資。3)土地轉讓項目：土地必須是合法取得。土地轉讓必須符合法律規定。轉讓方與當地政府關系良好，且當地政府支持轉讓。土地必須能夠抵押貸款，轉讓方必須協助。新項目信息匯總表(附件)的編制：子公司經營部將篩選后的項目信息上報總公司市場部，總公司市場部匯總各地的新項目信息后編制成新項目信息匯總表。新項目信息匯總表原則上每周一上報總公司市場副總、總經理、董事長，重要信息一事一報。23、信息評審對項目信息按照子公司經營部子公司總經理總公司市場部總公司市場副總總公司總經理董事長的程序逐級進行評議，評議采取流轉的方式，每個評4、議者于一天內，在項目信息評審表上簽上意見，信息評審的發起人必須電話通知各評議者。除董事長外，其他評議者只有建議權，沒有否決權。重要信息可用電話會議集中評審，會議紀要同樣具有評審表效力。子公司經營部和總公司市場部要做好項目信息資料的收集、整理和歸檔工作，以便查找、跟蹤、追溯及總結分析。子公司經營部和總公司市場部必須建立項目信息臺帳，對信息的來源、情況、可靠性進行登記，以便于檢查和考核。子公司經營部或總公司市場部接到項目信息報告后，負責辨別真偽，確保能進入項目信息評議流程。3、項目建議階段管理辦法31、項目建議書的要求1)項目建議階段的責任單位：決策層通過的項目，子公司所在城市的項目由子公司經營部5、負責該項目的市場調研等工作，總公司市場開發部予以指導、監督，重大項目由總公司負責市場調研；新區域的項目由總公司市場部負責該項目的市場調研等工作。如遇特殊情況，由董事長決定項目的責任單位。2)項目建議書的大綱：(1)城市分析在進入新市場前，必須對該地區市場進行深入分析，包括：分析不同的內、外部優勢；分析不同的政策優勢；分析當地政府領導的發展思路；分析當地的交通優勢和發展前景；分析不同的環境優勢；分析不同的文化優勢；分析不同的資源優勢；看市區人口有多少；看居民人均收入；看該地區GDP總額和增長水平；分析當地恩格爾系數；該城市三年內的開竣工量；樓盤去化量、一般去化時間；本地人去化量、外地人去化量；居6、民住房水平；住房空置率等；各種經濟指標(總量及人均指標)；城市人口、資源分布結構；城市產業結構；年固定資產投資總量及增長情況等；政府對未來的城市規劃、交通規劃、重大投資項目規劃等；該城市主要房地產商情況，主力樓盤情況。(2)項目分析項目概況(項目背景、地理位置、規劃指標、地塊現狀、周邊配套等)；周邊市場；項目定位及測算；總結。32、項目建議的流程(1)項目建議書完成后，子公司經營部或總公司市場部將材料分發到項目評審委員會成員,并申請評審。(2)總經理審閱后交董事長審議，董事長同意后，則項目進入前期運作階段。(3)項目評審委員會組成：主任委員由總經理擔任，負責召集開會；秘書長由市場副總擔任，負責7、會議安排與組織，成員有總公司總經理、常務副總經理、市場部經理、子公司總經理、分管副總經理、經營部經理及相關人員。33、獎懲子公司經營部及總公司市場部員工是房地產項目信息收集的主要責任人，每季度必須提交能進入調研階段的項目建議書2份以上，否則視情況不同，罰款5002000元不等，對經營部員工的處罰由子公司分管副總核實報子公司總經理批準實施，對市場部員工的處罰由總公司市場副總核實報總公司總經理批準實施。本公司員工提供的項目信息如項目能進入到實質性的手續辦理階段，則視項目的情況不同，獎勵1000100000元不等，由子公司分管副總或總公司市場副總核實報總經理批準。項目建議書提供信息必須真實、清晰，如8、因信息虛假、不全面導致決策失誤，對編制人處于10005000元罰款，由子公司分管副總或總公司市場副總核實報總經理批準。每個評議者評議信息必須在工作允許的第一時間內完成，每延誤一天罰款200元/天，由總公司總經理批準實施。34、其它對社會中介人員介紹的項目，有中介協議的執行協議，沒有中介協議的則根據項目轉讓、出讓、合作等協議總款項的0.23%獎勵，具體金額經總經理審核后報董事長批準。4、可行性研究階段管理辦法41、項目前期調研子公司經營部或總公司市場部對通過項目建議階段的項目必須進一步對項目各種環境進行深入細致的調研：確定項目建設的各項政府取費及優惠政策；確定項目規劃的控規指標及預期控規批復的情9、況；確定政府對該項目及區域發展趨勢的定位和主導方針；確定項目宏觀、中觀、微觀的市場背景資料。