午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、xx國際廣場酒店公寓（7號樓）營銷方案題記. 鑒于昆山市目前的房地產發展形式，為了使xx國際廣場酒店式公寓項目能快速達到驕人的銷售業績，使開發商的資金快速回攏，準確時機打入市場，邦迪公司項目組就2006年國家房地產政策和市場進行了研究和分析，對項目營銷的具體工作進行了統籌和安排，也希望開發商各位領導對方案及時審批和探討，盡早給出意見，以便及時進行調整，準確把握市場機遇，搶占市場先機！ 此方案為工作計劃方案,具體實施還需要論證! 第一部分 昆山房地產市場動態一、2006年昆山房地產總體開發經營情況 2006年昆山總開發面積為1057萬平方米，比上年增長7.62% 新建商品住宅679.8萬平方米，2、比上年增長9.24%。 新增各類房產可預售面積467.42萬平方米，比上年增長12.3%，完成合同備案400.7萬平方米，比上年增長21.6%，以此可以看出，今年商品房的銷售面積大幅提升。 各類商品房均價為3847.93元/平方米，只比上年增長了8.36%，漲幅較為穩定，從中可以看出2006年頻繁的政府宏觀調控政策對于房地產市場的調控和規模效果已經初步體現，而昆山作為一個發展中的城市，外來人口日益增多，剛性需求逐漸加大，商品房價格的平衡上漲也不難理解。邦迪總結：總體而言，市場消費群體已經繼續保持穩定，投資性、投機性需求受宏觀調控的影響已逐漸淡出市場，在目前的市場環境下，本項目要贏得市場，就必須3、在產品質量和品牌推廣上努力。二、2006年房地產宏觀調控政策一覽時間政策主要內容2006年4月28日房貸利率再次上調購房利率成本增加，標志調控卷土重來2006年5月17日國六條出臺加強全面調控，新一輪調控大幕開啟2006年6月1日九部委六一新政90平米，雙70%，二手房營業稅2006年7月13日關于落實新建住房結構比例要求的若干建議明確90平米，雙70%2006年7月20日關于規范房地產市場外資準入和管理的意見限制外資（非房產企業）購房，外國人在華居住滿一年方可購房2006年7月26日個人轉讓住房繳納個人所得稅控制投資投機購房二手房交易稅2006年9月4日國務院關于加強土地調控有關問題的通知統4、一土地出讓標準2006年9月7日建設部等開展房產交易秩序專項整治行動整治房地產市場秩序2006年10月9日國土資源部土地利用清查清查全國土地利用情況邦迪觀點：根據對2006年的國家房地產政策宏觀調控進行分析，在2007年“90-70%政策”的實施是主流政策方向，在未來的市場上小戶型面臨著更多的機遇，會有更多的小戶型公寓和酒店式公寓出現，在昆山同樣也是，但這也意味著會有更多的潛在的競爭對手出現，也就是說xx國際廣場也在這個市場的競爭之中。三、昆山樓盤2006年促銷宣傳活動昆山近些年的房地產行業，廣告營銷越來越具有舉足輕重的作用，和前些年的市場環境不同，現在的樓盤，不進行品牌先期的宣傳和推廣是難以5、想象的，而聚集人氣，吸引眼球是開發商的首要任務，無論是價格上的優惠，促銷活動乃至贈送禮品，只要能夠吸引購房者，開發商總是不遣余力，樂此不疲，合理有效的促俏活動和促俏方式，自然能給開發商帶來極大的收益，包括品牌知名度的提升以及具體銷售的紅火。