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1、一、如何聚集人氣？二、如何打造上虞獨特的文化特質產品？三、如何實現環境、社會及經濟效益平衡？,一個充滿速度與激情的游樂天堂a very fast and passion paradise,愿景,一個生態與活力并存的文化旅游勝地an ecology and energy co-exist culture tourist resort,愿景,愿景,可持續發展的、生態的環境a sustainable and ecological environment,第一部分 基地解讀 第二部分 謀劃定位第三部分 項目策劃第四部分 總體規劃,第一部分 基地解讀 第二部分 謀劃定位第三部分 項目策劃第四部分 總體規2、劃,1.1 項目區位,基地位于上虞市梁湖鎮東北部，靠近杭甬運河，距市區約5.5公里，東臨豐惠鎮，北接驛亭鎮。規劃區總用地面積為1210公頃。,有基礎但路面質量差基地內路面寬以3-5米為主，017南北向穿過基地與004銜接，向北繞過山體鏈接老城區人民路東延伸段，南側X502面寬約20米，西至市區，東連豐惠鎮至余梁線，是基地與外部聯系的主要通道。,1.2 現狀交通,以旅游公路為標準，拓寬X502縣道連接市區和004鄉道連接人民路東延伸段，考慮到浙中城市群游客，遠期拓寬508鄉道，強化規劃區與市區和高速公路網的交通聯系。,人文資源歷史悠久、人杰地靈據考證,“皂李八景”成名于元末興于明清。“皂李八景”3、：陡門水勢、馬灣二牧、杜墩夜雨、西塘晚眺、瀾嶺泉聲、姜岙雪樵、東坂朝耕、郭墓春云（待考證）,1.3 基地核心競爭力,淡水資源儲備豐富、富有傳奇皂李湖周長約十五里，水面近2340畝，當今上虞第一大淡水湖。傳說唐代貞觀朝，杜良興三兄弟開鑿此湖，不幸遇難，后人以音近者“皂李”命名。,風景資源猶如世外桃源自然特色在于山、水、田、林和濕地五元素；景觀特色用“隱”“靜”“野”和“秀”四字概括。,1.4 現狀土地利用,現狀基地主要由山體、水域、農田和村落組成。山體植被茂盛，并有多處果樹林園；民居村落建筑質量參差不齊，多為3-4層90后磚房；成片的農田耕地多種植水稻、蓮藕等。,1.5 建設用地適宜性評價,根據4、高程、坡度等諸因素分析，及可持續發展的原則，得出基地可建設用地面積約463公頃，水域面積約156公頃。,高程分析,坡度分析,1.6 本案開發功能設想,現狀村莊獨具特色，借鑒江南小鎮風格，人性化的街道尺度，打造當地歷史文化小鎮。,享有天然的寧靜，良好的位置和山水景觀，規劃主題性高爾夫球場、會所及別墅。,水系發達，用地充沛，打造歐洲風情小鎮，形成從外部到基地的門戶。,背山面水，水面開闊，私密性強，營造高品質的星級酒店，創造高端的度假環境。,桃花島位置獨特，設置星級酒店，提高形象。,用地充沛，地勢平坦，交通方便，開發大型游樂場，提升品牌形象和知名度，提高土地利用價值。,豐富的森林資源，良好的視覺景觀5、，規劃主題生態博覽園，豐富市民生活。,獨特的山水景觀，優越的地理位置，打造天倫孝莊發展銀齡產業。,第一部分 基地解讀 第二部分 謀劃定位第三部分 項目策劃第四部分 總體規劃,一小時接軌杭甬兩小時融入上海上虞地處杭州、寧波一小時經濟圈交界處，同時融入上海兩小時經濟圈范圍。具有特殊的地理位置，面臨難得的發展機遇。隨著杭州灣跨海大橋和嘉紹大橋的建成，上虞的旅游區位優勢將更為凸顯。,2.1 上虞特殊區位,文化興盛山川秀美人杰地靈獨樹一幟,2.2 上虞人文歷史,上虞自秦王嬴政二十五年(公元前222年)置縣，迄今已有2200多年歷史，是浙江建縣最早的縣份之一。,中華農耕文明的重要源頭河姆渡文化的發源區域。