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1、鋒尚星空開盤計劃一、開盤條件一）、預售房許可證的取得 鋒尚星空項目為期房銷售，只有取得預售許可證才能進行銷售。根據寶田地產公司預計，鋒尚星空預售房許可證將于2006年3月20日左右取得預售資格，項目具備開盤銷售的條件。二）、客戶積累量客戶積累量是項目開盤的基礎，只有客戶積累達到一定的基數，才能保證開盤旺銷，否則開盤只能成為一種形式。鋒尚星空住宅可銷售的總套數為151套，按照經驗值，當客戶積累到350組以上開盤，才能確保開盤的成交量。二、開盤前完善的工作一）、項目銷售范圍確認 根據寶田公司提供的資料，鋒尚星空項目可售物業包括商業和住宅兩個部分，項目銷售前期主要是對住宅進行銷售。根據統計，鋒尚星空2、項目B棟、B1棟、D棟住宅共計172套，其中還建21套，可售套數為151套。可售住宅套內面積為共計11162.22，其中B棟住宅可售套數為74套，套內面積為5999.84；B1棟住宅可售套數為3套，套內面積為383.26；D棟住宅可售套數為74套，套內面積為4779.12。戶型統計如下：戶型B1棟B棟D棟面積區間合計一室一廳一廚一衛19套40.77、36.5519套一室兩廳一廚一衛10套40.0210套兩室兩廳一廚一衛60套29套70.51、71.83、70.58、75.36、76.18、75.57、74.52、77.34、74.64、74.9089套兩室兩廳一廚兩衛（躍層）5套78.55套三3、室兩廳一廚一衛1套80.851套三室兩廳一廚兩衛2套14套10套111.03、112.91、106.77、116.2326套四室兩廳一廚兩衛1套157.441套合計3套74套74套151套由此可以得出，可售住宅中：一室共計29套，比例為19.21%。兩室共計94套，比例為62.25%。三室共計27套，比例為17.22%。四室共計1套，比例為1.32%。3641的住宅套數為29套，比例為19.21%。7081的住宅套數為95套，比例為62.91%。106116的住宅套數為26套，比例為17.22%。 商業可售套內面積為2298.48。其中B1棟可售套內面積為298.3；B棟商業可售套內面積5464、.66；A棟商業可售套內面積為674.16；D棟商業可售套內面積779.36。二）、銷控的確認 鋒尚星空項目住宅對外可售151套，實際銷控25套，占總銷售套數的16%。兩房共銷控14套，一房共銷控10套，三房共銷控1套，分別占總銷控的56%，40%，4%。具體銷控如下：B棟一單元銷控4套：分別為4-2、5-2、9-3、3-4。B棟二單元銷控4套：分別為3-2、4-2、9-3、3-3。D棟一單元銷控9套：分別為3-1、3-2、3-3、3-4、4-2、4-4、9-2、6-2、8-4。D棟二單元銷控8套：分別為3-1、3-2、3-3、4-2、5-2、5-3、6-3、7-3。三）、銷售政策的落實鋒尚星5、空銷售政策包括兩項，一是銷售流程，二是開盤的促銷政策。兩者是確保項目開盤有良好銷售的前提，我們將在下面詳細闡述。四）、開盤推廣及包裝的執行通過項目開盤期的強勢推廣，能夠吸引更多購房者關注并前來看房，最終轉化為項目的業主。開盤期的強勢推廣能為項目的開盤營造聲勢。通過開盤期的包裝，為開盤銷售營造良好的銷售氛圍。五）、人員安排就緒 項目開盤期工作內容多，需要的人員也多。在開盤前，必須把人員落實到位，工作分配到位。六）、其它準備工作就緒開盤的其他工作準備到位是確保項目開盤有良好銷售的保證，內容包括按揭銀行的確定及貸款要求，物業管理費標準，園林景觀等。