2006年度大型促銷活動一覽：樓盤名稱促銷活動內容舉辦時間備注世茂蝶湖灣大型文藝晚會，國際巨星費翔助興獻唱2006/08/19明星效應世茂蝶湖灣購買疊加別墅參與寶馬轎車抽獎2006/10/01實物誘惑星河金色港灣昆山首屆美食文化節2006/07/01文化活動宣傳半島玲瓏花園時尚攝影大賽2006/11/10文藝活動宣傳華敏世家花園君豪酒店舉行世界十大名表展206、06/10/28文化活動宣傳時代中央社區房展會大型歌舞、音樂表演2006/05/01現場招攬人氣xx麗池首付8800元起2006/10/01低首付景楓嘉苑兩房兩萬，三房三萬2006/03/28低首付佳盛花園按約定條件簽約付款，每平方返還200元2006/10/01價格環湖佳苑團購活動享受98折優惠團購羅馬假日2006圣誕游園會2006/12/25節日活動自由都市建星體驗之旅品牌體驗鹿澄天地購房贈送中央空調和熱水器實物贈送第一階段 各項工作準備期第二部分 各階段工作計劃為了使項目在預期時間內順利開展銷售工作，達到有條不紊的工作程序，我司項目組將按步驟計劃各階段的工作重點，并予以遵守執行。一、 公7、開發售的時間確定：2007年5月1日理由：鑒于目前項目在工程和銷售物料方面還沒到位的原因，加之老客戶尚未處理，故此還需要時間來完成，“五.一黃金周”又是銷售的旺季，也是昆山房展會時間，所以我司認為該時間是最合適的時機，故不容錯過。二、 項目包裝到位1. 工程已全面啟動2. 圍墻廣告噴繪重新制作完成并安裝（由廣告公司統一設計，本地廣告制作安裝）完成時間：2007年4月15日2007年4月20日3. 原前進路公交車站臺廣告牌重新制作并安裝（由廣告公司統一設計，本地廣告制作安裝）完成時間：2007年4月15日2007年4月20日4. 售樓處（原銷售中心）內，需要重新布置，具體如下： 徹底打掃一次，玻8、璃清潔明亮 重新設計制作X展架，條幅噴繪（內容待定） 擺放高檔花草植物，前臺擺放兩盆“臺灣蝴蝶蘭” 冷熱兩用（礦泉水）飲水機1臺。 銷售接待中心內配（2007年4月25日前完成）： 保安3名，要求身高1.78米以上，穿深藍西裝，黑色領帶，站立迎接客戶，30分鐘換崗一次，主要負責銷售中心的安全，并為客戶開關門，這樣則能體現xx國際廣場的五星級服務檔次。 保結員2名，統一制服，負責銷售中心及各辦公室的清潔，保持廳內時刻清潔衛生， 服務員2名，要求年輕女性，統一制服，負責為客戶泡茶、煮咖啡和送飲料，使客戶有賓至如歸的感覺，有如在酒店里的尊貴與享受。從而展現企業的品牌于實力。 新規劃后沙盤制作，版式有9、帶區域規劃的，在2007年5月1日前完成。三、 銷售物料準備1. 樓書折頁設計印刷完成數量：2000本 規格：待定完成時間：A 由廣告公司在2007年4月10前完成設計定稿； B 2007年4月20日前完成印刷 2. 戶型圖：每種戶型各印刷2000份，背面附“置業計劃表”。 3. 光盤刻錄，數量：/待定 4. 手帶 數量：2000個 5. 一次性紙杯，有廣告公司統一設計（印有項目LOGO、名稱、廣告語和電話） 數量：10000只以上完成時間： A 由廣告公司在2007年4月10前完成設計定稿； B 2007年4月20日前完成印刷 6. 雨傘 數量：1000把 用途：夏天多雨、酷熱，對前來看樓的10、客戶贈送特制的雨傘，可以起到良好的宣傳作用，同時也可以展現企業實力和品牌宣傳的效果。 完成時間：2007年4月25日前7. 銷售熱線電話開通 完成時間：2007年4月10日8. 銀聯POS機，方便財務收款和客戶交納樓款。 完成時間：2007年4月15日四、 確定法律文件完成時間：2007年4月15日4月20日1. 銷售五證齊全2. 定稿昆山市商品房購銷合同，確定相關法律約束條款；3. 合同購銷雙方違約責任、房產證辦證時間；4. 確定交樓時間5. 確定交樓標準6. 認購協議書條款確定，并印刷一式四聯；（一聯給業主、一聯留財務、一聯留邦迪公司、一聯留開發商行政部備案。）五、 物業管理公司確定1. 11、物業管理公司確定， 完成時間：2007年4月20日前2. 物業管理費的收費標準收取辦法（管理公司制訂）3. 