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1、*中心環島商業項目規劃及建筑設計任務書目 錄第一章項目介紹3第一條總則3第二條項目概況4第二章技術經濟指標5第三條地塊技術經濟指標（待定）5第三章規劃設計重點問題概括5第四條重點問題概括5第四章設計理念6第五條設計理念6第六條目標市場定位6第七條項目產品策劃定位的設計參考7第五章詳細規劃要求9第八條規劃總則9第九條規劃細則9第十條配套功能規劃11第十一條功能配比12第十二條建筑設計原則13第十三條建筑材料與設備13第六章成本控制要求14第十四條成本控制原則14第十五條成本控制細則14第一章 項目介紹第一條 總則1、 *中心環島商業項目總體規劃及建筑單體設計，要依照貴陽市城市規劃條例實施細則的要2、求進行規劃，達到擴初設計的深度，其最終成果既要滿足項目開發理念，又要滿足規劃報建的要求；2、 本項目的規劃、建筑單體設計、園林景觀設計均要與周邊環境相呼應，要充分利用環島市政路及后山地脈資源，建筑設計既要體現貴陽城市文脈的傳承、文化的厚重，更要滿足合理、舒適、便捷的現代商業活動需求；3、 總體規劃設計應考慮地塊的地形地貌特點、規劃要求、周邊環境、成本控制及對策劃定位的參考來進行設計，體現開發理念的合理性、科學性和以人為本的思想；4、 項目建筑設計應體現盡量考慮節能、環保的新概念，設計要達到低成本、高效益的經濟要求；5、 本案的總體策劃理念是以貴陽特有的城市文化為背景，將采用時尚文化與現代商業相3、結合的設計，增加聚集人氣的配套設施；形成商業街區的建筑環境，創新發展植根于貴陽本土的新一代商業形態；6、 本案在建筑風格策劃上需與周邊景觀環境、人文背景相協調；以有機建筑整合項目的地脈和文脈，發展現代簡約風格為主線的情景商業街區建筑環境、人文氛圍，使項目推廣能以“新消費文化體驗之城”為主線。7、 為打造項目整體品質，建筑單體設計需與景觀設計同步進行。第二條 項目概況項目名稱：“*時尚生活中心（Life style center）”（暫定名）項目地點：貴陽市*中心環島開 發 商：貴陽*投資股份有限公司周邊環境：地塊位于*中部，商業面積約3萬平方米，地塊的東、南、西、北為*的住宅及學校等小區配套。4、交通狀況：本案由一條規劃中的市政干線呈南北向穿越而過，交通便捷，地塊南面連接至水口寺大橋，北面可以與新添大道及東山路形成雙環狀交通網絡，目前以水口寺為起始站點有3條公交線路往返城市各區之間。待市政道路改造完成并項目建成后，將可形成多條公交線路穿越項目地直接通往市區及烏當區東風鎮。宗地情況：1 地塊呈“C形”，東面由一座小山與4組團的住宅連接；2 地塊西部特別是西南部地勢較為平坦，其他區域地勢有起伏，中部區域地勢自南向北逐漸升高，南部區域地勢東高西低，后山位置為地塊較為集中最高點；3 整個地塊目前為毛地，規劃中由一條市政環形干道南北向穿越地塊，周邊為*的多個住宅組團；4 地塊設有防洪溝；第二章 5、技術經濟指標第三條 地塊技術經濟指標（待定）第三章 規劃設計重點問題概括第四條 重點問題概括本案規劃設計需要著重解決以下9個方面的問題：1. 定位通過規劃、產品、園林景觀設計，充分體現新一代商業形態“時尚生活中心（Life style center）”的內涵；2. 規劃提供地塊不利因素（如不規則的地塊形狀、道路有高差等）的化解方案；3. 景觀化解地塊用地緊張帶來的園林景觀用地不足與項目商業定位之間的矛盾，有效利用商業景觀營造商業文化氛圍；4. 理念從建筑設計與景觀設計上，具體落實策劃定位中的商業理念，既要表現其濃厚的歷史情結與文化背景，又要考慮全新商業理念的文化氛圍，從而形成項目的建筑文化和商6、業文化；5. 