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1、廣州時代漢溪項目概念規劃,01,前期分析,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,1.1 區位 LOCATION,中心城區,本案位置,廣州時代漢溪項目概念規劃方案設計,CONCEPT DESIGN OF GUANGZHOU SHIDAI project,1.項目用地與廣州市區和番禺中心距離較近，交通聯系便捷，因此這兩個片區是本項目主要服務片區，同時也是主要的競爭板塊2.項目與佛山距離稍遠一些，但在廣佛一體化的趨勢背景下，佛山市也陸續出現一些服務于廣州的辦公產業，如萬科廣場，萬達廣場，保利商務中心等，因此也與本項目產生一定的競爭3.本項目用地東北側6公里處即為大學城，在國家鼓勵自主創2、業的政策下，創業氛圍濃厚，為辦公產業提供大量的資源,1.2 場地周邊資源 SURROUNDINGS,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,保利大都匯,長隆水上樂園,長隆高爾夫,長隆香江野生動物世界,3Km范圍,3Km范圍,1.5Km范圍,1.5Km范圍,萬博中心,萬達廣場,海印星玥,奧園城市天地,華南碧桂園,人口文化公園,金山湖,1.3 場地周邊交通 SURROUNDINGS,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,地塊周邊,規劃允許開口路段,項目用地位于兩條主干路交叉口處，北側為100米寬漢溪大道，東西側為20-40米寬斷頭路，交通出入口設于地塊西側,1.4 優劣分3、析 LAND VALUE ANALYSIS,項目區位優勢：1/周邊擁有良好的景觀，享有優越的自然環境；2/軌道交通便利，臨近地鐵3號線和7號線3/城市的主要發展方向4/與大學城、番禺核心區距離較近，較為便利項目區位劣勢：1/不在成熟的辦公板塊，處于非核心商務區2/西側緊鄰高壓線3/北側緊鄰快速路,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,SITE,1.5 用地價值分析 LAND VALUE ANALYSIS,商業價值高High commercial value,商業價值次之Low commercial value,辦公形象好High office value,辦公形象較好Low of4、fice value,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,辦公價值高High office value,辦公價值較好Low office value,SITE,1.6 用地條件解讀 LAND CONDITIONS,本項目占地面積4.8萬平方米，容積率4，建筑面積約為19.3萬平方米，為全持有出租型辦公和商業物業。,功能配比：,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,傳統城市核心區,City centre,核心區中的辦公樓,Office Tower,傳統核心區辦公建筑特點,高辨識度,方便的可達性,提升企業形象,昂貴的租金,擁擠的交通,缺少公共空間,生態環境較差,城市中5、辦公產品的選擇,1.7 競品分析 PRODUCT ANALYSIS,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,1.8 客群分析 LAND VALUE ANALYSIS,01 前期分析 PROPHASE ANALYSIS,02,定位與策略,高識別性的地標建筑,靈活多變的辦公空間,詩意棲居的立體生態,一站式的功能配套,體驗式的院落景觀,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,一站式復合功能,高識別性地標建筑,體驗式院落景觀,靈活多變的辦公空間,詩意棲居的立體生態,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,花園式辦公,Work in the Gar6、den,庭院、植被、屋頂和墻面綠化營造,Courtyard,vegetation,roof and wall greening,擁有自身特色 區別于主城區密集辦公的園林式體驗,生態化園區得益于周邊長隆公園的優美生態環境，擬打造與城市型項目差異化明確的生態化園區，形成項目自身的獨特氣質，“強者愈強”，提升項目競爭力。,Ecological parkThanks to the beautiful ecological environment around the long long Park,to be built and urban type project differentiation cl7、ear ecological park,the formation of the unique character of the project itself,the stronger the stronger,to enhance the competitiveness of the project.,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.1 生態策略 Back to Nature,Back to Nature,生態園區,生態辦公,Google總部,生態辦公,Google全球總部,Google headquarter,城市形象,Near to Ground,醒目的8、城市形象開放 平和 內斂摒棄了對高大、紀念碑式的形象追求，轉而追求孕育平和、大氣的空間場所。