午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、中介渠道發動經驗分享中介渠道現在是房地產客戶來源中最重要的渠道。一般深圳各項目銷售，中介成交占比可以占據5成以上比例，而如惠州、珠海等地，中介客戶成交占比可以占到8成以上。之所以中介占據如此重要的地位，主要是因為中介的獲客能力比開發商強大。每一個中介業務員都是一個拓客員，并且是成熟的、高激勵下的拓客員。他們所拓展的客戶可以在全城范圍內輪動。特別是環一線城市，房地產客戶來源廣泛，傳統營銷導客難度極大，而已有客戶資源沉淀的中介則可以在短時間內帶來廣泛的客戶。市場整體趨于平穩的背景下，開發商沖規模的趨勢依然沒有結束。而這個時候，可量化的、結果付費的中介則成為首選。關于中介/渠道發動工作，主要的環節和2、要點介紹如下：一、合同簽訂：傭金點數及傭金的計算比例：傭金點數的設置最考量開發商對中介機構的運用技巧：1、不同城市的市場價格不一樣；2、好賣與不好賣的項目的傭金也不一樣；3、項目處于不同階段給予的傭金也不一樣。開發商要綜合考量市場和項目情況，設置合理的基礎傭金；要綜合考量銷售情況，設置傭金跳點結算的比例，以達到最佳的刺激效果。結傭周期：哪個節點出成交確認函、哪個節點結算傭金現金獎：除常規傭金外，是否給予業務員極其主管領導額外銷售獎勵也需開發商綜合衡量。獎金的分配比例是怎么樣，大頭給到業務員還是中介領導干部；獎金的幅度如何（總支出中獎金與傭金的比例）；獎金的發放形式（直接給現金還是以物質獎勵為主3、）；獎金的發放節點（客戶認購即給予階段，還是客戶簽約）。現金獎在合同中一般不約定，以便于開發商靈活進行激勵。客戶報備：客戶通過什么系統、多久前報備；如何確定報備客戶的有效性客戶保護：客戶報備或客戶到訪后的保護期；如何確定到訪客戶為有效（如何判定推薦的客戶不是自然來訪客戶，或者未被其他業務員先行推薦過）撞客判定：關于外場與內場、外場之間客戶沖突時的判定依據現場管理：關于中介業務員在現場應當遵守的行為規范，如3公里范圍內禁止拓展客戶、不可私自帶客戶進入樣板房、不可在現場其他客戶等。二、合作模式傭金跳點： 按月/季度結傭，按約定的銷售目標，不同的目標完成率按不同標準結算傭金。這是最常見的合作模式。保4、證金對賭：約定某個階段的傭金點數和銷售目標，配合給予獨家代理政策，由中介公司繳納保證金，完成某個目標，則退還保證金，未完成則扣罰保證金。這里面的談判要點就是獨家代理與比較優惠的傭金政策和保證金損失的平衡點。兜底包銷：中介公司按約定的價格，繳納一定的定金或保證金，獲取該批房源的完全代理銷售權和溢價權。中級公司可以通過額外加價，或跟客戶收取電商費等形式，獲取利潤。傭金前置：為提升中介積極性，開發商提前支付傭金，中介單位完成銷售，則用已付傭金中扣除，開發商再補傭金給中介。充分提高傭金結算速度。一般在小開發商或投資公司與中介的合作中，為了提高雙方信任度，會采用。三、培訓巡鋪上門學習：中介組織業務員上門5、參加培訓，觀摩項目巡鋪海報：銷售代表對中介各門店上門宣講，張貼海報、擺放易拉寶對接維系：銷售代表對接到門店，對有成交、帶客積極的門店進行拜訪；銷售經理對接到駐場和總監；項目負責人對接到片總和事業部。四、激勵考核激勵/誓師大會：開盤前或按大節點，舉行激勵大會，宣布傭金政策，宣貫項目。帶訪獎勵：中介帶客戶到訪即給予購物卡或現金獎勵；帶訪滿一定金額，額外再給予其他獎勵。成交獎勵：中介帶客戶成交后給予現金獎勵、物質獎勵或其他獎勵。累計獎勵：累計成交/到訪滿一定數量的中介或業務員可額外獎勵手機/現金等。五、上客成交的重點環節客戶有效報備：報備客戶需符合合同約定的有效客戶要求。客戶有效到訪：客戶需按期到訪6、并完成系統到訪錄入，進行有效客戶界定銷售接待：1、中介是否可以指定某銷售代表接待自己的客戶，這里面涉及到兩方面考量，指定接待有助于銷售代表去主動跟中介搞好關系，強化維系；風險在于給內轉外飛單提供了土壤。2、銷售要表現出強烈的逼客能力。中介的客戶都是錯過不再的。客戶沒有在此案場成交，必然被帶到下一個項目看房，不存在今天有點猶豫，過兩天再來看的可能性。中介專場：為了強化中介帶客，配合中介發動客戶，可舉行針對某家中介的專場活動。當日專門接待中介客戶，配合額外專屬優惠、獨家促銷房源等形式，強化中介的合作。信心釋放：中介賣房，一看傭金好不好，二看好賣不好賣，所以必須要不斷給中介釋放項目容易成交的信心。比如不斷地在群里推送成交喜報，發送現場人氣爆棚的小視頻，甚至于給中介釋放假銷控。六、傭金結算中介對客戶有效性和歸屬無爭議，開發商電話回訪等均無任何疑問。有跳傭的，明確結傭標準。結算周期內，是否達到相關的跳點結算標準。結傭宜快不宜慢。特別是在市場不好的情況下，早點拿到傭金，對中介業務員的激勵很有效。客戶穩定性：客戶已正常簽約，對銷售過程和所收款項等無異議，未出現要鬧退房等跡象。以免后期需進行傭金追討。