6、境內有五星村遺址和牛頭山遺址。越文化的核心區域之一古代部落文化的重要衍生地。以舜、禹、古越等為代表。春秋制造文化的中心之一中國青瓷文化的發源地。釀酒、燒瓷、制茶、冶煉等著稱全國。,中國隱逸文化的重要平臺以謝安為代表的東晉群賢和竹林七賢等。中國學術文化的一大苗圃王充、魏伯陽、謝靈運、馬一浮等。中國現代文學(藝術)的重要搖籃經亨頤、夏丏尊、匡互生、俞平伯、朱自清、豐子愷等。崇尚孝文化曹娥跳江救父，大舜善待惡嫂。,2.3 上虞旅游前景 旅游發展迅速，旅游業作為戰略性產業予以打造。,近幾年上虞市旅游業發展狀況：,上虞市將振興旅游業作為城市發展戰略，強調整體優勢和生態旅游，旨在建成全省旅游經濟強市，成為7、大上海乃至長三角城市群的“后花園”和休閑旅游基地。,在上虞“一帶、五區”的旅游格局中，皂李湖作為春暉白馬（兩湖一山）文化生態休閑區的重要組成部分，是未來上虞高端旅游的主要平臺和空間。,2.4 區域旅游市場需求分析需求旺盛,環杭州灣主要城市年人均GDP(單位:美元):,長三角區域目前已經形成了良好的第二居所需求環境；洼地效應也使得上虞的投資價值受到關注。,偏好一：度假地選擇以100-300公里的黃金距離，皂李湖具備作為度假區的空間優勢。,2.4 區域旅游市場需求分析偏好特征明顯,自駕游客對旅游度假地的選擇,偏好二：對“親近山水，回歸自然”的呼聲最高。,度假區的產品偏好選擇排序,偏好三：對度假生活8、的意見：舒適度最為珍貴作為自然人的特征,對度假區關鍵特性的選擇,偏好四：關注健康、重視家庭、圈子立命作為社會人的特征,度假目的選擇排序,度假伴侶選擇,2.5 區域旅游市場供給分析,上虞旅游產品現狀資源豐富，但是依舊以觀光型旅游進行打造為主，缺乏高端休閑度假景區。,上虞高星酒店現狀類型較單一、特色化、主題型酒店較缺乏。特別是休閑度假型酒店還較少。,上虞國際大酒店,上虞雷迪森萬錦大酒店,上虞賓館,上虞度假居所現狀度假型住宅和第二居所產品較少。,臥龍天香華庭,上虞銀河灣,錦繡四明,上虞商業市場現狀城北和城中的商業設施日趨完善，其他區域的商業價值在弱化。,上虞一百購物中心,大通購物中心,上百萬和城,29、.5 區域旅游市場供給分析,2.5 區域旅游市場供給分析上虞旅游產品現狀小結,四有 四缺有資源，缺主題有風貌，缺體驗有項目，缺亮點有市場，缺產品,2.5 區域旅游市場供給分析長三角旅游度假區市場,上海太陽島度假區上海濱海旅游度假區上海佘山旅游度假區,南京珍珠泉旅游度假區南京金牛湖風景旅游度假區,蘇州國家太湖旅游度假區,常州天目湖旅游度假區,如皋長青沙島旅游度假區,寧波達蓬山旅游度假區寧波東錢湖旅游度假區寧波松蘭山濱海旅游度假區寧波前溪湖休閑旅游度假區,杭州之江國家旅游度假區杭州湘湖旅游度假區杭州富春山居度假村杭州白龍潭風景旅游度假區杭州云石山生態旅游度假區,臺州牛頭山度假村臺州蛇蟠島度假區臺州10、風景灣高爾夫度假區,溫州大峽谷氡泉旅游度假區溫州西郊休閑旅游度假區,麗水龍泉山旅游度假區麗水神龍谷旅游度假區,金華仙源湖旅游度假區,紹興會稽山旅游度假區紹興柯巖旅游度假區,嘉興湘家蕩旅游度假區,湖州太湖旅游度假區,紹興,觀光型旅游市場過度競爭，發展與保護的矛盾日益突出。,早期度假區多以酒店房產為主要模式，缺乏真正有特色主題性的度假產品。,休閑體驗型和度假型旅游市場處于發展探索階段，區域內還未形成龍頭型和旗艦型度假區。,定位模糊，市場目標人群沒有細分，核心項目缺乏吸引力，功能多而雜。,寧波北侖鳳凰山主題樂園寧波慈溪達蓬山主題樂園,常州中華恐龍園,安徽蕪湖方特游樂園,蘇州樂園,上海歡樂谷上海迪斯尼11、樂園上海熱帶風暴上海錦江樂園,南京“龍門陣”主題樂園南京“中國死海”主題樂園,杭州樂園杭州宋城杭州天都城歡樂四季公園杭州天未來世界公園,紹興,溫州樂園,臺州東方太陽城,太湖樂園,2.5 區域旅游市場供給分析長三角游樂場市場,主題樂園發展迅猛，特別是上海歡樂谷和迪斯尼等，贏者通吃的時代即將到來。