硅谷模式：在趨于開敞式的大空間辦公環境中，追求一種辦公性質由事務性向創造性氛圍的轉化發展，重視作為辦公行為主體的人在提高辦公效率中的主導作用和積極意義，這就促使景觀辦公環境的應運而生。,Open Peaceful IntrovertedAbandon the pursuit of the image of the high,monument style,instead of the pursuit of peace,the atmosphere of space places.,02 定位與策略 POS9、ITION AND STRATEGY,2.2 形象策略 FACADES TO CITY,Facades to city,公寓環境,辦公景觀,城市露臺,Facebook總部,紐約高線公園,New York High-line public park,完善配套,A miniature city,文化 運動 餐飲 景觀 冥想內生型環境配套：針對園區周邊環境未成熟，配套不足的情況，我們在園區內打造一個覆蓋辦公各類需求的配套系統，即可服務于內，又可對外經營。,Culture Sport Food Landscape meditationNon central area of the office are10、a,often need to build a relatively independent perfect matching,in order to support the aggregation of the office crowd and the occurrence of all kinds of activities.,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.3 完善配套 FACADES TO CITY,Sufficient Support Facilities,泳池,餐廳,會所,紐約華爾街,New York Wall Street,業態集聚,Format11、 concentration,業態純粹 便于經營清晰的定位有助于提升辦公物業的集聚效應和招租價值；基于類似產業形態的企業和團體，更傾向與同行交流、競爭，也更需要相對同質化的配套服務，可以集中管理，方便快速建設和更高的回報率。,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.4 出租型物業 RENTAL PROPERTY,Rental property,整層租賃,分側,小團隊,彈性辦公產品 適應不同需求出于結構經濟性、空間可變性和全周期運營，我們提供高度彈性化的產品設計，可分可合，最大化的適應各種功能的需求。,硅谷,CES展會,可變辦公空間,可變辦公空間,組團環路 解決內部交通12、地塊與外部道路交接的位置，面向主要人流來向，在地塊邊緣形成環路，溝通各個界面。,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.5 交通策略 TRAFFIC STRATEGY,規劃許可的地塊開口位置,組團外部環路,庭院,建議增加的道路出入口,出入口不足 建議增加東、南側出入口交通僅依賴西側出入口，壓力較大，因此建議進行規劃溝通，在地塊東、南兩側增加疏散口。,多層級交通組織地塊與外部道路交接的位置，面向主要人流來向，在地塊邊緣形成環路，溝通各個界面，而且組團內部則轉換為步行環境，以景觀塑造交通體驗。,City+Group+CourtyardPlots of land and t13、he location of the transition to the outside,the main stream of people to the edge of the plot to form a loop,the communication interface,and the inside of the group is converted into a pedestrian environment,to shape the traffic experience landscape.,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.5 交通策略 TRAFFIC 14、STRATEGY,Multilayer of Traffic,親水庭院,城市快速路界面,城市林蔭道,組團內步行道,朝向景觀資源最大化+規避不利因素地塊北側有良好的景觀資源，而西側橫跨一條高壓線路，因此主立面為南北向，兼具好的朝向和景觀資源，將山墻面朝高亞線，規避不利因素。,maximization of landscape resources+Avoid adverse factorsPlots of land on the north side of a good landscape resources,and on the west side across a high-voltage l15、ines,so the main facade for North and south,both towards and landscape resources,gable facing the high sub line,to avoid unfavorable factors.,02 定位與策略 POSITION AND STRATEGY,2.6 朝向策略 ORIENTATION STRATEGY,高壓線,長隆公園,高壓線,生態公園,03,規劃理念,03 規劃理念 PLANNING CONCEPT,3.1 建筑布局 SITE ARRANGEMENT,布局1：高層塔樓+低層在用地有限的情況下16、，本布局沒有完整的環境設計空間，容易顯的散亂，不利于項目整體形象的打造。