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1、某汽車主題廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃建議方案統(tǒng)籌策劃：三明國(guó)際(中國(guó))商業(yè)策劃顧問(wèn)公司日期：2005年目 錄一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、汽車主題商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1、汽車品牌銷售區(qū)域設(shè)置2、汽車配件/汽修/用品/美容等汽車后市場(chǎng)區(qū)域設(shè)置3、二手汽車市場(chǎng)區(qū)域設(shè)置4、專用車輛銷售點(diǎn)區(qū)域設(shè)置三、汽配區(qū)（八卦區(qū)）業(yè)態(tài)精確定位建議1、汽配分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽表2、汽配汽修等后市場(chǎng)設(shè)置理由及分區(qū)建議四、Shopping Mall業(yè)態(tài)規(guī)劃建議五、Shopping Mall業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1、業(yè)態(tài)分區(qū)規(guī)劃2、鋪位分區(qū)建議六、居住辦公區(qū)規(guī)劃建議1、海門國(guó)際車城公寓規(guī)劃與建議2、公寓規(guī)劃一覽表七、附錄某汽車主題廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議某汽車主題廣場(chǎng)2、商家業(yè)態(tài)規(guī)劃建議方案一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議定位：汽車主題一站式shopping mall本項(xiàng)目集“汽車展覽、汽車銷售、汽車維修和零配件、汽車檢測(cè)、汽車證照、汽車美容、汽車旅店、高級(jí)賓館、大型購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、公寓居家、運(yùn)動(dòng)保健、餐飲娛樂(lè)、大型停車場(chǎng)”為一體，是以汽車為主題的多功能復(fù)合型的綜合性商住中心。概括為：汽車主題商鋪 + Shopping mall（購(gòu)物/餐飲/娛樂(lè)中心） + 居住辦公區(qū)汽車為主題一站式shopoing mallShopping Mall(購(gòu)物/餐飲娛樂(lè)中心) zhongxin居住辦公區(qū)汽車主題商鋪shangpu shangou shangpu 二、 汽車主題商鋪業(yè)態(tài)規(guī)3、劃建議根據(jù)汽車市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，汽車主題市場(chǎng)主要分為整車銷售市場(chǎng)、汽車配件維修等后市場(chǎng)、二手汽車市場(chǎng)、特殊車輛銷售與維修市場(chǎng)（農(nóng)用車與工程車等）、等四大版塊。 （一）汽車品牌銷售區(qū)域設(shè)置設(shè)置在：2、3號(hào)樓1層汽車品牌銷售為整車銷售展示專廳，為廣義上的汽車3S店。汽車品牌銷售展示商鋪要有較好的展示環(huán)境。需要空間開(kāi)闊、視野通透、交通便利，空間面積大（100-400等）等。這些都是汽車品牌銷售展示廳的硬性要求，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際，某國(guó)際車城汽車品牌銷售展示區(qū)集中設(shè)置在：2、3號(hào)樓1層（含夾層）。（二）汽車配件/汽修/用品/美容等汽車后市場(chǎng)區(qū)域設(shè)置1、5-17樓1-2聯(lián)層汽車配件、維修等汽車后市場(chǎng)的發(fā)展正如火4、如荼，蓬勃生機(jī)。相對(duì)于整車銷售而言，汽車后市場(chǎng)服務(wù)于整個(gè)汽車使用周期，時(shí)間長(zhǎng)需求點(diǎn)多，其市場(chǎng)前景非常大。汽車后市場(chǎng)商鋪要有一個(gè)便于操作的工作環(huán)境，有足夠的層高、進(jìn)深、開(kāi)間等限制條件。汽車后市場(chǎng)的發(fā)展需要有一個(gè)專業(yè)的大市場(chǎng)環(huán)境為載體，形成規(guī)?；s化專業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃、成本預(yù)算、人流導(dǎo)向、交通動(dòng)線等考慮，結(jié)合南通永興國(guó)際車城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，某國(guó)際車城的汽車后市場(chǎng)商鋪主要設(shè)置在1、5-17號(hào)樓聯(lián)層。