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1、國際企業中心一期項目開發計劃書一、項目概況本項目位于關山二路以西，武昌煤氣廠以東，為國際企業中心北區。總面積為60722平方米（約95畝），扣除代征道路后，實際可用地為49138平方米（約77.7畝）。二、目標客戶的描述完成資本原始積累后，有能力購置物業進行事業擴展的中小型企業。行業特征為低噪音、無異味的電子、信息工程等；用途為研發及辦公。三、項目定位本項目應成為具有良好景觀和設施配套，便于企業經營，滿足企業形象需求的優質研發區。其市場空間在于切入寫字樓與數碼港之間的市場空檔，以相對低廉的價格提供寫字樓的品質1、建筑風格：簡約、具科技感、顯示現代化的辦公形象、每棟建筑具有良好的可識別性2、道路2、系統：以效率為先，可便捷直達每棟辦公樓。快車道寬度以6米為宜，每側人行道寬度為2米左右。3、配套設施：考慮企業會所、集中停車場、籃球場、網球場和室外公共交流區。配套的重點是企業會所，其內設置多功能廳、健身及餐飲功能，以滿足企業對外活動需要。4、景觀系統：以道路兩側綠化及庭院綠化為主，形成良好的交通景觀和空間效果。局部考慮設置水景點綴。布置籃球場等體育設施。四、開發計劃及成本分析根據實際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預計該地塊可開發面積為54000平方米，折合容積率約1.18。其中會所約為4000平方米，實際可銷售面積為50000平方米。1、開發計劃2003年2月完成方案設計和報批2003年3、3月10日前完成市政管線及首期三個組團（面積約29000平方米）的施工圖設計2003年3月-5月銷售準備期：模型、3D動畫片、宣傳冊及廣告計劃；銷售人員的培訓和銷售價格體系的確定；按揭銀行的選擇。2003年4月10日前完成施工圖報審；施工、監理招標，辦理建設工程規劃許可證和施工許可證；完成景觀設計2003年5月前首期組團開工，同時進行外圍景觀施工，參觀走廊的設置2003年6月開始內部推介，推介價：1900元/平方米，銷售價95折2003年7月進入正式銷售，起價：元/平方米，均價：元/平方米2003年8月進行水電報裝，土建工程完工2003年7月底完成余下施工圖的設計和審批手續2003年9月，二期4、組團（2萬平方米）開工，會所開工2003年10月，完成景觀施工和市政配套，首期組團建成2003年11月，會所進入裝修2003年11月，起價：元/平方米，均價：元/平方米，二期開盤2004年1月，二期組團進行土建工程完工2004年3月底，國際企業中心研發區建成2004年6月，應累計實現銷售25000平方米2004年12月，全部銷售完成2、成本分析國際企業中心建設投資估算表序號費用名稱計量單位規模指標（）單項指標（元/）估算投資（萬元）備注1土地費用14191.1三通一平費51598525.801.6地價50000278.641393.2按每畝18萬元計算土地費用樓面價283.642前期費用1535、.92.1土地測量、地質勘測費54000316.22.2建設規劃設計費251352.3施工圖審查費（抗震、技術安全檢查）0.52.7設計費2%前期費用樓面價28.53取得規劃許可證前的規費543.1垃圾處理費540001054前期規費樓面價104工程造價5655.324.1主體部分540004542.92土建工程6203348門窗39210.6外墻80432電梯安裝77.78420不可預見費132.32取3%主體部分樓面價841.284.2建設配套費1112.4區內道路排水、停車場等5400080432綠化工程50270市政配套70378不可預見費32.4取3%建設配套費樓面價206工程