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1、延續|復興|傳承,武漢市江漢區沿江一號二期項目概念方案設計,“復興”碼頭,“傳承”古典,長江碼頭漢江帆，再現碼頭熱鬧繁華的沿江風貌,延續外灘古典歐式敦實，厚重的沿街風貌,目錄CONTEXTS,3理念概述,2背景研究,1設計愿景,4規劃設計,5交通研究專篇,6城市空間研究專篇,7產品研究專篇,1,設計愿景Design vision,打造沿江金融中心 引領城市經濟新發展,一個富有歷史底蘊而不失現代特色的城市名片,傳承江城歷史文脈，復興漢口大都會,保留武漢的歷史文化靈魂，塑造沿江城市天際線與城市形象,總平面圖,打造濱江新地標,引領沿江新風貌,鑄就金融CBD核心區,成就古今文化新飛躍,創造新型濱江都市2、生活,背景研究Site Analysis,2,基地區位,SITE LOCATION,基地位于湖北省武漢市漢口區沿江大道兩江交匯處。這里擁有悠久的歷史、秀麗的風光。漢口是武漢歷史上第一個金融商社等服務業聚集地，一度成為僅次于上海的金融貿易區。1862年漢口設立江漢關正式開埠，成為與滬、津、穗并稱的全國四大金融中心之一。漢口擁有水運、陸運、鐵運、多式聯運等多種交通條件，區位極為優越。漢口地區已發展成為承擔對外貿易、物流的核心區域，承擔著“重振老漢口，復興大武漢”重大職責。,基地,中國,武漢 WUHAN,漢口 HANKO,基地周邊現狀,SITE SOURRANDING FUNCTION,漢江,長江,3、基地東面為沿江一號美食街，西面緊鄰白馬商城，南面為漢江，北面則是大量的老城住宅區。,4,4,基地,基地,基地,基地周邊業態,SITE SOURRANDING FUNCTION,北側商業西側商業東側商業,沿街現狀,沿街現狀,沿街現狀,商業形式現狀：沿街排列小鋪，住宅一層底商為主,商業形式現狀：集中商貿城，一層外圍為沿街小鋪,商業形式現狀：集中批發品市場，一層外圍為沿街小鋪,街區型集中商業與周邊業態形式更接近,結論：,區域交通,AREA CIRCULATION,基地北側為大興路,較擁擠，南側為沿江大道,現寬20M,今后將擴建到40M，東側為規劃路,還未修建，西側為規劃路,兼顧白馬商城的后勤道路。,4、規劃路,規劃路,SITE,沿 江 大 道,大 興 路,規劃路,小巷,友誼南路,沿江城市風貌,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,沿江大道上古典造型的百年老建筑連綿排列開來,成為沿江地標，賦予了城市獨具歷史感的沿江風貌，項目作為沿江大道的延續和兩江交匯處，將傳承古典建筑風貌，使漢口外灘在更多的經典中變得不朽。,基地功能定位,SITE SITUATION,項目基地在兩江交匯處，屬于漢正街邊緣區域，周邊為武漢老城區，人口稠密。項目位于漢正街濱江核心島。漢正街定位為國家中心城市核心區世界級濱江中央服務區，聚集幵一體化發展中央商務區、中央居住區，功能區域內聚集金融結5、算中心總部、物流總部、信息產業總部、全球奢侈品配貨中心、航空中心總部、金融投資銀行總部集群、高端商業購物中心、頂級度假酒店配套等為一體的高端綜合產業集群。,沿江一號二期,漢正街中央服務區核心區,武漢的新城市金融中心,規劃條件,PLANNING REQUIRENMENTS,凈用地面積：25820總建筑面積：25萬容積率：9.7機動車停車：不少于1000輛建筑退界 見右圖建筑高度控制：主體建筑高度250米地塊內微波通廊和堤防保護線的具體要求有待進一步核實，對建筑退界，實際可建設用地大小和建筑高度會帶來影響。南側退堤防保護線距離暫不確定，影響建筑布局。,退城市綠化線,10M,上位規劃三棟塔樓方案,本6、案以延續政府三塔樓方案的上位規劃為依據，按照三塔樓的布置落位為項目設計原則。,政府招商手冊方案,政府招商手冊方案,UPPER PLANNING THREE TOWER PLAN,背景研究結論,SITE SITUATION,項目位于城市CBD核心商圈具有密集的人流支撐是外灘風貌最重要的城市展示界面,我們要打造CBD核心商辦中心展現沿江歷史風貌傳揚古今,理念概述Design Concept,3,我們要怎么做,傳揚古今,困境,+,“復興”碼頭,“傳承”古典,一段富有歷史記憶的文化延續,碼頭文化,THE PORT CULTURE,武漢城市的發展變遷，與武漢碼頭的興衰流變息息相關。