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1、鳳凰城開發商業房地產物流中心方案一、 濟南市物流現狀與規劃(一) 濟南市物流業的基本現狀1、從濟南市計委近期出臺的相關物流規劃方案中可以看出，濟南市政府積極培育濟南市物流市場，并大有把物流產業作為支柱產業之勢。四大物流園區的建立，將大大加快濟南市流通經濟的發展，加快物流業的發展。2、物流企業服務模式多樣并各據特色?，F有的物流企業基本可以分為三種模式，一是運輸物流企業，二是倉儲企業，三是以兼倉儲和市場與一體的模式。3、傳統的物流企業向現代化的物流企業發展。第三方物流企業的迅速崛起使的物流中心日趨社會化和專業化。(二) 濟南市物流近期總體規劃 到2005年，濟南市流通經濟增加值要達到376億元，占2、全市GDP的23%；并培植1-2戶年銷售額超過100億元的國內知名商業集團，另外，濟南連鎖門店的總營業面積將達到60萬平方米，年銷售額200億元，占全市社會消費品零售總額的比重提高到30%。這是濟南市物流現代化的近期目標。二、 濟南市現有的物流中心基本情況 ：1、濟南市現有的物流基地主要分布在濟南的東北部和東部。其中蓋家溝物流中心具較大規模。大型物流中心有山東銀座圣洋物流中心有限公司、山東交通物流公司，蓋家溝大型物流倉儲基地。A、山東銀座圣洋物流中心有限公司，位置在歷下區姚家商業街，為大型倉儲基地，主要經營水產、果品、蔬菜、糧油等。主要是以出租的形式回收資金。也可以買斷。買斷要求是一次性付款。3、出租期限為3年、20年、60年。其中以20年為最多。出租價格為1。2元/平。天。倉儲基地的建筑為躍式結構，一躍二。倉儲基地面積大小因經營產品的不同而有差異。如海產品的倉儲時常有兩種，其一種為每層為42平方米，出租面積為84平方米。故月租金為3024元。其二種為面積168平方米，出租價格為1.3元/平.天。故月租金為6552元。（另：63、k53至姚家商業街）B、山東交通物流公司，緊鄰濟南汽車東站，交通方便為該物流企業的最主要優勢。該物流公司主要以運輸為主，兼有倉儲基地。其倉儲基地的租期較短，一般為一年，可以續租。租賃的價格為0.35元/天.平方米，其中包括裝卸費用管理費用等?？沙鲎鈧}儲空間為54、0平方米起租。2、物流中心的建筑特點所調查物流中心中，多以倉儲基地為主，因為目前濟南市的物流中心多處于由傳統的運輸、倉儲企業向現代物流企業的轉型期，故濟南的物流基地多以低于4層的建筑為主。三、投資商業房產即物流中心的可行性分析：1、承租者穩定可靠，而且租期較長，而且存在較多將大部分甚至是全部經營支出向承租者轉移的機會。這就為物流中心的開發者提供了風險轉移的機會，可以有效的降低投資風險。2、由于資金的問題，眾多的商家寧愿把有限的資金用于擴大其生產經營規模上，而不是用于其倉儲基地的土建以及交通運輸上，這就為物流中心的建立與發展提供了客觀條件。四、擬建物流中心的選址物流基地的服務特點決定了要在城市的5、邊緣，交通條件好、用地充足的地方建設。同時考慮市場需求、地價、交通設施、環境等經濟社會自然因素。1、 選址原則鳳凰城物流中心的建設應當著重考慮以下幾個因素：a.交通便利，能夠實現多種形式的運輸連接方式，b、經濟合理性，應該選擇較低的地價區位，同時保證數量充足、素質較高的勞動力條件，以實現成員企業的利益追求b.不影響鳳凰城的總體規劃，尤其是環境保護和生態平衡要求2、 擬選地址該物流中心擬建設于鳳凰城的西北部，煉油廠附近。該地塊地處工業南路延伸線（輕騎路）以北，距離濟南市中心商務區17公里，南側200米處為經十東路景觀大道。東臨繞城高速僅5分鐘車程。距離進濟南遙墻國際機場僅10分鐘車程。具有無可比6、擬的交通優勢。同時，該項目地塊是鳳凰城規劃中地價較為低的區位，在充分建設鳳凰城的同時，可以最大限度的為成員企業實現利益的最大化。