造價樓6、面價1047.285建設期間稅費2025.1質量監督費600540002%64.85.2建設單位管理費30約設計費的40%5.3發展新型墻體材料專用費用54000315.25.4商品混凝土保證金105.5建設工程竣工檔案保證金540000.52.75.6工程監理費30約設計費的40%5.7衛生防疫審查費54000948.65.8滅鼠費540000.52.7規費樓面價37.416會所分攤費用400按會所造價1/3會所分攤50000807管理費用84.83工程投資1.5%管理費用樓面價15.718財務費用956.28總投資6%2財務費用樓面價177.089營業稅均價2000元113610.2取5.7、65%10綜合造價9535.53綜合造價樓面價1765.84以2000元/平方米均價計算，則利潤率為11.71%。五、資金安排計劃1、銷售安排按以下銷售價格預計：均價1850元：實現20000平方米，總價：3700萬元均價2100元：實現30000平方米，總價：6300萬元會所按800萬元作價轉入管理公司經營總計：10800萬元2、銷售資金回籠估算銷售周期為18個月。銷售費用預計：100萬元2003年計劃銷售20000平方米，預計回款2500萬元2004年全部銷售完成，回款6000萬元2005年回款1500萬元3、開發資金安排基建總投資:5655.32萬元；稅費及管理費用：500萬元；銷售費用8、：100萬元基建周期:一期:2003年3月-8月二期：2003年7月-12月開發資金：2003年預計需基建資金4524.256萬元，稅費及管理費用450萬元，銷售費用70萬元。共計：5044.256萬元2004年預計需資金1211.064萬元六、風險分析1、成本控制風險：2、施工質量風險：3、營銷風險：國際企業中心方案設計任務書煙絲發表于*社區-王續升一、項目名稱國際企業中心方案設計二、項目背景分析項目所在區域是我國投資最活躍的武漢東湖新技術開發區，武漢中國光谷國家光電子信息產業基地。各類高科技中小型企業在開發區已得到長足的發展，企業主要性質為：軟件開發、電子、分銷、國內大型相關企業駐漢機構等9、。其職工基本人數50100人左右，需求的辦公面積5002000元/為主，也有少數需求5000左右。他們完成資本原始積累后需要一個更好的發展空間。他們的辦公建筑希望以辦公研發為主，間或有培訓功能，有集中統一、服務良好的物業管理，能減少企業的社會負擔。同時辦公建筑要求氣派、大方，能提升企業形象，便于識別。企業能有獨立的出入口，便于管理和塑造企業形象。而目前開發區存在的企業孵化器、標準廠房、商業寫字樓由于種種原因已不能適應他們的需求。企業孵化器主要針對創業型小型公司。標準廠房價格17001800元/，其層高柱網專為輕型工業設計，不能滿足研發使用要求，其外觀也不符合辦公建筑性格。商業寫字樓價格350010、4000元/，超出他們的承受能力。于是國際企業中心主要銷售對象應為這類高科技中小型企業。區域應具有良好的辦公氣氛，并能提供餐飲、休閑、金融服務及適當的會議活動場所。其價格承受能力應在20002500元/之間。三、項目用地概括本項目位于“武漢中國光谷”兩大產業園區光電子產業區和生物工程產業區之間，東鄰關山二路（寬60米），西側為煤氣廠，基地面積約60722平方米（含代征）。區域內地勢平整。有支路連接煤氣廠和關山二路，將用地劃分為兩塊。支路路幅為9m，有管徑500的煤氣干管向北平行于支路并距支路道路中心線6m暗埋于地下。設計中新建建筑物基礎與煤氣管凈距不得小于2m。四、設計要求1.辦公單元每層建筑11、面積控制在2000左右，可考慮分為21000或4500，最小劃分單元500，可靈活組合。層高3200。2.