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1、*創建“河南省物業管理優秀住宅小區”實施方案*司始終堅持“物業服務、專業親情、止于至善”的經營理念，以提升*品牌為目的，以向業主提供安全、舒適、潔凈的居住環境，提升人們的生活品質，確保小區物業進一步保值升值為己任，努力提高*的規范化管理水平，提升*在行業的知名度和美譽度。根據總公司發展戰略、2013年工作計劃和開封項目創建“河南省物業管理優秀住宅小區”的全年管理目標要求，本公司積極開展創建“省優”活動，并把“創優”活動貫穿到日常管理和服務中，使*管理和服務水平再上新臺階，如期實現2013年度總公司管理目標。現根據“創優”標準，制定本實施方案。一、“創優”定位：*自交付業主使用以來，由*開封分公2、司以“細心、真心、愛心”開展物業服務管理工作；通過二年來的努力，服務管理成績明顯，得到小區廣大業主、社會、小區開發企業以及開封市相關管理部門的高度認可與評價。在2012年度開封市物業管理“優秀小區”創建活動中，榮獲“開封市物業管理優秀小區”榮譽稱號，為創建省優住宅小區奠定了良好的基礎。根據河南省物業管理示范住宅小區規定標準，為更好地創建社區環境，建設和諧社會，發揮物業使用功能，體現物業價值并使物業得到保值增值的目的，公司決定創建河南省物業管理優秀住宅小區。二、成立“創優”領導小組為更好地達到河南省物業管理優秀住宅小區之規定標準，公司擬成立“創優”領導小組，其成員及職責如下： 組長：*（分公司經3、理）職責：總指揮、總籌劃、總協調。2.副組長：*（客服主管）*、（公共秩序部主管）、 （工程部主管）、（環境部主管）職責：帶領“創優”小組成員對“創優”工作全面計劃、組織、協調；帶領“創優”小組組員開展“迎檢”前的自檢、自查整改工作；帶領“創優”小組組員對小區硬件設施（房屋、設備、設施、環境等）的整改和“創優”資料（原始憑證、檔案、管理體系等）的完善。 總負責：*職責：創建工作的領導發動、組織、實施、監督、自評、整改。 料組*職責：負責項目資料整理事宜。 備組：*職責：負責小區工程設備管理工作的實施和協調。組員：*職責：各組員根據自身分管部門，積極配合組長“創優”工作，努力完成計劃內容。三、內4、部動員召開動員大會為使公司員工盡快進入“創優”工作狀態，提高工作效益，加快工作節奏，“創優”領導小組組長主持召開“創優”動員大會，將“創優”工作的內容、意義、要求，向全體員工作出安排，激發廣大員工的工作熱情，積極投入到“創優”活動之中，從而達到省、市有關部門所定的“創優”標準。四、“創優”工作計劃（附表五）六、內部整改按照全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則，對“創優”工作全面自查自檢：軟件資料的自查，通常分為兩部分：1、原始資料。“創優”迎檢資料的整理應力求資料的完善與真實可靠。2、管理體系文件資料對“創優”資料務求完整、簡便、明了，標識清晰。硬件設施設備的自查，通常包括房屋、設備、設施、5、環境等，要求細致全面。1、物業樓宇外觀要完好、整潔。小區應當做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落，整潔無污染、銹跡，標識清晰。2、物業樓宇內部整潔、有序、安全，無違反裝修管理和消防管理法規的亂搭、亂建、亂改等違章現象；樓宇內部基本設施完好、整潔，標識完整清晰。3、小區各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態。4、小區衛生狀況至關重要，整改時要特別注意整改小區的各個衛生死角，如停車場、雨棚、綠化叢等。嚴格控制小區內的亂張貼、亂涂畫，嚴禁在小區內養家禽。5、小區的環境美化對“創優”評比影響極大，整改時應特別注意環境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界。6、公共秩序的整改要力6、爭做到各類治安、交通標識完善齊備，各種必要的防護設施完好齊整，保安設備先進完善。整改原則：你想不到的就是評委要看的，細微、新穎之處見高分。七、自檢、預檢在整改硬件和整理“創優”“迎檢”資料過程中，“創優”領導小組應不定期地進行內部自檢，對發現的問題要詳細記錄，逐項落實到責任人，自檢一次，整改一次，提高一步。八、“迎檢”準備硬件整改基本達標。資料和記錄真實、全面。九 、“迎檢”匯報材料的擬訂：*簡介。“創優”工作情況匯報。十、“迎檢”現場布置小區大門懸掛“創優”和歡迎考評團的標語口號。附表一*創建2013年“河南省物業管理優秀小區”規劃序號項目完成時間1組建創建工作小組8月2進行全體員工宣傳動員7、8月3創建工作小組進行自檢自評10月4創建實施工作10月5創建申報工作10月6整改、資料準備、正式迎評工作11月7整改、糾正不合格項12月附表二創建領導小組成員的主要工作內容創優職務姓名職務負責主要的工作內容總負責*分公司經理創建工作的領導、發動、組織、實施、監督、自評、整改資料組*客服主管負責創建資料整理設備組*工程部主管負責設備標識位置，設備房整改公用設施和機電設備管理、維修、保養、運行組員*管理人員負責具體實施創優的各項工作附表三創建工作小組成員的主要內容姓名類別職務負責的主要內容*消防安全管理組成員負責創建工作消防安全管理部分成員負責小區安全保衛、日常管理工作*資料管理組成員負責安排創8、建工作全部資料的輸入、收集、整理、歸檔和建檔成員業主資料、信息的具體整理*環境管理組成員負責小區的全面綠化管理公共衛生清潔附表四申報資料收集整理、人員分工安排表序號標準內容評分細則負責人完成時間檢查人一基礎管理1、按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用符合1.0，不符合0*9月10日*2、己辦理接管驗收手續符合1.0，不符合0*11月15日*3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理符合1.0，不符合0*9月1日*4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確符合1.0，基本符合0.5，不符合0*9月15日*5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物9、業管理服務協議，雙方責權利明確符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月8日*6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定符合1.0，已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5，未建立0*9月24日*7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善完善2.0，基本完善1.0，不完善0*10月20日*8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月20日*9、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法制度、工作標準建立健全1.0，主要檢查：物業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗10、位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2；未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5*10月20日*10、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1；著裝及標志符合0.5，不符合0*9月20日*11、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月20日*12、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況執行有關規定1.0，未執行0；公開1.0，未公開0*9月20日*11、13、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2*11月20日*14、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便每發現一處不符合扣0.2*11月20日*15、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設服務電話扣0.5，發現一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄12、每次扣0.1*10月10日*16、