從古至今，武漢碼頭大約7、可劃分為三個發展階段：內河經濟時代、大江經濟時代、海洋經濟時代。武漢的碼頭最早起源于內河，被稱為“不夜港”；在大江經濟時代，武漢被譽為“東芝加哥”海洋經濟時代，武漢大碼頭則聯通世界。傳統碼頭文化是多元文化相互激蕩、彼此融合的產物，既蘊涵著中國傳統文化和本土荊楚文化的特質，又烙印著近代西洋文化的痕跡。繼承和弘揚武漢碼頭文化的優良品質與傳統，剔除其劣根性，重構適應新時代的碼頭文化格局，成為武漢碼頭文化的必然發展道路。,碼頭文化江帆,THE PORT CULTUREJIANGFAN,建筑空間上的布局形態取“千帆過盡”之意。三棟塔樓與裙房之勢猶如一艘蓄勢待發的江帆，停留在岸邊，待風來，便能揚帆遠航。,8、江帆取意,抽象形態,江帆造型,沿江城市風貌,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,漫步在漢口沿江大道上，從江漢關到市政府辦公樓（前德國領事館），12幢風格各異的百年老建筑連綿排列開來。作為漢口沿江地標的漢江關大樓、好百年飯店、花旗銀行大樓、新泰大樓等，使沿江大道更具積淀和歷史感，項目作為沿江大道的延續和兩江交匯處，將傳承古典建筑風貌，使漢口外灘在更多的經典中變得不朽。,古典元素,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,比例,韻律,建筑立面比例遵循古典的“三段式”，提取古典的豎向肌理作為建筑立面肌理。“三段式”構圖與豎向肌理通9、過現代的手法演繹，形成建筑獨特的立面形象。,豎向肌理,三段式,造型立意,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,+,碼頭江帆,古典風情,古典敦實,現代簡潔,城市肌理,STREET TEXTURE,地塊現狀呈現出凌亂的肌理關系，在新的規劃功能和道路交通要求，以及尊重周邊地塊肌理的前提下，地塊將呈現新的肌理，并且通過公共空間與周邊地塊自然地過渡。,城市肌理：大街小巷/小尺度,基地肌理：尊重老城肌理/街區式,漢正街區,基地,平面肌理,STREET TEXTURE,街巷提取,空間聚合,漢正街區肌理,空間分裂重組,空間優化,空間成形,大街-小巷,大街,小巷,大街,小巷,10、大街,小巷,小巷,大街,大街,小巷,小巷,小巷,大街,大街,小巷,小巷,小巷,大街,突圍,延續漢正街城市肌理,復興長江碼頭文化,傳承沿江古典風貌,大街小巷,江帆漁船,古典元素,規劃設計Planning Design,4,總圖一,MASTER PLAN 1ST,功能業態分析,FUNCTION ANALYSIS,甲方訴求：主要業態為:辦公+銷售型商業,可考慮一些商墅形式的辦公產品推薦業態組合：商業：一層以街區小鋪商業形式組合，二層大部分為一拖二的形式，三四層為小主力店組合或辦公形式，形成街區型集中商業。辦公：考慮多產品組合，有利于辦公產品的溢價及去化。商墅：布置于南側商業裙房屋頂，做退臺式辦公產品11、，有利于增添辦公空間的趣味性及江景資源的利用。,車行流線,TRAFFIC CIRCULATION,辦公交通界面,辦公交通界面,商業流線界面,基地商業動線,PEDESTRIAN CIRCULATION,消防,FIRE FIGHTING,消防登高場地消防流線,日照分析,SUN ANALYSIS,原始基地日照,新建高層后日照,交通研究專篇Traffic Research,5,基地交通,尊重基地首先需要了解基地周邊交通現狀,如何剖析關鍵要素,基地周邊交通現狀,SITE CIRCULATION,基地北側為大興路,較擁擠，南側為沿江大道,現寬20M,今后將擴建到40M，東側為規劃路,還未修建，西側為規劃路12、,兼顧白馬商城的后勤道路。,基地周邊未來交通規劃,SITE CIRCULATION,沿河大道,將升級為40m，作為快速道路,現狀路，將升級為15m,大興路，升級為20m，并建設隧道,規劃路，將升級為30M,并建設匝道,SITE,匝道,40M,30M,15M,20M,隧道,基地作為政府未來城市規劃的中心樞紐，周邊道路的升級和快速隧道的建設，將極大地增強基地交通的便利性。本項目作為規劃區的首開項目，意義重大。,周邊機動車承載力,TRAFFIC CARRYING CAPACITY ANALYSIS,車流分析：基地南側沿河大道為城市快速路，車速為60km/h的6車道道路，通行能力為10380輛/時。