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1、物業(yè)市場研究 商業(yè)物業(yè) 公寓物業(yè) 寫字樓物業(yè) 公寓物業(yè)市場研究 公寓市場競爭格局分析 潛在客戶需求分析 公寓市場發(fā)展特征分析 重點項目分析 后續(xù)供應(yīng)分析 公寓界定及市場發(fā)展特征：商業(yè)性質(zhì)的公寓項目不斷呈現(xiàn) 公寓的界定：公寓的界定： 公寓強調(diào)的是居住功能，但不限于住宅物業(yè) 租賃型的、臨時的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè) 公寓是一種較長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè) 公寓發(fā)展特征公寓發(fā)展特征: 房地產(chǎn)市場投資熱點，得到越來越多客戶追捧房地產(chǎn)市場投資熱點，得到越來越多客戶追捧 公寓越來越強調(diào)居住功能及居住品質(zhì)，包裝趨向住宅化公寓越來越強調(diào)居住功能及居住品質(zhì)，包裝趨向住宅化 商業(yè)用地性質(zhì)的項目開發(fā)具備2、居住功能的公寓產(chǎn)品商業(yè)用地性質(zhì)的項目開發(fā)具備居住功能的公寓產(chǎn)品 客戶以投資為主要臵業(yè)目的，無明顯的區(qū)域性客戶以投資為主要臵業(yè)目的，無明顯的區(qū)域性 第四階段 公寓概念泛化公寓概念泛化 酒店式公寓產(chǎn)生酒店式公寓產(chǎn)生 8080年代后年代后 依托星級酒店依托星級酒店 9090年代中后年代中后 酒店公寓供不應(yīng)求酒店公寓供不應(yīng)求 20002000年后年后 投資概念興起投資概念興起 第一階段 第二階段 第三階段 服務(wù)式公寓興起服務(wù)式公寓興起 20052005年至今年至今 高速發(fā)展高速發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展 趨 勢 特 征 趨 勢 特 征 商業(yè)用地開發(fā)住宅型公寓有兩大趨勢：開發(fā)小型戶型公寓或大戶 型公寓，兩者3、各具特點，開發(fā)條件不一 在商業(yè)用地性質(zhì)的公寓項目中，主要有兩種方向：在商業(yè)用地性質(zhì)的公寓項目中，主要有兩種方向： 小戶型公寓小戶型公寓 典型代表：富力威爾斯公寓、富力史丹尼公寓 大戶型公寓大戶型公寓 典型代表：富力公園28、富力愛丁堡 小戶型公寓小戶型公寓 大戶型公寓大戶型公寓 出現(xiàn)原因出現(xiàn)原因 寫字樓供應(yīng)量大，市場飽和，開發(fā) 商為降低風(fēng)險、快速回籠資金而發(fā) 展 高端住宅日漸稀缺，市場需求量增加， 高開發(fā)回報驅(qū)使大戶型產(chǎn)品出現(xiàn) 發(fā)展條件發(fā)展條件 臨近辦公區(qū)，生活配套齊全、交通 便利 區(qū)位條件優(yōu)越，具景觀資源，居住氛 圍良好，企業(yè)資金壓力小 開發(fā)優(yōu)缺開發(fā)優(yōu)缺 點點 客戶層面廣，銷售快速，資金回籠 快 開發(fā)投入不大，資金壓力較小 檔次難以達到高層次 有利于樹立標桿性項目形象 前期及后期投入大，需要大量資金 投資門檻高，客戶接受程度低，銷 售時間長 投資特點投資特點 總價較低，投資門檻不高 投資