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月25日*17、建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄建立并落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率符合0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0*9月15日*二房屋管理與維修養護1、主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯符合2.0，無示意圖扣0.5，無路標扣0.3，幢、單13、元、戶號每缺一個扣0.1*9月20日*2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象符合2.0，每發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0*9月20日*3、房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡符合2.0，每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2*9月24日*4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損符合2.0，未按規定設置0；按規定設置，但不整齊或有破損每處扣0.1， 有安全隱患每處扣0.5*9月25日*5、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等符合2.0，每發現一14、處不符合扣0.2*10月10日*6、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕符合2.0，每發現一處不符合扣0.5*10月10日*7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象符合2.0，每發現一處不符合扣0.5*10月10日*三共用設施設備管理1、共用配套設施完好，無隨意改變用途符合1.0，每發現一處不符合扣0.5*10月20日*2、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患， 專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范設施設備運行按規定記錄0.5，無事故隱患0.5；遵守操作規程0.6，每發現一處不符合扣0.2；遵守保養規范0.4，每發現15、一處不符合扣0.1*10月20日*3、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻符合2.0，發現一處不符合扣0.2*10月20日*4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象符合1.0，發現一處堵塞或外溢扣0.5*10月20日*5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行通暢、平整1.0，發現一處不通暢、不平整、積水扣0.2；發現井蓋缺損或丟失扣0.6，路面井蓋不影響通行0.4，發現一處不符合扣0.2*10月20日*6、供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案設備運行正常、設施完好、無滲16、漏、無污染0.6，發現一處不符合扣0.2；保障措施嚴格0.4，無措施或措施不嚴0；水質符合衛生標準0.5，不符合0；有處理方案0.5.無處理方案0*10月22日*7、制訂供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好符合2.0，發現一處不符合扣0.5*11月20日*8、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案符合2.0，發現一處不符合扣0.510月20日9、三北地區，冬季供暖室內溫度不低于16符合1.0，不符合0四保安、消防、車輛管理1、小區基本實行封17、閉式管理符合1.0，不符合0*8月20日*2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責符合2.0，無專業保安隊伍扣1.0，其它每發現一處不符合扣0.2*10月10日*3、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施符合1.0，不符合0*10月20日*4、消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案符合2.0，發現一處不符合規定扣0.5*10月20日*5、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承諾賠償的不扣)；每發18、現一臺車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2*10月25日*6、非機動車車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序符合2.0，制度不全或不落實的扣1.0，亂停放每部車扣0.2*8月30日*五環境衛生管理1、環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站符合1.0，每發現一處不符合扣0.2*10月10日*2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔未實行責任制的扣1.0，無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5，未實行標準化保潔的扣0.5*10月30日*3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺每發現一處垃圾扣0.2，未達到垃圾日產日清的扣0.5，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.519、*10月20日*4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害符合1.0，每發現一處不符合扣0.2*10月30日*5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物符合2.0，每發現一處不符合扣0.2*10月20日*6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈符合2.0，每發現一處不符合扣0.2*10月20日*7、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象符合2.0，每發現一處不符合扣0.2*10月30日*8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜符合1.0，不符合0*9月20日*9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染符合1.020、，每發現一處不符合扣0.2*9月25日*六綠化管理l、小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當符合1.0，基本符合0.5，不符合0*10月20日*2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月30日*3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿長勢不好扣1.0，其它每發現一處不符合扣0.2分*10月25日*4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物符合2.0，每發現一處不符合扣0.2*10月20日*七精神文明建設l、開展有意義、健康向上的社區文化活動符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月20日*2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設符合1.0，基本符合0.5，不符合0*10月20日*八管理效益l、物業管理服務費用收繳率98以上符合2.0，每降低1個百分點扣0.5*11月10日*2、提供便民有償服務，開展多種經營符合2.0，基本符合1.0，不符合0*11月20日*3、本小區物業管理經營狀況盈利1.0，持平0.5，虧本0*11月20日*