該項目性質為出售型辦公用房，考慮到經濟效應對項目的要求，應充分利用關山二路的優勢，適當加大沿關山二路辦公單元的建筑面積。在綜合考慮企業中心南區建筑布局的情況下，園區軸線適度向西平移，減少西區辦公單元建筑面積，力求合理。3.園區實行封閉式管理，提供進出兩個出入口單向進出的管理模式。設計詳細的步行系統，園區內人車適當分流。停車位達到4050/萬（建筑面積），在設置集中停車位的同時考慮每棟建筑配備10個左右的停車位。4.提出安防系統模式建議。充分重視園區環境設計，營造環境優美的高科技工業園區。結12、合景觀外部圍護，形成隱形圍墻。5.本區域內控制性詳細規劃規定建筑主導色為淺灰色系。區域內主要為高科技企業，建筑風格應簡潔明快，外觀應體現出高檔寫字建筑的檔次。6.原會所位置考慮安排一個辦公單元，建筑面積50006000。會所結合地塊東南角辦公單元設置。會所要考慮對外服務，領導入口與一般人流入口分開考慮。企業中心會所主要功能是為中小型高科技產業公司、低層高密度的小型辦公樓及研發樓群提供服務。考慮安排適當規模的、完善的服務配套設施。服務設施應包括：物業管理用房、商業用房。商業用房應考慮設置集中的展示、會議和學術報告多功能廳（200人規模）、小型會議室、健身房、咖啡廊、餐飲用房（規模應滿足企業中心內13、人員就餐和宴請需求）：多功能廳：500左右健身房：200左右乒乓球室：100左右桌球室：100左右咖啡廊：150左右圖書館：200左右俱樂部辦公：100左右60人會議室一個，100左右7.辦公單元不考慮使用中央空調。結合建筑外觀綜合考慮空調分體機室外機懸掛的遮擋方案，冷凝水的集中收集方案。8.為園區內企業正常的運行，設計詳細的公建配套，提出配電房、水泵房等的具體定位及規模大小。9.可考慮采用比較成熟的新材料、新技術、新工藝，提出經濟合理的結構形式。10.提出高爾夫練習場的具體定位及規模大小，考慮扇形及長方形兩種形式，應有詳細的尺寸數據。11.設計要求考慮一次性整體開發。12.符合消防、人防等規14、范要求，各項設計指標必須符合國家強制性規范要求。五、綜合設計要求在建筑創作中一定要重視“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。國際企業中心還應提升周邊的環境質量。該設計方案應該是一個開放的，透明的極力追求對話的新時代建筑。為了節約能源，要充分體現因地就勢；結合園林花木環境；自然通風；自然采光。通過緊密的理性思維來獲得具有綜合適宜的真實的建筑，它不僅應具有其自身的價值，而且更應具有立足于開發區、作用于開發區的價值。五、設計控制指標容積率控制在0.951.1，綠化率30%。六、提供的技術資料1.1：2000地形圖1份2.中國建筑設計院方案圖七、設計內容1.規劃總平面設計。2.根據地塊建筑密度、綠地率15、容積率等控制指標，規定交通出入口方位，建筑間距等要求。3.道路交通規劃設計4.綠地系統規劃設計5.景觀設計6.所有單體建筑方案7.估算工程量和總造價。八、設計成果1.方案設計說明書2.規劃總平面圖1：5003.道路系統圖1：2004.綠地系統圖1：2005.市政管網規劃圖1：2006.用地豎向規劃設計1：5007.各建筑的平、立、剖面圖1：2008.本項目鳥瞰渲染效果圖9.各建筑單體的渲染效果圖10.方案模型11.投資概算書八、方案設計完成時間2003年1月2日提交設計設計方案。國際企業中心景觀設計任務書煙絲發表于搜房社區-王續升一、工程慨況國際企業中心位于武漢東湖新技術開發區，武漢中國光谷16、國家光電子信息產業基地。東鄰關山二路寬60米，西側為煤氣廠，基地面積約60722平方米（91畝）。區域原有地勢較為平坦，原為武漢碳黑廠區，樹木不多。園區景觀設計依據建筑總平面規劃設計。二、總體構想（一）創意隨著中國經濟的發展和新知識時代的到來，傳統的功能單一的工業廠房和辦公大樓已不能滿足現代化企業的需要。