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1、松山湖國際廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng) 目 提 案 書傾力打造：東莞城市動(dòng)力引擎 珠三角地區(qū)獨(dú)具特色和不可復(fù)制的商務(wù)休閑中心（RBD）房地產(chǎn)E網(wǎng) 倍訊易 目 錄前言：商業(yè)地產(chǎn)之忠告一、項(xiàng)目挑戰(zhàn)二、項(xiàng)目的解決之道三、項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇四、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)五、項(xiàng)目定位構(gòu)想（初步）六、項(xiàng)目合作模式七、項(xiàng)目合作內(nèi)容八、結(jié)束語 后記前言：商業(yè)地產(chǎn)之忠告1、 商業(yè)地產(chǎn)的“冰火兩重天”住宅地產(chǎn)只存在遲賣、早賣、低賣、高賣的問題，而商業(yè)地產(chǎn)要么成功要么失敗，是二極分化結(jié)果，沒有第三者選擇。成功的商業(yè)地產(chǎn)可以“日進(jìn)斗金”、旺上加旺、不斷飆升、“一鋪養(yǎng)三代”，而眾多項(xiàng)目沒有“一炮打紅”，慘淡經(jīng)營(yíng)，難以翻身，嚴(yán)重貶值，甚至“關(guān)門大吉”（全2、國已有數(shù)千萬平方米空置的和過億平方米虧損維持的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）。2、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，單純的住宅開發(fā)模式不可套用，商業(yè)地產(chǎn)前期需要全面調(diào)研、精準(zhǔn)定位、系統(tǒng)策劃、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，后期的需要專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。 否則，項(xiàng)目可能會(huì)陷入重重危機(jī)，甚至全盤皆輸。3、商業(yè)地產(chǎn)的升值空間精準(zhǔn)的定位、系統(tǒng)策劃、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)和專業(yè)的管理能讓商業(yè)項(xiàng)目大大增值，讓投資回報(bào)增加幾千萬、幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億是完全可能的。一、項(xiàng)目挑戰(zhàn)1、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是什么？2、項(xiàng)目的商機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？3、項(xiàng)目的定位是什么？4、如何打造項(xiàng)目品牌？5、項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是什么？6、項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突破？7、如何打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)3、力和可持續(xù)發(fā)展？8、項(xiàng)目創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式怎樣構(gòu)建？作為項(xiàng)目的投資者如何創(chuàng)造東莞商業(yè)地產(chǎn)的輝煌，演繹東莞商業(yè)地產(chǎn)傳奇呢？仁者樂山，智者樂水，勇者樂變。對(duì)于追求卓越的決策者來說，我們有理由相信，不管探索之路如何艱難，終將蛹破蠶生，鳳凰涅磐，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功和輝煌，因?yàn)槟銈円恢痹谔剿黜?xiàng)目的成功之道！項(xiàng)目需要?jiǎng)?chuàng)新，項(xiàng)目需要專業(yè)策劃和整合，項(xiàng)目需要專業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴。機(jī)遇與成功永遠(yuǎn)屬于那些有準(zhǔn)備并為此付出努力的人們。項(xiàng)目危機(jī)的破解，將驗(yàn)證項(xiàng)目決策者的“財(cái)”智、哲學(xué)家的深邃、謀略家的韜略、企業(yè)家的膽魄。 有志者事竟成！項(xiàng)目的輝煌將屬于智慧和遠(yuǎn)見的決策者！二、項(xiàng)目解決之道博弈之道在于快速應(yīng)變的決策力和強(qiáng)大的執(zhí)行4、力。 項(xiàng)目的成功首先在于戰(zhàn)略突破，而戰(zhàn)略突破首先在于觀念創(chuàng)新：新機(jī)遇、新思維、新模式 高起點(diǎn)、高平臺(tái)、高戰(zhàn)略 大規(guī)劃、大手筆、大運(yùn)作 唯其如此，才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功和輝煌。在初步分析項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)的前提下，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的成功和輝煌，樹立國際化、科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展的意識(shí)和整合資源的觀念已是刻不容緩。引進(jìn)專業(yè)的戰(zhàn)略伙伴，全面導(dǎo)入創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式，創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、高瞻遠(yuǎn)矚地構(gòu)筑項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略藍(lán)圖和核心競(jìng)爭(zhēng)力體系是保證項(xiàng)目成功和可持續(xù)發(fā)展的必由之路。 項(xiàng)目當(dāng)先要解決的問題（度）：1、必須有高度要從城市經(jīng)營(yíng)的高度，全面有效整合珠三角地區(qū)商旅資源和城市資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)增值和價(jià)值最大化； 2、必須要有亮度要5、有震撼的、響亮的名字，一系列超級(jí)賣點(diǎn)和獨(dú)創(chuàng)經(jīng)營(yíng)理念；3、必須要有深度要深入研究東莞市及周邊地區(qū)旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)、休閑業(yè)、飲食娛樂業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，找到差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使本項(xiàng)目成為引領(lǐng)東莞多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一。