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1、東莞南峰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位方案壹、東莞厚街概況：厚街位于東莞市西南部，地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門(mén)港，S256省道和廣深高速公路縱貫全境，水、陸、空交通十分便利，1小時(shí)車程可抵達(dá)珠江三角洲各主要城市。全鎮(zhèn)總面積126.15平方公里，下轄22個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，125個(gè)村民小組，常住人口89000多人，外來(lái)人口30多萬(wàn)。厚街自古商貿(mào)繁榮，物產(chǎn)富饒，由傳統(tǒng)孕育和發(fā)展起來(lái)的工、商、貿(mào)產(chǎn)業(yè)根深葉茂，投資環(huán)境優(yōu)越。 改革開(kāi)放以來(lái)，厚街鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，搶抓發(fā)展機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，1998年被評(píng)為廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)“百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)”；2001年被廣東省政府評(píng)為“家具專業(yè)鎮(zhèn)”；2002、2年成為“全國(guó)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鎮(zhèn)”；2003年被評(píng)為廣東省“教育強(qiáng)鎮(zhèn)”；2003年，全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)55億元；財(cái)政稅收5億多元；社會(huì)商品零售總額21.8億元；銀行人民幣存款余額110億元。二、厚街經(jīng)濟(jì)1外源型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展 改革開(kāi)放二十多年來(lái)，堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)、商業(yè)旺鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，大力加強(qiáng)交通路網(wǎng)、通訊水電、環(huán)境美化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，致力改善投資環(huán)境，在招商引資工作中搶占先機(jī)，外資經(jīng)濟(jì)得以迅猛發(fā)展。 厚街優(yōu)越的投資環(huán)境，備受中外投資者的青睞。目前厚街擁有來(lái)自16個(gè)國(guó)家和地區(qū)，包括世界著名企業(yè)三星集團(tuán)、愛(ài)高實(shí)業(yè)、厚街科技電業(yè)廠等在內(nèi)的外資企業(yè)1182家，其中，來(lái)自韓國(guó)、日本和歐美地區(qū)的外資企業(yè)共有263、家；臺(tái)資企業(yè)330多家，約占東莞市臺(tái)商企業(yè)的五分之一。外向型經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為厚街的主要經(jīng)濟(jì)支柱。目前厚街多種經(jīng)濟(jì)成分并存，具備完善的工業(yè)生產(chǎn)體系，形成了服裝、家具、皮革、電子、玩具、鞋類六大產(chǎn)業(yè)基地。2. 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)異軍突起近年來(lái)，厚街鎮(zhèn)認(rèn)真貫徹市委、市政府頒布的“48條”意見(jiàn)，把發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的著力點(diǎn)，通過(guò)正確的組織引導(dǎo)、優(yōu)惠的政策驅(qū)動(dòng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶動(dòng)，使全鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在數(shù)量、質(zhì)量、規(guī)模、效益上均取得了突破性的進(jìn)展。