,布局2：高層點式塔樓+高層點式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。,布局3：高層板式塔樓+高層板式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。,在多輪比較后，我們認為”高層圍合大花園”的模式，能創造更加優越的基地內部環境，并能很快的形成一種“勢”，在獨立于主城區的非傳統辦公區形成的良好的整體形象和“場所感”。,03 規劃理念 PLANNING CONCEPT,3.2 建筑意向 REFFERENCE,法國國家圖書館：法國國圖占地65300平方米，,項目規劃建筑面積36萬平方米。圖書館的四棟玻璃大廈均為書庫，大廈17、之間有玻璃回廊從底部相連，回廊內側是寬敞明亮的閱覽大廳。法國國家圖書館就像四本打開的書，鮮明地劃定了圖書館這具有象征意義的館舍在巴黎的位置。,03 規劃理念 PLANNING CONCEPT,3.2 建筑意向 REFFERENCE,北京當代MOMA：當代MOMA占地61800平方米，,項目規劃建筑面積22萬平方米，其中住宅為13.5萬平方米，配套商業面積達8.5萬平方米，包括多廳藝術影院，畫廊，圖書館等文化展覽設施，還包括了精品酒店，國際幼兒園，頂級餐飲，頂級俱樂部及健身房、游泳池、網球館等生活設施與體育休閑設施。當代MOMA充分的發掘城市空間的價值，將城市空間從平面、豎向的聯系進一步發展為立18、體的城市空間。,04,規劃分析：方案二,04 規劃分析,4.1 彩色總平面及指標,空間次軸,空間主軸,核心空間節點,24m,90m,60m,建筑高度,40m,主要空間節點,04 規劃分析,4.2 規劃結構,中 心 花 園,屋頂花園,景觀次軸,景觀主軸,中心花園,外部景觀滲透,04 規劃分析,4.3 景觀系統,商業,辦公,公寓,23F,23F,15F,15F,15F,9F,5F,5F,5F,5F,辦公,1F,1F,15F,5F,聯合辦公,商業,15F,聯合辦公,15F,3F,04 規劃分析,4.4 產品分布,利用磚和仿幕墻系統的搭配，形成一個端莊、內斂并具有文化氣質的立面感受,04 立面設計 E19、LEVATION DESIGN,01 方案二,仿幕墻窗系統,04 立面設計 ELEVATION DESIGN,單體方案,1.3 規劃方案回顧,01 規劃理念 PLANNING CONCEPT,布局3：高層板式塔樓+高層板式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。,1.4 功能分區,01 規劃理念 PLANNING CONCEPT,辦公,配套,商業,LOFT辦公,公寓,產品篇,辦公,02 產品 PRODUCTS,客戶敏感度分析,需求,產品,功能平面,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,？,空間使用舒適度靈活性,20、標識性,景觀環境,平面使用率,其他因素,產品建議：用戶以中小企業為主，應優先選擇板式辦公產品。,板式塔樓 VS 點式塔樓,24米,10.6米,5.3米,W,L,W/L1/2,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,一字型走道 VS 回型走道/L型走道,產品建議：交通路徑盡量簡化，避免出現路徑轉折，影響辦公單元的內部昭示性。,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,回型走道,L型走道,在本項目景觀朝向比較單一的情況下，追求景觀最大化，板式塔樓可以布置偏心塔樓，因此良好朝向的景觀面較點式塔樓更大。,長隆公園,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFIC21、E,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,偏核心筒辦公平面,集中核心筒辦公平面,擴大電梯廳有利于品質提高，但綜合考慮使用率問題選擇緊湊型電梯廳,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,23.9米,72.9米,使用率：75.6%,10.8米,10.8米,23.9米,72.9米,使用率：73.1%,有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率,產品建議：集中布置電梯，分核影響使用率,不利因素：公共衛生間,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,集中核心筒辦公平面：6部電梯,22、分核心筒辦公平面：8部電梯,有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率,產品建議：利用空中花園/露臺提升不利產品的整體價值。