同時由于該地塊附近并未規劃建設居住區，距離鳳凰城一二期的居住區的距離較遠，并不影響鳳凰城居民的生活和鳳凰城的整體規劃。五、物流中心的開發目標、投資規模及進入市場的時間（一） 項目的開發目標a、項目定位于商業房地產的開發-物流倉儲配送中心。1、濟南市擬建設四大物流基地，而濟南的東部，交通方便，經十東路景觀大道已經建成通車，東面緊鄰繞城高速，更使得鳳凰城所在地具有濟南東部其他地段所不可比擬的交通條件。也為鳳凰城建立物流中心提供了天然的交通條件。2、濟南市的物流規劃方案也為7、流通經濟的發展提供了廣闊的市場空間。3、隨著沃爾瑪和家樂福商業巨鱷在濟南市場的介入，其國際產品和生產資料的涌入必將帶動濟南物流經濟的發展。B、物流中心的投資開發規模：擬建物流中心開發用地為500畝，即33萬平方米。主要以倉儲和運輸為主，同時包括一定的與之想配套的的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。C、鳳凰城物流中心進入市場的時間：政府政策上的支持和當前濟南市場的繁榮，為鳳凰城建立物流中心提供了廣闊的市場空間和難逢的市場機遇。而作為物流基地，其主要的開發用途是作為大型零售商和連鎖店的倉儲用地，因此其建筑結構較為簡單。建設周期也較短，應該控制在半年到一年的時間內。同時其銷售也要視大型商場的介入8、濟時間而定。六、倉儲基地的資金回收方式鳳凰城物流中心的投資方式可以有兩種，一是在物流中心項目可行的情況寫將該地塊轉讓給服務商。二是我方投資建立，此時物流中心倉儲基地的資金回收方式主要為出租、出售兩種。濟南市目前的出租價格為0.2至2元之間。鳳凰城擬建物流中心的倉儲出租價格可以就自身項目的優勢點和服務特色確定相應的出租和出售價格。至于倉儲基地的分室規劃倉儲基地可規劃建設為50起平方米起的大小不同的倉庫。當然可就前期與大型服務商家的協商而定，為象家樂福、沃爾瑪這樣大型的服務商進行量體裁衣。七、物流中心的現代化建設和發展趨向要把鳳凰城物流中心發展成為現代化的物流產業，那么基地的建設將不再是最主要的手9、段，而是利用現在化的信息技術在充分利用現有的各種基礎設施的的基礎上，將服務商的運輸信息和運輸需求予以整合并快速的傳遞。這主要是制建立以現代信息技術為基礎的專業物流信息網。在網絡完善后，有關車、貨的信息可以通過網絡實現，并最終實現網上交易。同時，要做好現代物流，信息技術是核心，應當將物流之中原先割裂的各個環節整合在一起，最大限度的將原先在實現物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、配送等多個環節整合在一起，以一個整體面對社會的物流需求。應該說，目前濟南市物流企業所從事的是多式聯運的代理服務，實際上是一些并沒有掌握物流資源的代理企業。這種代理企業并不是真正的物流企業。隨著物流業的發展，這種企業會逐10、漸的被淘汰。而因該向掌握物流資源的方向發展。物流企業的應當具有兩種優勢。一是廣闊的物流資源，同時具有物流線路優化和物流資源整合的功能，這種物流企業的優勢在于即可以策劃和整合提高資源的利用率，同時又具有豐富的物流資源。鳳凰城要建設的現代化的物流中心應當向該種方式發展。而該種方式的物流中心，需要的是大量的信息、覆蓋更廣闊領域而不是僅僅濟南市或者山東省的銷售或聯系網絡。三聯集團雄厚的實力，可以使得符合物流業發展方向的現代化物流基地盡快的建立和完善。八、家樂福、沃爾瑪的倉儲基地情況及做家樂福、沃爾瑪大型商場商品倉儲基地的可行性1、 美國沃爾瑪的倉儲及配送情況在美國，沃爾瑪商品公司的配送中心是零售型配送11、中心。配送中心是由沃爾瑪公司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩定經營。