如何加快科研成果向生產力的轉化，更好地實現科研服務社會的功能，成為每個企業-尤其是高科技企業邁向二十一世紀迫切需要解決的問題。國際企業中心提供了目前市場上領先的科研生產理念，滿足企業在科研生產一體化上的需求，為企業帶來全新的現代化辦公生產環境。二十一世紀的高科技園區必須擁抱綠色，親近自然，不僅17、要有優美的自然景色，而且要有以上所述先進的理念，要現代科技與自然融為一體。園區環境在研發過程中對企業員工具有一種潛移默化的溝通交流功能，是科研人員的第二個辦公空間，景觀設計要結合各種構景要素創造科技與自然完美結合的境界，從而對科研人員起到熏陶和導向作用。（二）景觀設計的基本原則1.科研園區環境是武漢市的景點之一，在統籌規劃上要與武漢市山水園林城市建設統一起來，在外觀上要與外界通透，以展示優美的園區環境。除與西邊煤氣廠已形成15米寬綠化隔離帶外，園區三面由城市道路圍合。為減少外界干擾和起到一定的保護作用，要采用常綠闊葉樹形高大的帶刺樹種，列植成隔音減噪保護綠化帶，以形成一個天然的綠化屏障。并配套18、考慮園區綠化區供、排水系統。2.整體的和諧統一原則。根據建筑方案所表達的有趣大方的建筑形式，仔細研究建筑與環境的關系，強調將建筑融入環境，建筑與環境相互襯托，同意和諧，交相呼應，相得益章。環境小品要生動活潑、形式多樣，體現科技文化，成為環境的點綴和烘托。在適當建設運營成本的前提下可考慮少量水景。3.植物景觀設計要形成“以人為本”的優雅高品味工作環境空間，提升環境優化研發氛圍的功能。設想企業員工從自然空間（停車場或入口）過渡到辦公空間（建筑物），各個空間節點景觀將會充滿勃勃生機。4.在綠化樹種的選擇上要實地擇樹，該地區為酸性土壤，適宜栽種的樹種較多，在樹種的選擇上要考慮季相的變化，為在近期彌補綠19、蔭少的狀況可考慮栽種一定比例的速生樹。主、次干道行道樹各成特色。南北主軸植物種植要簡潔規整，既要有莊重的氣氛又不失活潑大氣的效果，隔離帶中綠化布景以精品，展現亮點。東西連接道路可考慮廣植開花繁茂的植物，夏季遮陽，冬季采光。5.從建筑的空間圍合形態上，應注意人在不同空間場所中的心理體驗與感受的變化。各棟建筑內庭在富有生命的自然中創造出具有生命活力的多元化感悟空間。同時注重內庭景觀與園區大景觀的相互滲透。6.植物配置要豐富多彩，強調植物的造景功能和適用功能，突出生態效益和環境效益，創造春花爛漫、夏蔭濃郁、秋色斑斕、冬景蒼翠的四季美景。要求喬木和灌木、常綠和落葉、闊葉和針葉樹相結合。如有水景，要利用20、好水生植物的造景功能和水質凈化功能，建立自然生態的良好循環系統。三、具體表現元素交通設施：道路系統，要流暢，便于限速和造景；停車場要求考慮遮陽措施，停車場部分等道路要以行人安全為原則；考慮道路鋪設色彩以及道路與建筑兩邊關系的處理。服務設計：設置郵箱、坐椅、衛生箱位置及其樣式色彩。信息設施：標志牌的設置及色彩，建筑的可識別性。園林設計：正確草坪、植被、樹、色塊的組合，建筑前后，道路邊的細部栽植，要精心設計；加強關山二路沿線景觀效果。景觀設施：廊架設計美觀大方；入口及門衛房樸素簡潔；停車場管理房設計；景觀小品、地面鋪裝的形式色彩；圍墻要求通透。景觀設備：給排水系統設計；路燈、庭院燈及建筑的泛光燈包21、含管線、控制系統的電器設計（注：只考慮沿關山二路123建筑的泛光燈設計）。要求燈光造型美觀、高雅、新穎、獨特。 四、設計成果要求設計方案分文字說明部分和圖紙部分兩大內容構成。文字表達部分要有詳細的設計意圖說明；要有詳細的預算分析資料。圖紙部分總體設計圖紙，彩色效果圖，景觀小品細部大樣圖，植物配置圖等。五、費用控制標準本項目在以綠化工程為主的前提下，環境景觀設計、施工（含市政道路、排水系統工程、圍墻、路燈、廊架、小景點，各信息牌等設施）投入使用，其總費用控制在100-150萬人民幣之間。