（三）二手汽車市場(chǎng)區(qū)域設(shè)置設(shè)置在停車場(chǎng)與19號(hào)樓底鋪二手汽車市場(chǎng)作為汽車城的補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)。二手汽車市場(chǎng)需要大面積的停車場(chǎng)，出入方便的進(jìn)口，需要有汽車檢測(cè)、交易、過(guò)戶、辦證等公安交通相關(guān)服務(wù)，提供一條龍服務(wù)。5、為此將二手汽車市場(chǎng)設(shè)立在停車場(chǎng)以及19樓等底鋪位置。（四）農(nóng)用車/摩托車市場(chǎng)/工程車/電動(dòng)車等專用車輛銷售點(diǎn)區(qū)域設(shè)置農(nóng)用車、工程車等專用車輛屬于小份額市場(chǎng)，屬于專營(yíng)性質(zhì)，是車城的有力補(bǔ)充。將該市場(chǎng)設(shè)立在20樓底層商鋪。三、 汽配區(qū)（八卦區(qū)）業(yè)態(tài)精確規(guī)劃建議1、 汽配分區(qū)業(yè)態(tài)定位一覽表樓棟商鋪數(shù)區(qū)域業(yè)態(tài)定位理由2、 汽配汽修等后市場(chǎng)設(shè)置理由及分區(qū)建議： 汽車后市場(chǎng)中，汽車配件的需求較大，市場(chǎng)份額最大。汽配也成為汽車后市場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。由于汽配專業(yè)市場(chǎng)，有一定的吸客能力，且不污染環(huán)境和店面（汽修有污染），所以建議將某國(guó)際車城的進(jìn)口處1、5、6、7、9、11號(hào)樓聯(lián)層商鋪設(shè)為汽車配件市場(chǎng)。 汽車用品市場(chǎng)6、也是快速發(fā)展的一個(gè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境干凈整潔，其發(fā)展與汽配在逐漸交融合一。由于8、10號(hào)樓為外商公寓、SOHO公寓為高檔居住區(qū)，故建議將汽車用品設(shè)置在此區(qū)，因?yàn)槠?、汽車美容都有一定污染。所以建議將靠近外商公寓的8、10號(hào)樓聯(lián)層商鋪設(shè)為汽車用品市場(chǎng)。 15、16樓東側(cè)聯(lián)層商鋪靠近二手市場(chǎng)的商鋪設(shè)置為汽車美容、汽車檢測(cè)、汽車維修等商鋪。主要考慮到這里靠近交通大樓，方便車輛檢修、上證等服務(wù)。而且靠近停車場(chǎng)，這里將成為汽車城主要車行進(jìn)出口。且把污染性較強(qiáng)的汽車美容和汽車維修集中于二手汽車市場(chǎng)附近，而遠(yuǎn)離公寓、汽車品牌銷售區(qū)。做到汽車市場(chǎng)的“潔污分離”、“人車分離”。 17號(hào)樓靠近21、22號(hào)樓公寓， 17、5號(hào)樓西側(cè)靠近3號(hào)樓品牌銷售區(qū)，這些商鋪可設(shè)置為汽車租賃、汽車中介經(jīng)紀(jì)公司等無(wú)污染業(yè)務(wù)。16、17號(hào)樓東面臨近二手汽車市場(chǎng)，汽車經(jīng)紀(jì)公司最佳的辦公用鋪。四、 Shopping Mall業(yè)態(tài)定位建議 國(guó)際車城Shopping Mall主要依托于城市規(guī)劃發(fā)展前景（未來(lái)CBD），依附于國(guó)際車城的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。但是這些都是立足于未來(lái)，目前Shopping Mall經(jīng)營(yíng)前景并未顯露。所以我司認(rèn)為Shopping Mall應(yīng)該立足于商業(yè)的缺位經(jīng)營(yíng)，利用差異化市場(chǎng)，特別是一些專業(yè)性強(qiáng)的市場(chǎng)，能夠抗拒目前地段不佳的劣性。通過(guò)對(duì)該市場(chǎng)的考察，并結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境等，我們建議Shopping Mall主營(yíng)數(shù)碼專業(yè)產(chǎn)品8、海門體育大市場(chǎng)（奧運(yùn)城）、海門電器大賣場(chǎng)（五星等電器專賣店）、時(shí)尚潮流店（潮流港）、美食娛樂(lè)城（歡樂(lè)谷）、生活超市等等。