大13、興路北側居住區稠密，車流量較大，大興路為車速40km/h的4車道道路，通行能力為6560輛/時。西側規劃路為車40km/h的2車道道路，通行能力為3280輛/時。東側規劃路除去下穿車道，為車速40km/h的2車道道路，通行能力為3280輛/時結論：南側沿江大道為快速路，不宜開設車行出入口。北側與東西側規劃道路比較適合開設出行出入口。,40M,20M,15M,30M,SITE,我國城市道路設計規范每條車道通行能力的建議值為：,機動車出入口分析,40M,30M,20M,15M,大興路,規劃路,沿河大道,車流量分析：,VEHICLE GATE ANALYSIS,基地人流,PEDESTRIAN ACC14、ESS,高低,低高,SITE,基地主要人流來自北面大量的住宅區。南面有少量來自沿江大道的人流。東面與西面聚集白馬商城和沿江一號的人流。,商業出入口分析,結論：商業出入口有利點 ABCD,商業出入口C:優勢：利于商業形象展示；街角開口，視線較好；前場空間較大，利于形象展示;劣勢：南側商業氛圍較弱；相對于北側，人流量較少；商業出入口D:優勢：利于商業形象展示；街角開口，視線較好；劣勢：南側商業氛圍較弱；相對于北側，人流量較少；,SITE,MAIN ENTRANCE ANALYSIS,商業出入口A:優勢：結合北側主要人流導入點開口；北側商業氛圍較好，利于設置商業出入口；街角開口，視線較好；西側規劃路15、與大興路交叉口車流較緩，空間尺度適宜，利于人流導入；劣勢：沿街展示面較差；北側商業街交通較混亂；商業出入口B:優勢：結合北側主要人流導入點開口；北側商業氛圍較好，利于設置商業出入口；街角開口，視線較好；劣勢：沿街展示面較差；北側商業街交通較混亂；東側規劃路與大興路交叉口有下行隧道出入口，對人流有影響；,周邊交通網絡發達 基地可達性較高,交通研究結論,東面：未來規劃路，受下穿隧道分流，交通壓力相對較小，較適宜開機動車主出入口。（現狀無道路）,北面：現狀交通擁堵，可開機動車次要出入口。(大興路）,西面：交通景觀面較差，道路等級低，適宜開后勤出入口。（白馬商城后街小巷）,南面：城市快速道路，車流量較16、大，不適宜開機動車口。（沿江大道）,E,N,W,S,城市空間研究專篇Urban Space Research,6,如何塑造城市空間,城市需要合理的空間設計強化城市的印記為市民提供交際空間,區域開敞空間,OPEN SPACE,SITE,保持連續豐富的沿江開敞空間RESERVE OPEN SPACE ALONG THE RIVER,開敞空間：,公共綠化,前場廣場空間,前場廣場空間,公共綠化,場地開敞空間,OPEN SPACE,開敞空間節點OPEN SPACE,節點意向OPEN SPACE REFERENCE,開敞空間OPEN SPACE,街角廣場,街角廣場,城市天際線,THE SKYLINE,本項17、目與未來城市天際線呼應，由東向西節節升高豐富的沿江城市天際線，給人以深刻印象。起伏變化的天際線也是設計的出發點之一,城市天際線,THE SKYLINE,出于對城市天際線的解讀和尊重，建筑高度向西逐漸升高,地塊內最高的建筑被放置在西南角，以增強對統一街和沿江大道交叉口的天際線影響，建立與這個城市重要節點的空間關系。,地塊內三幢超高層將為成功的為本項目定性：城市肌理中標志性元素。,江景界面5個 江景界面4個,江景界面分析（以三棟塔樓江景界面最大化為設計出發點，推導如下情況）,一棟南側，兩棟北側ONESOUTH ANOTHERNORTH,兩棟南側，一棟北側TWOSOUTH ANOTHER ONENO18、RTH,三棟南側THE TOWERS STAND SIDE BY SIDE,江景界面5個 江景界面6個 江景界面6個,江景界面5個 江景界面6個 江景界面7個,塔樓落位江景資源利用率分析,TOWER LOCATION,日照條件分析：（根據塔樓江景界面最大化優選出的方案，進行日照篩選）,按照大寒日1小時日照要求計算（左側受白馬商城及基地左下角高層落位影響，沒有可利用日照光線通過）,塔樓落位最佳組合：“品”字形，南側“一”字形兩種形式,江景界面6個 江景界面6個 江景界面7個 江景界面5個,塔樓落位日照分析,TOWER LOCATION,VS,1.高層江景界面為7個2.樓棟間距較大，視野開闊，具有19、圍合感3.南面側商業有較開闊的開口面4.南面裙房頂層布置商墅，充分利用江景資源有利于提升商墅價值及品質。