規模及項目定位涵蓋類型廣泛，唯有找準合理的目標客戶進行準確的定位方能在激烈的市場競爭中分得一杯羹。主題樂園休閑度假房地產獨特文化的復合開發模式將是未來主題樂園發展的必由之路。,2.6 對上位規劃的解讀,我們的幾點思考：明確目標客戶市場，體現特色化和主題化；平衡公共性與商業性關系；實現人文與自然和諧統一；更12、合理的拆遷安置與道路交通組織。,功能定位：以自然山水、田園風光為特色，集休閑度假、健身養心及商會接待等多功能的高檔次、高品位的綜合生態休閑區。,2.7 湖泊旅游開發模式研究,湖泊旅游開發模式一般分為五類,皂李湖開發適配性分析,根據本區域所具備的資源條件，皂李湖較適宜以休閑度假模式為主的綜合旅游開發模式。,最好,最差,2.8 本案客源市場定位,以環杭州灣中高收入人士短假消費和商務會議培訓為核心市場。,目標客戶,核心客戶,在個人短假消費市場中，25-45歲的中高收入家庭和新一代精英值得重點開發。,其他客戶,銀發市場、青少年教育、美容養生,通過設置大型主題游樂設施，同時融入上虞所特有的文化介質，打造13、成為人們了解上虞、走進上虞的公共休閑平臺。,豐富上虞人文、生活的主題樂園,2.9 本案規劃主題定位,成為杭州灣南岸地區財富領袖、政企精英進行高端商務交流、休閑度假、養生運動的一站式服務中心。營造一種高端的商務政務休閑生活方式、成為財富精英的商務休閑體驗天堂。,環杭州灣高端政務商務休閑基地,2.9 本案規劃主題定位,第一部分 基地解讀 第二部分 謀劃定位第三部分 項目策劃第四部分 總體規劃,基本原則：與本案具有相似性,具有相似景觀環境特質。,處于大都市圈中的中小城市。,交通區位條件具有可比性。,能夠體現旅游度假發展的新趨勢。,3.1 案例研究,區位,項目,功能,清遠獅子湖國際休閑度假區,位于廣東14、清遠市清城區橫荷街道口。距市區不足十分鐘車程。到新白云機場需30分鐘車程。,區位,休閑、運動,酒店、商務,購物、度假,功能,項目,清遠獅子湖國際休閑度假區,功能,18洞球場包括月球球場和月光球場。,由游艇會所和游艇別墅組成。,溫泉、養生保健等五大功能的主題化溫泉度假公園。,國際五星級酒店，外形阿拉伯風格，內部以天方夜譚為主題。,區位,項目,主題高爾夫,國際游艇會,溫泉度假公園,喜來登旗艦酒店,清遠獅子湖國際休閑度假區,獅子湖公館,漁人碼頭商業街,四大主題島嶼,集休閑度假，富有地中海色彩與文化的生活社區。,規劃有銀行，影院，餐廳，酒吧，商鋪等。,晨島、茶島、夜島、夢島。,位于廣州從化良口鎮南部的15、溫泉養生谷商務會議區，距廣州國際機場約40分鐘車程。,從化僑鑫從都國際休閑度假區,區位,項目,功能,休閑、運動,會議、酒店,保健、度假,從化僑鑫從都國際休閑度假區,區位,功能,項目,國際會議中心,體育公園,接待、舉辦高級商務活動、大型會議的主要場所。,珠三角乃至全國最知名、頂級的體育公園及會所。,鳳凰高爾夫,27洞暢享嶺南佳果和浸泡溫泉的高爾夫球場。,從化僑鑫從都國際休閑度假區,功能,區位,項目,SPA水療中心,帝王夏宮,國際頂尖的SPA水療中心，天然的溫泉水采用巴厘島風格。,以紫禁城主題來規劃屋頂設計及建筑布局。,白金五星級溫泉酒店,12棟低樓層的樓房，配客房、別墅、獨立游泳池。,項目選址環16、境優美，交通便利，區域內有較強的旅游度假消費能力。項目極化項目選擇無所不致其極，又必須是生態的，通過獨特極致引領潮流的產品吸引受眾。地域文化打造獨特的地域文化特質，進行放大包裝，迅速提升知名度和品牌形象。