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1、崇州市九龍溝項目市場調(diào)查方案（計劃）書2010年7月30日成都博朗思市場調(diào)查有限公司一、研究目的 通過市場調(diào)查，為項目的產(chǎn)品定位和規(guī)劃設計提供科學的決策依據(jù)； 通過市場背景調(diào)查，掌握崇州房地產(chǎn)市場狀況，通過立足于本項目的宏觀、中觀、微觀的市場分析，發(fā)現(xiàn)項目的市場機會點和威脅點； 通過消費心理和消費行為調(diào)查，全面把握消費者的消費心理需求特點，細分項目潛在的目標消費群體； 通過競爭市場調(diào)查，深度挖掘項目最佳切入點，為項目的營銷策略的制定提供市場依據(jù)，同時也為今后制定項目的定價策略提供參考； 通過區(qū)域競爭調(diào)查，預測項目的投資前景和發(fā)展空間，為項目的開發(fā)提供參考。二、研究內(nèi)容根據(jù)我們對項目的了解，我們2、認為，此次市場調(diào)研工作的主要內(nèi)容應從以下四個方面進行：一、崇州宏觀市場大環(huán)境調(diào)查崇州市人文分布：包括人口分布、生活水平、收支情況、人均可支配收入、人均消費性支出及消費結構等；崇州市經(jīng)濟情況：包括GDP、人均GDP、社會消費品零售總額等；崇州市房地產(chǎn)開發(fā)：重點為九龍溝地區(qū)域近兩年普通商品房、休閑度假房產(chǎn)、聯(lián)建房等開發(fā)投資情況及房地產(chǎn)項目銷售情況等；崇州市政策及規(guī)劃發(fā)展：包括政府規(guī)劃、優(yōu)惠策略、行業(yè)政策、金融政策等；九龍溝整體發(fā)展規(guī)劃二、崇州消費者房地產(chǎn)需求調(diào)查主要針對崇州潛在購房者進行消費心理、購房計劃、產(chǎn)品需求、消費者特征等進行詳細深入的研究。（注：此部分內(nèi)容包括對聯(lián)建房、商品房的需求及投資意3、向等） 消費者現(xiàn)有住房的現(xiàn)狀及用途； 消費者的對現(xiàn)有住房的滿意程度； 消費者的購房計劃以及購買目的； 消費者的購房偏好以及需求情況（包括區(qū)域、戶型、面積、配套、物管等）； 消費者的價格接受水平及支付方式； 影響制約消費者購買的主要因素； 消費者對崇州現(xiàn)有住宅項目的認知情況及評價； 消費者對項目所在區(qū)域的認知情況及區(qū)域認同度； 消費者對項目的認知、認同程度度及發(fā)展前景評價； 消費者的信息來源及消費觀念； 消費者對崇州媒體的認知和喜好； 潛在消費者的特征（背景資料：含年齡、性別、教育程度、家庭人口、家庭月收入水平等）。三、市場競爭狀況調(diào)查競爭調(diào)查主要針對目前崇州市在建在售項目的分布、基本資料、市場4、供應狀況等進行調(diào)查。調(diào)查具體內(nèi)容包括：調(diào)查對象分別按普通商品房、聯(lián)建房或小產(chǎn)權房進行調(diào)查。a、已建和在建樓盤調(diào)查(1) 項目名稱、項目地址、開發(fā)商/投資商；(2) 項目性質、物業(yè)類型、項目規(guī)劃；(3) 建筑規(guī)模、綠化率、容積率、車位數(shù)；(4) 戶型面積、銷售價格、銷售情況；(5) 付款方式、裝修程度；(6) 周邊配套環(huán)境設施；(7) 廣告投放規(guī)模及廣告的賣點；(8) 客戶構成情況。b、待建樓盤調(diào)查(1) 待建項目的基本情況：包括項目的地址、規(guī)模、性質、預計開工和完工時間、開發(fā)商和投資商等；(2) 待建項目的開發(fā)情況：包括拆遷狀況、施工進度情況等；四、區(qū)域屬性調(diào)查研究本項調(diào)查旨在分析和評判本項目5、的區(qū)位價值，研判本項目地塊的成熟度和明確本項目所處的細分市場。主要調(diào)查內(nèi)容包括以下方面（同時對九龍溝景區(qū)內(nèi)外環(huán)境進行對比）：1、了解本項目的地塊特性及地塊的優(yōu)劣勢；2、了解周邊的企業(yè)事業(yè)單位、人口狀況；3、了解項目區(qū)域規(guī)劃發(fā)展；4、了解周邊的交通狀況；5、了解周邊的公共設施、自然資源情況；6、了解周邊的生活配套設施情況；7、了解周邊的學校、商場的布局情況。8、消費者對九龍溝旅游度假發(fā)展的認同及判斷（在消費者問卷中進行調(diào)查）9、九龍溝景區(qū)內(nèi)部和外部資源對比。三、研究方法結合本次調(diào)查的目的、內(nèi)容和項目的實際情況，本次調(diào)查研究主要采用定性研究和定量調(diào)查相結合，定量研究以問卷式訪問為主。具體執(zhí)行方法如6、下：定性研究宏觀環(huán)境調(diào)查主要針對市場二手資料的收集、整理和分析。 區(qū)域屬性調(diào)查主要通過對項目區(qū)域進行實地考察、記錄。定量研究消費者調(diào)查采用定點攔截和局部入戶訪問。由經(jīng)過基礎和項目培訓并測試上崗的訪問員在崇州目標消費者聚集區(qū)域、在售樓盤售樓現(xiàn)場、相關企事業(yè)單位門外或宿舍和部分重點居住區(qū)進行攔截或入戶，通過甄別得到合格被訪者后，以問卷形式進行面對面訪談。競爭對手調(diào)查采用實地考察進行調(diào)查。由我司經(jīng)驗豐富的采盤員對各項目進行一對一的實地踩盤，收集相關資料。