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1、金龍商貿廣場商住小區物業管理方案寧德聯眾物業管理有限公司金龍商貿廣場物業管理實施方案 為了搞好金龍商貿廣場商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：一、管理服務指導思想與目標本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把金龍商貿廣場商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示范商務、住宅小區。二、物業管理服務基本要求1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，2、雙方權利義務關系明確。2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。103、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75以上。三、金龍商貿廣場商貿、住宅區物業管理范圍 金龍商貿廣場商貿、住宅區占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業用房 平方米）。四、金龍商貿廣場商貿、住宅區物業管理內容及具體要求1、房屋建筑管理維修（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專4、項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發商、業主委員會和有關主管部門。（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變5、房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。2、共用設施設備維修養護（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。（3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，6、向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。（7）、小區主要道路及停車場交通標志齊全。（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95。（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。3、維護小區公共安全秩序（1）、商貿小區（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。（3）、對火災、治安7、公共衛生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。（6）、對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。（7）、對消監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周4、保潔服務（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。（2）、小區道路、小區范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位8、照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。5、綠化養護管理（1）、安排專業人員實施綠化養護管理。（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。（4）、定期清除綠地雜草、雜物。（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。四、管理目標概要描述 我公司將把金龍商貿廣場商貿、住宅區管理成為寧德市一9、流服務的物業管理區域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部全國物業管理示范物業標準及評分細則為管理標準。具體物業管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業安全衛生管理體系執行。1、使金龍商貿廣場商貿、住宅區的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業管理優秀示范物業管理”標準。2、若獲業主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業主的商務、家居帶來更大的方便。五、管理分項目標及措施根據金龍商貿廣場商貿、住宅區的要求，為保證和提高管理水平，我司擬定物業管理質量的具體指標及措施如下表：10、序號管理分項管 理目 標標 準措施概要1杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件100全年加強巡視管理及人員培訓2業主服務滿意率97%業主、物業使用人滿意隨時收集業主、使用人對服務的反映3環境衛生、清潔率及保潔服務滿意率97%環境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產日清制定相關程序，加強管理4房屋完好率95參照國家房屋完損等級評定標準每日進行巡檢，及時維修5設備完好率95%參照國家房屋完損等級評定標準每日進行巡檢，及時維修6消防設備設施完好率98參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設施設備的維修保養計劃，加強對設備的定期檢查、維護保養，保持清潔7停車場設備完好率達99參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設施11、設備的維修保養計劃，加強對設備的定期檢查、維護保養，保持清潔8智能化系統運行正常率達98%參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設施設備的維修保養計劃，加強對設備的定期檢查、維護保養，保持清潔9其他專業設備設施優良率97根據生產商或安裝商提供的技術標準制訂各種設施設備的維修保養計劃，加強對設備的定期檢查、維護保養，保持清潔10零修、報修到位和及時率98接到報修后30分鐘趕到現場，零修及時完成，不超過24小時設置24小時熱線電話，建立回訪制度填寫回訪記錄，發現缺陷及時跟進解決維修服務滿意率97返修率低于1%11安全供電率99不發生重大供電事故建立相關制度并填寫記錄12服務有效投訴，處理率低于1%提高服務質量13客戶投訴處理率和到位率99客戶所有投訴均及時處理建立投訴處理程序，加強對管理服務人員的培訓，協調好與業主的關系，誠心為客戶服務14檔案建立與完好率98檔案齊全，管理完善，簡便易查建立檔案管理制度，嚴格執行有關檔案管理規定寧德聯眾物業管理有限公司20072011年 6 10月 28 28日