2003年，該鎮(zhèn)的個(gè)體民營(yíng)企業(yè)總戶數(shù)達(dá)到14081戶，同比增長(zhǎng)25%；其中私營(yíng)企業(yè)1046戶，同比增長(zhǎng)27%；個(gè)體工商戶13035戶，同比增長(zhǎng)24%。 厚街經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域不斷拓寬，逐4、步形成了家具、展覽、酒店、皮具、木材、建材、汽車、房地產(chǎn)等各大產(chǎn)業(yè)板塊，突顯了家具展銷、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、酒店服務(wù)業(yè)三大特色產(chǎn)業(yè)在全市甚至珠三角的龍頭地位。涌現(xiàn)出“馳生集團(tuán)”、“金河田”、“嘉華酒店”等上規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)。例如金河田實(shí)業(yè)有限公司創(chuàng)建于1993年，現(xiàn)己發(fā)展成為集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)于一體的民營(yíng)科技和省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，獲有53項(xiàng)國(guó)家專利，十個(gè)注冊(cè)商標(biāo)。 3. 厚街商貿(mào)旅游服務(wù)業(yè)以康樂(lè)南路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為中心的繁華商業(yè)購(gòu)物區(qū)遠(yuǎn)近聞名；以環(huán)岡湖，神仙水、海月巖等自然景點(diǎn)為依托，融度假、旅游觀光一體的休閑，旅游度假區(qū)也已現(xiàn)雛形。在厚街鎮(zhèn)的中心區(qū)有大小酒店近百家，是全國(guó)酒店最為密集的鎮(zhèn)區(qū)之一，90%為民5、間投資。其中，五星級(jí)酒店3家（嘉華酒店、富盈酒店、喜來(lái)登酒店）、四星級(jí)3家（珊瑚酒店、江龍酒店、文華酒店）、三星級(jí)2家（假日酒店、厚街大酒店）。全鎮(zhèn)客房總數(shù)近萬(wàn)間，年接待旅客超200萬(wàn)人次。龐大的酒店服務(wù)業(yè)隊(duì)伍，價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的旅游酒店服務(wù)，不但接待了東莞市的部分商務(wù)旅客，更吸引了珠三角地區(qū)不少商務(wù)客慕名而來(lái)下榻和消費(fèi)，成為遠(yuǎn)近知名的休閑購(gòu)物、觀光旅游的鎮(zhèn)區(qū)之一。4. 厚街家具業(yè)目前，該鎮(zhèn)擁有上規(guī)模的家具企業(yè)達(dá)400多家，年產(chǎn)值達(dá)15億元。2001年，厚街鎮(zhèn)被廣東省評(píng)為“家具專業(yè)鎮(zhèn)”。厚街家具產(chǎn)品出口份額較大，每年有40%以上的產(chǎn)品銷往國(guó)外，占全國(guó)家具出口量的20%。目前，全鎮(zhèn)已建成家具專業(yè)市場(chǎng)106、多個(gè)，總面積近40萬(wàn)平方米；“家具大道”全長(zhǎng)5公里，聚集了相當(dāng)規(guī)模的家具成品市場(chǎng)、木材市場(chǎng)、零配件市場(chǎng)和機(jī)械及維修市場(chǎng)，成為“珠三角”地區(qū)家具集散地和輻射源。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)欣欣向榮。