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1、房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的方案建議一、房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的必要性內外稅制不統(tǒng)一在現(xiàn)行內外分開、房土分開的房地產(chǎn)稅制下,外資企業(yè)保有土地時的稅收成本幾乎為零,其稅負明顯小于內資企業(yè)。這種“超國民待遇”雖在改革開放初期為吸引外資起到了一定積極作用,但在世界經(jīng)濟全球化的今天,尤其是我國加入WTO后,外資企業(yè)將在更多領域進入中國市場,這種內外區(qū)別對待的房地產(chǎn)稅制將大大損害內資企業(yè)的的利益,影響稅收的公平性性原則。房地產(chǎn)稅制老化化在世界主要國家已經(jīng)實實行從價征收房地產(chǎn)稅的今今天,我國仍以納稅人使用用土地的面積作為計稅依據(jù)據(jù)顯然不符合房地產(chǎn)稅的發(fā)發(fā)展趨勢。這種簡單的計征征方法雖然在操作上比較簡簡便,但卻造成2、納稅人在保保有土地時的稅收成本明顯顯偏低,致使納稅人可以不不在乎土地的稅收成本,低低效率地使用土地。目前前對房產(chǎn)雖是從價征收房產(chǎn)產(chǎn)稅,但過多依賴會計制度度確認計稅依據(jù)的方法也存存在諸多問題。例如,由于于納稅人對會計制度的理解解不同造成計稅依據(jù)的不統(tǒng)統(tǒng)一,由于房產(chǎn)取得形式和和取得時間的不同造成計稅稅依據(jù)內容的不一致,等等等。調節(jié)力度較弱目前前房地產(chǎn)稅制調節(jié)力度較弱弱主要表現(xiàn)在對土地資源的的調節(jié)上。與房產(chǎn)有限使用用的特性相比,土地具有長長期使用、不可再生等特征征,因此土地是一種稀缺性性資源,其經(jīng)濟價值較房產(chǎn)產(chǎn)更高。而在目前的房地產(chǎn)產(chǎn)稅制下,高價值的土地資資源卻承擔著低水平的稅負負,房地產(chǎn)稅制對土地3、資源源的調節(jié)力度較弱。如20001XX年間,全國房房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收入平平均為億元,遠遠高于同期期土地保有環(huán)節(jié)的億元的收收入。也就是說土地在現(xiàn)行行稅制下的稅負水平相對較較低,現(xiàn)有房地產(chǎn)稅不能對地地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的方案案建議歡迎您訪問范,文,家地資源進行有效調節(jié)節(jié)。組織收入職能較弱1.從房地產(chǎn)稅總體收入看看,近年來我國房地產(chǎn)稅收收入增速非常緩慢。20001XX年房地產(chǎn)稅收入入的環(huán)比平均增長速度只有有%,且增長速度在20002年后呈下降趨勢。同階階段,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資以平均每年25%以上的的速度增長,房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展日益繁榮。按照一般規(guī)規(guī)律,稅收收入與經(jīng)濟發(fā)展展應呈正比例的協(xié)調發(fā)展關關系,4、而目前房地產(chǎn)稅收入入的緩慢增長與全國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的快速發(fā)展非常不協(xié)協(xié)調。房地產(chǎn)稅收入沒有因因房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而而快速增收,其組織收入職職能沒有充分發(fā)揮出來。2.從房地產(chǎn)稅占稅收收收入比重看。從征收房地產(chǎn)產(chǎn)稅較為成功的國家看,如如美國、加拿大、英國等國國家均建立了以房地產(chǎn)稅為為主體稅種的地方稅體系,房地產(chǎn)稅收入占稅收收入入的比例一般都超過了8%。而我國這一比例一般在在2%左右。我國房地產(chǎn)產(chǎn)稅制所以存在上述問題,究其原因主要是計稅依據(jù)據(jù)的設計已經(jīng)不能適應市場場經(jīng)濟發(fā)展要求。