五、Shopping Mall業(yè)態(tài)分區(qū)建議1、業(yè)態(tài)分區(qū)定位二號(hào)樓三號(hào)樓第三層4790奧運(yùn)城 + 電腦街(3000) 3726歡樂(lè)谷（美食街、娛樂(lè)城）第二層5006潮流港+生活超市(3000)3726電器大賣場(chǎng)臨街主入口奧運(yùn)城+瑞江路電腦街 歡樂(lè)谷潮流港 + 生活超市電器大賣場(chǎng)三層二層分區(qū)依據(jù)理由： 二號(hào)樓北端為項(xiàng)目的主要入口，有兩部手扶電梯上下，兩個(gè)出步行樓梯。這里是主要進(jìn)出口，人氣相對(duì)集中。所以，我們把購(gòu)物頻率較高的超市和潮流港放在主入口處。 生活超市和潮流港同屬于生活消9、費(fèi)型購(gòu)物，客戶也具有一定的共性。二號(hào)樓單層面積較大，每層面積近5000平方米，所以我們把生活超市和潮流港放在同一層，客戶具有共流。預(yù)計(jì)潮流港可設(shè)2000平米，生活超市可占3000平米。 主入口具有良好的展示功能，建議將潮流港設(shè)立在主入口處。生活超市靠近3號(hào)樓，且南北各設(shè)收銀臺(tái)，都可進(jìn)出。方便二號(hào)樓、三號(hào)樓的貫通。 奧運(yùn)城是本項(xiàng)目差異經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)，所以也將起設(shè)立在二號(hào)樓，人流有強(qiáng)烈的導(dǎo)入作用。而且，電腦器材、奧運(yùn)城都是選購(gòu)型商品，客戶對(duì)樓層抗性不是很大。所以我們?cè)O(shè)立在二號(hào)樓的三樓。 奧運(yùn)城是針對(duì)即將修建的“海門體育會(huì)展中心”而特設(shè)的，由于有體育中心的裙帶關(guān)系，奧運(yùn)城可定位為經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)10、動(dòng)場(chǎng)所等。 同樣，因?yàn)閱螌用娣e大，且電腦器材、數(shù)碼產(chǎn)品、體育器材都具有一定共性，所以我們將其設(shè)置在同一層面。同時(shí)體育服飾與2樓的潮流服飾有一定共性，可把2樓人氣導(dǎo)流到3樓。所以我們建議將奧運(yùn)城可設(shè)在北端主入口處且主入口處經(jīng)營(yíng)體育服飾，與2樓徹底連成一體，奧運(yùn)城面積2000約平米左右。 電器大賣場(chǎng)，在本項(xiàng)目現(xiàn)在這種城鄉(xiāng)結(jié)合處，又是未來(lái)城市中心，非常符電器賣場(chǎng)的選店需求。從某市的電器賣場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看也將成為某地區(qū)的主要電器連鎖搶灘的重點(diǎn)城市，所以這里立項(xiàng)電器賣場(chǎng)是有招商的優(yōu)勢(shì)的。為此我們將電器賣場(chǎng)做大，為其特設(shè)在3號(hào)樓整層，建立最大的電器連鎖店。 歡樂(lè)谷是社區(qū)配套型服務(wù)，主要經(jīng)營(yíng)美食街和娛樂(lè)城。其對(duì)11、樓層具有一定抗性，所以我們將其設(shè)置在3號(hào)樓三層。三樓層高較高，美食街可以做隔層。2、鋪位分區(qū)建議上述是我們對(duì)樓層功能的定位。作為大賣場(chǎng)，肯定也是大面積區(qū)間，但是不能如此打包出售，這樣銷售難度太大。我們需要將其分割為小的投資型商鋪，采用帶租約銷售的模式委托經(jīng)營(yíng)出租。這樣就能發(fā)動(dòng)投資客戶投資購(gòu)買。 目前二、三號(hào)樓2、3層商鋪為外廊與內(nèi)街結(jié)合模式，且采用店鋪式分區(qū)，適合于專賣店等店鋪營(yíng)業(yè)。店鋪式商鋪招商難度大，經(jīng)營(yíng)困難；故建議為開(kāi)發(fā)式賣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)式賣場(chǎng)商鋪規(guī)劃不同于店鋪，故需要重新規(guī)劃平面圖。 由于一些實(shí)際原因，2、3層中間預(yù)留中空，這不利于作大賣場(chǎng)。我司希望能將預(yù)留中空部分鋪平做成大賣場(chǎng)，這同樣也需12、要重新規(guī)劃平面圖。 各種商場(chǎng)定位不同，平面布局規(guī)劃要求不同。我們建議根據(jù)樓層功能，首先定位做好商場(chǎng)平面規(guī)劃圖。 根據(jù)投資商鋪銷售的要求，盡量將推售物業(yè)劃分為小塊出售，最好面積在10-20左右。這樣投資成本較低，可以加快物業(yè)出售。根據(jù)商場(chǎng)平面規(guī)劃圖分割商鋪，力求分割的單元商鋪有獨(dú)立性，可以成為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪。注1：鋪位劃分，我們建議開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)豐富經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)師幫助完成。我司對(duì)商場(chǎng)操作有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，這里將一些商場(chǎng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)總結(jié)出來(lái)，見(jiàn)本案的附錄商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。注2：上述鋪位劃分科學(xué)合理，建議采用上述方式劃分鋪位。但改動(dòng)工作頭緒較多，如果時(shí)間過(guò)于緊張，也可以按照現(xiàn)行店鋪進(jìn)行劃分。六、居住辦公區(qū)13、定位建議1、海門國(guó)際車城公寓定位與建議 學(xué)生公寓定位依據(jù)：車城附近一所貴族學(xué)校，目前學(xué)校陪讀現(xiàn)象越來(lái)越普遍，所以可開(kāi)設(shè)部分學(xué)生型公寓，一則滿足父母陪讀，一則可滿足一些學(xué)生外租房的需要。定位建議：學(xué)生公寓通常需要安靜、外部環(huán)境整潔。根據(jù)底鋪定位，建議將學(xué)生型公寓設(shè)置在8、10號(hào)樓2、3層。這里較安靜，同時(shí)又臨近青年會(huì)所。裝修建議：精裝修、簡(jiǎn)單家具（床和桌椅）、熱水器淋浴、寬帶網(wǎng)、空調(diào)等。 白領(lǐng)公寓定位依據(jù)：當(dāng)前單身麗人購(gòu)房（親友代購(gòu)等）現(xiàn)象越來(lái)越多；有學(xué)校也就當(dāng)然有教師公寓的市場(chǎng)。政府引進(jìn)人才，分配住房。所以白領(lǐng)公寓是有一定市場(chǎng)的。定位建議：白領(lǐng)公寓要求稍高，需要有氣派的外觀建筑形象，最好有電梯14、代步。所以建議將白領(lǐng)公寓設(shè)立在18號(hào)樓。裝修建議：精致裝修、特別是廚房、衛(wèi)生間要有一定檔次。 酒店公寓定位依據(jù)：此國(guó)際車城正式啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)以后，業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，商旅客戶較多，中短期的商務(wù)公寓需求應(yīng)運(yùn)而生。定位建議：酒店公寓要求更高，建議專設(shè)商務(wù)酒店公寓，特設(shè)在12棟。裝修建議：建議參照一般平價(jià)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)。 單身公寓定位依據(jù)：車城工作者及周邊廠區(qū)職工住宿型公寓。類似出租型公寓。定位建議：要求不高，為暫住之地。建議設(shè)立在1、5、6、7、9號(hào)樓2、3層。裝修建議：簡(jiǎn)單裝修，但家具齊全，寬帶有線空調(diào)等。 青年公寓定位依據(jù)：房?jī)r(jià)逐步高漲，買房壓力增大，所以小戶型住房吃香。特別是一些手段不是很寬裕的年輕夫婦。15、海門小戶型住房市場(chǎng)供應(yīng)不多。定位建議：這部分客戶的公寓需求介乎，白領(lǐng)公寓與單身公寓之間。要求不高，但是要求有獨(dú)立廚衛(wèi)、獨(dú)立廳房。所以我們將其定位在11、15、16、17號(hào)樓的2、3層公寓上面。裝修建議：建議不做統(tǒng)一，而采用菜單式裝修。即由客戶選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)以及專修樣式。2、公寓定位一覽表樓棟住房套數(shù)區(qū)域底鋪商業(yè)公寓定位目標(biāo)群體裝修建議附：某汽車主題廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告1、汽車主題廣場(chǎng)總平面布置設(shè)計(jì)1) 車城總平面布置設(shè)計(jì)，應(yīng)考慮“車城商鋪、倉(cāng)庫(kù)用房、辦公室、室內(nèi)外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、理貨區(qū)、垃圾站、梯間信道”緊湊布置，彼此間有密切聯(lián)系，特別是要使車城商鋪和倉(cāng)庫(kù)用房之間距離保持最短最方便的交通方式，以便管理16、和提高營(yíng)業(yè)效率。2) 車城總平面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將各功能組織“顧客流線、貨運(yùn)流線、工作人員流線和城市交通”的合理關(guān)系，避免相互干擾，保證行車和人流的安全。