以國(guó)際名家具展為契機(jī)，厚街的會(huì)展業(yè)在短短的五、六年間開(kāi)辟了一片新天地，如今會(huì)展業(yè)已被確定為厚街的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃33萬(wàn)平方米，首期工程7.4萬(wàn)平方米的廣東現(xiàn)代國(guó)際展覽中心的落成使用，使厚街成為了綜合性的會(huì)展基地，該展覽中心啟用以來(lái)，每年要舉辦20多個(gè)展覽會(huì)，其中有不少國(guó)際性大展、名展項(xiàng)目，如全球最大的博覽集團(tuán)勵(lì)展集團(tuán)舉辦的中國(guó)國(guó)際瓦楞展2004華南衛(wèi)星展等。為進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)際會(huì)展市場(chǎng)的建設(shè)，廣東現(xiàn)代國(guó)際展覽中心正在擴(kuò)建二期7、工程廣東國(guó)際采購(gòu)中心，并確立了打造“中國(guó)展覽名鎮(zhèn)”的目標(biāo)。 名家具（東莞）展覽會(huì)。鎮(zhèn)政府從1999年開(kāi)始每年舉辦兩屆名家具展覽會(huì)，取得了顯著的成果。2002年第七屆名家具展達(dá)到13萬(wàn)平方米，集中了中、港、臺(tái)八成以上的家具知名品牌。在剛閉幕的第十一屆國(guó)際名家具（東莞）展覽會(huì)上，有400多名參展商參展，在 5天的展期內(nèi)共接待各屆客商 32萬(wàn)人次，簽訂意向合同金額達(dá)13億元人民幣，其中海外訂單超過(guò) 38。目前，該鎮(zhèn)又將名都家具廣場(chǎng)、恒鋒家具博覽中心資源整合，預(yù)計(jì)今年8月份的12屆名家具展的展覽面積達(dá)到25萬(wàn)平方米，將成為亞洲第一的家具展。5. 八大專業(yè)市場(chǎng)為了加速人流、物流，形成強(qiáng)勁的凝聚力和輻射力8、，為厚街日益繁盛的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)搭建平臺(tái)，奠定該鎮(zhèn)在珠三角經(jīng)濟(jì)圈中的商貿(mào)地位，提高厚街民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。該鎮(zhèn)加大了市場(chǎng)的建設(shè)力度，精心打造八大專業(yè)市場(chǎng)，即是名家具展銷市場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展市場(chǎng)、東城石材市場(chǎng)、家具原材料及興業(yè)木材夾板市場(chǎng)、汽車展銷市場(chǎng)、新塘建筑材料市場(chǎng)、河田皮料市場(chǎng)、濠畔鞋材市場(chǎng)。6厚街房地產(chǎn)業(yè)在道路改造使得城市形象得到明顯優(yōu)化的同時(shí)，厚街鎮(zhèn)加快房地產(chǎn)等城市配套項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。多個(gè)住宅小區(qū)、商住花園正在緊張施工中。如：東逸翠園、香榭麗公寓、加州陽(yáng)光花園、湖景花園、商住中心、三屯花園、匯景豪庭、世紀(jì)綠洲等。近期，厚街鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)又將投資10億元開(kāi)發(fā)建設(shè)以綠色、宜居為主題的“湖景壹號(hào)莊園”。三9、南峰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊商圈情況本項(xiàng)目周邊商圈的主要情況如下：1. 濠畔鞋材數(shù)碼廣場(chǎng)東莞首家大型鞋材交易市場(chǎng)，地處S256省道旁、厚街鎮(zhèn)中心區(qū)，緊鄰康樂(lè)路商業(yè)街，由東莞濠畔鞋材有限公司開(kāi)發(fā)策劃，著名制鞋企業(yè)跨日鞋業(yè)集團(tuán)斥巨資建設(shè)，總面積43048平方米，是集各類鞋材、皮革、五金、制鞋機(jī)械批發(fā)、貿(mào)易洽談、展覽展示、采購(gòu)于一體的大型交易市場(chǎng)。東 莞 濠 畔 鞋 材 數(shù) 碼 廣 場(chǎng)地理位置東莞市厚街大道中總體規(guī)劃以專業(yè)鞋材交易市場(chǎng)、商務(wù)寫(xiě)字樓及住宅三位一體。其中專業(yè)鞋材交易市場(chǎng)總建19000。經(jīng)營(yíng)范圍（首層、一層）為皮料市場(chǎng)，共200間，主要以經(jīng)營(yíng)皮革、真皮為主。