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1、企業服務發展項目成本管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總 則第 1 條 宗旨成本管理服務于經營目標，以客戶為導向合理分配成本，通過成本管理，為客戶創造最佳的體驗價值，創造企業的合理利潤，從而實現成本管理的價值目標和組織目標，提高企業的成本競爭力。成本管理提倡產品配置、組合收益最大化，提高標準化，降低成本投入；成本管理反對成本浪費，無效成本、無價值的成本投入。第 2 條 目的依據控股集團“項目成本管理方圓理論”，落實結算成本、合同成本、目標成本、責任成本、實際成本相關管理要求，加強中南置地成本管理，本制2、度對成本管理的流程、權限等進行了劃分，控制成本風險，提升公司成本競爭力，以確保成本管理業務日常工作規范、有序進行。從而建立更加有效的成本規范化、專業化的系統管理體系。第 3 條 適用范圍本制度適用于中南置地總部及下屬所有項目的目標成本管理、合同管理、結算管理等全過程成本管理工作。第 4 條 城市公司成本組織體系崗位職責：(1) 成本管理部：1）、城市公司動態數據維護、監控、預警2）、目標成本審核3）、城市公司數據庫維護4）、項目后評估5）、ERP系統問題處理、指導(2) 項目PM組1)、全周期成本策劃編制、過程考核2)、目標成本、合約規劃編制、評審3)、項目動態預警、糾偏4)、項目降本指導、督3、辦、考核5)、項目后評估6)、圖審、點檢7)、方案比對、評審8)、指令單評估、簽證審核、及時性考核9)、項目數據庫建立10)、反索賠、簽證扣款等各類臺賬建立(3) 預算（商務）組1)、清單、標底編制2)、結算審核3)、預算編制，清單轉換、包干合同對接4)、商務分析、商務洽談5)、招標文件、合同評審等招標全過程第二章 管理細則第 5 條 崗位職責(1) 置地總部成本管理中心部門職責1) 制度化建設貫徹落實成本管理理念，牽頭編制、修訂、報批、發布成本管理制度，負責成本管理制度的執行、監管、解釋等工作，負責成本管理系統上線工作。2) 流程化管理根據公司管理層級和部門設置，牽頭、配合擬定與成本管理工作4、相關的制度、流程、規范、指引，編制審批表格，經公司評審后完成流程的發布、培訓、執行、修訂、監管等工作。3) 標準化建設根據公司管理要求，編制、修訂、發布與成本管理工作相關的標準化文件文本，研究、擬定標準化的合約框架、合約模式、合約界面、合同范本等內容。4）業務管控根據置地總部權責手冊，對城市公司成本管理部權限外業務指導、管控，對城市公司目標成本、合約規劃、動態成本、招標管理等業務重點管控。 (2) 城市公司成本管理部部門職責1) 貫徹落實置地總部成本管理中心成本管理理念，執行成本管理制度，完成成本管理工作流程，在執行過程中反饋意見；2) 完成各階段目標成本控制指標編制，負責所管轄項目的全成本控5、制工作，完成動態成本的監控及修訂工作，對動態建安成本進行統計與分析，負責城市公司成本數據庫收集等；3）負責責任成本管理，對項目成本考核分解至各部門，并形成責任成本考核指標，落實責任成本考核管理； 4) 負責完成執行合約規劃、招標過程中的清單編制、商務分析及洽談工作；5) 負責完成合同審核、合同商務交底、付款、變更管理、合同暫定總價轉固定總價等合同管理工作；6) 負責完成結算計劃編制、結算資料的審核與編制、結余物資管理等合同結算管理工作；7) 負責完成成本管理部的合約、資料文檔整理及管理工作。第 6 條 成本管理范圍及責任界定(1) 成本管理范圍成本管理的對象是項目全成本，包括：開發成本(土地費6、前期費、大建安費)、營銷費用、管理費用、財務費用等。