這種不適適應主要表現(xiàn)為:一是稅制制本身的不公平性與市場經(jīng)經(jīng)濟要求的公平競爭性不適適應；二是房地產(chǎn)稅制缺乏乏合理的增長機制與5、經(jīng)濟的的快速發(fā)展不適應；三是稅稅收調節(jié)力度的下降與當今今宏觀調控土地資源要求的的上升不適應。以改革計稅稅依據(jù)為核心,進而建立一一套公平、科學、現(xiàn)代、完完善的房地產(chǎn)稅制是解決以以上問題的根本。二、房房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的方方案設計房地產(chǎn)稅計稅依依據(jù)改革的基本思路1.內外合一、房土合一。內內外合一是指統(tǒng)一內外房地地產(chǎn)稅制；房土合一是指將將房屋和土地合并征稅。按按照市場經(jīng)濟公平競爭原則則的要求,通過建立內外合合一、房土合一的房地產(chǎn)稅稅制.達到營造公平稅收環(huán)環(huán)境的目的。2.確立房房地產(chǎn)稅為地方稅的主體稅稅種。通過擴大征稅范圍、改變計稅依據(jù)確定方法及及合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的相相關稅費,形成房地產(chǎn)保有有環(huán)節(jié)6、的稅收增量,逐步擴擴大房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模和和收入比重,將房地產(chǎn)稅確確立為地方稅的主體稅種。3.加大房地產(chǎn)稅的調調控力度。我國目前的宏觀觀經(jīng)濟政策要求加大對房地地產(chǎn)市場的調控力度,而增增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收成本是提高房地產(chǎn)稅收調調控能力的有效手段。因此此,通過開征統(tǒng)一、規(guī)范的的房地產(chǎn)稅可以抑制市場中中的部分非生活必需性需求求,從而規(guī)范房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。4.在統(tǒng)一稅政政的前提下,賦予地方適當當?shù)亩愓芾頇唷τ诙惢哂邢鄬Κ毩⑿院兔黠@地地域性的房地產(chǎn)稅,在統(tǒng)一一基本房地產(chǎn)稅收政策的前前提下可以下放部分稅政管管理權限。如中央只負責制制定房地產(chǎn)稅的基本法、規(guī)規(guī)定各個稅收要素,而將制制定實施辦法7、評估規(guī)則,調整稅率、評估周期幅度度,選擇減免稅區(qū)域等權限限賦予地方。這不僅有利于于維護中央大的稅政統(tǒng)一,還有利于各地根據(jù)本地實實際情況靈活處理稅收問題題,從而促進本地區(qū)經(jīng)濟和和各項事業(yè)的健康快速發(fā)展展。房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改改革的方案內容1.課稅稅對象。開征范圍內的所有有房地產(chǎn)都是房地產(chǎn)稅的課課稅對象。不再像舊稅制那那樣對經(jīng)營性房地產(chǎn)和非經(jīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)區(qū)分對待。按按照房地產(chǎn)稅的基本理論,無論是經(jīng)營性房地產(chǎn),還還是非經(jīng)營性房地產(chǎn),都毫毫無例外地享受了政府提供供的公共服務,按照稅收的的”受益原則”,兩類房地地產(chǎn)都應成為課? )hT 岸韻?承擔納稅稅義務。2.計稅依據(jù)。從國際房地產(chǎn)稅發(fā)展的趨趨勢看,對8、房地產(chǎn)進行評估估并據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅稅已經(jīng)成為世界主要國家的的共識。因此.新稅制應改改變目前既有從量計征又有有從價計征的雙重征收方法法的局面,統(tǒng)一為從價計征征,且按照房地產(chǎn)評估值征征稅。按照房地產(chǎn)評估值值征稅必然要求根據(jù)市場情情況運用適當?shù)脑u估方法,對房地產(chǎn)進行批量評估。目前世界公認的評估方法法主要有三種:成本法、市市場比較法和收益法。