,1.高層江景界面為5個2.樓棟間距局促，視線對位嚴重，沿街界面僵直3.商業集中在北側布置，南面商業開口界面小，不利于人流引導與沿江大道的形象展示4.裙房頂層若有商墅辦公，品質較差，未能充分利用江景資源。,商業入口,商業入口,商業次入口,“品”字形塔樓 THE TOWER,“一”字形塔樓 THE TOWER,塔樓落位布局形式優劣分析,TOWER LOCATION,1.超高層江景界面較好2.街角形象展示較好，但超高層對北側高層有視線遮擋 3.右側規劃道路寬度較大，有較大的前場視野4.東側車流大20、部分由下穿隧道流走,1.超高層江景界面較好2.街角形象展示較好，視野開闊3.前場空間較充足4.超高層對百米塔樓的視線遮擋較小,1.超高層江景界面少，凹于北側視線遮擋2.形象展示效果較差3.超高層塔樓前場空間局促4.塔樓北側臨老舊的商住樓，視距小，環境品質較差,塔樓落位250M超高層落位分析,TOWER LOCATION,超高層位于西南角THE TOWER ON WESTSOUTH,超高層位于北面居中THE TOWER IN THE MIDDLE OF NORTH,超高層位于東南角THE TOWER ON THE EASTSOUTH,視野,辦公出入口后勤出入口,“品”字形點板組合分析,2.受場地21、面寬影響，中間做板樓形式受限塔樓標層為42.4m*42.4m=1800,3.讓出東南角商業開口及東北角日照切角要求后此樓如果做點式建筑間距無法滿足規范要求。板樓標層為30m*57m=1700。,1.為利于去化，街區型商業裙房為最佳選擇，即商業層數宜在4-5層，建筑密度宜在50%左右，即商業量在4-5萬，在保證容積率做足情況下，需要盡可能加大塔樓單層面積，塔樓總面積約21萬超高層為：2300，尺寸為48m*48m,塔樓落位,TOWER LOCATION,產品研究專篇Production Research,7,案例分析街區尺度,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,北京22、三里屯商業街步行街寬度：826m,上海大寧國際商業街步行街寬度：418m,結論：街區型商業街的空間尺度為6m18m較適宜。,案例分析商業層數,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,結論：街區型商業基本為三四層,北京三里屯商業街,上海大寧國際街,上海浦東金橋國際,4F3F2F1F,4F3F2F1F,3F2F1F,商業形式,條件：按5萬商業總量布置,方案一：集中MALL,退城市綠化線,方案二：街區式,退城市綠化線,優點：容易去化5萬的商業體量，適合自持大型商業。難點：密度過大，不適宜綠地快速銷售模式，未來銷售模式 選擇單一，去化難度巨大。,優點：適合綠地傳統銷售模式，可23、實現多模式快速去化。難點：難以去化5萬的商業體量。,BUSINESS FORM,（按規范退界后，滿鋪基地）,（街區型，4層獨棟式商業）,占地面積1.4萬,占地面積1.06萬,體量去化研究,MASSING ANALYSIS,如何去化25萬建筑體量？,條件一：案例研究總結，街區尺度控制在6m-18m較適宜，街區型布置占地可達到1.06萬。條件二：案例研究總結，街區商業做3-4層較容易銷售去化。,？25萬,1,2,商業：可去化約4.5萬,剩余體量轉移到塔樓辦公去化,3,辦公：需去化20.5萬,塔樓體量去化分析,MASSING ANALYSIS,條件：分三棟塔樓去化,1,辦公：需去化20.5萬,2,條24、件一：240m結構限高。條件二：塔樓標準層面積按2300設計，平面尺寸48m*48m條件三：層高設定為4.2米，除去底商可做52層,240M超高層：可去化11.4萬,3,條件一：中間微波通道計算得出限高160m，從城市天際線及經濟性分析，設計為150m。條件二：塔樓標準層面積按1800設計，受場地面寬制約無法做橫向板樓，平面尺寸42.4m*42.4m。條件三：層高設定為3.9米，除去底商可做31層,150M超高層：可去化5.7萬,4,條件一：從城市天際線及經濟性分析，設計為100m。條件二：塔樓標準層面積按1600設計，受場地面寬制約只能做寬度約為30米的板樓，受基地切角制約長度只能做約57m25、,平面尺寸30m*57m。