,不利因素：公共衛生間,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,空中花園,中庭空間,有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率,產品建議：提升電梯廳的品質,不利因素：公共衛生間,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率,產品建議：利用空中花園/露臺提升產品的整體價值。盡量減少公共衛生間對辦公空間的影響。,不利因素：公共衛生間,衛生間分開布置,衛生間集中布23、置,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,平面靈活性舒適性標識性,景觀資源,平面使用率,電梯使用效率,本層標準層面積：1754.98m本層公攤面積：384.85m使用率：78.1%,60米塔樓標準層平面（10600柱網）,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,75.3米,23.9米,57m,108m,77m,87m,本層標準層面積：1754.98m本層公攤面積：497.24m使用率：77.4%,60m塔樓標準層平面（8100柱網）,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,87m,24、75.3米,23.9米,82m,56m,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,3900層高大企業辦公產品,本層標準層面積：1759.23m本層公攤面積：374.24m使用率：78.7%,偏核辦公平面（分體空調）,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,3600層高分體空調墻身節點,凈高2400/2600,本層標準層面積：1744.46m本層公攤面積：425.15m使用率：75.6%,標準層平面（90M塔樓）,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,57m,87m,108m,77m,本層標準層面積：1723.74m本層公攤面積：463.6325、m使用率：73.1%,90M塔樓平面（景觀電梯）,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,57m,108m,77m,87m,本層標準層面積：1406.80m本層公攤面積：386.04m使用率：72.6%,LOFT平面,02 產品 PRODUCTS,2.1 辦公 OFFICE,61.8米,22.5米,71m,102m,48m,自身辦公配套服務：會所、會議中心、員工餐廳、U+活動大堂,周邊商業配套服務：零售、醫療服務、休閑娛樂,02 產品 PRODUCTS,2.2 商業 BUSINESS,自身商業配套服務：餐飲、金融,配套服務,零售,餐飲,金融,休閑娛樂,醫療,金融,休閑娛樂,周26、邊商業配套服務：零售、醫療服務、休閑娛樂,自身商業配套服務：餐飲、金融,2.2 商業 BUSINESS,02 產品 PRODUCTS,2.2 商業 BUSINESS,02 產品 PRODUCTS,自身辦公配套服務：會所、會議中心、員工餐廳、U+活動大堂,會議,員工餐廳,會所,辦公大堂,U+活動大堂,2.2 商業 BUSINESS,02 產品 PRODUCTS,02 產品 PRODUCTS,1.2 商業 BUSINESS,員工餐廳,會議中心,會所,02 產品 PRODUCTS,2.2 商業 BUSINESS,員工餐廳,會所,景觀大樓梯,02 產品 PRODUCTS,2.3 地庫,負一層停車位：127、327個,其中貨車位3個，總建筑面積：44295.51,一期停車庫,02 產品 PRODUCTS,2.3 地庫,負二層停車位：285個，總建筑面積：11514.25,02 產品 PRODUCTS,1.2 商業 BUSINESS,車行流線,車行出入口,車行出入口,地下車庫出入口,地下車庫出入口,地下車庫出入口,落客區,02 產品 PRODUCTS,1.2 商業 BUSINESS,共享中庭入口,Loft辦公入口,會議中心出入口,辦公出入口,辦公出入口,辦公出入口,辦公出入口,辦公出入口,會所出入口,基地主入口,內部流線,商業流線,共享空間流線,U+公寓出入口,U+公寓次要出入口,02 產品 PRO28、DUCTS,2.2 商業 BUSINESS,屋頂活動場地,02 產品 PRODUCTS,2.2 商業 BUSINESS,U+公寓,02 產品 PRODUCTS,2.3 剖面,1.3 彩色總評及技術經濟指標,01 規劃理念 PLANNING CONCEPT,立面篇,03 立面 ELEVATION,03 立面 ELEVATION,長隆公園,整體風格使用簡潔完整的立面肌理,03 立面 ELEVATION,長隆公園,主入口體量特殊化處理,地鐵,主入口,03 立面 ELEVATION,裙房界面,03 立面 ELEVATION,地鐵,主入口,45m,73m,圣馬可廣場,西班牙廣場,58m,36m,49m,142m,89m,03 立面 ELEVATION,朝向中心軸內側的體量使用另一種肌理，豐富中心軸的空間感,將塔樓破成兩個體量，增加塔樓的挺拔感,03 立面 ELEVATION,中心軸花園,沿中心軸一側設置架空層和空中花園,空中花園,首層架空,03 立面 ELEVATION,入口體量突出處理,03 立面 ELEVATION,03 立面 ELEVATION,