物業管理服務內容， 完成時間：2007年5月1日前 第三部分 媒體投放計劃一、戶外廣告牌 1. 高速公路口收費站、滬寧等高速公路旁廣告牌位 2. 昆山巴士站廣告牌 3. 工地大型條幅二、 報刊、雜志 1. 上海主要報刊、蘇州主力報刊，周五版，公開銷售首月至少投放2版，版面不小于1/2彩色版，以軟文+平面廣告形式。 2. 雜志以昆山臺商、蘇州臺商、昆山家園、昆山樓市、中國民航等DM雜志為主，5月份版的，由4月份預定，5月份出。 三、 電視、網絡 1. 在昆山電視臺發布樓盤信息，包括影視廣告12、片、銷售信息、電視飛字廣告等； 2. 建設企業網站或樓盤網頁 四、 DM直郵1. 印刷DM單，由郵政數據公司或通過臺協將DM單和樓盤資料傳遞臺商人士手中。 2. 建議5月份在往返上海-浙江、南京、蘇州方向的高速公路收費站投放宣傳折頁或DM單和精美紀念品，此DM單需要印刷精美，設計高雅。（根據我司以往經驗，此中方法直接有效，而且客戶多為高端客戶群體，因此，我司力推此方案，具體操作方案待議）五、投放費用預算（待定） 第二階段 銷售計劃實施階段第四部分 銷售具體工作計劃與執行 一、 老客戶處理1. 老客戶處理辦法： 從2007年4月15日開始通知原認購老客戶來銷售中心辦理相關手續，在電話中先溝通相關13、事宜。 老客戶若愿意再繼續認購的，可以直接選房號，以公開銷售價格給予1800元/平方米的優惠，即：面積（單價/平方米-1800元）=房屋總價，但不參與其他折扣優惠。 同意繼續認購的在現場補足大定（定金）貳萬（小寫：20000,00元）元人民幣，并簽定xx國際廣場（南區）7號樓認購協議書，在簽定認購協議書后7日內交納購房首期款，簽定昆山市商品房購銷合同，10日內辦理銀行按揭手續，一次性付款的在簽定xx國際廣場（南區）7號樓認購協議書后10日內交清所有房款，簽定昆山市商品房購銷合同。已交訂金自動轉為購房首期款。 不再繼續認購的老客戶，當場簽定同意放棄認購房屋協議書，由財務處辦理退款手續。 老客戶在14、辦理購房手續時，限更名一次，限直系親屬關系，需要提前提出書面申請，待審批通過后再辦理相關購房手續，但原則上不可以更名。 2. 老客戶選房辦法： 老客戶可選房統一設在7號樓B座，原先所選取的房號作廢，全部重新選號，為公平起見，將B棟房號全部放出自由選擇。 部分老客戶原訂房號還存在的也可以直接轉足定，辦理購房手續。 3. 處理時間限制處理時間限期15天內辦理相關手續。特殊情況另案處理。二、 銷售工作流程：三、內部認購期間優惠策略建議 1.已認購的老客戶憑收據，現場辦理時享受現價1800元/平方米的優惠； 2. 新客戶在購買時分以下幾種： 銀行按揭的，最高可享受0.95折，對外宣傳時以0.98折為準15、，具體控制由營銷經理負責。 一次性付款的，最高可享受0.94折，對外宣傳時以0.97折為準，具體控制由營銷經理負責。 團購的分兩種檔次：一、5套以上的享受0.93折，二、10套以上的可享受0.92折，對外宣傳時都以0.95折為準，在談判時由項目負責人控制。 需要贈送物管費的視情況而定，一般分半年和一年為限，此權限由中源地產控制。在所有優惠送出時運用營銷技巧，逐步放出為原則。 四、銷售進度計劃 表一銷售總面積23772銷售均價8800元/發售時間2007年5月1日 第一階段 熱銷期 5月1日8月1日完成銷售率80%銷售面積19017.6銷售金額約167,354,880元第二階段 續熱銷期 8月1日9月1日完成銷售率10%銷售面積2377.2銷售金額約20,567,360元收尾期 10月1日-11月10日完成銷售率10%銷售面積2377.2銷售金額約20,567,360元 注：價格調整原則上公開銷售后每個月上調一次。