三種種評估方法各有一定的適用用范圍.地方政府可以根據(jù)據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情情況選用適當?shù)脑u估方法。3.征稅范圍。隨著改改革開放的深入,農(nóng)村地區(qū)區(qū)的集體經(jīng)濟得到了迅速發(fā)發(fā)展,城市與農(nóng)村地區(qū)的差差距正在逐漸縮小,某些農(nóng)農(nóng)村地區(qū)實際上已經(jīng)演變?yōu)闉樾〕擎?zhèn),我國過去的9、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構在某些地區(qū)區(qū)正在逐漸被打破。以北京京市為例,XX年郊區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值為820億元,比22002年增長%；第二、三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元和和億元.分別比2002年年增長20%和%；農(nóng)民人人均純收入達6496元,實際增長%。經(jīng)濟的增長長帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的的發(fā)展.越來越多的企業(yè)和和居民來到這里投資置業(yè),進一步促進了經(jīng)濟的發(fā)展展。形成良性循環(huán)。在這些些地區(qū)企業(yè)和居民均享受到到了與城市相當?shù)墓卜談?甚至有些公共服務的質質量還遠遠高于城市。按照照稅收公平原則的要求,享享受了這些公共服務的企業(yè)業(yè)和居民理應威為房地產(chǎn)稅稅的納稅人。因此.在這些些城市與農(nóng)村差異較小的地地區(qū)開征房地產(chǎn)稅,不僅可可10、以為當?shù)卣I集更為充充足、穩(wěn)定的稅收收入,提提供有力的財力保證.而且且還可以保證城市和農(nóng)村不不同納稅人間的稅負公平。4.稅率。不同房地產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)濟活動中的收益是不不同的.所能承受稅負的能能力也是不同的。寫字樓、商場類型的房地產(chǎn)收益較較高,承受稅負的能力較大大,而住宅類型的房地產(chǎn)收收益較低,所能承受稅負的的能力自然較小。因止根據(jù)據(jù)不同房地產(chǎn)的類型設置不不同稅率符合稅收“量能征征收”原則。除了可以利用用稅率調節(jié)稅收收入外,還還可以利用計稅價值比例調調節(jié)。它類似現(xiàn)在房產(chǎn)稅和和城市房地產(chǎn)稅中的“減除除比例”,相當于給納稅人人一定的折扣優(yōu)惠,使納稅稅人能夠以相對較平和的心心態(tài)接受房地產(chǎn)稅這一新事事物。另11、外?？梢再x予地方方政府一定的調整權限,在在規(guī)定的調整幅度內地方政政府可以根據(jù)本地的實際情情況選擇恰當?shù)亩惵屎陀嫸惗悆r值比例。房地產(chǎn)稅計計稅依據(jù)改革的實施步驟房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革大致致需要同時經(jīng)過兩條路線:一條是以改革房地產(chǎn)稅理理論制度為代表的“政策路路線”,房地產(chǎn)稅政策的制制定者需要在前期充分調研研的基礎上.通過對課稅對對象、納稅人、計稅依據(jù)、征稅范圍、減免稅政策、稅費改革、稅負水平、立立法工作等改革要素進行理理論性研究探討,逐步建立立起全新的房地產(chǎn)稅理論；另一條是以改革計稅依據(jù)據(jù)確定方法為代表的“技術術路線”,房地產(chǎn)稅的征收收機關需要探討,實踐,確確定新的從價計征房地產(chǎn)稅稅的評估方法,開發(fā)適12、應評評估方法需要的技術手段,并在采12下一一頁集真實數(shù)據(jù)的基礎上上開展模擬評稅和數(shù)據(jù)測算算工作,完善評估標準和技技術手段。兩條路線之間間盡管有著工作內容上的許許多不同,但不是截然分開開的?！罢呗肪€”的研究究成果將指導“技術路線”中某些具體問題的解決,為”技術路線”提供指導導性意見；而“技術路線”的真實數(shù)據(jù)將為“政策路路線”的理論研究房地產(chǎn)產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的方案建建議http:/ 歡迎迎您訪問范.