功能復合在核心項目帶動下，針對性地衍生發展相關產業和適配項目，以完善本項目的功能，滿足多元化的需求。項目啟動以核心項目的率先引爆，點燃市場激情。后續配套項目逐漸完善。,3.2 經驗啟示,兩大核心項目：,布衣村落：旅游觀光客和本地市民,主題樂園：旅游觀光客和本地市民,3.3 項目選擇核心項目構成,近年世界災難要聞:2006年：5月27日印尼爪哇島6.2級地震5782人死亡。2007年：8月15日17、秘魯8.0級地震510人死亡。2008年：5月12日汶川地震約7萬人死亡2萬人失蹤。2009年：4月6日意大利6.3級地震至少294人喪生。2010年：1月12日海地發生7級強烈地震造成20萬余人死亡。4月14日中國青海玉樹7.1級地震2000多人死亡。5月28日凌晨南太平洋島國瓦努阿圖發生里氏7.2級地震。全球毀滅災難電影后天、2012、,近幾年自然災害越演越烈，不得不反思人與自然的和諧共處關系？,3.4 核心項目主題樂園,設計理念：,“消失的地球”為設計主題“呼吁環保”為理念中心,天空之城The Sky City,美麗地球村：盤古初開，明媚的陽光，蔚藍的天空，碧綠的湖泊，色彩斑斕的花朵 探18、索極限：人類在欲望的促使下，不斷的探索、發現、開發災難來臨：世界飛速發展，環境日益破壞，地球開始動搖與咆哮 被淹沒的城市：某天，他身心疲憊，離我們遠去天空之城：之后，人們向往那屬于自己的地方，那里可與森林共舞，與小鳥同唱，那里是充滿神奇與幻想的天堂,3.4 核心項目主題樂園,“美麗地球村”,”美麗地球村“,”探索極限“,”災難來臨“,”被淹沒的城市“,”天空之城“,“The city of sky”主題樂園按故事線索分為五個主題板塊：,“美麗地球村”,“探索極限”,“災難來臨”,“被淹沒的城市”,“天空之城”,3.4 核心項目主題樂園,占地面積：19公頃服務人群：廣泛人群項目設置：魔幻城堡、419、D影視城、博物館、兒童王國、竹林迷宮、化石林、嘟嚕嘟比農莊、水世界、火流星。功能描述：以科教為主，通過展示、4D影視等告訴游客“家園需要我們的保護”,美麗地球村,3.4 核心項目主題樂園,占地面積：22公頃服務人群：勇敢、富有挑戰精神的年輕人項目設置：鳳凰城堡飛天鳳凰，自由落體；探險旅程泥塑館，瘋狂巴士，森林吉普車；瑪雅主題大型室內漂流歷險項目“神秘河谷”；跌落式過山車、4K高清飛行影院、死亡電動車、云霄飛車、升空電梯、瘋狂火龍鉆、探秘颶石陣、熱舞恐龍車等。功能描述：主要以大型娛樂設備為主，讓年輕人體驗神經極限的刺激快感；同時體現現代與未來的科技。,探索極限,3.4 核心項目主題樂園,占地面積20、：28公頃服務人群：多方位年齡人群項目設置：世界廣場地震屋，恐怖城；魔幻村莊哈里波波館，蠟藝館，四維影院，巫師城堡；4D室內軌道車恐龍災難體驗歷險項目“恐龍危機”；大型火山穿行歷險項目“維蘇威火山”。功能描述：在“災難”游戲中體會環保的重要性。,災難來臨,3.4 核心項目主題樂園,占地面積：18公頃服務人群：喜愛水上刺激活動的年輕人項目設置：水中望月、末日黑泥、失落帝國、海嘯式造浪池、大喇叭滑道、水上過山車滑道、高速競技滑道、浪擺滑道、旋渦滑道、滑板沖浪、黑洞流光滑道、透明滑道、激流勇進、海盜船、沙灘、火山地獄艇、大戰死亡島、搶奪水城，水中探秘等。功能描述：以水上游樂項目為主，在水中設置島嶼，21、島上各種游樂設施，讓人們在體驗水樂同時，喚起對環保重要性的認識。,被淹沒的城市,3.4 核心項目主題樂園,占地面積：23公頃服務人群：廣泛人群項目設置：太空世界、69米高跳樓機、沖上云霄、真人動漫秀球幕高空飛翔仿真體驗項目“空中飛艇”；大型太空飛行體驗項目“星際航班”。