產品在建筑產品和建筑風格上本著“融合中西建筑精華，再將其植根于當地特有的資源與文化背景中”這一建筑設計思路，創新開發適合貴陽本土的現代商業活動產品；6. 單體設計重點考慮如何體現產品的商業價值和創新性（如設計情景空間來提升產品價值），通過時空環境（建筑風水學）評估策劃合理的人流動線及出入口等；7. 開間商鋪開間設計如何體現經營價值，如開間、進深、層高等功能指標的控制；8. 配套公共休閑空間和交通組織配套的合理比例和位置與方式，實現項目商業價值的最大化，地下車庫的設計不僅要符合商業要求及與貴陽市對人防的要求相結合進行考慮，同時要考慮成本控制；9. 成本項目的建筑設計在哪些方面重點考7、慮建筑成本的控制，使項目在最優的成本控制基礎上達到高品質的產品檔次。第四章 設計理念第五條 設計理念總綱：融合項目地脈、文脈資源，使項目符合“*”的建筑環境意像、文化氛圍、建成城東的高品質、高價值的新型商業中心，具備市場競爭的差異化1、 以現代商業建筑文化為原點，創造出一種“現代生活方式的文化主題情景商業建筑”，既有*企業文化、城市文脈的根基，又有對市場競爭的差異化體現，又符合現代人對高品質生活要求和對新城市文化理念的認同；2、 本項目的總體設計理念是以商業為核心，融合酒店、寫字樓、公寓、教育及培訓機構、停車場五大功能于一體的“時尚生活中心（Life style center）”；3、 項目要8、建設成為東部城市板塊的劃時代的標志性的，以“體驗消費”為主題的高尚商業中心；4、 設計要求盡量滿足規劃要求給予的容積率指標，同時化解本項目商業功能組合、商業環境營造與道路、地塊如何對接的難點，是設計重點解決的問題；第六條 目標市場定位總綱：本案鎖定的目標客戶，是認同區域價值、商業資源的價值、*企業品牌價值以及項目文化主題定位的高端客戶群體。1、 目標客戶群體為具有強大購買力的中、高端社會精英階層，是屬于消費金字塔理論中的塔腰以上的客戶群體。2、 客戶主要以貴陽本地客戶為主，以貴州省內及部分國內客戶為輔；3、 在購買用途上以長期投資客戶為主；4、 商戶定位為具有一定影響力的國內外知名品牌及經銷商9、；5、 消費者以本社區及周邊住宅小區為主，并輻射貴陽市其他地區。第七條 項目產品策劃定位的設計參考n 具體的產品物業形態定位為：集購物中心、酒店、寫字樓、停車場等功能于一體的現代建筑風格的商業綜合體n 產品理念策劃定位的設計原則參考：產品的主題理念定位：“時尚生活中心（Life style center）”世界上最新的購物中心概念，強調消費者追求的不僅是物質的產品，而且還有精神上的時尚生活體驗。概念闡述：1. 將酒店、辦公樓、購物中心、教育及培訓中心、公寓等五大業態有機組合，是構筑社區型商業結構中最理想的經營模式。本項目將發展成為一個現代化、多功能的區域商業綜合體，集購物、餐飲、娛樂、商旅、辦10、公、休閑、文化教育、高檔居住功能于一體。2. 本項目將設置比較全面的綜合配套項目和設施，不僅能滿足地區居民的購物生活需要，還能滿足商務活動、觀光休閑、文化教育等活動的需要，服務功能超越了純商業范疇，服務范圍也是跨地區的。3. 本項目應提升成一個融生活、消費、商務、休閑、文化、教育、資訊各種要素于一體的現代化、高品位的區域性商業綜合體，是消費者提升生活質素、享受休閑生活、獲得流行資訊、發現消費樂趣，融入到一種新的生活方式的地方。4. 現代商業不是單純的商品買賣，而需要更多的創意。在消費者的心目中，“*時尚生活中心（Life style center）”是引領未來新的生活方式，是品牌、時尚、富足、11、超越的象征，是城市商業地產發展的領先者。