（二層）共有商鋪100間，主要經(jīng)營(yíng)鞋材10、配料、化工、小五金市場(chǎng)等。 （三層）共有商鋪90間，主要經(jīng)營(yíng)鞋機(jī)、針車市場(chǎng)。（四層）作為皮料鞋材展示場(chǎng)地，定期舉辦產(chǎn)品推介會(huì)。商鋪?zhàn)赓U價(jià)格均價(jià)150元 （管理費(fèi)6元 ）租賣方式租期3年：第一年上半年免租，下半年五折，第二年六折，第三年全租，裝修費(fèi)1000元。賣5年經(jīng)營(yíng)權(quán)：定金2萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)交50的裝修費(fèi)及三個(gè)月押金（含定金），一年內(nèi)再付50，可享受4送1。賣10年經(jīng)營(yíng)權(quán)：定金2萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)交50的裝修費(fèi)及三個(gè)月押金（含定金），一年內(nèi)再付50，可享受8送2。綜合評(píng)述該項(xiàng)目地理位置已遠(yuǎn)離河田皮料鞋材批發(fā)市場(chǎng)，沒(méi)有形成“成行成市”經(jīng)營(yíng)氛圍，由于該項(xiàng)目的前期引入不少行內(nèi)龍頭商戶進(jìn)駐，因此帶動(dòng)不少散11、戶進(jìn)場(chǎng)。2. 河田皮料鞋材批發(fā)市場(chǎng)地理位置東莞厚街經(jīng)營(yíng)環(huán)境以河田大道沿街兩邊的農(nóng)民自建房經(jīng)營(yíng)為主，并延伸道107國(guó)道旁邊的部分商戶及河田大道兩邊的幾條分支路上。經(jīng)營(yíng)范圍河田街皮料市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)商戶總數(shù)約：240個(gè)，普遍以經(jīng)營(yíng)皮革、皮革輔料、五金、鞋跟為主。租金水平河田現(xiàn)時(shí)中段街鋪?zhàn)鈨r(jià)：200元，靠近河田大道上的街鋪?zhàn)鈨r(jià)：150元，銀河皮料市場(chǎng)街鋪200元，內(nèi)鋪120元租賃年限租期以13年為主。綜合評(píng)述河田皮料鞋材批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前已有一定的經(jīng)營(yíng)的氛圍，而且租金有不斷往高走的趨勢(shì)，但由于大都是自發(fā)形成的，經(jīng)營(yíng)環(huán)境不太好，也沒(méi)有統(tǒng)一綜合管理，經(jīng)營(yíng)狀況較為雜亂。3. 名家具展銷市場(chǎng)憑借12、著400多家家具生產(chǎn)企業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)銷售和賣方市場(chǎng)需要，應(yīng)運(yùn)而生，國(guó)際家私城ABCD座，名都家居廣場(chǎng)、第一城家具博覽中心、恒鋒家具博覽中心，成為華偉、華輝、金利源、兆生、奧創(chuàng)等著名家具品牌與國(guó)際家具展、銷、交流的平臺(tái)，形成了一個(gè)永不落幕的大型名家具展。4. 業(yè)木材夾板市場(chǎng)占地15.4萬(wàn)平方米，匯聚數(shù)百家木業(yè)界知名廠商，該市場(chǎng)憑借自身優(yōu)越的地緣關(guān)系，先進(jìn)的營(yíng)運(yùn)模式，現(xiàn)已成為全國(guó)知名的木材市場(chǎng)。2001年被當(dāng)選為中國(guó)木材流通協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，還被原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委指定為全國(guó)生產(chǎn)資料重點(diǎn)聯(lián)系市場(chǎng)。5. 厚街商業(yè)旺地“康樂(lè)南”商業(yè)街是厚街人氣最旺的一條街，被譽(yù)為厚街的小王府井，是目前厚街商貿(mào)活動(dòng)的中心。康樂(lè)南13、商業(yè)街長(zhǎng)約八百米，店面沿街一字排開(kāi)，大約90%為屬于品牌或?qū)Ｙu店，華潤(rùn)、東方等幾家大型超市皆坐落在這里，特色小吃、康體休閑一應(yīng)俱全。