功能描述：讓人仿佛置身于“魔幻的童話世界”，無憂無慮，同時喚起人們對美好生活的向往。,天空之城,3.4 核心項目主題樂園,繼承和發揚傳統生活方式，又追逐現代生活時尚，這里是“會呼吸的布衣村落”這里有山有水，有田有島，隨處可見楊梅與鳥；傳統的地方美食、江南風情商業街；現代的文藝節慶表演、藝術展示、旅游狂歡，無不展示皂李的靈魂，一個22、會生活、會呼吸的村落。,原滋原味的布衣生活方式，便利的旅游交通組織，獨具特色的旅游景點和項目設置，完善的配套服務設施，打造集行、吃、購、游、住、娛為一體的多元發展戰略。游在布衣、吃在布衣、住在布衣,設計理念,3.4 核心項目布衣村落,打造印象上虞展映中心，策劃展現上虞文化、歷史和自然的山水實景演出。同時作為上虞舉行大型文化活動的中心。,布衣廣場,主題音樂噴泉,藝術長廊,水幕電影,活力酒吧街,美食文化街,特色功能,3.4 核心項目布衣村落,以江南古鎮風貌為背景，以文化展示為特色，加大古鎮保護和文化旅游開發力度，對古鎮風貌進行全面整治，修復和建設一批新景點及旅游配套設施，不斷豐富古鎮旅游內涵、完善23、古鎮旅游功能，提升古鎮旅游品位。,傳奇文化：據傳，唐朝貞觀年間，鄉人曹、黎二姓率眾割己田創曹黎湖（今皂李湖）。民俗文化：端午節賽龍舟風俗、吹打樂風俗、戲曲風俗及佳節猜燈謎風俗等。鄉賢文化：王允、謝安、梁山泊與祝英臺、竺可楨、夏丐尊、經亨頤、謝晉、何振梁等。長壽文化：上虞人均壽命74.9歲，（其中男72.5歲，女77.6歲），與世界第一長壽國家日本（人均壽命82.6）相比，已處于國際長壽水平，這不僅得益于梁湖這片土地，更是上虞人民長壽飲食文化的體現。美食文化：女兒紅，臭豆腐，西施豆腐，燉豆腐，艾餃，芋餃,文化底蘊,3.4 核心項目布衣村落,第一部分 基地解讀 第二部分 謀劃定位第三部分 項目策劃24、第四部分 總體規劃,4.1 設計理念,一個集旅游度假和居住為一體的獨一無二的度假勝地。核心是具有休閑環境的淡湖水，四周為與自然結合的居住、工作、度假、游樂的空間。提供一個吸引人的和多樣的生活環境。同時為區域和國際游客提供一個令人振奮、流連忘返的旅游目的地。,4.2 規劃結構,三湖 六區三湖：由藝術長廊、雙堤春曉分割形成的前湖、中湖和后湖；六區：主題樂園、布衣村落、歐洲風情小鎮、國際高端運動區、天倫孝莊和生態博覽園。功能結構上呈現以湖為核心，其他各區向心匯集的態勢。,4.3 總平面圖,總體鳥瞰,4.4 分區詳細規劃,主題樂園鳥瞰,4.4 分區詳細規劃,布衣村落鳥瞰,布衣村落入口廣場,4.4 分區25、詳細規劃,歐洲風情小鎮鳥瞰,4.4 分區詳細規劃,高爾夫鳥瞰,4.4 分區詳細規劃,天倫孝莊鳥瞰,4.4 分區詳細規劃,湖景觀光鳥瞰,藝術長廊+湖濱新天地,4.4 分區詳細規劃,4.5 土地利用,4.6 道路系統規劃,總體而言，規劃區對外道路主要依托X502縣道。形成一個沿湖交通主環線，其他入口道路與環線構成干道系統。各分區的次級道路與干道系統相連。,4.7 旅游項目布置,4.8 水系規劃,前湖為市民活動區；中湖為高端水上運動區；后湖為自然風光區。,激流勇進,水上平衡木,滑水,龍舟賽,沙灘排球,水上自行車,大型水上綜合區分為水上娛樂區、水上運動場和水上游樂園。水上娛樂區：水上鋼琴吧、水上酒吧、水上影視城、水上狂歡節水上運動場：端午節龍舟賽、游泳比賽、沙灘排球、5人沙灘足球水上游樂園：過山車、“激流勇進”、滑水、水上冰山、水上平衡木、走水球,項目設置,4.8 水系規劃,音樂噴泉,露天表演,水幕電影,水上游船,垂釣中心,水上自行車,激光水舞歌舞表演場水幕電影、大型激光音樂噴泉、露天表演臺等,水上休閑體驗區水沐陽光、垂釣中心、水上自行車、水上游船等,項目設置,THANKS,