三、擬訂開盤時間 在考慮具體開盤時間時，除了項目已經6、具備上述的條件，還要考慮天氣、周末等的影響。我們建議在4月9日，星期日。4月9日為4月的第二個周末，是一個黃道吉日四、開盤推廣組合一）、開盤媒體的組合1、報紙安排時間發布媒體版面主題4月6日（周四）晨報通欄6鋒尚星空開盤銷售4月7日（周五）晚報通欄6鋒尚星空開盤銷售4月11日（周二）晨報通欄6鋒尚星空開盤熱銷夾報安排：時間發布媒體形式區域內容4月7日（周五）晨報四連版江北區渝北區“鋒尚星空4月9日開盤銷售”“總價11萬起，首付3.5萬元，月供低至500元”2、車內吊旗車內吊旗的發布將延續蓄勢階段推廣安排，但在內容上將有所調整。重點的內容是傳遞開盤信息和促銷政策，其發布時間根據蓄階段的推廣安排確7、定。車內吊旗安排： 線路起始站點發布數量發布內容117路陽光家園九龍園5輛“鋒尚星空4月9日開盤銷售”“總價11萬起，首付3.5萬元，月供低至500元”202路雙碑無磚場10輛323路彈子石黃泥磅10輛461路市公安局朝天門15輛611路黃泥磅南泉10輛3、定點宣傳活動地點執行時間次數物料備注黃龍路3月25、26日3月29日4月2日7次4個X展架，帳篷1個已確定郵政樞紐4月4日、5日2次待定車管所4月6日、7日2次待定定點宣傳活動，最遲執行時間為3月25日。二）、開盤活動安排開盤活動主要是開盤當日的開盤典禮活動。目的：展示發展商實力，制造現場熱烈濃重的氣氛，吸引市場關注，堅定客戶的消費信心和欲8、望，使本項目在市場關注下隆重開盤。開盤典禮形式：由禮儀公司設計，以簡單為主。開盤活動實施：時間主要內容上午9點以前各種物件準備、調式完畢10點以后開盤儀式正式開始；寶田公司領導致辭并宣布開盤；請被邀藝術團體（可請腰鼓隊）進行表演；正式接受認購。人員組織與管理：寶田公司選定一名負責人進行全盤指揮安排，參與人員包括售樓部全體人員及寶田公司若干工作人員和盛世大唐公司的若干人員。為使本典禮有計劃、有準備，井井有條地進行，對于負責人選擇相當重要，一定是寶田公司授權能全權負責的工作人員，以保證工作的效率而不至于因各種原因延誤時機。以下的有關促銷活動，寶田公司方面的負責人選擇也一樣。五、開盤包裝一）、開盤周9、邊環境包裝 1、紫荊路到項目路段的導示系統的建立和完善。路段形式數量內容紫荊路至項目彩旗200根“LOGO鋒尚星空”2、售房部周圍清潔衛生的打掃和維護。3、看房通道的完成。為了保證購房者能夠更詳細的了解物業，激起購房者的購買欲，看房通道必須在開盤前一周完成，準許購房者看房。二）、售房部包裝1、氛圍營造 通過對售房部的包裝營造一種濃烈的喜慶氣氛和火爆的銷售氛圍。2、物料準備 物料準備主要解決幾個問題：一是開盤期，購房者多的問題。二是銷售的正常進行。三是氛圍的營造。具體物料如下：項目數量最遲到位時間備注塑料獨凳30個4月6日解決開盤當日人員就坐問題立拄6根開盤前一日可租用拱門1個開盤前一日可租用地10、毯已到位展板（上墻）1個3月28日內容主要是銷售的相關文件刷卡機1臺3月28日方便購房者交房款X展架1個3月25日客戶購房說明重慶市商品房買賣合同160套3月25日鋒尚星空置業預算表500張3月25日鋒尚星空認購書100套3月25日鋒尚星空小定協議 100套3月25日六、銷售安排一）、銷售政策1、付款方式付款方式付款說明一次性簽定重慶市商品房買賣合同時付總房款的80%，交房時付總房款的20%分期簽定重慶市商品房買賣合同時付總房款的50%，主體斷水時付總房款的30%，交房時付總房款的20%。銀行按揭簽定重慶市商品房買賣合同時付總房款的30%，總房款的70%辦理銀行按揭。