(2) 成本管理責任界定1) 城市公司總經理：項目全成本的責任人，對全項目合約規劃、成本檢查、目標成本制訂、動態成本月度回顧等負責。2) 城市公司成本負責人：開發成本中大建安費用的直接責任人。3) 城市公司設計負責人：開發成本中設計費用的直接責任人。4) 城市公司前期配套負責人：開發成本中土地費和前期費（除設計費）的直接責任人。5) 城市公司營銷負責人：項目營銷費用的直接責任人。6) 城市公司商業負責人：項目商業費用的直接責任人。7) 城市公司財務負責人：財務費用的直接責任人；負責牽頭編制項目預算、項目收益分析及跟蹤、不可預見費使用情況的統7、計管理等。8) 城市公司綜合人力責任：項目管理費用的直接責任人；第 7 條 成本管理原理及主要概念(1) 成本管理原理1) 在項目開發的關鍵環節設定目標成本，過程中系統實時自動統計動態成本；通過對目標成本與動態成本的比較，檢查、發現和解決問題，從而達到管控項目成本的目的。2) 項目成本測算和管理以運營分期為基本單元。(2) “動態成本”的概念動態成本 = (合同+變更)在途成本待發生合約規劃預估變更1) “合同+變更”的概念指已簽合同、補充協議、非合同費用、已確認現場簽證及設計變更、未確認現場簽證及設計變更、合同結算的調整金額，包括：a已簽合同簽約金額；b雙方簽訂的補充協議；c直接繳費的非合同8、費用；d經與相關方確認金額、且簽字蓋章完善的經濟簽證、設計變更及技術洽商；e經與相關方確認的施工圖預算調整；f合同結算與合同對比增減調整的金額；2) “在途成本”的概念指已經發起審批，但我方還未審批完成的合同、非合同、合同變更、現場簽證及設計變更。3) “待發生合約規劃”的概念指已經規劃執行合約科目，但我方還未發起審批的合同、非合同。4) “預估變更”的概念指我方預計要發生的合同金額增加。包括：a已發生未與分供方確認的經濟簽證、設計變更及技術洽商。b預估的施工圖預算調整。c.預計發生的材料漲價變化等。第 8 條 成本關鍵管理動作(1) 成本關鍵管理動作按照項目不同階段，依據置地總部成本管控要求9、從工作事項對應的交付成果、完成標志、標準要求、重點關注內容、起始時間、責任崗位和部門以及使用的模板等做了整體的概括，用于指導各城市公司和置地總部的成本管理動作。管理動作共23個，其中置地總部管控9個，城市公司管控14個。(2) 納入成本管理動作管控的工作及管控級別見附件1：全周期成本管控關鍵動作。第 9 條 目標成本編制及審批管理(1) 階段目標成本管理目標成本管理的版本分為土地版、定位策劃版、方案考核版、預結版。其中：1) 土地版是項目獲取時用于測算項目經濟可行性的成本測算。2) 定位策劃版是土地獲取后30天內，按定位階段性成果確定的目標成本。3) 方案考核版是方案設計階段性成果通過政府相關10、部門審批后15個工作日內完成。4) 預結版是項目竣工備案完成后30個日歷天內（每年1-6月份竣工備案的項目在本年度6月20日前/每年7-12月竣工備案的項目在本年度12月20日前），按最近一期的動態成本成果編制的目標成本。(2) 目標成本管理規定1) 為保證目標成本的嚴肅性、合理性，在提交目標成本時應按目標成本編制操作指引V1.0中的要求提供資料。2) 目標成本的修訂項目目標成本獲得批準后，原則上不能進行調整。如發生：a因建筑規范及政府政策而引起的強制性調整；b特殊地質情況處理；c規劃條件變化；e產品策劃定位調整導致目標成本（扣除土地成本、開發費用）變動預計2%或絕對值1000萬；除以上情況外11、，是否需要調整目標成本，由項目成本PM及項目團隊依據實際情況做出判斷；或由系統發出預警后，項目成本PM進行調整，并發起審批。目標成本調整審批需先發起公文審批，公文審批后通過ERP完成。