康樂(lè)南路每隔一兩間商鋪就有一間飲食店，在此匯聚了粵菜館、湘菜館、川菜館、東北菜館等全國(guó)各地美食，以及異國(guó)風(fēng)情日本料理館、韓國(guó)燒烤等；較有名的西餐廳有“休閑生活”、“休閑小站”、“老樹(shù)”、“上島咖啡”、“名典咖啡語(yǔ)茶”、“相聚一刻”、“熱帶雨林”等。新近還落成一條具有歐陸風(fēng)情的酒吧街，使康樂(lè)南路的飲食消費(fèi)文化更加豐富。6明豐商業(yè)廣場(chǎng)明豐商業(yè)廣場(chǎng)占地9270平方米，總建筑面積近6萬(wàn)平方米，總投資額1億元，為厚街綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。其中群樓購(gòu)物廣場(chǎng)33400平方米，地上5層14、，地下2層；東塔樓10層為五星級(jí)酒店式公寓，西塔樓11層為超甲級(jí)寫(xiě)字樓。配套設(shè)施：擁有自助式空中花園停車場(chǎng)和地下停車場(chǎng)300個(gè)車位，2部豪華觀光電梯。明豐商業(yè)廣場(chǎng)集合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、住宅六大功能；購(gòu)物廣場(chǎng)功能分布為：F5 美食天地、兒童游樂(lè)園、娛樂(lè)區(qū)F4 品牌專柜、休閑社區(qū)F3 品牌專柜、百貨賣場(chǎng)F2 品牌專柜、百貨賣場(chǎng)F1 零售超市、專賣店、國(guó)際快餐M 零售超市7 世紀(jì)新城位于厚街鎮(zhèn)區(qū)東南部，西起107國(guó)道，東至博覽大道，北起河陽(yáng)大道，南至世紀(jì)南路；東西長(zhǎng)約1.7公里，南北寬約1.0公里。規(guī)劃總用地面積為148.96公頃。世紀(jì)新城的整體定位為：厚街鎮(zhèn)的中心區(qū)，鎮(zhèn)政府的未來(lái)辦公地15、；厚街城市建設(shè)的龍頭；以行政辦公、中央商務(wù)、金融商貿(mào)、文化娛樂(lè)、生活居住五大功能為主導(dǎo)，及其他相關(guān)功能配套的多功能、多中心的現(xiàn)代化、復(fù)合型、生態(tài)型的城市中心區(qū)。世紀(jì)新城作為城市主導(dǎo)空間之一，既是展現(xiàn)城市形象的窗口，也是城市印象的主要特征之一。世紀(jì)新城集中了全鎮(zhèn)的四大中心職能：行政中心、金融中心、文化中心、商業(yè)中心。8 新城88規(guī)劃有3萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心，地下一層，地上四層；另有三層立體回廊式商業(yè)步行街，共有400間商鋪；近1000個(gè)停車位。9 華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)厚街現(xiàn)有投資4000萬(wàn)元以上的專業(yè)商場(chǎng)5間，投資超千萬(wàn)元的專業(yè)及綜合商場(chǎng)數(shù)十家。其中有代表性的華聯(lián)超級(jí)市場(chǎng)在厚街就開(kāi)有兩家。四、 南峰商16、業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊商圈綜合分析南峰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)存在如下的特點(diǎn)：1.商業(yè)旺地康樂(lè)南路服飾一線品牌少，中檔次品牌較多；市民選購(gòu)一線品牌、國(guó)際品牌的選擇性甚少；唯有到異地購(gòu)買；2.厚街娛樂(lè)業(yè)的情況：娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所多、分散、規(guī)模小；而娛樂(lè)業(yè)發(fā)展蓬勃，呈上升趨勢(shì)；3.酒店業(yè)發(fā)達(dá)，入住率高；尤其在交易會(huì)期間，酒店業(yè)爆滿；4.工廠多，對(duì)寫(xiě)字樓需求不大，廠商直接在廠區(qū)辦公；設(shè)寫(xiě)字樓的話大都選擇在廣州或深圳，而非厚街本地；5.購(gòu)物中心規(guī)模不大，包括已落成的新城88，購(gòu)物中心面積為3萬(wàn)M2，且位置較偏；準(zhǔn)備建設(shè)中的明豐商業(yè)廣場(chǎng)，購(gòu)物廣場(chǎng)面積為33400平方米；與南豐商業(yè)廣場(chǎng)相比，前兩者均未能形成規(guī)模效應(yīng)；617、.