該中心的建筑面積為12萬平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設備包括200輛車頭、400節車廂、13條配送傳送帶，配送場內設有170個接貨口。中心24小時運轉，每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。2、 鳳凰城建立其倉儲基地的可行性分析三聯集團的優勢。由三聯集團投資建設該物流基地，強強聯合，會為沃爾瑪家樂福的介入提供強有力的支持。在鳳凰城建設了家樂福、沃爾瑪的濟南甚至市華北地區的倉儲基地，由于該中心處在華北地區的的心臟位置，可以為華北地區的的多家連12、鎖店提供倉儲及配送服務，服務商圈為500公里。 在家樂福、沃爾瑪等商業巨額進入濟南后，鳳凰成擬作其倉儲式配送中心。主要任務是接受家樂福、沃爾瑪駐中國總部以及濟南方面的委托業務，為該地區甚至是華北地區的商業連鎖店的加盟店負責商品倉儲及配送。在服務對象店（家樂福、沃爾瑪）經營的商品中，絕大部分的商品將由該中心集中配送，而一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當地廠家直接進貨到店，蔬菜等商品從當地的批發市場直接進貨。附件：1.美國配送中心的類型從本世紀60年代起，商品配送合理化在發達國家普遍得到重視。為了向流通領域要效益，美國企業采取了以下措施：一是將老式的倉庫改為13、配送中心；二是引進電腦管理網絡，對裝卸、搬運、保管實行標準化操作，提高作業效率；三是連鎖店共同組建配送中心，促進連鎖店效益的增長。美國連鎖店的配送中心有多種，主要有批發型、零售型和倉儲型三種類型。（1）批發型美國加州食品配送中心是全美第二大批發配送中心，建于1982年，建筑面積10萬平方米，工作人員2000人左右，共有全封閉型溫控運輸車600多柄，1995年銷售額達20億美元。經營的商品均為食品，有43000多個品種，其中有98的商品由該公司組織進貨，另有2%的商品是該中心開發加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新鮮食品。該中心實行會員制。各會員超市因店鋪的規模大小不同、所需商品配送量的不同14、，而向中心交納不同的會員費。會員店在日常交易中與其他店一樣，不享受任何特殊的待遇，但可以參加配送中心的定期的利潤處理。該配送中心本身不是盈利單位，可以不交營業稅。所以，當配送中心獲得利潤時，采取分紅的形式，將部分利潤分給會員店。會員店分得紅利的多少，將視在配送中心的送貨量和交易額的多少而定，多者多分紅。該配送中心主要靠計算機管理。業務部通過計算機獲取會員店的訂貨信息，及時向生產廠家和儲運部發出要貨指示單；廠家和儲運部再根據要貨指示單的先后緩急安排配送的先后順序，將分配好的貨物放在待配送口等待發運。配送中心24小時運轉，配送半徑一般為50公里。該配送中心與制造商、超市協商制定商品的價格，主要依據15、是：（a）商品數量與質量；（b）付款時間，如在10天內付款可以享受2%的價格優惠；（C）配送中心對各大超市配送商品的加價率，根據商品的品種、檔次不同以及進貨量的多少而定，一般為2.9-8.5%。（2）零售型美國沃爾瑪商品公司的配送中心是典型的零售型配送中心。該配送中心是沃爾瑪公司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩定經營。該中心的建筑面積為12萬平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設備包括200輛車頭、400節車廂、13條配送傳送帶，配送場內設有170個接貨口。