2、相關稅費產權規費契稅：11、總房款1.5%轉移登記費：80元/戶印花稅：總房款0.03%國土及產權證費：106元/戶按揭費用保險費：貸款額貸款年限0.06%印花稅：貸款額0.05% 抵押登記費：80元/戶代收費五通費（簽合同時付清）： 4500 元/戶大修基金（交房時付清）：總房款3%3、促銷政策開一周內，根據不同的付款方式實行統一的折扣優惠。付款方式付款折扣實際優惠一次性付款9.7折優惠總房款的3%分期付款9.8折優惠總房款的2%按揭付款9.8折優惠總房款的2%二）、銷售流程內部操作流程：客戶進門 置業顧問接待介紹 客戶選房 簽定重慶市商品房買賣合同收房款 貼銷控簽定認購合同或小定協議收定金 貼銷控 客戶操作流程：了解12、物業相關信息 決心購買 選房簽定重慶市商品房買賣合同 支付房款簽定認購合同或小定協議 支付定金 提供按揭的相關資料 銀行按揭要求：1、辦理銀行按揭的客戶需年滿18周歲加上貸款年限不超過65周歲。2、銀行按揭費用以實際產生費用為準。 3、有關稅費按國家現行規定執行。4、身份證、結婚證和戶口本的復印件各3份。 5、收入證明2份。 6、首付款收據復印件3份。三）、人員安排及工作內容由于項目開盤期，購房者與咨詢的客戶都較多，工作內容也多，因此對人員的安排要充分，內容的分配要落實到人頭，各盡其職。方便人員的管理、現場持續的維護。人員工作內容備注置業顧問負責客戶的接待，產品介紹；與客戶簽定重慶市商品房買賣13、合同或認購書、小定協議；協助客戶完善客戶交款。銷售經理對現場的管理；合同的審查。策劃人員協助置業顧問、銷售經理的工作；負責貼銷控。寶田財務人員負責收取房款的復核；負責房款的收取。司機負責客戶的接送；輔助財務人員收款。保安人員負責現場持續的維護。防止發生的突發事件。需要臨時招聘4名保安人員現場總控負責現場的協調；對突發事件的處理。由寶田公司委派人員四）、計劃銷售目標通過項目開盤的銷售強勢，力爭在開盤7日內，實現項目住宅總銷售套數的35%，即53套。七、開盤注意問題及應對注意問題產生原因解決辦法開盤期間上客量少預期不足；天氣原因。如果出現上客量少的情況，要使安排神秘顧客迅速到現場，是現場的人氣旺起14、來。看客多，實際購買的少價格超過預期值；看中的戶型也賣；銷售氛圍不濃。形成良好的銷售氛圍。看客多，實際購買的也多防止現場的混亂，重復銷售。客戶要求多要折扣堅決執行計定的優惠政策。看房車的使用安排34輛看房車。出現重復銷售專人負責貼銷控，置業顧問指導。現場出現突發事件防止發生，出現及時解決。八、工作安排推進表項目最遲執行時間備注戶外廣告3月25日圍墻3月25日銷售面積確認3月25日寶田公司、盛世大唐公司代表人確認開盤銷控單元確認已完成具體的物業管理費3月28日具體按揭銀行3月28日具體的交房標準3月28日商品房合同樣本3月31日看房通道完成4月1日鋒尚星空預售房許可證4月5日寶田公司人員安排就緒4月5日具體開盤時間3月31日寶田公司、盛世大唐公司共同協商三次報版嚴格按照媒體計劃執行 夾報4月7日車內吊旗最遲3月25日定點宣傳活動最遲3月25日導示4月1日開盤活動確定4月1日開盤物料按照物料準備時間到位八、費用估算及評估項目估計費用備注戶外廣告已提交圍墻已提交看房通道完成由工程部完成三次報版已提交夾報3萬元車內吊旗已提交定點宣傳活動已提交導示10000元市政未審批開盤活動5000元開盤物料10000 元拱門、立柱可采用租借，其他購買合計費用為55000元，通過對周邊環境的包裝，以及推廣的執行。為項目開盤營造的一個火爆的銷售氛圍，為項目開盤熱銷打下基礎，超額完成計劃銷售目標。