5. 打造*系列商業品牌。時尚生活中心代表了一種高品位的集生活、娛樂、健康、教育等于一體的新生活休閑方式。“*時尚生活中心（Life style center）”將是吹響貴陽地區中產階層時尚生活方式的啟動曲。n 項目產品建筑風格策劃定位的指導原則參考： 對于單體建筑風格： 在建筑立面風格的設計上，一個總體原則就是要與項目周邊環境與文化背景相結合，同時既滿足內部商業空間的情景化，又使自然景觀實現內外交換； 使單體建筑實現商業建筑景觀化和景觀入場化的要求； 抽象地、有效地變化運用現代商業符號，使其融于現代簡約主義風格的背景；使傳統符號無過多的具像但又能根據需12、要重點體現。 單體建筑風格及單體建筑范疇內的商業景觀的相融； 立面色調的組合運用滿足營造商業氣氛的要求，形成人文景觀，體現文化厚重感又不失清新俊朗的要求。 “時尚生活中心（Life style center）”的情景主題主要體現在建筑單體上和商場內的情景空間上，也是項目產品體現個性化的鮮明主題所在。 對于商業街區情景建筑風格： 規劃上將單體建筑構成商業街區，建筑作為商業街區建筑表現時，其建筑景觀整體形成商業文化價值、建筑藝術景觀的相融合； 建筑作為商業街區建筑表現時，結合綠化景觀、后山大背景，使建筑與自然環境、人文環境整合成生態、文化建筑環境； 商業街區建筑風格強調設計上的整體性考慮，包括酒店13、寫字樓、公寓、商場等建筑的整體性、商業街區建筑設計與商業街區景觀設計的相呼應、人文景觀氛圍的整體性。使商業街區以反映Life style center的情景概念，并以時尚休閑生活為主線進行展開設計。 對于建筑環境風格（街區景觀與建筑風格的相呼應）： 商業街區建筑環境風格主要體現在街區景觀與建筑風格的相呼應、與文化氛圍相呼應； 商業街區景觀設計必須要與建筑設計（單體建筑風格、商業街區建筑風格）同步，并服從于商業街區整體文化氛圍的要求；第五章 詳細規劃要求第八條 規劃總則1. 項目要體現在市場中的先導性和個性化之外，更要突出對貴陽城市文脈的傳承和時尚生活態度的詮釋。2. 設計要求大膽創新，突出建14、筑意像、現代時尚生活元素、高品位的商業街區情景的規劃設計理念，使建筑文化藝術成為本案景觀系統構成的重要部分，同時組成情景街區的主要表現載體。3. 設計要注重建筑與商業、環境與商業、文化與商業的和諧與協調統一，突出“價值為本”的商業化設計。4. 規劃設計重點體現商業情景景觀化，包括建筑情景、景觀情景、建筑與環境的互動情景（消費體驗）的規劃布局。5. 規劃設計應考慮化解地塊周邊不利影響，特別應重點考慮化解道路高差所帶來的影響。第九條 規劃細則1、整體布局本項目由星級酒店、寫字樓及中心商業樓宇組成。市政交通干道穿越其中呈南北方向，擬建的星級酒店和寫字樓在道路的西邊、商業中心在東邊。該商業項目位于*的15、中部，整個項目集公寓、商務、酒店、購物中心、地下停車等多種功能，組成了一個相對完整的商業綜合體。該項目的整體設計理念，應是充分利用環島地塊的高差（南北底中部高）的地勢，盡量體現錯落有致的立體建筑風格，給人以層次豐富的空間感受。在下沉部分，設置大面積的中庭廣場和多個室內中空，使內外空間得以相互滲透。2、項目環境空間處理建議“時尚生活中心（Life style center）”的功能呈多元化的、綜合性強的特點，因此，本項目整體建筑風格形象應定位為“多元”“現代”“親和”的特征。“時尚生活中心（Life style center）”的視覺識別系統遵循從整體到局部的設計原則。突出整體，局部形象應當服從16、整體形象；整體性中突出個性，同一性里蘊涵多樣性。