大、小超市網(wǎng)點(diǎn)多，普遍為中低檔次；目前厚街最有代表性的華聯(lián)超市，與百佳、好又多超市對(duì)比，經(jīng)營(yíng)上已明顯落后；7.當(dāng)?shù)厝狈λC萃名品的百貨店，未能充分滿足到富庶的厚街人需求；8.批發(fā)市場(chǎng)以滿足東莞本地需求為主，對(duì)周邊市場(chǎng)的輻射力較弱，未來(lái)發(fā)展存在明顯的局限性；9.南峰商業(yè)廣場(chǎng)毗鄰的世紀(jì)新城，作為厚街未來(lái)的行政、文化、教育、商業(yè)、金融中心，在整體的規(guī)劃、配套、建設(shè)上，將提升整個(gè)城市的形象檔次。五、南峰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位南峰商業(yè)廣場(chǎng)位于厚街交通要道莞太路（即107國(guó)道），規(guī)劃中的厚街政治、文化、教育、金融、商業(yè)中心世紀(jì)新城、以及五星級(jí)酒店喜來(lái)登酒店近在咫尺；緊鄰商業(yè)旺地康樂(lè)南路；周邊批發(fā)市場(chǎng)沿莞太路一字18、排開(kāi)。南峰商業(yè)廣場(chǎng)由于其所處地位的先天優(yōu)勢(shì)，以及考慮未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，決定了其項(xiàng)目定位的高端取向。1. 與時(shí)俱進(jìn)，科學(xué)定位南峰項(xiàng)目原來(lái)定位為鞋材皮料批發(fā)市場(chǎng)，由于種種原因未能馬上開(kāi)發(fā)動(dòng)工并進(jìn)入招商銷售，至金時(shí)間已歷兩年，市場(chǎng)方面也起來(lái)很大變化：首先是華南城國(guó)際工業(yè)原料城“大兵壓境”，該項(xiàng)目位于深圳市平湖鎮(zhèn)，占地約1.5平方公里、總建筑面積約220萬(wàn)平方米，其中就規(guī)劃有相同的市場(chǎng)。其他市場(chǎng)因素：1）.華南城預(yù)算在6年內(nèi)動(dòng)用6個(gè)億人民幣作為項(xiàng)目的推廣費(fèi)用，這個(gè)數(shù)字開(kāi)創(chuàng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的新高，必然會(huì)引起巨大的市場(chǎng)影響力；南峰項(xiàng)目預(yù)計(jì)在18個(gè)月后進(jìn)行銷售，目標(biāo)客戶群的流失不容忽視，可謂時(shí)不19、我待；2）.厚街鞋材皮料批發(fā)市場(chǎng)的采購(gòu)客戶群主要來(lái)自東莞本地，客戶資源局限性明顯；3）.本地的鞋業(yè)及皮具廠家為了降低成本，以及解決當(dāng)?shù)貏诠ざ倘钡膯?wèn)題，結(jié)合外地政府提供招商優(yōu)惠政策，勞工人力成本低廉，勞工資源豐富，當(dāng)?shù)刂苓吀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手少等原因，存在著行業(yè)逐步向外地轉(zhuǎn)移的可能性，所以，本地采購(gòu)客戶源的不確定性因素不容樂(lè)觀，而該因素卻是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素。結(jié)合本項(xiàng)目周邊商圈特點(diǎn)，綜合上述因素，與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)利基市場(chǎng)理論，建議將定位戰(zhàn)略做出新的調(diào)整，將該項(xiàng)目定位為三大組成部分:n 綜合性多功能的大型購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）:一層主要為：名品百貨店引入一家經(jīng)營(yíng)高檔百貨的主力店，例20、如廣州友誼商店。以高品質(zhì)的國(guó)際品牌男女服裝、皮具、鞋類、飾品、化妝品、手表、眼鏡、精品等為主營(yíng)品類，以滿足尊貴生活消費(fèi)需求為主導(dǎo)，在購(gòu)物環(huán)境上營(yíng)造一種高尚的貴族氣息與文化，突出尊貴特色、高級(jí)享受，突顯顧客的身份和地位，是東莞地區(qū)消費(fèi)品味需求較高的高收入精英、富裕階層以及中產(chǎn)階層中的部分高消費(fèi)要求人群購(gòu)物必到之處名品薈萃，尊貴地帶。