3) 在倉(cāng)庫(kù)用房設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能減少面積和占用物業(yè)價(jià)值，應(yīng)設(shè)在相對(duì)偏低的樓層或位置。2、商業(yè)動(dòng)線導(dǎo)向設(shè)計(jì)商場(chǎng)的動(dòng)線由“顧客流線、貨運(yùn)流線、工作人員流線”三要素組成。其中“顧客流線”和“貨運(yùn)流線”為車城中心的主要流線。1) 在考慮顧客流線設(shè)計(jì)時(shí)，主要要注意“入口、公共通道、電梯交通輻射的通道、停車場(chǎng)出入口及入口出通道”的設(shè)計(jì)，結(jié)合商場(chǎng)人流持續(xù)而均衡的動(dòng)線。2) 在室內(nèi)通道寬度設(shè)計(jì)時(shí)，二層主通道要大于3.5M，次通道要大于2.8M，側(cè)通道要大于2.2M；17、第三層，主通道僅要大于3M，次通道大于2.5M，側(cè)通道大于2M的要求。如在觀光電梯、扶手電梯、井梯輻射的近區(qū)，保證有足夠的周轉(zhuǎn)空間、疏導(dǎo)人流。3、入口設(shè)計(jì)4、車城布置設(shè)計(jì)5、購(gòu)物休閑場(chǎng)所的設(shè)計(jì)商場(chǎng)應(yīng)按營(yíng)業(yè)面積的11.4%設(shè)置顧客休息場(chǎng)，應(yīng)在二、三樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。營(yíng)業(yè)廳既是購(gòu)物場(chǎng)所，又要兼有游憩的功能，為顧客創(chuàng)造一個(gè)方便舒適，親切宜人的購(gòu)物空間，激發(fā)顧客群體的購(gòu)物欲望。6、采光通風(fēng)、隔離設(shè)計(jì)1) 車城大廳要具備良好的通風(fēng)、采光、通道流線明確，保證室內(nèi)貨運(yùn)流線和主要顧客流線互不干擾。2) 在非營(yíng)業(yè)時(shí)間，要在設(shè)計(jì)上做到樓層與樓層間，同層樓間營(yíng)業(yè)廳與非營(yíng)業(yè)廳的隔離，做到消防和防盜的安全。7、營(yíng)業(yè)廳平面18、流線設(shè)計(jì)1) 流線組織應(yīng)使顧客順暢地瀏覽選購(gòu)商品，避免死角，并能迅速安全地疏散。2) 營(yíng)業(yè)廳內(nèi)由柜臺(tái)布置形成的通道應(yīng)形成合理的環(huán)路，為顧客提供明確的導(dǎo)向和購(gòu)物目標(biāo)。3) 營(yíng)業(yè)廳內(nèi)水平流線的設(shè)計(jì)應(yīng)合理處理與商場(chǎng)出入口的對(duì)位，樓層電梯的銜接，并通過(guò)通道寬幅變化、地面材料的組織、垂直交通的設(shè)置等區(qū)分主要流線和次要流線。4) 營(yíng)業(yè)廳內(nèi)商品組合應(yīng)按性質(zhì)分柜、分區(qū)、分層、分間隔設(shè)計(jì)。如：銷售量大，挑選性弱，顧客密集的化妝品、精品百貨店應(yīng)布置在二樓顯而易見(jiàn)的位置。8、營(yíng)業(yè)廳室內(nèi)設(shè)計(jì)1) 在裝飾設(shè)計(jì)方面，要充分體現(xiàn)廣場(chǎng)現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境、具展示性、服務(wù)性、休閑性、文化性。2) 根據(jù)各樓層的商品經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、特點(diǎn)、顧客群19、的構(gòu)成、商品流行趨勢(shì)來(lái)確定室內(nèi)設(shè)計(jì)總格調(diào)。3) 室內(nèi)設(shè)計(jì)的基本原則是突出商品、誘導(dǎo)消費(fèi)?？蓮纳{(diào)素雅柔和去考慮。各鋪位間隔可隨設(shè)計(jì)的需要相應(yīng)調(diào)整。4) 室內(nèi)裝飾的材料，除滿足設(shè)計(jì)要求外，還應(yīng)考慮耐臟利清洗和防火規(guī)范要求。9、車城主體內(nèi)安全設(shè)計(jì)1) 車城主體連通外界各樓層或廣場(chǎng)均設(shè)有安全門窗，安全通道最好與入口結(jié)合或離入口不遠(yuǎn)的便顧客尋找顯眼或明顯標(biāo)示的地方。2) 貨梯設(shè)計(jì)時(shí)，在平面上要均衡布置，貨梯門不宜直接開(kāi)向營(yíng)業(yè)廳或通道，最好設(shè)置轉(zhuǎn)角或前室。3) 營(yíng)業(yè)空間2個(gè)相鄰的防火區(qū)均設(shè)有防火墻，為保證安全疏散，每一防火分區(qū)安全出口不得少于2個(gè)，出口門凈寬L1.4M，營(yíng)業(yè)廳內(nèi)任何一點(diǎn)至靠近安全出口的直線距離L20M。