進一步對項目進行談判、摸底：屬一級市場獲得土地的項目要深入了解整個招、拍、掛的操作程序和過程；招、拍、掛項目必須摸清對手情況，公示情況，競拍操作情況，并積極與政府相關主要部門協調、溝通；屬二級市場轉讓項目或合作項目，必須調研轉讓或合作方的背景、意圖及相關條件。子公司經營部或總公司市場部負責編制項目可行性研究報告，設計體系、工程體系、成本體系、財務體系進行配合。編制原則：可行性分析必須在深入調查市場的前提下，綜合分析項目所在地和周邊政治、經濟、人文環境，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時10、機，準確設計項目的實施進度。要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價?？尚行苑治鰣蟾姘缦聝热荩?一)論述和分析項目的現狀；(二)對項目的宏觀、中觀和微觀經濟環境進行科學的分析、預測；(三)項目的優勢、劣勢及機會點及競爭環境分析；(四)項目的市場發展方向及項目所在區域的規劃分析；(五)項目前期發展策劃，開發計劃研究分析；(六)項目的市場定位及產品的定位初步研究；(七)項目初步的規劃布局及產品設計分析；(八)項目的成本及相關數據分析；(九)項目銷售的目標價格利潤空間測算；(十)項目資金安排及財務分析(中長期項目應有動態11、財務分析及資金流量表)；(十一)結論；(十二)附圖(地塊區位圖、地塊交通環境圖、地塊地形圖、地塊前期策劃發展圖)。42、項目評審程序：要求對通過批準的項目，由子公司經營部或總公司市場部跟蹤調研，并在15天內組織編制可行性研究報告(合作協議需附項目獲取合同)。其他各相關部門應積極提供相應數據及資料。子公司經營部或總公司市場部必須在1天內將可行性報告同步提交評審委員會。項目發展評審委員會在3天內召開評審會，根據評審意見在2天內對可行性研究報告進行修改，組織完成評審表，由評審委員會通過后報總經理審批，最后提交董事會審定。原則和標準：項目評審必須圍繞公司的發展思路、經營戰略來進行。評審時，要從全局出發12、，不得帶有本位主義、個人傾向的意見，嚴格遵循項目選擇的標準。要求：項目評審會可以采取集中開會、電話會議、視頻會議等形式。所有與會人員必須在會前認真研讀可行性報告，在會上必須要有書面意見，會后由市場部歸檔。所有與會人員在項目評審表上簽署意見。項目評審會對項目有建議權，沒有否決權。項目評審表由分管副總交總經理。罰則：可行性報告如果發現所提供的數據、資料不真實者，罰相關責任人500元?？尚行詧蟾嬗新╉椈蜻壿嫴磺濉⒆韵嗝苷?，罰相關責任人500元。沒有在評審會上拿出書面評審意見，且評審意見與可行性報告文不對題者，罰款500元。各個部門沒有按自身職責完成工作，或在工作中不配合的罰款1000-2000元，13、處罰部門負責人及相關責任人。以上處罰由總公司分管副總核實批準實施。5、項目獲取階段管理辦法51、原則必須在項目可行性研究報告(轉讓、合作項目含合同)董事會批準同意后，才能進入項目獲取階段。在子公司區域范圍內的項目，項目獲取階段由子公司具體操作，總公司市場開發部按照董事會的要求制訂項目獲取思路，由子公司按總公司思路進行運作；其它地區項目由總公司市場開發部直接操作。項目獲取階段的主要方式分為3種：招標；掛牌、拍賣；轉讓或合作。52、招標項目運作程序招標流程圖子公司經營部或總公司市場部獲取招標文件。進入規定運作程序。董事長簽字同意后，總公司市場副總一天內通知子公司經營部或總公司市場部。子公司經營部或14、總公司市場部接到通知后，根據可行性報告確定的思路，編制投標文件。投標文件編制后，由項目評審委員會對投標書進行評審，并經修訂后報總經理審批、董事長批準(如標書要求有設計方案的，由總公司設計管理部配合完成)。由子公司經營部或總公司市場部負責報名、買資料、投標過程等具體工作。投標過程前由子公司經營部或總公司市場部按照總公司的思路，對投標評委進行溝通、協調；中標后，由董事會授權人與當地土地管理局簽訂出讓合同。53、拍賣、掛牌項目的運作程序掛牌、拍賣流程圖子公司經營部或總公司市場部獲取土地出讓信息。進入規定運作程序。