文,之.家提供準確的數(shù)據(jù)支持。無論是“政策路線”還是“技術路線”,都需要詳實實的改革計劃,內容包括改改革的總體目標、實施步驟驟、保障措施、時間安排等等,在計劃的推進過程中,可以本著“先易后難”,“先簡13、單后復雜”的原則則,先期選擇具有典型地域域特點、房地產(chǎn)市場發(fā)展較較成熟的地區(qū)進行試點。待待時機成熟時可先在試點工工作取得較好效果的地區(qū)開開征全新的房地產(chǎn)稅,最后后再視情況推廣至全國。此外,房地產(chǎn)稅制改革不僅僅需要財政稅務部門參加,還需要國土管理部門、房房屋管理部門等多部門的協(xié)協(xié)同配合。通過搭建房地產(chǎn)產(chǎn)稅的法律框架,將部門間間互相配合以立法的形式固固定下來.逐步建立起以房房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享為紐帶帶的順暢的部門分工,合作作機制,從而形成一套多角角度、多層次完善的房地產(chǎn)產(chǎn)稅收法律制度,為順利開開展評估征稅工作提供法律律依據(jù)和保障。三.房地地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的建議議設立評估機構評估機機構是評估行為的主14、體,其其業(yè)程度的高低直接決定著著評估結果的公平性和準確確性。美國、加拿大等國都都設有獨立的評估機構,從從目前取得效果來看,獨立立的評估機構有利于房地產(chǎn)產(chǎn)批量評估工作的開展。因因此設置獨立的專業(yè)機構負負責評估工作是很有必要的的。在我國的房地產(chǎn)稅制改改革中,可以將評估機構作作為稅務機關的組成部分,與其他政策管理部門、征征收管理部門并行設置。評評估機構的職責應包括:評評估手冊的制定、房地產(chǎn)稅稅源數(shù)據(jù)的采集和分析,批批量評估房地產(chǎn),爭議處理理等其他職責。制定過渡渡政策任何新舊制度的更更替都會調整原有的利益格格局。從國外某些國家改革革的經(jīng)驗看。在捷克、愛沙沙尼亞等東歐前社會主義國國家,納稅人稅負的增加是15、是房地產(chǎn)稅制改革的阻力所所在。在我國房地產(chǎn)稅制改改革過程中由于新舊稅制的的差異較大,尤其是在計稅稅依據(jù)的確認方法上存在本本質的差異,納稅人的稅負負將會出現(xiàn)較大的變化。因因此,處理好既得利益者的的不滿情緒就顯得尤為重要要了。制定適當?shù)倪^渡性性政策是實施新稅制的有效效保障。例如.可以允許一一般納稅人在過渡期內逐漸漸增加房地產(chǎn)稅負,將稅負負增加的壓力在一定期間內內緩慢釋放；可以設定較高高的標準,只對符合標準的的住宅征稅,以取得公眾的的支持；可以將部分農(nóng)村和和行政事業(yè)單位的用地,用用房列入減免稅范圍,暫不不對其征稅。儲備數(shù)據(jù)評估征稅能否實行、房地產(chǎn)產(chǎn)批量評估系統(tǒng)能否威功建建立以及評估結果能否為公公眾和16、政府接受,評估基礎礎數(shù)據(jù)的質量至關重要?；A數(shù)據(jù)不能滿足評估要求求、不易采集.就不能實行行評估征稅,更談不上建立立批量評估系統(tǒng)；市場數(shù)據(jù)據(jù)不完善或者不能及時更新新.就不能建立合理的評估估數(shù)學模型。評估結果就會會過多偏離市場價值。不被被公眾和政府接受。因此,制定完善的數(shù)據(jù)采集制度度和建立通暢的數(shù)據(jù)采集渠渠道是房地產(chǎn)批量評稅工作作的前提?；A數(shù)據(jù)的采采集制度和渠道,會因評估估地區(qū)的實際情況而有較大大差異。從北京市目前的房房地產(chǎn)市場和數(shù)據(jù)管理情況況來看,可以開辟多種渠道道采集數(shù)據(jù),并逐步實現(xiàn)制制度化。基礎數(shù)據(jù)的采集渠渠道應著重從以下方面考慮慮:建立財產(chǎn)登記制度,通通過要求納稅人定期或不定定期地向稅17、務機關申報,逐逐步掌握全市納稅人的房地地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計計部門、房土管理部門等相相關政府部門的數(shù)據(jù)資源共共享機制,獲取房地產(chǎn)交易易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)產(chǎn)中介公司合作,獲取房地地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。