第 10 條 動態成本月度回顧(1) 每月 25 日前，城市公司成本PM在成本系統中提交動態成本月度回顧報告，從目標成本（啟動版）提交后次月開始，至項目目標成本（預結版）審批完成。預結版目標成本提交后每年6 月、12 月的5 日前進行回顧。(2) 動態成本月度回顧包括的工作：1) 已確認變更金額，由合同責任人及時發起審批；2) 已簽合同預估變更金額，由合同責任人預估，及時發起審批。第 11 條 成本信息系統控制(12、1) 成本測算與目標成本的管理1）成本測算版本與目標成本版本相對應，即成本測算的版本分為土地版、定位策劃版、方案考核版、預結版，完成對應版本的測算，引入對應版本的目標成本，進行修正、審批；2）對應版本的目標成本總額不可大于對應版本的成本測算總額；3）后一版的成本測算、目標成本對應科目金額不可小于前一版已發生實際合同/非合同對應科目金額。(2) 合約規劃的管理1) 多版本目標成本階段，均需進行合約分判動作，嚴格按照中南置地全成本科目對應合約規劃表，制定對應版本的基礎/執行合約規劃，合同/非合同付款選擇合約規劃對應各個執行合約規劃所處費項放置，嚴禁串換費項選擇合約規劃。公司內部管理上屬于管理費用、13、財務費用或營銷費用范圍內的費用不應占用開發成本中的執行合約規劃，如發生此類占用情況將對城市公司予以處罰。2) 合約控價：A.工程類：合約控價=目標成本x0.95；B.前期配套類：合約控價=目標成本x0.95C.設計類：合約控價=目標成本x0.95（3）預估變更的管理1）根據開口、非開口的合同性質設定預估變更的管控方式，非開口合同，合同簽訂即根據預估變更控制比例設定預估變更值；非開口合同，待預算完成調整合同金額后，根據預估變更控制比例設定預估變更值；合同的 “變更”或“補充協議”的金額(以下統稱“合同變更金額”)在發生時從預估變更中劃出，合同變更金額不能超預估變更金額，當超過預留金時無法提交 “14、變更”和“補充協議”；2）預估變更金額=合同有效簽約金額*預估變更控制比例510%(示范區工程合同10%，非示范區為5%)。(4) 執行余量的管理1) 有且僅有方案版合約規劃存在執行余量，執行余量=已審核合同/非合同執行合約目標(合同/非合同金額 預估變更金額)；合同/非合同簽訂或預算完成后，余額即進入執行余量；2) 進入執行余量的金額被成本調劑使用時，需進行流程審批。(5) 動態成本和目標成本的管理1）為保證項目成本在可控范圍內，通過成本系統對項目成本總額進行控制，單個費項金額超執行合約規劃金額時，進行成本調劑或結轉，使用執行余量金額或待發生執行合約規劃金額；當不能再進行成本調劑或結轉時，則15、需進行目標調整。2)比較方式：動態成本與最新版目標成本比較。3)目標調劑、目標結轉、目標調整，需進行流程審批。(6) 業態分攤的管理1）編制執行合約規劃的階段，需將執行合約規劃金額進行業態分攤；2）合同/非合同簽訂階段，可進行業態分攤調整；3）合同預結算結算，可進行業態分攤調整。第 12 條 項目成本后評估項目成本PM在預結算金額達到預結版目標成本的80%以上時，需在30日歷天內完成成本后評估，總結項目成本管理得失，做案例分析，包含以下內容：(1)各階段成本對比分析，進行差異分析；(2)過程成本管理評估；(3)按成本數據庫要求計算項目經濟指標；(4）成本管理經驗及教訓。第 13 條 甲供材管理16、 物資公司負責甲供材合同/訂單簽訂，以項目/期塊為單位，單獨簽訂合同/訂單，合同/訂單簽訂完成后，導入明源ERP成本系統中，計入各項目/期塊合同臺帳及動態成本中，甲供材管理須符合以下要求：(1) 以項目/期塊內每個標段單個施工合同為基本單位對應簽訂甲供材合同/訂單，以甲供材供應品類及供應商為基本單位簽訂合同；(2) 成本管理部協助財務每月進行甲供材料、設備對賬；(3) 成本管理部每月審進度款產值時從施工單位進度款中扣除甲供材料、設備款。