六、設計方案提交的時間本項目的設計方案文本一式四份于2003年4月2日提交國際企業中心南區及東區方案設計任務書22、煙絲發表于*社區-王續升一、項目名稱國際企業中心南區及東區方案設計二、項目用地概括本項目位于“武漢中國光谷”兩大產業園區光電子產業區和生物工程產業區之間，相鄰關山二路（寬60米），緊鄰已設計完成的國際企業中心北區。基地面積約157420.7（含代征）。區域內地勢由北向南緩慢降低。關山二路將用地劃分為兩塊。南區約91420.7（含代征），東區約66000（含代征）。二、設計要求方案應符合以下原則：1.文化原則設計應力求繼續挖掘國際企業中心北區的產生背景中國光谷的科技文化底蘊，并體現新時代的風貌。2.整體原則科技園應形成整體的空間環境形象，并明確主題。3.以人為本應探討高科技從業人員的思維特質，創23、造適宜工作的環境。4.生態原則充分考慮武漢氣候，并評估周邊地區環境特征，實現人與自然、用地和區域的和諧共生。5.彈性原則適應綜合性的功能發展，同時由于行業的發展狀況，開發區政府的政策文化，集團公司資金運作方式等要求有一個彈性的規劃布局。6.共享原則充分利用國際企業中心北區的服務設施。同時，科技園內部各項功能應相對集中，最大限度地讓園區投資者共享。7.分期實施原則可以分階段及分步實施。每一步實施的過程都不產生沖突，與整體空間形態相吻合。8.符合規劃建筑規范要求的原則符合消防、人防等規范要求，各項設計指標必須符合國家強制性規范要求。方案詳細功能安排：1.辦公群體每棟建筑面積控制在80001000024、左右，層數45層，辦公單元每5001000可靈活組合。2.該項目性質為出售型辦公用房，考慮到經濟效應對項目的要求，應充分利用關山二路及高爾夫球場的景觀優勢，適當加大沿關山二路及高爾夫球場單元的建筑面積及景觀設計。3.園區實行封閉式管理，設計步行系統，園區內人車適當分流。停車位達到25個/萬（建筑面積），在設置集中停車位的同時考慮每棟建筑配備10個左右的停車位。4.提出安防系統模式建議。充分重視園區環境設計，營造環境優美的高科技工業園區。結合景觀外部圍護，形成隱形圍墻。5.本區域內控制性詳細規劃規定建筑主導色為淺灰色系。區域內主要為高科技企業，建筑風格應簡潔明快，外觀應體現出高檔寫字建筑的檔次。25、6.國際企業中心南區考慮安排12個公寓組團，建筑面積15000。單身公寓結合地塊西南角辦公單元設置。單身公寓主要功能是為中小型高科技產業公司的員工提供服務。單元建筑面積控制在2530，包括衛生間、開放式廚房、曬衣陽臺、單人臥室。7.公寓組團考慮安排適當規模的、完善的服務配套設施。服務設施應包括：物業管理用房、商業用房、運動設施（籃球場、羽毛球場等）。8.細化高爾夫練習場的具體定位及規模大小。應包括兩個標準網球場、推桿果嶺及一個小型會所。其中會所總建筑面積控制在500左右，包括門廳、管理用房、倉儲、咖啡廳（考慮提供中西簡餐）、健身房、球具售賣、分球洗球間等。五、綜合設計要求在建筑創作中一定要重視“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。該設計方案應該是一個開放的，透明的極力追求對話的新時代科技園區。為了節約能源，要充分體現因地就勢；結合園林花木環境；注重建筑自然通風、自然采光。通過緊密的理性思維來獲得具有綜合適宜的真實的建筑，它不僅應具有其自身的價值，而且更應具有立足于開發區、作用于開發區的價值。在人體尺度內形成良好的景觀視線和建筑天際線，注意形成疏密有致的景觀空間和非正式交流空間。五、設計控制指標國際企業中心南區容積率控制在0.8左右，國際企業中心東區容積率控制在1.01.2，綜合綠化率35%。