條件三：層高設定為3.6米，除去底商可做22層,100M超高層：可去化約3.5萬,體量去化結果,MASSING ANALYSIS,案例分析街區尺度,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,北京三里屯商業街步行街寬度：826m,6M,16M,13.5M,7M,10M,14M,本案商業街步行街寬度：716m,電梯廳入口朝向,ELEVATOR HALL ENTRANCE TOWARD,電梯廳出入口均朝向商業主動線,商業主動線,電梯廳入口朝向,豎向交通,商業產品分析,PROJUCT ANALYSIS,1F 為100-50獨立沿街街鋪,1F 平面圖,226、F 平面圖,3-4F 平面圖,5F 平面圖,2F 為200300一拖二商鋪,3、4F 為200-300獨立電梯商鋪,5F 商墅200-300，設計屋頂露臺,一層商業流線分析,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,主要人流出入口,主要人行流線,次要人行流線,開敞空間,轉角鋪為小主力店單鋪面積控制在100-300,中間鋪為沿街小鋪單鋪面積控制在100-50,中間鋪示意,轉角鋪示意,二層商業流線分析,2ND FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,商業電梯,盡端獨立門廳主力店單鋪面積控制在500-300,中間鋪1F拖2F單鋪面積控制在100-300,盡端27、獨立門廳主力店單鋪面積控制在500-300,中間鋪1F拖2F單鋪面積控制在100-300,1F拖2F商鋪示意,盡端鋪示意,三、四層商業流線分析,3RD&4TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,盡端獨立門廳主力店單鋪面積控制在500-300,盡端獨立門廳主力店單鋪面積控制在500-300,商業電梯,獨立門廳商鋪示意,盡端鋪示意,單鋪面積控制在200-300,五層商業流線分析,5TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,商業電梯,退臺式商墅,單鋪面積控制在200-300,地下一層平面,UNDERGROUND PLANE 1,地下一層車位:494個車位28、(平層147，機械347）,地下二層平面,UNDERGROUND PLANE 2,地下二層車位:514個車位(平層停車）,一層商業流線分析,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,二層商業流線分析,2ND FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,三、四層商業流線分析,3RD&4TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,五層商業流線分析,5TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,售樓處方案,概念方案設計,優勢：1.形象展示面較好2.可不開挖地下室劣勢：1.貼近用地紅線，前場空間不足2.只能設置臨時使用，造成29、一定的成本浪費3.緊鄰道路邊沿，有一定安全隱患。,A,B,SALES OFFICE LOCATE 街區型售樓處落位,C,（堤防控制線以內）,（堤防控制線以外）,優勢：1.形象展示面較好2.可不開挖地下室劣勢：1.前場較小但可借用超高層用地2.只能設置臨時使用，造成一定的成本浪費。3.影響超高層建設，建設超高層時需移位，帶來一定成本增加。,（獨棟商業體以內）,優勢：1.形象展示面較強2.前場空間充足3.后期可改成獨棟商業永久使用，節約成本劣勢：1.對地庫影響較大,損失3000地庫停車面積，地下商業面積減小至1500,防護堤線,紅線距離現狀沿江大道21m,沿江大道拓寬控制線,沿江大道現狀線,防護堤線距離用地紅線13m,SALES OFFICE LOCATE 集中型商業售樓處落位,方案一（西南角）,方案二（東南角）,方案三（東南角永久售樓處）,MASTER PLAN 2ND,臨時售樓處風險控制1.場地及開口在紅線外，需和政府前期溝通2.北側距離地庫預留6m施工間距，需工程確認施工距離,售樓處單層380平方米 夾層120平方米,方案三（b）,CASE 3,方案三（b）：玻璃盒子,“復興”碼頭,“傳承”古典,