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1、靖遠鐘鼓樓項目業態規劃定位方案一、 項目整體策劃思路 根據前期市場調研分析，我鐘鼓樓項目應采取差異化定位，選擇細分市場，樹立個性化品牌形象。這樣才能更好的發揮項目地段優勢，弱化地下商業和無產權等劣勢，實現項目快速高溢價銷售。 根據目前靖遠縣城市場消費水平和商業經營格局現狀，選擇哪部分目標人群、哪個行業作為我項目的核心，將至關項目成敗。 我們的總體思路是：將孕嬰童一站式消費作為項目核心點，聚合升級縣城目前零散、單一、低端的孕嬰童市場，將餐飲、娛樂、教育、購物四個板塊有機組合。從而使我項目成為當地孕嬰童行業的領導者和消費首選目的地。不論從該產業發展前景、市場認可度還是實際執行可行性各方面，我們認為2、是具備實施條件的。其次，作為補充，在其中穿插針對年輕媽媽的相關業種：服飾、鞋包、美容品、飾品等。另外，考慮到縣城學生人口龐大，但針對學生的購物場所較少，可在負二樓設立“淘寶街”，經營小飾品、動漫數碼產品、服飾、鞋包、精品、玩具等。主要針對初高中學生人群。二、 業態規劃原則1、主力店設置在商業體端頭，吸引和帶動帶動人流；2、以餐飲和休閑等黏性業態，帶動人氣，聚集人流；3、誘導性業態盡量分布在一層，目的性業態可以分布在二層；4、與周邊商業格局和人流習慣的互補和融合；5、業態分區考慮橫向業態和縱向業態的協調及互補性；6、因為我們項目不同位置物業面積和層高有所差異，需要考慮 不同業態與物業條件的匹配；3、7、體驗性業態與購物類業態的比例盡量控制在1:1左右；8、相同或相近業態的統一布置，以便發揮積聚效應。三、 業態規劃說明一層：美食街：兒童主題餐飲、美食廣場、特色餐飲、特色小吃、飲吧等說明：一層南面緊鄰意大利風情街，餐飲店較多，將美食街設置在這里，可以有機融合和吸引地面人群。同時一層南側鋪面層高為7.1米，進深17米，非常適合餐飲業態。設置在一層也有利于油煙的排放。開放式空間也有利于制造商業氛圍、集聚人氣。該區域將引入一家兒童主題餐飲品牌作為主力店。芭迪熊、寶寶熊、海綿寶寶、動漫主題餐廳等。引入排擋式美食城，吸納各種特色風味小吃、美食，設置公共就餐區，集聚人氣。孕嬰童品牌街：孕嬰連鎖、兒童玩具4、兒童攝影、兒童服裝、兒童書店、兒童食品、兒童用品說明：一層北側設置為孕嬰兒童品牌街，因北側緊鄰休閑廣場和商業步行街，是人流最為密集的區域。較強的承租力也是將該業態設置在此位置的原因之一。該區域地面開闊的空間具有良好的昭示性。建議作為項目主入口，設立項目案名標志，以及卡通造型等。該區域將引入國內知名孕嬰連鎖品牌作為主力店。愛嬰島、七色樂園、貝貝熊、孩子王等。圍繞主力店設置玩具、服裝、攝影等其它兒童業種。潮流街：女性服飾、鞋包、美容化妝品、美甲美容、飾品、十字繡說明：在一層中部設置為潮流街，主要針對帶孩子消費的主要人群年輕媽媽們。滿足年輕媽媽在孩子游玩和學習中，逛街購物的需要。中部商鋪面積較小，5、適合服飾、鞋包、化妝品、飾品等銷售。在實際面積上，可以根據孕嬰童產品招商情況適當調整。二層：餐飲娛樂區：5D影院、淘氣堡、美食廣場、飲吧、快餐、輕餐、BB桌游吧說明：二層南面規劃為娛樂為主的區域，同一層餐飲和地面意大利風情街有很好的互補和融合性。大開間、大進深的商鋪也適合此類業態的物業條件。該業態目的性消費屬性較強，又比較吵鬧，適合放在二層。成長天地：親子樂園、早教中心（英語/樂器/聲樂/奧數/親子/體育等）、職業體驗館、DIY（捏泥人/沙畫/畫瓷娃娃等）說明：二樓北側設置為兒童教育類業態，同一層孕嬰童品牌街在縱向上相互融合互補。教育類業態目的性消費屬性強且租金承受力稍弱宜于設置在二層。擬引入紅黃藍、金寶貝、迪士尼英語等早教品牌。淘寶街：飾品、鞋包、服裝、美甲、動漫數碼產品、十字繡說明：考慮到靖遠整體消費水平較低，8000多平方米的體量全部做嬰童產品可能難以支撐。而與兒童市場最為接近的是學生市場，且靖遠有八所中學數萬名初高中學生，但沒有專門針對他們的購物消費場所。因此，在二層中部規劃了針對學生的淘寶街。產品以新潮、平價為主。項目案名建議：時代壹購-靖遠首席餐、購、娛、教一站式商業街從后期經營上看，在整體業態上主要目標群體以0-15歲嬰童和孩子媽媽為主，融合了18歲以下學生人群。 廣州泉道營銷策劃有限公司 2014年8月18日