相關(guān)資料：1.廣州友誼商店中山分店經(jīng)營(yíng)面積達(dá)6000多平方米的，是廣州友誼開(kāi)設(shè)的第三家門(mén)店，也是廣州友誼向廣州市外發(fā)展的第一家門(mén)店。對(duì)于擴(kuò)展珠三角為何首選中山，友誼商店負(fù)責(zé)人房向前表示：“一方面珠三角二、三線城市的精品百貨店供不應(yīng)求，另一方面廣州的百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)慘烈日趨飽21、和，廣州百貨業(yè)進(jìn)行區(qū)域轉(zhuǎn)移不僅是自身持續(xù)增長(zhǎng)潛力的挖掘，也是這種業(yè)態(tài)的趨勢(shì)所迫。”中山市近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常迅猛，人均可支配收入已接近廣州市水平，市場(chǎng)蘊(yùn)藏著相當(dāng)可觀的消費(fèi)潛力，因此，中山成為廣州友誼向外發(fā)展的“試金石”。2.廣百股份有限公司高層也表示，目前廣百股份正在珠三角進(jìn)行緊鑼密鼓的選點(diǎn)工作，為廣百股份上市后融資擴(kuò)張進(jìn)行準(zhǔn)備工作。而廣州天貿(mào)南大百貨的總經(jīng)理林翠日前也透露，該公司正在東莞、順德等地尋求合作伙伴，計(jì)劃明年可在兩地開(kāi)店，并期望在未來(lái)5年，向珠三角大規(guī)模滲透。二層主要為：名牌家私城2萬(wàn)M2的商業(yè)空間，引入類似聯(lián)邦家私、恒生家私等一線家私專業(yè)店，為富庶的東莞高消費(fèi)人群提供高品質(zhì)的精良22、家私，引領(lǐng)家居消費(fèi)新潮流。三層主要為：娛樂(lè)新天地配套空中花園式的特色酒吧一條街，為厚街人豐富多彩的夜生活增添新特色及新去向；另設(shè)有東莞地區(qū)最大的，風(fēng)格獨(dú)特，氣勢(shì)堂皇的KTV娛樂(lè)中心、娛樂(lè)匯演中心，滿足各界人士的消閑節(jié)慶娛樂(lè)的需要。定位為東莞首屈一指的大型娛樂(lè)場(chǎng)所，富麗豪華、居高臨下、獨(dú)具王者風(fēng)范。該SHOPPING MALL由于其所處的位置及規(guī)模，其目標(biāo)客戶定位為整個(gè)東莞市及周邊城市的消費(fèi)者，而不僅僅是厚街的消費(fèi)者。n 星級(jí)酒店厚街本地酒店業(yè)發(fā)達(dá)，五星級(jí)酒店已營(yíng)業(yè)的三家，在建的兩家。本項(xiàng)目旁邊是五星級(jí)酒店喜來(lái)登大酒店。本項(xiàng)目之星級(jí)酒店建議定位為四星級(jí)酒店，一則符合整體的高端定位；二則與周邊的五星級(jí)酒店能體現(xiàn)適當(dāng)?shù)牟町惢苊庹鎸?duì)撼，在配套和服務(wù)接近的情況下，享有價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該酒店之位置宜位于靠近莞太路位置。n 高尚住宅該項(xiàng)目除星級(jí)酒店外之其他塔樓，宜定位為高尚住宅，引入星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)，為成功人士星級(jí)生活新典范。2新的定位將體現(xiàn)如下六大優(yōu)勢(shì)：n 檔次提升，傲視群倫 n 差異營(yíng)銷，彰顯優(yōu)勢(shì)n 名品薈萃，尊貴享受n 時(shí)尙消費(fèi)，引領(lǐng)潮流n 規(guī)模效應(yīng)，一站擁有n 特色配套，聚焦亮點(diǎn)六、結(jié)語(yǔ) 我們祝愿南峰商業(yè)廣場(chǎng)，憑借自身所處優(yōu)越的地理位置，科學(xué)合理的定位，宏大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在東莞激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為萬(wàn)眾矚目、領(lǐng)導(dǎo)潮流、持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的商業(yè)中心！