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1、可行性報告可行性報告 1 江南商城二層項目江南商城二層項目 業態定位業態定位 2 前言 在商業項目市場運作中，經營業態對于項目的商業 價值與可持續發展具有關鍵性的影響力。同一個項目采 用不同的業態，其場地租金水平與市場生命力亦相應地 呈現異化的效果。因此，業態高度決定經營力度。 基于上述觀點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地 段商圈特征作為思考元點，結合自身客觀條件，深入挖 掘市場機會，從原點放大、同構超越、空隙切入的提純 角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業態 杠桿全面提升項目商業價值并實現可持續發展。 3 總綱 地段商圈特征 項目客觀條件 市場機會 業態提純 業態定位建議 項目優化2、建議 商業平臺 4 一、市場狀況分析一、市場狀況分析 1.1 1.1 廣州商業狀況廣州商業狀況 1.1.1 1.1.1 廣州商業現狀總述廣州商業現狀總述 現時廣州的商業格局主要呈塊狀分布，以各行政區域為雛 形，形成多個商業圈，其中以北京路、上下九、天河城三個 商圈的影響力最大。 5 就其商業氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：就其商業氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業底蘊較濃厚，經營類別廣泛，潮流時尚商品匯 聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業特色不明顯， 與上下九步行街的區別不大，眾多在北京路設立專賣店的品 牌在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值 下3、降，變成以區域為核心的商圈。 上下九商業步行街體現出老廣州的風情，其西關特色明顯， 從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統特 色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次 以中低檔為主。 天河城一帶作為新城市的中心區域，吸引來自市內各處消費 者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業核心 地位的作用明顯。 6 北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅 游等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推 動商業經濟發展； 天河城廣場繼續發揮其商業核心的地位，影響廣州、廣東地 區的消費潮流。 從市政規劃來看，三大商圈未來的商業發展方向也會朝著現時從市政規劃來看，三大商圈未來的商業發展方向也會朝著現時 的發展狀況繼續深化發展，即：的發展狀況繼續深化發展，即： 7 廣州市主要商業圈廣州市主要商業圈 級別 區域 商業圈 大型商場