4、必須要有精度必須要有精準(zhǔn)的定位，要有科學(xué)的、人性化的、聚人留人的規(guī)劃和設(shè)計(jì)（許多項(xiàng)目盲目崇洋， “為設(shè)計(jì)而設(shè)計(jì)”，或完全由學(xué)院派說了算，結(jié)果給實(shí)際經(jīng)營(yíng)帶來了巨大的障礙和不可挽回的損失。）5、必須要有力度必須要有震撼的、高效的宣傳推廣和招商手段，更要有旺場(chǎng)、留商、協(xié)助商戶成長(zhǎng)、增值的營(yíng)運(yùn)管理實(shí)力，這些也都是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。必須要做到發(fā)展商、政府、業(yè)主和租戶的四6、贏互促。由此可見，通過超高戰(zhàn)略、資源整合、精準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)鏈整合、品牌建設(shè)、競(jìng)爭(zhēng)力系統(tǒng)打造等運(yùn)營(yíng)手段來構(gòu)建和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功和可持續(xù)發(fā)展，最終使項(xiàng)目不但成為東莞地區(qū)亮點(diǎn)和城市名片，而且成為珠三角的一大亮點(diǎn)。三、項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇1、排他性的獨(dú)占戰(zhàn)略 全息整合“地脈、史脈、人脈、文脈、市脈和時(shí)脈”等系列的、深層次的、超脫性的、特征性元素，把本項(xiàng)目打造成唯一的、不可模仿的、排他性的、獨(dú)一無二的全新項(xiàng)目。2、差異化的互補(bǔ)戰(zhàn)略盡量避免商圈內(nèi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，采用互補(bǔ)和合作的方式，以商圈內(nèi)的空白或競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較少的行業(yè)（或區(qū)域）市場(chǎng)為項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)。3、“贏家通吃”競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略以搶占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)的份額為主要手段，超越和打擊競(jìng)7、爭(zhēng)者。整合東莞及珠三角地區(qū)的商業(yè)資源、文化資源和旅游資源，通過資源重組、市場(chǎng)重組、行業(yè)重組、資本重組和產(chǎn)品重組，與現(xiàn)有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成競(jìng)合（競(jìng)爭(zhēng)和合作）關(guān)系，利用它們并超越它們。借勢(shì)和借船出海，攜手松山湖園區(qū)，傾力打造東莞城市動(dòng)力引擎，珠三角地區(qū)獨(dú)具特色和不可復(fù)制的商業(yè)王國。注：具體的戰(zhàn)略選擇將根據(jù)全面的市場(chǎng)調(diào)研后確定。四、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)整合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)注入特色文化魅力提升商業(yè)附加值全新創(chuàng)意，震撼推出：“松山湖國際廣場(chǎng)”王者風(fēng)范 誰與爭(zhēng)鋒！最終把“松山湖國際廣場(chǎng)”（本項(xiàng)目）打造成為：東莞和珠三角地區(qū)最有代表性和聚焦力的融商務(wù)、文化、購物、美食、娛樂、休閑、旅游等為一體的精品RBD（休閑中央商務(wù)區(qū)）旗8、艦和風(fēng)向標(biāo)。 使該項(xiàng)目成為東莞和珠三角地區(qū)商旅亮點(diǎn)、城市引擎和注意力經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目，使“松山湖國際廣場(chǎng)”成為東莞城市名片之一。形成“商務(wù)休閑就去松山湖”的市場(chǎng)口碑和品牌形象。一）本項(xiàng)目（商業(yè)中心）直接經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 1）6個(gè)月完成招商任務(wù)，出租率85%以上； 2）融資2億元人民幣，并啟動(dòng)2000畝松山湖公園項(xiàng)目； 3）年租金收益約為1.5億元二）松山湖公園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)（略）五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位構(gòu)想（初步）基于東莞文化和旅游資源優(yōu)勢(shì)，打造集商務(wù)、文化、購物、美食、娛樂、休閑、旅游服務(wù)為一體的中央商務(wù)區(qū)（RBD）。（一）項(xiàng)目主體定位（初步）：1、東莞尊貴商務(wù)區(qū)2、東莞尊貴文化區(qū)3、東莞中央休閑娛樂區(qū)（9、二）項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)、香榭麗舍商業(yè)街、皇冠商務(wù)酒店（精品產(chǎn)權(quán)微型酒店）、財(cái)富經(jīng)典會(huì)所寫字樓（微型）、珠三角美食博覽中心（極品美食廣場(chǎng)）、情色酒吧街、東方明珠不夜城（夜總會(huì)）、銀座休閑之都8、珠三角博彩中心9、東莞文化旅游博覽會(huì)注：最終結(jié)論將通過全面的市場(chǎng)調(diào)研后確定。六、項(xiàng)目合作模式根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，使雙方的合作更富有成效，偉國系集團(tuán)建議：采取分二步走的戰(zhàn)略合作模式。第一步，松山湖商業(yè)中心項(xiàng)目合作1、委托偉國集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)、全面的分析與研究，制定、提交切實(shí)可行的項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略、定位策劃、品牌包裝策劃與宣傳推廣和招商策劃、代理與融資等系統(tǒng)解決方案。第二步，松山湖公園項(xiàng)目合作委托偉國系集團(tuán)組織專家團(tuán)對(duì)公園項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)、全面的分析與研究，制定、提交切實(shí)可行的項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略、定位策劃、品牌包裝策劃與宣傳推廣和招商策劃、代理與融資等系統(tǒng)解決方案。房地產(chǎn)E網(wǎng) http:/