(4) 單個甲供材合同/訂單簽訂須滿足執行合約規劃金額控制，不得超執行合約規劃金額；第 14 條 資金計劃管理成本管理部按置地總部財務管理中心全面預算編制管理要17、求，結合運營中心編制的各項目開發計劃，編制年度預算及月度資金計劃，并匯總到財務部，指導年度和月度付款，包括以下內容:1) 編制年度已簽約工程類合同付款預算計劃；2) 編制年度預計簽約合同付款預算計劃；3) 編制月度資金計劃；4）負責產值審核并指導月度付款及單合同付款。第崗位職責：1、城市公司動態數據維護、監控、預警2、目標成本審核3、城市公司數據庫維護4、項目后評估5、ERP系統問題處理、指導 15 條 成本標準體系(1) 房地產成本標準體系包括：限額成本標準、產品配置標準兩個方面。限額成本標準具體詳見中南置地成本限額管理作業指引，產品配置標準詳見中南置地三四線首改、三四線改善、一二線剛需、一18、二線首改、一二線再改。(2) 房地產置地總部成本中心負責制訂成本限額及配置標準，并在每年年底進行修訂和完善。(3) 新的成本標準未頒布實施前，必須嚴格執行現有標準。凡需突破現有標準的，必須專項報告經總裁審批后方可執行。第 16 條 成本流程體系(1) 成本制度中所有涉及到的審批事項，均必須嚴格執行流程審批，包括立項階段成本測算、各階段目標成本的確定、合約規劃、變更、簽證、工程款支付、結算等。(2) 所有流程審批均必須通過明源ERP系統進行流轉。(3) 具體流程按照權責手冊的規定發起。第 XX 條 責任成本體系(1) 以項目為單位進行考核，大項目可以按期塊為考核單位。(2) 以項目目標成本、動態19、成本和利潤為主要考核指標，考核項目目標成本達成率。各項目的目標成本經總部審核通過后，城市公司成本管理部需將目標成本分解到各相關部門，并制訂相應考核標準，實行按月度、季度考核。目標成本分解、考核不僅僅是建造成本，還要包括管理費用、營銷費用、財務費用等開發費用的分解與考核。(3) 明確以總經理為成本管理第一責任人，目標成本指標完成情況考核總經理，以推動一把手成本及全員成本管理。(4) 各部門考核指標分解詳見制度ZNZD-CB-ZD-02責任成本管理制度V1.0。(5) 詳細考核獎罰標準詳見中南房地產置地總部責任追究實施細則pg62-85。第 18 條 成本資料管理(1) 資料收集、整理、移交：業務20、經辦人應在經辦工作審批通過后對成本管理資料進行收集、整理、移交工作。(2) 資料歸檔：1）電子資料：成本管理部全員負責自已的資料在電腦上的歸檔。2）紙質資料：業務經辦人將整理完成的紙質文檔資料存放在項目部或城市公司固定場所，并及時建立資料臺帳。涉及需要移交公司檔案室的資料，由業務經辦人整理完成后單獨移交到公司檔案室。3）資料歸檔類型：包括成本管理電子版及紙質版相關資料，主要涵蓋范圍如下：拿地測算資料、目標成本測算資料、合約規劃編制資料、簽證變更資料、預結算資料、內外部發文及公文資料等。(3) 編號原則：參照中南置地檔案管理制度ZNZD-HR-ZD021。第 19 條 成本檢查體系為進一步加強成本管理體系的“規范、監督、支持、引導”作用，置地總部成本管理中心將按半年度組織對各城市公司的成本管理工作進行檢查，檢查分為兩部分：責任成本檢查、成本內業日常業務檢查，其中責任成本檢查成本部分評分權重占比40%，成本內業日常業務檢查評分權重占比60%，檢查結果在每季度講評中晾曬，成本內業日常業務檢查評分表見附件3成本檢查評分表。第 20 條 成本信息系統管控流程圖第三章 附 則第 21 條 本制度自正式發布之日起執行，由置地總部成本管理中心負責解釋。（略）