構成整體形象的關鍵要素包括標志、重要的通道、節點（如街區出入口、廣場、重要路口等）、重要區域和重要的邊界等。在建筑造型上，應統一為現代、簡潔的設計風格。由于“時尚生活中心（Life style center）”涉及多種業態并存，建筑外立面不適宜完全統一，如酒店、寫字樓與商場可用玻璃幕墻做主外立面，而住宅則不適用，因此建筑群統一的內涵為建筑設計協調統一，視覺達到虛實互補的效果即可。3、分層入口及廣場空間處理建議由于環島地塊有高差，建議在中部設置的下沉空間建成門前廣場，以廣場進入商場為負一層，從南邊進入商場為首層，從北邊進入商場為二層。下沉式廣場，配17、合雕塑、標識牌、園林綠化景觀設施。對高差空間的滲透、增加層次感、視覺敞通以及組織城市景觀起到良好的作用。把環境設計的各項要素，包括地面鋪設材料、綠化、小品、照明等，統一考慮，以構成外部環境設計的整體性統一。從負一層開始，以多層透空大型中庭為樞紐，聯系首、二、三層三個商場出入口，打破傳統商業建筑的內外部嚴格劃分的觀念，通過公共空間的變化處理，創造出不同的主題和鮮明個性風格，形成內部四通八達的網絡，成為購物中心人流集散、水平垂直交通的樞紐。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不僅成為公共空間中的半私密空間，給予消費者一種領域感、安全感，并以鮮艷奪目的造型和色彩點綴。雕塑、懸掛植物等自然小尺度的處理與寬敞18、宏偉的高大空間對比，突出主題和重點。通過中庭內布置的透明觀光電梯、自動扶梯，人們在垂直升降的活動中，賦予了中庭的動感和節奏感。在中庭內，為使消費者對整個空間作上下左右的環視，以便消費者對方位作出自我調整與安排，采用通體透明的鋼化玻璃或不銹鋼欄桿，避免視線的阻擋，使消費者無論在作垂直或水平的移動時，均可從不同的角度環顧四周而獲得較好的視覺感受。4、項目整體交通組織建議本項目對外交通流線的組織方式，采取人車分離式設計。商業部分主要客流入口設于中、南、北三面，中部下沉廣場保留有南北走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店和寫字樓入口由路面直接進入，在地下車庫設地下通道與下沉式廣場連接，貨物、車流19、則由靠近東邊的后山南北兩側較安靜的進入地庫。5、商場交通組織及設施建議水平交通組織：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布于項目各層的商場出入口，將分散的商業板塊自然地聯成一體，實現各商業主題功能區消費群體的互動與共享。垂直交通組織：客流可通過負一層到達本層及地下二層車庫并利用各層設于各交通核心的電梯到達各層的商業區域；貨物則先進入地下一層貨區；通過四側的垂直貨梯，運輸貨物至各層。6、購物中心服務設施配置建議服務設施：包括電話亭、郵箱報刊亭、垃圾桶、座椅、指南圖、觸摸顯示屏、標示系統等，進行統一的布局及造型設計，并賦予這些設施以景觀方面的品質和系統性。廣場商場內部設置雕塑，噴泉、20、座椅等小品。景觀設施：設施包括立體綠化、雕塑、噴泉、櫥窗、廣告、標識物、街燈等，營造商業街區輕松自然的活躍氣氛，并增加人文景觀，給人以歷史的聯想。照明設施：包括人行道燈、廣場燈、埋地燈、泛光燈等。其造型以現代、簡潔為原則，與整個購物中心風格一致，使燈光豐富建筑和通道景觀。其照明質量應該注重的是大眾的視覺體驗以及公共非營業場所的光環境設計。店面裝修：確定整飾原則，對各獨立商店進行裝修設計審核。嚴格把關，令其在統一中求變化，使店面裝修既符合商業街區整體環境的要求，又造型各異，豐富多彩。