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1、東營萬達廣場銷售物業方案及方案深化設計任務書編制單位：大連萬達集團地產股份公司北方項目管理中心設計部東營萬達廣場有限公司編制時間： _2013_年_03_月_01_日1 項目概況1.1 項目位置、項目四至、周邊道路概況。東營萬達廣場項目位于東營市北一路南側、太行山路東側、千佛山路西側。項目規模：東營萬達廣場工程的總規劃用地面積17.59萬平方米，規劃總建筑面積約82.26萬平方米；其中地上64.26萬平米，地下18.00萬平米。由購物中心、五星級酒店、寫字樓住宅、商鋪及配套公建組成。其中購物中心建筑面積16.9萬平米：地上8.5萬平米，地下8.4萬平米。五星級酒店3.8萬平米：地上3.2萬平米2、，地下0.6萬平米。寫字樓B版8.16萬平方米：地上8.16萬平米。室外商業街8.0萬平米（全為地上面積）。住宅44.96萬平米：地上35.96萬平米，地下9.0萬平米，另有住宅配套公建0.44萬平米。未盡描述詳見總平面圖。1.2 建筑高度：限高100米1.3 停車數量：場區一共需要3020個車位。1.4 規劃條件2.1 容積率： 3.73(綜合指標)2.2 建筑密度： 45%(綜合指標)2.3 綠化率: 10%2.4 建筑退距與出入口：見規劃總圖。2 設計依據3.1 國家與地方現行各種規范、規程及強制性條文，規劃主管部門、消防、人防、水、電、煤氣、市政等有關部門意見和要求。3.2 甲方提供的3、概念規劃圖紙及經濟技術指標。3.3 初步的規劃設計條件：如測繪部門提供的實測地形圖和地質水文勘測資料，項目市政條件。3.4 方案設計任務書（本書）。3.5 雙方簽定的設計合同內所包含的服務性條款及要求（詳見方案設計合同）。3 設計范圍4.1 項目所在地塊范圍內場地規劃設計。4.2 項目所在地塊范圍內住宅、寫字樓及商鋪場地規劃設計。4.3 所有住宅單體方案設計。4.4 所有商鋪、寫字樓、商務酒店及配套用房的平面方案設計。4.5 項目所在地塊范圍內地下室平面及單體設計。4.6 臨時售樓處及樣板間的平面及單體方案設計及施工圖設計。4.7 后期施工圖配合。4 設計要求5.1 基本原則:5.1.1. 設4、計方案必須滿足國家及當地建筑設計的相關規范。5.1.2. 建筑設計方案應充分尊重和利用現有規劃環境，著重分析周邊已建和待建建筑之間的空間關系，合理組織功能分區。5.1.3. 規劃與建筑設計應充分考慮當地氣候特征，利用自然通風，合理控制直接照射室內的陽光，體現生態思想和節能觀念。5.1.4. 建筑設計要求嚴格控制造價，在造型、選材、施工等方面力求經濟合理。5.1.5. 方案設計階段人防設計問題，暫按在大商業地下二層6級人員掩蔽所來落實。5.2 總圖規劃設計5.2.1. 總平面設計：參照甲方提供的概念規劃平面，在保證用地范圍和面積指標的情況下，深化、優化或進行創新性的合理設計，建筑正負零標高及商鋪5、豎向標高需考慮與大商業部分協調一致，保證整個場地標高一致，不存在臺階和急陡坡等不利情況。5.2.2. 交通流線設計：合理解決住宅部分和底層商業的人流和車流。5.2.3. 住宅區景觀概念設計：符合住宅需要及產品定位的功能性景觀設計。5.2.4. 日照測算：通過對規劃進行綜合日照計算，保證地塊內建筑日照方案最優，以及地塊周邊建筑的日照時數滿足國家和當地要求。投標單位必須確保為其日照分析圖負責，如果由于虛假設計而導致的方案無法實施將由設計單位負責承擔損失。5.3 住宅設計5.3.1. 戶型設計5.3.1.1. 一般原則：符合當地的居住習慣，戶型結構合理，戶型功能分區合理，流線明確、布局緊湊、充分滿足6、內部空間的使用要求。在滿足面積指標的前提下，盡量解決好通風、采光等問題。可盡量采用新穎的形式和可以給購房者實惠的房型設計，以增加戶型賣點、亮點。考慮內部產品的差異化，注意戶型的組合多樣化，增加銷售賣點。精裝住宅c版，注意與內裝結合設計。5.3.1.2. 住宅部分戶型配比：注： 1. 套型面積已包含公攤；2. 戶型面積控制：如確實需要，戶型實際面積與以上面積指標的調整幅度應控制在5%。3. 設計過程中，如因過多的戶數或單元數，總體規劃布局與概念規劃差別較大且日照狀況難以滿足要求時，可適當減少部分小面積戶型的比例，并作相應分析說明。5.3.2. 層高：住宅層高3.0米；寫字樓b版標準層高 3.8米7、。5.3.3. 立面設計： 建筑立面應形象鮮明、風格突出、具有強烈的視覺效果和標志性；立面風格可以參考萬達C版精裝風格模板。住宅外墻材料主材為涂料，局部可考慮石材或高級面磚等。注重節能減排設計，在保證立面效果的前提下減小開窗面積，優化體型系數。合理布置空調機位，注意其對立面的影響。5.3.4. 住宅公共空間設計： 住宅大堂作為室內外交界重點部位，應考慮空間凈高、空間效果并結合景觀布局設置。