中心24小時運轉，每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。該16、中心設在100家連鎖店的中央位置，商圈為320公里，服務對象店的平均規模為1.2萬平方米。中心經營商品達4萬種，主要是食品和日用品,通常庫存為4000萬美元，旺季為7000萬美元，年周轉庫存24次。在庫存商品中，暢銷商品和滯銷商品各占50，庫存商品期限超過180天為滯銷商品。各連鎖店的庫存量為銷售量的10左右。1995年。該中心的銷售額為20億美元。在沃爾瑪各連鎖店銷售的商品，根據各地區收入和消費水平的不同，其價格也有所不同。總公司對價格差價規定了上下限，原則上不能高于所在地區同行業同類商品的價格。（3）倉儲型美國福來明公司的食品配送中心是典型的倉儲式配送中心。它的主要任務是接受美國獨立雜貨商17、聯盟加州總部的委托業務，為該聯盟在該地區的350家加盟店負責商品配送。該配送中心建筑面積為7萬平方米，經營8.9萬個品種，其中有1200個品種是美國獨立雜貨商聯盟開發的，必須集中配送。在服務對象店經營的商品中，有70%左右的商品由該中心集中配送，一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當地廠家直接進貨到店，蔬菜等商品從當地的批發市場直接進貨。2美國配送中心的運作流程美國配送中心的庫內布局及管理井井有條，使繁忙的業務互不影響，其主要經驗是：（1）庫內貨架間設有27條通道，19個進貨口；（2）以托盤為主，4組集裝箱為一貨架；（3）商品的堆放分為儲存的商品和配送的商品18、，一般根據商品的生產日期、進貨日期和保質期，采取先進庫的商品先出庫的原則，在存貨架的上層是后進的儲存商品，在貨架下層的儲存商品是待出庫的配送商品；（4）品種配貨是數量多的整箱貨，所以用叉車配貨；店配貨是細分貨，小到幾雙一包的襪子，所以利用傳送帶配貨；（5）輕量、體積大的商品（如衛生紙等），用叉車配貨，重量大、體積小的商品用傳送帶配貨；（6）特殊商品存放區，如少量高價值的藥品、滋補品等，為防止丟失，用鐵絲網圈起，標明無關人員不得入內。三、我國物流業發展現狀及物流解決方案我國現有的物流企業大致可以分為以下幾類：1.中央直屬的專業性物流企業，即專營生產資料的物資儲運總公司和外運總公司。倉儲主要針對系19、統內部，因此商流與物流分離，受行政控制。2.地方專業性物流企業，即地方商業系統的儲運公司及糧食倉儲系統，完全受當地行政領導。3.兼營性物流企業，即集物流與商流為一體的物流企業，比重大，且數量正在不斷增多。長期以來，由于受計劃經濟的影響，我國物流社會化程度低，物流管理體制混亂，機構多元化，原物資部，原商業部、對外經貿部交通部以及中央各部（煤炭部、林業部等等）、城鄉建設環境保護部均有各自的物流系統。這種分散的多元化物流格局，導致社會化大生產、專業化流通的集約化經營優勢難以發揮，規模經營，規模效益難以實現，設施利用率低，布局不合理，重復建設，資金浪費嚴重。由于利益沖突及信息不通暢等原因，造成余缺物資20、不能及時調配，大量物資滯留在流通領域，造成資金沉淀，發生大量庫存費用。另外，我國物流企業與物流組織的總體水平低，設備陳舊，損失率大、效率低，運輸能力嚴重不足，形成了“瓶頸”，制約了物流的發展。針對我國經濟發展及物流業改革現狀，借鑒發達國家走過的道路和經驗，我國從1992年開始了物流配送中心的試點工作，原國內貿易部印發了關于商品物流（配送）中心發展建設的意見。意見提出：大中型儲運企業要發揮設施和服務優勢，改造、完善設施，增加服務項目，完善服務功能，向社會化的現代物流中心轉變；小型儲運企業和有一定儲運設施規模的批發企業向配送中心轉變。近年來，隨著連鎖商業的發展，配送中心的建設受到重視，特別是連鎖企21、業自建配送中心的積極性很高。