7、倉儲配置建議庫房是貯存和保管商品的場所，是商業部分的必要配套。超市：地下一層超市區內設置。綜合超市經營的生鮮食21、品占有相當的比重，因此，應在地下一層合理預留儲存加工區空間。一般來說，倉儲式超市售貨區面積占70-80%，儲存加工區占15-25%，輔助區（超市行政管理、生活和放置技術設備的區域）占5-10%。儲存加工區一般設在賣場的最里端。第十條 配套功能規劃1. 雨水、污水管網：1) 雨水、污水管網采取雨污分流制。2) 雨水、污水管網的拐點均應以絕對坐標標注，并注明材質、管徑、長度、坡向及坡度。3) 污水主管網應通向污水處理站。4) 雨水經收集后可排入市政雨水管網內。5) 雨水排量按當地最大降雨量計算確定。2. 給水、消防給水管網 市政給水管網提供的駁接點應明確。 考慮商業區的噴灌系統。3. 電力供應 提22、供11000伏高壓電源至地塊。 規劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應符合相關規范及政府主管部門的要求。 電氣設計以 民用建筑電氣設計規范、商業樓宇設計規范及貴陽市住宅建設標準管理規定為依據。 公共建筑有空調時按100 W/M2計算容量；無空調要求時按50W/M2考慮。 電房的布置應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時應考慮其負荷范圍。4. 弱電 弱電包括電視、電話、寬頻網、監控智能化等。 總平面布局上應綜合布置弱電線路。5. 總平面布局上應綜合布置市政管網、強電、弱電等的布線。6. 停車位商業建筑按1個/100平方米建筑面積設置。在地塊主要采用地下室集中停放的方式處理，酒店和其他配套23、中心也適當考慮機動車停車位。第十一條 功能配比商業功能附屬設施面積要求（）綜合超市及生活輔店理貨區、加工區、庫房、員工更衣室等1.2萬左右文化書城（新華書店）展覽館、書吧、網吧、茶館等50008000運動主題商業街滾軸滑輪俱樂部、室內GOLF訓練場等50008000培訓中心（休閑生活會館）美容、美發、纖體等50008000餐飲中西快餐、雪糕屋等30005000第十二條 建筑設計原則該項目中的商業格局呈多元化，涵蓋了超市、步行街、店中店、餐飲、娛樂等。每種商業形態對店面的要求均有所不同，在進行建筑設計時應注意如下幾點要求：1) 層高及開間要求：設計層高不低于4.5米，柱距不小于8米為最理想設計。24、2) 合理規劃商場的交通組織，在不影響消防和檔次的前提下盡量提高物業的使用率。其中，商場的主通道以3.5米為限，次通道以2.2米為限.3) 超市：生鮮區、冷凍區樓板的承重要求至少不低于450gk/；配備給排水、排煙、隔油、排污系統及充足的倉儲空間；設計有單獨的理貨區。4) 臨街獨立商鋪：開間要求4米、進深不大于12米；同一風格的店面招牌設計、廣告招牌設計。5) 店中店：開間要求不小于3.5米、進深不大于10.5米；商場主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；同一風格的店面招牌設計、廣告招牌設計。6) 餐飲：應設計專門的給排水、排煙、隔油、排污系統。第十三條 建筑材料與設備1、 安防智能化網絡系25、統應遵循技術先進、經濟適用、合理的原則，包括以下子系統： 綜合布線系統； 建筑安全系統（防災、防火數據系統）； 環境能源管理系統（電力照明、空調衛生系統）； 物業管理系統、維護保養系統； 商場內的背景音樂系統和安防系統。