大堂面積應與住宅定位相匹配并滿足信報箱放置空間，必要時另設信報間。住宅核心筒及公共區域的布局應經濟實用，在減少住宅分攤面積的同時，完善電梯廳及入戶空間的設計。5.4 商鋪設計5.4.1 概述： 本項目商鋪包括8、室外步行街及住宅商鋪，與大商業和酒店連接的外鋪平面，不包括在此次設計范圍里。5.4.2 平面設計一般原則：商鋪分隔：結合常用柱網尺寸8.4m*8.4m,商鋪一般按照4.2米面寬進行分隔，進深面寬比一般不易大于1：3；商鋪面積控制：按照100-120平米控制；業態定位：室外步行街可按照餐飲街（餐飲商鋪比例80-90%）或普通商業街（餐飲商鋪比例50%）進行設計；5.4.2.1 商鋪： 一拖二商鋪，共兩層，進深為11-14米； 上部建筑為剪力墻結構時，考慮結構轉換設計； 層高：4.8米左右5.4.3 商鋪立面設計： 商鋪立面設計與住宅等上部建筑立面應有較好的呼應； 商鋪立面宜進行分段單元化的設計，9、形成具有獨特商業氛圍的風格組合； 商鋪立面設計應重視店招、廣告位、雨篷、外立面空調位等的具體設置，臨街店面以大面積落地式玻璃窗為主，非臨街面做功能性開窗。 商鋪外立面材料以干掛石材、鋁板、涂料為主，也可結合櫥窗等設計出造型節點。5.5 住宅標準層平面設計：5.5.1. 概述：本項目包含12幢板式住宅，住宅樓總面積44.96萬平方米，建筑高度限高100米，裙房建筑為2層商鋪。住宅層高：3.0米5.5.2. 住宅戶型面積定位 住宅戶型面積定位參見戶型配比表5.5.3. 住宅平面設計 核心筒設計:電梯數量按使用便利和規范要求設計，合理布置疏散樓梯、各專業設備間、管井等；核心筒位置應滿足下部商鋪的布置10、要求。 內公共走廊寬度不小于1.4米； 平面布置應提高住宅的使用率（公攤面積25%），保證盡可能多的采光較好的戶型； 其它：5.6 寫字樓標準層平面設計：概述：本項目包含2幢b版寫字樓，總面積8.16萬平方米，建筑高度為100米。其寫字樓標準層層高：3.8米，柱網尺寸：8400*8400。寫字樓平面設計核心筒設計:電梯數量按使用便利和規范要求設計，合理布置疏散樓梯、各專業設備間、管井等；核心筒位置應滿足下部商業的布置要求。內公共走廊寬度不小于1.4米；平面布置應提高平面的使用率（公攤面積30%），保證盡可能多的采光較好的戶型；寫字樓戶型面積定位 三幢寫字樓中b版寫字樓按 考慮， 寫字樓要求單戶11、建筑面積 平方米左右。立面設計：建筑立面應形象鮮明、風格突出、具有強烈的視覺效果和標志性；立面風格以簡潔現代風格為主，適當考慮其他商業、酒店等立面風格的協調。外墻材料主材為幕墻，局部可考慮石材等。注重節能減排設計，在保證立面效果的前提下減小開窗面積，優化體型系數。合理布置空調機位，注意其對立面的影響。寫字樓公共空間設計： 寫字樓大堂作為室內外交界重點部位，應考慮空間凈高、空間效果并結合景觀布局設置。大堂面積應與寫字樓定位相匹配并滿足信報箱放置空間，必要時另設信報間。寫字樓核心筒及公共區域的布局應經濟實用，在減少寫字樓分攤面積的同時，完善電梯廳及入戶空間的設計。5.7 其它配套用房設計根據甲方提12、供的面積指標進行設計，其中配套用房擬建于住宅首層或底商中，臨時售樓處和樣板間擬建于綠化帶中，均為地上1層，無地下室，具體位置及設計要求詳業主后期提供的詳細資料。5.8 地下室設計5.9.1. 大商業地下室為二層，住宅地下室為一層，除必要的設備機房外，其余全部作為停車庫（不考慮機械停車）。5.9.2. 結合規劃合理設置車庫出入口和疏散通道，盡量減少對地面景觀設計的影響。5.9.3. 機動車停放主要考慮地下停車，沿街商鋪可適當考慮地面停車。5.9.4. 停車數量不能滿足規劃要求時，計算出缺少的停車庫面積。5.9 其它5.10.1. 結構、設備專業的簡要設計說明及其他設計表述。5.11.1. 設計深13、度應符合建筑工程設計文件編制深度規定2008版的要求。6 技術投標文件成果及深度要求6.1 技術投標文件的內容要求6.1.1 方案設計說明及詳細經濟技術指標（指標必須嚴格滿足甲方要求）6.1.2 彩色總平面圖（效果圖兩張以上）。6.1.3 交通、綠化等分析圖（效果圖兩張以上）。6.1.4 建筑單體平面圖：各主要樓層平面圖，包括各種主要戶型（單元）平面圖、商鋪平面圖（含主要銷售單元平面圖）、地下室平面圖，售樓處及樣板間平面圖。6.1.5 主要立面圖、剖面圖。6.1.6 居住建筑的日照分析報告（對內、對外有遮擋時需列出被遮擋戶數和時數）。6.1.7 建筑效果圖：整體鳥瞰圖（兩個方向）、主要單體效果圖、街景效果圖、沿主要街道效果圖等，至少8張效果圖。6.1.8 其它有助于表達構思的設計文件。6.1.9 填寫附表內容，提交電子文件6.2 技術投標文件的成果要求6.2.1 含全部設計文件的A3格式文本4套。6.2.2 電子文件：平、立、剖面圖等圖紙的DWG文件，彩色圖紙、效果圖的JPG文件，匯報用PPT文件及說明書等。