據有關資料顯示，目前全國有700多家連鎖公司，較大型的連鎖公司已在建設自己的配送中心，一些小型的連鎖企業店鋪數量少、規模不大，也在籌建配送中心，以期實現100%的商品由自己配送中心配送。而一個功能完善的社會化的配送中心的投資相當巨大，配送量過小，必然造成負債過多，回收期長，反過來又影響連鎖企業的發展；同時，社會上又有相當數量的倉庫設施在閑置，形成了投資上的重復、浪費。為了使物流配送中心的建設不走或少走彎路，引導配送中心發展建設，原國內貿易部于1996年發出了關于加強商業物流配送中心發展建設工作的通知，指出了發展建設物流配送中心的重要意義。提出發展建設的指導思想和原則22、等。同時，原國內貿易部還印發了商業儲運企業進一步深化改革與發展的意見，提出了“轉換機制，集約經營，完善功能，發展物流，增強實力”的改革與發展方針，確定以向現代化物流配送中心轉變、建設社會化的物流配送中心、發展現代物流網絡為主要發展方向。進入90年代以來，隨著社會主義市場經濟的確立，出現了物流配送。原商業部在1992年曾發文部署全國物流配送中心建設試點，標志著中國的物流配送中心建設正式起步。由于種種原因，力度不夠，沒有深入發展下去。這些固然與當時體制和認識有關，更重要的原因是當時市場經濟正處于啟動階段，因而制約了物流配送的發展建設。近年來，隨著市場經濟的快速增長，特別是連鎖商業的發展，各種形式的23、配送中心如雨后春筍般發展起來。據不完全統計，目前全國共有各種類型的物流配送中心1000多家。其中上海和廣東數量最多，發展也最為成熟。此外，日本、美國、英國等國家在我國北京、上海、南京等地建有自己的物流配送中心。國外還有一些企業機構正在研討中國的物流配送業，把今后幾年內打入中國作為發展戰略。根據所掌握的資料，我們對目前國內外的各種物流配送中心的情況進行了分析，結論是：它們大都跨越了簡單送貨上門的階段，基本上屬于真正意義上的物流配送，但在層次上仍是傳統意義上的物流配送，即處于物流配送初級階段，尚不具備或基本不具備信息化、現代化、社會化的新型物流配送的特征，因此在經營中存在著傳統物流配送無法克服的種24、種弊端和問題?？上驳氖牵瑖矣嘘P部門已認識到這些問題，正從宏觀調空上努力引導我國物流配送業朝著信息化、現代化、社會化的新型物流配送方向發展，一些有識的政府官員、企業界、理論界人士也在共同進行著這方面的探討，井已開始實踐。我們提出的解決方案是：建立集物流、商流、信息流于一體的新型物流配送中心。1996年10月11日，原國內貿易部頒發了關于進一步深化國有商業改革和發展的意見，特別特別強調要“發展建設以商品代理和配送為主要特征，物流、商流、信息流要有機結合的社會化物流配送中心”。在我國加速物流配送中心的建設符合世界目前物流信息化、社會化、現代化、國際化的發展方向，它使流通過程里的物流、商流和信息流三25、者有機地結合起來。原來，物流、商流和信息流是“三流分立”的，而信息化、社會化和現代化的物流配送中心把三者有機地結合在一起。從事配送業務離不開“三流”，其中信息流最為重要。實際上，商流和物流都是在信息流的指令下運作的。暢通、準確、及時的信息從根本上保證了商流和物流的高質量與高效率。我國目前的商品經濟比較發達，但物流配送明顯滯后。長期以來，商流與物流分割，嚴重影響了商品經營和規模效益。實踐證明，市場經濟需要更高程度的組織化、規?；拖到y化，迫切需要盡快加強建設具有信息功能的物流配送中心。發展信息化、現代化、社會化的新型物流配送中心是建立和健全社會主義市場經濟條件下新型流通體系的重要內容。我國是發展中國家，要借鑒發達國家的經驗和利用現代化的設施，但目前還不可能達到發達國家物流配送中心的現代化程度，只能從國情、地區情況、企業情況出發，發展有中國特色的新型物流配送中心。隨著電子商務的日益普及，中國的物流配送業一定會按照新型物流配送中心的方向發展。