2、 外墻材料：外墻使用高級面磚，設計時應考慮其質感能對色調的效果有很好的滿足；3、 建筑結構的防水防滲、強度等主要專業指標應滿足國家規范和貴陽市相關規定；4、 新技術、新材料：建筑結構設計應考慮到與新施工技術與新建材預留接口；5、 屋頂建筑設計：應充分考慮貴陽多雨、多霧、少陽的氣候特點，重點考慮技術先進性材料的運用；6、 電梯：對擬選用電梯的品牌和載重標準應于考慮7、 管線：26、對擬選用的各種管線應考慮技術先進性、適用性和經濟性第六章 成本控制要求第十四條 成本控制原則1、做好資源的有效配置，要盡量搞標準化和系列化的設計；。2、成本控制重點考慮規劃布局、地下建筑、建筑單體、建筑結構、建筑材料及設備、園林景觀設計及布局3、成本控制的同時要注重項目產品保持較高的檔次，不影響項目的高品質檔次及建筑質量。4、各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，設計規范、技術規定等進行設計，5、在保證項目設計達到使用功能和品質檔次要求的前提下，按分配的成本限額控制設計，既達到符合規范、保證使用功能和品質的要求，又使成本降低。第十五條 成本控制細則1、規劃布局的成本控制n 在符合消防要求的前提下27、減少商場出入口，保證人流的合理導向，降低后期物業運營成本；n 路網減少，降低建安工程成本；n 停車位優化： 在滿足規范要求的前提下合理控制地下建筑面積。 在滿足貴陽市地下建筑規范的前提下，盡量減少地下建筑的設備房和公共空間。停車位原則上控制在1/1002、園林景觀設計及施工階段的成本控制園林景觀原則上控制在不超過300元/平方米的綠化及施工成本限額，在此限額下，使成本降低并達到項目景觀綠化的品質和檔次要求。在環境規劃時重點考慮以下細則：n 盡量使用當地的材料及綠化植物，降低建造成本及維護成本。n 硬地及軟質綠化合理搭配，降低環境工程成本，前期投入及維護成本。n 軟質景觀多、適當減少水體面積，小28、溪、噴泉等合理搭配，降低環境工程造價及后期維護費用。n 亭臺樓閣不宜太多,雕塑小品畫龍點睛,降低環境工程成本。n 名貴植物及普通樹種的合理配置，名貴植物僅設于入口，提升綠化檔次的同時降低成本。n 水電設備、設施合理選型，與建安工程的水電同步設計、施工盡量資源共享、密切配合，降低建造成本及工期成本。n 預先栽種、預定速生植物，降低環境工程施工期間的樹木購置費。3、建筑材料與設備的成本控制關于建筑材料的成本控制，主要體現在建筑立面及建筑公共空間裝修用材及商城內裝修；關于設備的成本控制，主要體現在電梯設備，在進行以下的優化配置后，提供單體安裝成本具體數據、裝修成本具體數據、電梯設備成本具體數據：n 29、要特別注意選用建筑材料及設備的經濟性，盡量不用那些技術不成熟、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；n 較為名貴的建筑材料應用在出入口等重點部位；n 建筑立面及建筑公共空間裝修用材，合理控制不同種類用材的比例，進行成本的控制，但必須重點保證品質和檔次，合理選擇用材的品牌及產地，同時與單體設計方案對應。4、建筑結構的成本控制關于建筑結構的成本控制，對結構形式進行優化配置，使其符合規范要求，并在進行以下的優化配置后，提供單體結構成本具體數據。n 對建筑結構的結構形式設計（如框架、框剪、柱板等），應選擇何種結構形式，才能符合規范、滿足單體設計的品質檔次和使用功能，同時又使成本降低。n 對建筑結構的鋼筋配比、混凝土用量標準，木材用量標準（應針對設計的結構形式明確提出；n 建筑結構設計上在滿足建筑物本身結構強度、抗震等要求基礎上，還要求與單體設計方案相對應，保證項目的品質要求，提出合理、符合規范、滿足成本控制的具體結構形式設計方案。