四、調(diào)查范圍及樣本分布一、調(diào)查范圍：根據(jù)調(diào)查目的和內(nèi)容，本次調(diào)查的范圍集中在崇州市區(qū)和九龍溝風景區(qū)。二、樣本條件：對于每一個接受調(diào)查的被訪者，我們都7、要進行條件甄別，只有符合條件者方能接受訪問，以確保調(diào)查樣本的針對性、有效性。樣本的具體甄別條件為：近兩年內(nèi)有在購買或投資住宅需求九龍溝度假物業(yè)投資需求購買者在家庭中處于決策人或主要參與決策者地位市場研究的其他基本條件三、樣本量分布 消費者問卷調(diào)研共計 300 份，具體分布如下： A、崇州九龍溝度假人群100 份； B、當?shù)毓珓諉T事業(yè)單位調(diào)研 50 份； C、當?shù)仄胀ㄏM者 150 份；五、項目操作流程項目設計收集二手資料設計問卷確定問卷培訓訪問員印刷問卷問卷處理試訪及總結正式訪問發(fā)放及回收問卷一審二審終審復核編碼錄入分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告分析報告與客戶溝通六、質量控制一個項目的調(diào)查研究活動成功與否，8、除了可行的實施方案外，就是整個調(diào)查數(shù)據(jù)的質量。為確保整個調(diào)查工作科學、客觀、準備地運作，我們將采用多種措施，以確保最終結果的質量。1、人員的基本素質和職業(yè)道德是市場研究得以客觀、公正執(zhí)行的保證。我們的訪問人員都經(jīng)過了嚴格的基礎培訓，并經(jīng)過了多個調(diào)查項目的實際操作煅煉，有著豐富的實踐經(jīng)驗。2、從項目開始動作前期，我司研究人員和執(zhí)行人員將與客戶保持良好暢通的溝通，及時有效的解決執(zhí)行過程中的問題，并以全過程開放接受客戶的監(jiān)督和雙重質量控制。實踐證明行之有效。3、為確保問卷的真實性，我方將對回收的調(diào)查表及問卷進行三次審核，確認無誤后，才作為成功問卷。如有不合格情況，這份問卷會作為廢卷處理，不計入成功樣9、本。經(jīng)三次審核后的成功問卷，我方將進行電話或實地復核，復核率確保每個訪問員的問卷數(shù)的80以上。4、利用EPIDATA軟件設計專業(yè)的數(shù)據(jù)錄入程序，實行兩次錄入對比校對，以確保數(shù)據(jù)錄入的準確，避免因數(shù)據(jù)錄入錯誤而帶來的統(tǒng)計誤差。5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計采用國際流行的專業(yè)統(tǒng)計分析軟件SPSS統(tǒng)計軟件，確保統(tǒng)計格式的科學性、國際兼容性。七、報告形式及內(nèi)容調(diào)查結束以后，我司將以書面報告形式提交調(diào)查研究報告，以對調(diào)查研究結果有一個更明確、更全面的闡釋；并對重點問題將作出較詳細的分析，書面報告也便于日后查詢。調(diào)查報告主要內(nèi)容有：n調(diào)查設計與組織詳細描述本次研究在技術上的一些資料，如：研究方法、成功樣本數(shù)等影響報告結果的10、情況，力圖使閱讀報告者對本次研究有一個清晰概念。另外，還將對研究過程中具體組織情況及遇到的特殊問題進行闡述。n調(diào)查結果我方將針對研究中每一個有價值的發(fā)現(xiàn)作出詳盡闡述，力求珍惜每一點研究發(fā)現(xiàn)。n研究結論與建議就貴方關心的問題作出明確結論，并提出合理化建議。八、調(diào)查活動時間安排本項目總歷時25個工作日12345171819202122232425準備階段問卷設計及印刷物品及人員組織培訓實地訪問數(shù)據(jù)處理與分析數(shù)據(jù)編碼數(shù)據(jù)錄入、整理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析報告撰寫、研討數(shù)據(jù)報告圖形報告報告制作及闡述；注：工作計取時間以正式確定的開展工作之日計。九、調(diào)研費用預算類別費用項目費用標準數(shù)量總價（元）一、區(qū)域及競爭樓盤調(diào)11、研3500二、消費者問卷調(diào)研32150問卷印刷及禮品購買6.00元/份350含備份卷2100現(xiàn)場督導勞務費1500元/人34500訪問員勞務費25元/份31010份備份7750訪問員補貼含市區(qū)交通40元/人天661440交通費及補貼100元/人6600住宿費用120元/間天362160復核費用2000數(shù)據(jù)錄入費用2元/份300600程序設計3000數(shù)據(jù)處理及報告撰寫8000三、報告打印裝訂2套500四、公司管理費3000費用合計（不出具發(fā)票）39150注：此報價不含稅金，即不出具發(fā)票。如需出具發(fā)票，則需增加稅金1957元。十、費用支付說明 本次市場調(diào)研總費用共計￥39150.00元整(人民幣叁萬玖仟壹佰伍拾元正)。費用支付分方式采取以下三個階段付款： 1、確定市場調(diào)研正式開展之日，支付總費用的50%，即人民幣壹萬玖仟伍佰柒拾伍元整（￥19575.00元）； 2、市場調(diào)研結束，提供相關數(shù)據(jù)報告之日，支付總費用的30%，即人民幣壹萬壹仟柒佰肆拾伍元整（￥11745.00元）； 3、市場調(diào)研報告提交并經(jīng)確定后7日內(nèi)支付剩余款項，即人民幣柒仟捌佰叁拾元整（￥7830.00元）；