董事長簽字同意后，分管副總一天內通知子公司經營部或總公司市場部。子公司經營部或總公司市場15、部接到通知后，根據可行性報告確定的思路編制競拍(掛牌)方案。方案編制后，由項目評審委員會對投標方案進行評審。由子公司經營部或總公司市場部對掛牌、拍賣的競爭對手進行了解，并及時向總公司市場副總匯報。由子公司經營部或總公司市場部負責報名、買資料、投標過程等具體工作。子公司經營部或總公司市場部實施掛牌(如為拍賣，董事會委托舉牌人到現場舉牌)。摘牌(競拍)成功后，由董事會授權人與當地土地管理局簽訂出讓合同。54、合作項目、轉讓項目的運作程序董事會批準項目可行性報告及轉讓或合作協議后，即進行合同簽約流程。合同簽約中，以律師為主體，總公司市場部及子公司經營部配合，市場副總總體負責，必須按董事會的思路進行談16、判，如有合約條款的改動，原則上不違反董事會已批準的轉讓和合作協議的情況下，由市場副總與總經理進行電話匯報，經總經理同意后方可簽約。如合約條款的改動原則上已違反了董事會批準的合作協議，則要重新調整合約并按合約申報流程，報董事會批準后才可簽約。由董事會委托人對合同進行簽訂，子公司配合。6、項目開發計劃管理制度61、總則每個項目進入實質性操作階段后，在兩周內必須編制整體項目開發計劃作為項目開發的操作指導書。項目的實質性操作階段包括：我司決策層已經明確該項目必須有我司來運作；我司通過市場已經拿到了項目投資的合約。項目開發計劃審定后任何人不得人為隨意更改，在各個單位工作中將成為工作準則。62、項目開發計17、劃編制總公司下達初步總體目標計劃；項目開發計劃編制由子公司負責編制，總公司相關部門進行配合，總公司各個部門進行審核，分管副總、總經理依次審核簽字，董事長審批；新項目前期、注冊、人員組建、初步開發計劃、設計等工作，在新公司人員到位之前，由總公司直接負責操作。項目開發計劃分六大部分：人員需求計劃、設計計劃、前期計劃、營銷計劃、工程計劃、資金計劃（表單見附件）。其中工程計劃包括：總承包施工進度計劃、分部分項招投標計劃、分部分項施工進度計劃、物資采購與供應計劃；工程計劃有7個重要控制點：開工時間、基礎完成時間、主體結構封頂、室外工程施工節點、單體竣工時間、綜合驗收節點、交付使用節點。開發計劃有三大關鍵18、控制節點：開工時間、銷售時間、交付時間；開發計劃必須有文字(含圖紙)書面說明、計劃橫道圖、計劃網絡圖三種表示方式。(6)編制部門：人員需求計劃由子公司辦公室編制；由總公司直接運作的項目，人力需求計劃由總公司人力資源部編制；設計計劃由子公司工程管理部項目建筑師或設計部負責編制；前期計劃子公司經營部或前期部組織編制；工程計劃由子公司工程管理部組織編制；銷售計劃由子公司經營部組織編制；資金計劃由子公司財務管理部在上述計劃基礎上進行編制；（7）總體計劃的協調與匯總由子公司總經理組織協調，匯總計劃不得自相矛盾。子公司各個部門簽字，副總經理、總經理審核簽字后報總公司審批。63、項目開發計劃審批流程64、罰19、則子公司沒有在項目進入實質性操作階段后20天內完成編制計劃，處以經濟罰款2000-5000元，由子公司總經理負責落實各個部門及個人，同時對子公司總經理處以1000-3000元罰款；總公司各個部門沒有在7日內進行評審完畢，對總部各個部門進行經濟處罰3000-5000元，由分管副總落實各個部門及個人，并對分管副總處以2000-4000元罰款；任何單位及個人在計劃審批后不得隨意更改或不執行，否則處以300-3000元罰款，并記過一次。7、附件（1）項目信息評審表（2）項目可行性報告評審表（3）項目開發人員需求計劃（以下表單待補充）（4）項目開發設計計劃（5）項目開發前期計劃（6）項目開發營銷計劃（7）項目開發工程計劃（8）項目開發資金計劃附件1：項目信息評審表項目名稱所在地簡介評議意見子公司經營部經理 年 月 日子公司副總經理意見 年 月 日子公司總經理意見年 月 日總公司市場經理意見 年 月 日總公司營銷副總意見 年 月 日總公司總經理意見 年 月 日董事長批示 年 月 日附件2：項目可行性報告評審表項目名稱所在地啟動資金開發方式開發周期評審意見評審委員會評審人簽名： 年 月 日分管副總經理意見 年 月 日總經理意 見年 月 日董事長批示 年 月 日