技術手段段在我國改革房地產(chǎn)稅收收制度的進程中,必須考慮慮循序漸進地開發(fā)CAMAA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗驗做法,無論何種CAMAA系統(tǒng),其主要構成大致都都是:數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估估子系統(tǒng)、評估結果管理子子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉轉換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市市場數(shù)據(jù)報告；18、評估子系統(tǒng)統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立,數(shù)學模型校準和價值評估估；評估結果管理子系統(tǒng)實實現(xiàn)評估結果輸出、評估結結果上訴管理 htttp:/本,資.料/,于/范文.之.家 ) 和評估結果統(tǒng)計報表。另外,從國外的經(jīng)驗看看,隨著GIS技術從軍用用轉向民用,更多的CAMMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)互相相整合,逐漸形成了新的技技術潮流。我國地域廣袤,百萬級人口的大城市眾多多,房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大大。如果批量評估需要對特特定區(qū)域的房地產(chǎn)信息進行行統(tǒng)計分析.僅僅依靠人力力是無法完成的。因此將GGIS系統(tǒng)整合至CAMAA系統(tǒng),可以幫助評估人員員及時準確地掌握房地產(chǎn)稅稅基礎數(shù)據(jù),高效地實現(xiàn)批批量評估房地產(chǎn)的功能。培養(yǎng)人才按房19、地產(chǎn)評估值值征收房地產(chǎn)稅在我國是一一件全新的事物,其中涉及及房地產(chǎn)稅收理論、不動產(chǎn)產(chǎn)研究、房地產(chǎn)評估、數(shù)理理統(tǒng)計、計算機應用、地理理信息技術等多個專業(yè)領域域的知識和技術,這都需要要大量的具備上述一種或多多種專業(yè)知識背景的專業(yè)型型人才。在借鑒國外經(jīng)驗和和對外交流時也需要既精通通專業(yè)又懂英語的人才。因因此可以利用國際、國內的的各種資源,采取多種方式式,著力培養(yǎng)適應房地產(chǎn)稅稅制改革工作需要的專業(yè)型型人才?？梢耘c國際房地產(chǎn)產(chǎn)稅協(xié)會、國際估價官協(xié)會會等國際專業(yè)性組織合作,也可以與香港差餉署等在在房地產(chǎn)稅方面具有先進管管理經(jīng)驗的政府機構合作,一方面邀請上述單位的專專業(yè)人士來中國進行專項輔輔導,另一方面可以20、組織工工作人員到上述機構進行工工作實習.請他們?yōu)槲覀兣嗯囵B(yǎng)人才。還可以充分利用用國內的大學或專業(yè)機構的的專家資源.請國內專家和和稅務部門一起研究工作,一方面有針對性地向專家家請教,有效解決工作難題題,另一方面可使工作人員員在研究探討中不斷提高專專業(yè)知識水平。立法工作作我國房地產(chǎn)稅制的立法法工作大致包括3個步驟:1.前期調研工作。從從不同角度對房地產(chǎn)稅整體體立法工作進行專題調研,為制定立法計劃、掌握立立法程序、確定立法內容做做好前期準備工作。2.擬擬寫房地產(chǎn)稅法的立法草案案。在前期調研的基礎上,政策制定者按照預定的時時間計劃擬寫完成房地產(chǎn)稅稅法的立法草案,并在規(guī)定定的時間內上報立法部門。3.制定房地產(chǎn)稅的地方方性法規(guī)。在房地產(chǎn)稅法草草案規(guī)定的范圍內,各地根根據(jù)自身情況制定房地產(chǎn)稅稅法實施細則、房地產(chǎn)稅評評估規(guī)則等法規(guī)文件,以明明確數(shù)據(jù)采集、評估方法、評估流程,爭議處理辦法法等征收房地產(chǎn)稅過程中的的實際操作內容。